REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Venezia
SEZIONE TERZA
R.G. 60/2024
La Corte D'Appello di Venezia, SEZIONE TERZA, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Rita Rigoni Presidente
Dott.ssa Barbara Gallo Consigliere
Dott.ssa Silvia Franzoso Consigliere rel. ed est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistita e difesa Parte_1 C.F._1
dagli Avv.ti FERRATI MICHELA e CIOLINO MICHELE appellante e
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._2 CP_2
(C.F. ) assistiti e difesi dagli Avv.ti
[...] C.F._3
ZANUSO ALBERTO e ZANUSO ELENA appellati in persona del l.r.p.t. (P.I. ), assistita Controparte_3 P.IVA_1
e difesa dall'Avv. FRASSINETTI SANDRA appellata in persona del l.r.p.t. (P.I ), Controparte_4 P.IVA_2
assistita e difesa dall'Avv. FESTI MATTEO appellata in persona del l.r.p.t., contumace CP_4
appellata
Oggetto: Vendita di cose immobili – Appello avverso la sentenza del
Tribunale di Rovigo n. 1064/2023, pubblicata il 20/12/2023, nel procedimento R.G. n. 920/2020.

CONCLUSIONI: per parte appellante: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello, previo accertamento dei fatti dedotti, contrariis reiectis,
Con riferimento all'appello incidentale avversario:
1.- In via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello incidentale proposto da e . Le conclusioni rassegnate dall'appellante CP_1 CP_2
incidentale sono contraddittorie, incongruenti e comunque difformi rispetto al primo grado, così da configurare domanda nuova. I Signori e CP_1
oscillano tra domanda di risoluzione (della compravendita e del CP_2
mutuo) e domanda di riduzione del prezzo, in palese violazione dell'art. 1492 c.c., dal lato insistendo per il rigetto del gravame proposto dalla venditrice, dall'altro insistendo nel chiedere la conferma al pagamento dell'importo di €. 20.200,00. Tali conclusioni contraddittorie costituiscono un'esplicita acquiescenza rispetto alla sentenza di primo grado.
2.- Nel merito: rigettare l'appello incidentale di e in CP_1 CP_2
quanto infondato in fatto ed in diritto con condanna al pagamento delle pag. 2/21 spese di lite di entrambi i giudizi ivi compresi i costi di ATP ex art. 696
c.p.c.;
Con riferimento all'appello principale:

3. Nel merito: in riforma della sentenza n. 1064/2023 del 20.12.2023, n.
920/2020 R.G., Rep. 1864/2023 del 21.12.2023 previa conferma della stessa sentenza nella parte in cui rigetta la domanda di risoluzione nonché quella di annullamento formulate dagli appellati riformarla nella parte in cui condanna l'appellante al pagamento dell'importo di €. 20.200,00 con conseguente totale soccombenza degli appellati anche in punto di spese di lite per entrambi i giudizi, ivi compreso quelle dell'ATP ex art. 696 c.p.c.”;
Per parte appellata : Controparte_5
“1) Riformare, in accoglimento del proposto appello incidentale, la sentenza di primo grado nella parte in cui rigetta le domande di risoluzione del contratto di vendita (Notaio rep. 11422 trascritto Persona_1
presso Agenzia provinciale di Padova - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este ai nn. 3118/2020 R.g./R.p.) e del funzionalmente connesso contratto di mutuo (Notaio rep. 11423 trascritto presso Agenzia Persona_1
provinciale di Padova - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Este ai nn.
3119/407 R.g./R.p.) e in accoglimento della predette domande svolte:
a) disporre la liberazione dei signori e dall'obbligo di CP_2 CP_1
restituire le somme concesse in mutuo da CP_3
b) condannare a restituire ai signori e Controparte_3 CP_2 CP_1
le somme versate in ottemperanza al piano di ammortamento allegato al contratto di mutuo, dalla datata di stipula alla data di pubblicazione della
Sentenza, oltre interessi dalla data della domanda di primo grado al saldo.
pag. 3/21 c) confermare, in ogni caso, la condanna della signora a Pt_1
corrispondere alla parte acquirente la somma di Euro 20.200,00, oltre interessi dalla domanda al saldo.
2) Nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di mutuo condannare la signora a Parte_1
corrispondere ai signori e il prezzo di vendita CP_1 CP_2
dell'immobile, oltre interessi legali dalla data della domanda al saldo.
3) Rigettare, in ogni caso, nel merito il gravame proposto dalla signora in quanto infondato in fatto ed in diritto Pt_1
4) Con vittoria di spese e compensi di ogni grado, oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge”.
Per parte appellata “Voglia l'Ecc.ma Corte adita Controparte_3
In via preliminare dichiarare inammissibile l'appello incidentale per quanto dedotto al punto 1.
In via principale nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione o annullamento del contratto di compravendita, rigettarsi in quanto integralmente infondata in fatto ed in diritto la domanda di risoluzione / annullamento del contratto di mutuo;
in via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione/annullamento del contratto di mutuo, dichiarare i Signori
e tenuti alla immediata restituzione del residuo credito CP_1 CP_2
mutuato e condannare al risarcimento di tutti i danni Controparte_6
che dovesse sopportare in ipotesi di accoglimento CP_3
pag. 4/21 totale o parziale della domanda dei ricorrenti, da accertarsi in corso di causa”.
Per parte appellata “Voglia l'Ecc.ma Corte Controparte_4
d'appello adita in via principale confermare la sentenza n. 1064/2023 del 21.12.2023 emessa dal Tribunale di Rovigo nella parte in cui rigetta le domande di risoluzione e di annullamento del contratto di compravendita immobiliare oggetto di causa;
in via subordinata nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello incidentale proposto dai
Sig.ri e nei confronti di accertare e CP_1 CP_2 Controparte_3
dichiarare che nessuna responsabilità è ascrivibile a Controparte_4
rigettando di conseguenza la domanda di manleva svolta da CP_3
in quanto infondata e comunque tardiva;

