CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Maria Grixoni Presidente
Dott. Cinzia Caleffi Consigliere
Dott. Cristina Fois Consigliere- relatore ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di appello, iscritta al n. 186 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023, promossa da:
( ), rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
TT ZE, come da procura in atti;

RICORRENTE
CONTRO
( ), in persona del p.t., rappresentato e difeso Controparte_1 P.IVA_1 CP_2 dall'avv. Enrico Pintus, come da procura in atti;

RESISTENTE oggetto: determinazione indennità di acquisizione sanante.
*****
All'udienza del 17 ottobre 2025 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c ult. comma sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse del Pt_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte 1) Procedere alla rideterminazione della giusta somma da corrispondersi in favore del ricorrente per il provvedimento ablatorio sopra precisato, ritenendo e dichiarando che tale indennità è pari al valore venale delle aree acquisite, valore venale che va ricercato e determinato senza tenere conto dei vincoli urbanistici preordinati alla espropriazione;
2) procedere alla determinazione di tutte le altre voci di indennità spettanti al ricorrente, ai sensi dell'art. 42-bis del d.P.R. n. 327/2001; 3) conseguentemente condannare il a versare in Controparte_1 favore del ricorrente gli importi dovuti sino alla concorrenza della somma che risulterà a seguito degli accertamenti effettuati nel corso del giudizio, anche a seguito di c.t.u.; 4) con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio oltre il rimborso forfettario per le spese generali, I.V.A. e
C.P.A. e del contributo unificato, come per legge.”
Nell'interesse del : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, contrariis rejectis. - in via principale e nel merito: rigettare
l'avversa domanda siccome infondata;
- sempre nel merito, in via subordinata, previo espletamento di una nuova CTU o, quantomeno, richiamo del nominato ausiliario per le ragioni esposte nei precedenti scritti difensivi, accertare le giuste e legittime indennità dovute al ricorrente, anche in considerazione dell'eccepita prescrizione;
- in ogni caso, con vittoria di spese e competenze di lite.
- Salvis juribus”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e art. 29 D.Lgs. n. 150/2011, ritualmente depositato il 22 maggio 2023, succeduto al padre ha proposto Parte_1 Parte_2 opposizione alla stima dei beni oggetto del decreto di acquisizione del Responsabile dell'Area
Tecnica del predetto Comune n. 1/2023 del 31/3/2023, notificato il 24 aprile 2023, emesso a seguito della deliberazione del Consiglio comunale n. 48 del 27 dicembre 2021, con il quale il predetto comune acquisiva ex art. 42 bis t.u. espropriazioni l'immobile di proprietà del ricorrente sito a Castelsardo loc. “La Vignaccia”, distinto in catasto al fg. 2, mapp. 950, con un'indennità complessiva a favore dell'espropriato di € 361.258,50, non accettata in via concordataria.
Con procedura avviata nell'anno 2003 il Comune di aveva occupato e trasformato CP_1 irreversibilmente - in forza di decreto di occupazione d'urgenza prot. n. 1209/UT del 4 aprile 2006, non seguito dal successivo decreto di esproprio - l'area di proprietà del ricorrente, realizzandovi un parco urbano, un centro servizi ed un'area di sosta visitatori.
Con il decreto di acquisizione del Responsabile dell'Area Tecnica n. 1/2023 del 31 marzo
2023, notificato il successivo 24 aprile 2023, il , sulla scorta della precedente Controparte_1 deliberazione del Consiglio comunale (n. 48 del 27 dicembre 2021) e della relazione di stima ad essa allegata, dando atto della mancata conclusione della procedura espropriativa con il rituale decreto di esproprio, della scadenza dei termini di efficacia della dichiarazione di pubblica utilità e della protrazione dell'occupazione degli immobili per scopi di pubblico interesse, disponeva l'acquisizione sanante delle aree ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327/2001, determinando in €
361.258,50 l'ammontare complessivo dell'indennizzo da corrispondersi all'espropriato di cui: a) quanto al c.d. “Prog. N. 1”, dell'estensione di mq 9.591,00, € 191.820,00 quale valore venale del bene, € 19.182,00 quale indennità forfetaria a titolo di risarcimento ed € 86.319.00 per interessi legali, per un totale parziale di 297.321,00; b) mentre per il c.d. “Prog. N. 2”, dell'estensione di mq
165, € 41.250,00 quale valore venale del bene, € 4.125,00 quale indennità forfetaria a titolo di risarcimento ed € 18.562,50 per interessi legali, per un totale parziale di € 63.937,50.