[...]
in ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa oltre spese generali,
CPA e IVA come per legge”.
FATTO
Premessa in fatto e svolgimento del giudizio di primo grado.

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., i sig.ri e evocavano in CP_1 CP_2
giudizio e rispettivamente la prima Parte_1 Controparte_3
in qualità di venditrice dell'immobile sito in Stanghella (PD), via Cuoro n.
15, giusta atto notarile del 15/05/2018 a ministero del Notaio di Per_1
Rovigo rep. 11422, la seconda in qualità di Istituto di Credito erogante il mutuo per l'acquisto dell'immobile.
pag. 5/21 1.1. I ricorrenti esponevano:
(i) di avere acquistato in data 15.05.2018 da , in forza di Parte_1
atto pubblico Notaio rep. 11422, la piena proprietà di Persona_1
una porzione immobiliare composta da due piani fuori terra ad uso abitativo sita in Stanghella (PD), via Cuoro n. 15, catastalmente distinta al
Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 1, particelle graffate 17 sub 7
e 427 sub 4, al prezzo complessivo di € 113.000,00;
(ii) di avere concluso, sempre in data 15.05.2018, un contratto di mutuo di scopo con in forza di atto pubblico a ministero del Controparte_3
Notaio rep. n. 11423, con trasferimento delle somme Persona_1
mutuate direttamente alla parte venditrice;

(iii) di avere scoperto, successivamente alla stipula dei contratti, che l'immobile acquistato era sprovvisto dell'attestazione di agibilità di cui all'art. 24 D.P.R. 380/2001 e di avere quindi incaricato il geom.
[...]
al fine di provvedere alla pratica di Segnalazione Certificata di CP_7
Agibilità, la quale ha accertato la sussistenza di gravi difformità urbanistiche tali da rendere il fabbricato privo dei requisiti di legge per l'abitabilità;
(iv) di avere depositato un ricorso ex art. 696 bis c.p.c., in data 10.01.2019, al fine di accertare l'effettiva sussistenza delle difformità edilizie riscontrate e l'idoneità dell'unità abitativa a conseguire il certificato di abitabilità;
(v) che il Ctu incaricato nel procedimento di ATP aveva rilevato l'esistenza di notevoli difformità tra il progetto assentito e quello realizzato connesse a modifiche forometriche, diversa distribuzione degli spazi interni e variazione di dimensioni dei vani, in conseguenza delle quali si rendeva pag. 6/21 necessaria la rimessione in pristino del fabbricato e che, in conseguenza delle difformità riscontrate e dei gravi vizi costruttivi accertati (infiltrazioni d'acqua dal tetto e non conformità degli impianti), non risultava possibile certificare l'agibilità del fabbricato ex art. 24 D.P.R. 380/01;
(vi) che in data 06.08.2018, il Comune di Stanghella chiedeva alle parti una relazione dettagliata delle modifiche riscontrate ed in data 16.10.2018 formulava una “generica dichiarazione di non conformità”.

1.2. I ricorrenti agivano in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto di vendita per aliud pro alio e del funzionalmente collegato contratto di mutuo. In subordine, chiedevano l'annullamento per errore essenziale dei citati contratti.

1.3. La convenuta si costituiva in giudizio eccependo Parte_1
preliminarmente l'improcedibilità del ricorso per difetto dei requisiti previsti dall'art. 702 bis c.p.c.

1.4. Nel merito, la convenuta contestava la fondatezza delle domande attoree e deduceva che:
i) gli acquirenti conoscevano o, comunque, erano stati posti in grado di conoscere lo stato di fatto e di diritto del fabbricato, avendo ricevuto le chiavi dell'immobile in data anteriore al rogito di compravendita;

(ii) secondo le risultanze della perizia svolta in sede di Atp l'immobile compravenduto poteva essere regolarizzato e conseguire il certificato di agibilità mediante l'esecuzione dei lavori descritti in perizia, i cui costi erano stati quantificati in euro 22.000,00;
(iii) gli attori erano decaduti dalla garanzia per vizi non avendo denunciato tempestivamente i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta ex art. 1495 c.c.
pag. 7/21 1.5. La convenuta nel costituirsi in giudizio, contestava Controparte_3
la fondatezza delle domande proposte dagli attori e chiedeva in via preliminare di essere autorizzata a chiamare in causa società CP_4
incaricata di eseguire le verifiche sull'immobile e di redigere i relativi rapporti estimativi;
nel merito, chiedeva il rigetto di tutte le domande proposte dai ricorrenti, ovvero, in via di subordine, della domanda di risoluzione o annullamento del contratto di mutuo e, in via di ulteriore subordine, la condanna di al risarcimento dei danni che CP_4 CP_3
dovesse sopportare nell'ipotesi di accoglimento totale o parziale
[...]
delle domande dei ricorrenti.

1.6 Autorizzata la chiamata, la convenuta si costituiva in CP_4
giudizio rilevando che i rapporti di stima dei beni erano stati predisposti da una diversa società, ossia da ed eccepiva dunque il Controparte_4
difetto di legittimazione passiva e chiedeva l'estromissione dal giudizio.

1.7. Con atto di intervento volontario ex art. 105 c.p.c., si costituiva in giudizio in data 15.02.2021 chiedendo il rigetto delle Controparte_4
domande svolte dai ricorrenti nei confronti di nonché Controparte_3
della domanda di manleva proposta da stante l'assenza di CP_3
responsabilità in capo all'interveniente.

1.8. Il Tribunale di Rovigo provvedeva nel seguente modo: “condanna
per le ragioni di cui in motivazione al pagamento in Parte_1
favore degli attori della complessiva somma di euro 20.200,00, oltre interessi ex art. 1284 co. IV c.c. dalla domanda al saldo;

-RIGETTA le domande proposte dagli attori nei confronti di CP_3
-RIGETTA le domande proposte da nei confronti di CP_3 CP_4
pag. 8/21 -CONDANNA al pagamento in favore di Parte_1 [...]
e delle spese di lite che si liquidano in euro CP_1 Controparte_2
5.200,00 per compenso professionale, oltre rimb. forf., IVA e CPA, come per legge, nonché spese esenti (C.U. e spese di notifica); a carico di
[...]
anche le spese del CTU nominato in sede di ATP così come da Parte_1
decreto di liquidazione del giudice;

-COMPENSA le spese tra gli attori e e per l'effetto anche tra gli CP_3
attori e Controparte_8
-CONDANNA al pagamento in favore della chiamata Controparte_3
delle spese di lite che si liquidano in euro 2.540,00 per CP_4
compenso professionale, oltre rimb. forf., IVA e CPA, come per legge”.