Aggiungeva il ricorrente che, incomprensibilmente, nonostante l'occupazione legittima datasse dal 4 maggio 2006, il decreto di acquisizione la faceva decorrere dal 1° febbraio 2013.
Lamentando la totale inadeguatezza dell'indennità determinata dall'amministrazione rispetto al reale valore degli immobili oggetto di acquisizione e al protrarsi dell'occupazione per circa 17 anni, il ha adito l'intestata Corte in sede di opposizione alla stima. Pt_1
Il ha resistito all'opposizione, eccependo in via pregiudiziale, in rito, Controparte_1
l'inammissibilità/irricevibilità del ricorso per tardività. Secondo l'ente convenuto il ricorso, da proporsi nel termine di trenta giorni ex artt. 54 DPR 327/2001 e 29 comma 3 D.lgs. 150/2011, era infatti tempestivo rispetto al decreto di acquisizione redatto dagli uffici comunali in data 31/3/2023, notificato il 24/4/2023, ma non rispetto al vero provvedimento di acquisizione sanante, costituito dalla delibera di C.C. n. 48 del 21 dicembre 2021, della quale il aveva avuto notizia sin da Pt_1 gennaio 2022, avendola persino impugnata dinanzi al Tar Sardegna, mentre il decreto comunale
1/2023 (peraltro anch'esso impugnato dinanzi al giudice amministrativo) era un atto puramente esecutivo e non provvedimentale.
Nel merito, il contestava le ragioni di opposizione alla stima, erroneamente basata da CP_1 controparte su un'errata qualificazione urbanistica della zona come effettivamente lottizzata ed edificabile nonostante la mancanza dello strumento attuativo.
La causa, istruita con documenti e consulenza tecnica d'ufficio, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata previa concessione di termini per il deposito di note conclusionali.
*****
In via pregiudiziale, è certamente infondata l'eccezione di decadenza dal termine per opporre la stima ex art. 54 TUE formulata dal . Indipendentemente dal fatto che il Controparte_1 provvedimento di acquisizione sanante, da opporsi dinanzi alla Corte d'appello, fosse effettivamente la delibera di CC n. 48 del 27 dicembre 2021 e non il decreto attuativo n. 1/2023
(cfr. Cass. ordinanza n. 10074 del 16/4/2025), la giurisprudenza di legittimità è ormai univoca nel ritenere che “il termine perentorio previsto dall'art. 54, comma 2, del d.P.R n. 327 del 2001 e, successivamente, dall'art. 29, comma 3, del d.lgs. n. 150 del 2011, per l'opposizione alla stima definitiva dell'indennità di esproprio, non è applicabile alla contestazione relativa alla determinazione dell'indennizzo contenuta nel provvedimento acquisitivo adottato a norma dell'art. 42-bis del d.P.R n. 327 del 2001, con la conseguenza che il soggetto attinto dal decreto di acquisizione ha facoltà di contestare la liquidazione e chiederne la determinazione giudiziale nel termine ordinario di prescrizione;
infatti, l'art. 29 citato, pur essendo successivo, non effettua alcun rinvio al precedente art. 42-bis del menzionato d.P.R n. 327, non risultando peraltro, in ogni caso, consentite interpretazioni estensive e analogiche di norme che condizionano l'esercizio del diritto di azione con riferimento a termini di decadenza e inammissibilità non specificamente previsti dalla legge;
al contempo, se la comune natura indennitaria del credito pecuniario dell'espropriato e del soggetto attinto dal decreto di acquisizione può valorizzarsi per giustificare la giurisdizione ordinaria e la competenza funzionale della Corte d'appello, quale giudice delle indennità in materia, ciò non consente di superare le diversità strutturale dei relativi procedimenti amministrativi” (Cass, Ord. n. 10077 del 16/04/2025).
Dall'applicazione di tali principi deriva la tempestività del ricorso, depositato il 22.5.2023, anche rispetto alla delibera del Consiglio Comunale n. 48 del 27/12/2021.
Nel merito, l'opposizione è solo in parte fondata.
Il comune di ha stimato le aree definitivamente acquisite in danno del nel CP_1 Pt_1 complessivo importo di € 361.258,50, comprensivo di tutte le voci del pregiudizio indicate dall'art. 42 bis T.U. Espropri.
Stima ritenuta non congrua dal che l'ha infatti opposta dinanzi alla Corte. Pt_1
È incontestato che per accertare il più probabile valore venale del terreno del ricorrente, già trasformato dal in parco urbano, centro servizi e area di sosta visitatori Controparte_1 nell'ambito di una procedura espropriativa, mai giunta ad un formale decreto di esproprio, e acquisito definitivamente soltanto con il provvedimento del dicembre 2021, debba farsi necessariamente riferimento alla data dell'acquisizione sanante.
Al riguardo la giurisprudenza di legittimità ha definitivamente chiarito che “in tema di indennizzo ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001, il valore venale del bene oggetto del provvedimento di c.d. "acquisizione sanante" va determinato alla data di adozione del provvedimento acquisitivo, essendo questo volto a ripristinare, ma solo con effetto ex nunc, la legalità amministrativa violata” (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 8163 del 26/03/2024).
Per accertare il valore venale delle aree al tempo dell'acquisizione la Corte ha disposto apposita ctu.
Ma prima di affrontarne l'esito e l'acceso dibattito che ha innescato sulla destinazione urbanistica dell'area acquisita dal comune, è utile richiamare alcuni principi elaborati nella specifica materia dalla giurisprudenza di legittimità. Incontestata l'applicabilità alla fattispecie del disposto di cui all'art. 42-bis, d.P.R. n. 327/2001
- il cui comma 3 prevede che l'indennizzo sia determinato in misura corrispondente al valore venale del bene e, ove il terreno sia edificabile, sulla base delle disposizioni di cui all'art. 37, commi 3, 4,
5, 6, e 7, in tema di determinazione dell'indennità di esproprio di un'area edificabile – la Corte di cassazione, anche recentemente (cfr. Cass. Sez. 1, Sentenza n. 36309 del 13/12/2022), ha richiamato l'elaborazione in materia della giurisprudenza costituzionale (Corte cost., n. 348 e 349 del
24.10.2007, 181 del 10.6.2011, 187 del 2.7.2014, 90 del 22.4.2016), la quale ha chiarito che la determinazione dell'indennità espropriativa non può prescindere dal valore reale del bene espropriato, in quanto il legislatore, pur non avendo l'obbligo di commisurare integralmente l'indennità al valore di mercato, non può trascurare tale parametro, che costituisce importante termine di riferimento ai fini dell'individuazione dell'indennità congrua, in modo da garantire il giusto equilibrio tra l'interesse generale e gli imperativi dettati dalla salvaguardia dei diritti fondamentali degli individui.
La giurisprudenza di legittimità ha inoltre costantemente affermato che, per la determinazione dell'indennità di esproprio la legge stabilisce, quale unico criterio per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato, quello dell'edificabilità legale.
Le Sezioni Unite (Cass. Sez. U, Sentenza n. 7454 del 19/03/2020) hanno poi ribadito che ai fini della determinazione del pregiudizio per la perdita del godimento di aree occupate dalla P.A. in forza di un provvedimento legalmente dato, assume valore decisivo la suddivisione tra aree agricole
(cui sono equiparate quelle non classificabili come edificatorie) ed aree edificabili, e che non rientrano tra queste ultime, da individuarsi in base alle possibilità legali ed effettive di edificazione, le zone concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione
(Cass. Sez. U, n. 7454 del 19.3.2020).