1.9. Esponeva il Giudice di prime cure come gli attori avessero proposto domanda di risoluzione o di annullamento del contratto di compravendita dell'immobile e del collegato contratto di mutuo, sul presupposto dell'accertamento della sussistenza dei fatti esposti in atti e, segnatamente:
- vendita di un immobile sprovvisto di certificato di agibilità; - gravi irregolarità edilizie ostative all'attestazione di agibilità e vizi costruttivi dell'immobile per la presenza di infiltrazioni d'acqua dal tetto e per la non conformità dell'impianto elettrico.

1.10. Il Giudicante condivideva le conclusioni espresse nella relazione peritale: il perito, in punto di accertamento delle opere realizzate in forza della S.c.i.a. depositata dalla parte venditrice in data 23.4.18, rispetto alle opere assentite con il condono edilizio n. 486/S del 12.12.11, aveva rilevato che dal raffronto tra i disegni dello stato attuale e lo stato riportato nel condono prot. N. 486/S-2011 risultavano notevoli difformità nei locali, collegate a “modifiche forometriche, diversa distribuzione degli spazi pag. 9/21 interni e variazioni nelle dimensioni dei vani” (cfr. pag. 18 perizia Ctu), descritte nella perizia (cfr. perizia Ctu pagg. 7-12).

1.11. Esponeva che il Ctu aveva previsto la messa in pristino e a norma delle parti non sanabili, individuando le opere necessarie:
a) la demolizione ed il ripristino come da versione di condono del locale ripostiglio al piano terra;

b) il ripristino della scala come da condono;

c) il ripristino della finestra della camera da letto al primo piano con cambiamento della destinazione d'uso da “camera” ad “accessorio”;
d) la demolizione del locale ripostiglio-guardaroba sul vano scala e ripristino del vano scala come da condono (cfr. pag. 18-19 perizia Ctu).

1.12. I costi necessari per l'eliminazione delle difformità erano stati quantificati dal Ctu in €22.000,00 ed il minore valore del fabbricato era stato quantificato nella somma di €91.000,00, rispetto al valore di rogito di euro 113.000,00 (cfr. pag. 19-20 perizia Ctu).

1.13. Quanto al comportamento della parte venditrice, il giudice esponeva che la convenuta non aveva fornito alcuna prova del fatto di avere preventivamente informato i compratori della mancanza del certificato di agibilità e della situazione giuridico-edilizia del bene, né del fatto gli stessi ne fossero comunque a conoscenza. Non poteva assumere rilevanza a tal fine il fatto che nel rogito di compravendita la venditrice non avesse attestato anche l'agibilità dell'immobile. Neppure la circostanza della consegna delle chiavi ai compratori in data anteriore alla stipula, al fine di consentire il sopralluogo del perito della banca incaricato di redigere un rapporto estimativo per la concessione del mutuo, seppur verosimile e indirettamente confermata dalla data del sopralluogo riportata sul rapporto pag. 10/21 (cfr. doc. 1 4.4.2018), poteva assumere rilevanza ai fini della CP_3
prova della conoscenza dei vizi, trattandosi di vizi non immediatamente rilevabili.

1.14. Poteva pertanto ritenersi accertato un inadempimento imputabile alla parte venditrice per avere quest'ultima venduto un immobile con difformità urbanistico-edilizie, vizi costruttivi, privo del certificato di abitabilità e in assenza delle condizioni igienico sanitarie per ottenerlo, salvo poi valutare la gravità di detto inadempimento nel sinallagma contrattuale.

1.15. Alla luce delle conclusioni dell'ATP, la mancanza del certificato di agibilità all'atto della vendita, le difformità edilizie ostative all'agibilità dell'immobile e i vizi accertati, non erano ritenute dal giudice di primo grado di gravità tale da giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto di compravendita ovvero di annullamento del contratto per errore essenziale sulle qualità dell'oggetto.

1.16. Infatti, tenuto conto della natura delle difformità riscontrate e del fatto che all'esito degli interventi richiesti per la regolarizzazione dell'immobile non verrebbe in alcun modo intaccata la funzione e la destinazione essenziale del bene compravenduto, né alcuna delle qualità asseritamente ritenute essenziali dai compratori, il Tribunale riteneva che i vizi non fossero di importanza così grave da dar luogo ad uno squilibrio del sinallagma contrattuale e da giustificare la risoluzione del contratto di compravendita.