Conseguentemente, un'area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (Cass. Sez. 1, n. 18584 del 07.09.2020; Cass. Sez. 1, n. 25314 del
25.10.2017; Cass. Sez. 1, n. 23639 del 21.11.2016; Cass. Sez. 1, n. 13172 del 24.06.2016). La Cassazione ha parimenti chiarito che ai fini indennitari deve tenersi anche conto delle possibilità di utilizzazione intermedia tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni (Cass. Sez. 1 -
Ordinanza n. 6527 del 06/03/2019; Cass. Sez. 6 - 1, n. 3168 del 01/02/2019; Cass. Sez.

1 - Sentenza
n. 23639 del 21/11/2016). Dovendo infatti effettuarsi la stima in base al criterio del valore venale pieno, resta la possibilità di dimostrare che il fondo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà, sia suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, tale da attribuire allo stesso una valutazione di mercato che rispecchi possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (Cass. Sez. U - Sentenza n. 7454 del 19/03/2020), ben potendo l'interessato dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell'edificatorietà (Cass. Sez. 1 -
Ordinanza n. 27960 del 04/10/2023).
Tuttavia, in virtù della regola per cui un'area va ritenuta edificabile solo quando è in tal modo classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, deve essere ribadito che le possibilità di sfruttamento ulteriore rispetto a quello agricolo non valgono in ogni caso a far rientrare il terreno nella categoria dei terreni edificabili, pur potendo incidere – ed è il profilo essenziale – sul suo valore reale e quindi, di riflesso, sulla determinazione dell'indennità. In particolare, la natura edificatoria non può essere fatta derivare dal fatto che gli interventi previsti in sede di pianificazione territoriale avrebbero potuto essere realizzati anche da privati.
Infine, in una situazione analoga a quella oggetto di causa, Cassazione n. 6527 del 06/03/2019 ha puntualizzato che “Analoga conclusione è stata attinta per la zona concretamente vincolata a un utilizzo meramente pubblicistico, quale quello concretamente sussistente nella presente fattispecie
(verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità) in quanto dette classificazioni apportano un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, da intendere come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area (Sez. 1, 10/05/2017, n. 11445; Sez. 1, 07/03/2017, n. 5686, Sez. 1,
21/06/2016, n. 12818); ovvero, più in generale, quanto alla destinazione pubblica dell'insediamento, che rende irrilevanti o assorbe le modalità della sua realizzazione, quand'anche gli interventi siano effettuati da privati e la gestione sia assicurata da enti o imprese private (Sez. 1,
19/10/2016, n. 21185)”. Così sinteticamente ricostruito il quadro dei principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità nella specifica materia, si tratta di valutare se a tali principi si sia realmente attenuto l'ausiliario nella stima delle aree di proprietà acquisite dal . Pt_1 Controparte_1
Ebbene, nulla questio sul fatto che le aree fossero connotate urbanisticamente nel Piano di
Fabbricazione : CP_3 parte in zona S3- verde-gioco-sport, per circa 5580 mq;
parte in zona H- di vincolo, per mq 2175; parte in viabilità di piano, per 1836 mq.
Quale normativa sovraordinata il ctu ha evidenziato l'esistenza dei seguenti vincoli:
1. Adeguamento del piano urbanistico comunale alla normativa P.A.I.. Art.4 c.5 CP_1 presa d'atto n.2 del 18.07.2007, inserendo la parte in Hg4 e parte in Hg3


2. Territorio vincolato ai sensi della L. R. n. 8/2004, Piano Paesaggistico Regionale, approvato con D. G. R n. 35/7 del 05-09-2006;


3. vincolo statale di paesaggio, n. 1497 del 29-06-1939


4. vincolo statale n. 431 del 08-08-1985


5. vincolo per consolidamento abitato legge n. 1684 del 25-1162 e legge n. 64 del 02-02-1974.
Le contestazioni delle parti hanno riguardato principalmente la vocazione dei terreni con destinazione S3 e viabilità di piano, che l'ausiliario ha considerato edificabili.
Il CTU ha ritenuto infatti che tali aree, in quanto standard urbanistici della zona omogenea B, parteciperebbero della stessa edificabilità di zona. Ha quindi proceduto alla loro stima secondo i parametri urbanistici di edificabilità validi per i terreni della contigua zona B, quantificando il valore delle sole aree in S3, alla luce dei correttivi derivanti dalle osservazioni del consulente di parte ricorrente, in complessivi € 1.376.318 al 4/5/2006. Importo che, rivalutato a marzo 2023, porterebbe al valore attuale di € 1.884.180.
Si tratta di una stima che la Corte non intende condividere in quanto viziata dall'errata premessa che la destinazione dei terreni in zona S (servizi sociali) non abbia valenza conformativa.
Sulla specifica questione la Corte di Cassazione e il Consiglio di Stato hanno da tempo chiarito che il carattere conformativo dei vincoli non dipende dalla collocazione in una specifica categoria di strumenti urbanistici, ma soltanto dai requisiti oggettivi, per natura e struttura, dei vincoli stessi. Si
è detto che tale carattere ricorre ove gli stessi vincoli siano inquadrabili nella zonizzazione dell'intero territorio comunale o di parte di esso, sì da incidere su di una generalità di beni, nei confronti di una pluralità indifferenziata di soggetti, in funzione della destinazione dell'intera zona in cui i beni ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche o del rapporto, per lo più spaziale, con un'opera pubblica. Al contrario, il vincolo, se incide su beni determinati, in funzione non già di una generale destinazione di zona, ma della localizzazione di un'opera pubblica, la cui realizzazione non può coesistere con la proprietà privata, deve essere qualificato come preordinato alla relativa espropriazione. Pertanto un'area va ritenuta edificabile solo quando è in tal modo classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici;
le possibilità legali di edificazione tuttavia vanno escluse tutte le volte in cui, in base allo strumento urbanistico vigente all'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale, la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), in quanto dette classificazioni apportano un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte quelle forme di trasformazione del suolo che sono riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, da intendere come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà, ovvero con
l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia. Il vincolo di natura pubblicistica appare ostativo alla possibilità di ritenere legalmente edificabili i terreni interessati. (Sez.1, 24/6/2016, n. 13172; Sez.1,
15/6/2015, n. 12318; Sez.1, 26/6/2013, n. 16157).
Ciò posto in termini generali, nel caso di specie la zona S3- servizi sociali è stata individuata e vincolata dall'amministrazione ad un uso puramente pubblicistico (verde-gioco-sport) dallo strumento urbanistico generale, in sede di pianificazione dell'intero territorio comunale, con effetti conformativi della proprietà privata ricadenti in quella particolare zona, non per la localizzazione di una particolare opera pubblica.
La regola per cui all'interno delle zone omogenee classificate come edificabili dallo strumento urbanistico la determinazione dell'indennità di espropriazione non deve tener conto del vincolo preordinato all'esproprio apposto sulle singole aree destinate a servizi pubblici, sicché esse vengono indennizzate secondo la potenzialità edificatoria delle aree limitrofe, espressa dall'indice territoriale
(che scomputa sull'intera zona le superfici destinate a servizi), riguarda i vincoli lenticolari, preordinati all'esproprio, mentre non è applicabile alle zone integralmente vincolate a utilizzi meramente pubblicistici (verde pubblico, attrezzature pubbliche, etc.), interessate da un vincolo di destinazione che, precludendo ai privati ogni tipo di trasformazione riconducibile alla nozione tecnica di edificazione, impone di escludere l'edificabilità delle aree in esse comprese (cfr. Cass., 14 giugno 2007, n. 13917; 13 luglio 2004, n. 12966, 6 luglio 2012 n. 11408).
Non è allora pertinente il richiamo fatto dal ctu al concetto di standard urbanistico, che esprime il rapporto tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, verde pubblico o parcheggi. E' vero infatti che tali aree, destinate alla realizzazione di impianti, servizi ed usi di interesse collettivo non costituiscono un corpo separato rispetto alle zone A,B,C e D, ma concorrono con tutte le altre aree di ciascuna zona a determinare l'indice edilizio territoriale della zona stessa: sono tali aree di corredo necessario, elemento costitutivo dell'edificabilità della zona specifica cui ineriscono, secondo una proporzione data per volontà legislativa e che è distinta da quella delle altre zone edificabili (art. 4 d.m. 2 aprile 1968).
Che è poi il concetto richiamato dall'ausiliario in risposta alle osservazioni del consulente del per avvalorare la stima delle aree ricadenti in S3 e viabilità di piano secondo i parametri CP_1 urbanistici previsti per la zona B, laddove ha testualmente affermato che … le aree ad attrezzature
e infrastrutture sono parti essenziali del contesto urbano edificabile, il valore da definire per esse non può che derivare dall'intera zona omogenea di mercato, che è distinta in due componenti complementari: la componente infrastrutturale, data dal complesso delle aree ad attrezzature e ad infrastrutture pubbliche, e la componente insediativa privata, costituita dal complesso delle aree edificabili o edificate private. Insieme le due componenti formano la superficie di una “zona omogenea”. Il valore della componente insediativa privata è funzione della presenza nella zona della componente infrastrutturale ed i valori monetari della componente insediativa privata può acquisire o perdere aliquote di valore in relazione alla qualità ed alla densità delle infrastrutture e delle attrezzature che corredano il contesto urbano, quale loro stretta relazione. I due insiemi sono essenzialmente complementari, per cui le aree destinate ad infrastrutture e attrezzature
“partecipano” al valore delle aree edificabili private ed Il rapporto funzionale ed economico esistente tra le due parti permette di correlare i valori attribuibili al complesso infrastrutturale desumendoli dai valori espressi dalla componente privata.
Partendo da tali premesse, l'ausiliario ha pertanto coerentemente stimato il valore di mercato delle superfici S3, ricavandolo dai parametri urbanistici previsti per la contigua zona B, in complessivi € 1.376,318 (€ 246,65 €/mq)
Diverso è il caso, come quello in esame, in cui l'amministrazione in sede di pianificazione generale dell'intero territorio comunale, ha destinato una particolare zona del territorio comunale, distinta da quella limitrofa B, ad usi esclusivamente pubblicistici (Servizi), comprimendone ab origine lo ius aedificandi per finalità d'interesse generale, con la conseguenza che, nella classificazione necessariamente dicotomica delle aree in edificabili e non edificabili, quelle ricadenti in zona S3, indipendentemente dalla loro contiguità alle zone residenziali, sono senz'altro inedificabili, perché destinate ad usi di interesse pubblico dall'amministrazione con una previsione di carattere generale che ha inciso, a tempo indeterminato e senza indennizzo, su tutte le aree ricomprese in quella zona.
Il discorso non muta neppure nell'ipotesi in cui l'iniziativa pubblica possa essere realizzata anche dal privato. Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, richiamato nelle premesse, “la natura edificatoria non può essere fatta derivare dal fatto che gli interventi previsti in sede di pianificazione territoriale avrebbero potuto essere realizzati anche da privati;
in tal modo la privatizzabilità dell'intervento finirebbe per diventare l'unico requisito necessario e sufficiente a conferire il carattere di edificabilità al terreno che resta, invece, oggettivamente inserito in una zona non edificatoria, rientrante nell'ambito di quelle che il D.M. 2 aprile 1968, art.
2, include, appunto, fra «le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti di interesse generale» (Sez.1, 21/6/2016, n. 12818).
Dalle considerazioni che precedono discende l'assoluta inedificabilità dei terreni acquisiti al ricompresi in zona S3 in quanto inseriti in una zona vincolata ad usi pubblici, dove è Pt_1 certamente preclusa l'iniziativa edilizia del privato.
Per le medesime ragioni, poiché vincolate in sede di pianificazione generale del territorio e non di individuazione lenticolare di una particolare opera pubblica, sono inedificabili anche le aree classificate nel piano di fabbricazione zone H vincolo e viabilità di piano, così che la CP_3 stima dell'intera superficie ablata può avvenire adottando i medesimi criteri riguardanti le aree inedificabili.
Inedificabilità peraltro derivante anche dall'esistenza su buona parte del terreno di un Pt_1 vincolo idrogeologico (Hg4 e Hg3) e paesaggistico, trattandosi di terreno immediatamente degradante sulla costa.
In quanto inedificabile, l'intera proprietà dovrebbe essere stimata secondo il valore Pt_1 agricolo ai sensi dell'art. 40 T.U. espropriazione.
Se non fosse che la giurisprudenza della Cassazione ha elaborato il concetto di utilizzo intermedio, tra l'agricolo e l'edificatorio, che ben può essere applicato al caso in oggetto. I terreni del per ubicazione e panoramicità (fronte mare), per la possibilità prevista dallo strumento Pt_1 urbanistico di apporvi strutture temporanee provvisorie, chioschi e parcheggi funzionali all'uso pubblico di parco urbano e zona giochi, sono innegabilmente suscettibili di un uso più intenso rispetto a quello puramente agricolo.
Per quanto non sia stato posto al ctu lo specifico quesito, dalle ricerche di mercato comunque effettuate dall'ausiliario e riportate nella relazione è emerso un valore di mercato dei terreni non edificabili in zone limitrofe e altrettanto panoramiche che si aggira tra € 14,50 ed € 25,00, con una media di € 19,50, utilizzata dallo stesso ausiliario per la stima della porzione del terreno ricadente in zona H.
Ora, ad avviso della Corte il valore massimo di € 25 mq reperibile sul mercato di CP_1 per terreni non edificabili può ragionevolmente esprimere, per l'intera superficie acquisita dall'amministrazione, quel più intenso uso delle aree ablate rispetto a quello esclusivamente agricolo. Il valore venale del terreno oggetto di acquisizione sanante è pertanto pari a complessivi
€239.775 (€ 25X 9591 mq).
A tale importo deve essere aggiunto il valore del fabbricato per complessivi € 42.656,60.
Anche sul valore della costruzione esistente sul terreno al momento dell'occupazione (edificio monopiano di 165 mq allo stato grezzo con murature in blocchi cavi di calcestruzzo e solaio misto in calcestruzzo) la Corte intende discostarsi dalle conclusioni cui è pervenuto il ctu, riconoscendo viceversa al ricorrente il solo valore delle opere esistenti al momento dello spossessamento, stimate dall'arch. in data 4-5-2006, in occasione dello stato di consistenza, in € 26.373 (cfr. risposte Per_1 del ctu alle osservazioni del consulente del Comune). Valore incontestato e preso a base di calcolo dai ctp e dal ctu. Ebbene, applicando a tale importo la rivalutazione e gli interessi dal 2006 al 2023 si arriva ad un valore della costruzione pari ad 42.656,60.
Secondo l'art. 42 bis, al valore venale del bene acquisito, compresi i soprassuoli, pari a complessivi € 282.431,6 (€239.775 + 42.656,60), deve essere aggiunto quello di € 28.243,16 (10% valore venale) per il danno non patrimoniale ed € 70.607,9 (5% valore venale) a titolo d'indennità per l'occupazione senza titolo. Da limitarsi quest'ultima agli ultimi cinque anni (2017/2021), stante la tempestiva eccezione di prescrizione formulata dal sin dalla memoria di Controparte_1 costituzione in giudizio.
Per quanto il concetto di unitarietà dell'indennizzo previsto dall'art. 42 bis T.U. Espropri parrebbe deporre nel senso della spettanza dell'indennità per l'intero periodo di occupazione illegittima, dalla giurisprudenza della Cassazione si ricava indirettamente la soggezione del relativo diritto al termine quinquennale di prescrizione (cfr. Cass. ord. n. 25707 del 26/09/2024: In tema di acquisizione sanante, il giudizio di determinazione dell'indennizzo ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001 non ha natura di impugnazione dell'atto amministrativo che lo ha determinato, poiché non si esaurisce nel mero controllo delle statuizioni adottate in tale sede, ma è diretto a stabilire il quantum effettivamente dovuto, nel quale il giudice compie la valutazione in piena autonomia, seppur nei limiti delle domande e delle eccezioni ritualmente formulate dalle parti, sicché, ove il privato richieda la corretta determinazione del valore del bene e la liquidazione dell'indennità corrispondente al risarcimento del danno da illegittima occupazione, ai sensi del comma 3 del citato art. 42-bis, e l'Amministrazione non eccepisca la prescrizione del credito vantato, l'importo dovuto va calcolato tenendo conto dell'indennità spettante a partire dal momento di inizio dell'occupazione illegittima).
Non pare possa dubitarsi del fatto che il privato può domandare il risarcimento per l'occupazione illegittima indipendentemente dal fatto che sia intervenuto un provvedimento di acquisizione sanante, con conseguente decorrenza della prescrizione estintiva dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.).
Secondo Cass. S.U. n. 20691 del 20/07/2021 “In tema di acquisizione sanante ex art. 42-bis del
d.P.R. n. 327 del 2001, la ricostruzione in termini indennitari e le modalità di determinazione dell'indennizzo, anche per la pregressa occupazione illegittima del bene, nel procedimento di cui all'art. 29 del d.lgs. n. 150 del 2011, dinanzi alla Corte d'appello, in unico grado di merito, non sono suscettibili di arrecare un deficit di tutela né per l'amministrazione, per esserle preclusa
l'introduzione di azioni di rivalsa nei confronti di terzi, nell'ipotesi di concorso di più enti nella realizzazione dell'opera pubblica, trattandosi di una limitazione coerente con la natura del procedimento, ferma restando la facoltà di rivalersi in separato giudizio ordinario sul soggetto corresponsabile della pregressa occupazione illegittima;
né per il privato, per essergli consentito di agire nei confronti della sola autorità che utilizza il bene immobile per scopi di interesse pubblico, essendo tale autorità, cui è affidato il pagamento dell'indennità, il suo creditore, né essendo precluso al privato di avviare un autonomo giudizio di danno, a tutela dei suoi diritti, per il periodo di occupazione illegittima, prima dell'adozione del provvedimento di cui all'art. 42 bis cit. da parte della pubblica amministrazione”.
In conclusione, la somma spettante al ricorrente per l'acquisizione sanante del terreno in
Comune di , in catasto fg. 2 mappale 950, è pari a complessivi € 381.282,66, di cui € CP_1
282.431,6 per valore venale, € 28.243,16 per il danno non patrimoniale ed € 70.607,9 per l'occupazione senza titolo. Trattandosi di debito di valuta sulle somme non è dovuta la rivalutazione ma solo gli interessi al tasso legale da marzo 2023 al saldo.
Le spese del giudizio, liquidate nei valori minimi del relativo scaglione (stante l'assenza di questioni in fatto e diritto di particolare complessità), sono compensate per la metà e poste nella restante parte a carico del considerato il riconoscimento di un importo molto vicino a CP_1 quello indicato dall'ente nel provvedimento di acquisizione sanante e viceversa assai lontano dalle pretese milionarie del ricorrente.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione eccezione e domanda
- liquida l'indennità da corrispondersi in favore di per l'ablazione Parte_1 del fondo sito in e censito al Catasto al fg. 2, mapp. 950, per un'estensione di 9591m², CP_1
in complessivi € 381.282,66 oltre interessi al tasso legale da marzo 2023 al saldo;

- compensa le spese di lite in ragione della metà, ponendole a carico del in Controparte_1 persona del p.t. nella restante parte, che liquida (la metà) in complessivi € 5.030 per CP_2 compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA. Pone le spese di ctu definitivamente a carico di entrambe le parti in eguale misura.
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 6 novembre 2025.
Il consigliere relatore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Maria Grixoni