1.17. Rigettava quindi le domande di risoluzione e di annullamento del contratto di vendita, determinando l'assorbimento e il rigetto delle ulteriori e consequenziali domande proposte dagli attori in punto di risoluzione e/o annullamento del collegato contratto di mutuo.
pag. 11/21 1.18. Esponeva in prime cure il Giudice che però, tenuto conto del complesso delle risultanze probatorie nonché della natura e del “contenuto sostanziale” delle domande proposte da parte attrice poteva trovare limitato e parziale accoglimento la domanda formulata in via subordinata al punto 3 delle conclusioni di condanna della convenuta alla restituzione della somma di €113.000,00, nei limiti della minore somma (accertata dal CTU in €20.200,00) necessaria al ripristino dell'immobile, dovendosi ritenere detta pronuncia di condanna un minus rispetto alla domanda di condanna al pagamento della somma di €113.000 formulata in atti.

1.19. Condannava quindi al pagamento in favore degli Parte_1
attori della somma di €20.200,00, oltre interessi ex art. 1284 co. IV c.c. dalla domanda al saldo;
rigettava le domande proposte dagli attori nei confronti di rigettava le domande proposte da CP_3 CP_3
nei confronti di e condannava al pagamento in CP_4 Parte_1
favore degli attori delle spese di lite liquidate in €5.200,00 oltre oneri di legge;
poneva in capo a anche le spese del Ctu nominato in sede di Pt_1
ATP.

1.20. La sig.ra proponeva appello avverso tale sentenza. Pt_1
I motivi di appello.

2. Con il primo motivo di appello, deduce la violazione dell'art. 112 c.p.c. per vizio di extrapetizione in quanto il Tribunale avrebbe emesso una pronuncia su una domanda mai formulata dagli appellanti, ovvero la riduzione del prezzo (azione estimatoria) quando questi avevano esclusivamente chiesto la risoluzione e l'annullamento del contratto. La decisione del Tribunale avrebbe erroneamente qualificato la domanda posta in via subordinata quale riduzione del prezzo, domanda che non era mai pag. 12/21 stata avanzata. Inoltre, l'azione estimatoria e l'azione redibitoria sono tra loro alternative e la scelta di una esclude l'altra.

2.1. Con il secondo motivo, impugna la condanna alle spese di lite in violazione dell'art. 91 c.p.c. in quanto il Tribunale ha erroneamente imposto il pagamento delle spese legali a carico della convenuta nonostante abbia rigettato integralmente le domande degli attori.

2.2. I sig.ri si costituivano chiedendo il rigetto Controparte_9
dell'appello principale e proponendo appello incidentale contestando il rigetto della domanda di risoluzione contrattuale da parte del Tribunale di
Rovigo, sostenendo che l'immobile venduto costituisse un aliud pro alio in quanto al momento della vendita, era privo dell'agibilità e presentava abusi edilizi. La possibilità di ripristino successivo, valorizzata dal Tribunale, non eliminerebbe a detta di controparte la gravità dell'inadempimento, che deve essere valutata con riferimento alla situazione esistente al momento della vendita.

2.3. Secondariamente, l'appellante incidentale contesta il rigetto della domanda di risoluzione, sostenendo che l'immobile presenta gravi vizi e carenze (es. abusi edilizi, mancanza agibilità, difformità strutturali) che ne compromettono l'abitabilità e il valore. Tali difetti, anche se sanabili, integrano vizi redibitori o mancanza di qualità essenziali ai sensi degli artt.
1490 ss. e 1497 c.c., rendendo illegittimo l'onere posto sull'acquirente di sanare l'immobile a proprie spese.

2.4. Infine, ad avviso dell'appellante incidentale il Tribunale avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risoluzione del mutuo fondiario, non considerando il suo stretto collegamento funzionale con la compravendita, conclusa contestualmente e garantita dal Fondo per la Prima Casa.
pag. 13/21 2.5. Trattandosi di un mutuo di scopo, strumentale all'acquisto dell'immobile, la risoluzione della compravendita comporta automaticamente la caducazione del mutuo, con obbligo di restituzione della somma da parte del venditore e non del mutuatario, come confermato dalla giurisprudenza di legittimità.

2.6. Si costituiva deducendo come i motivi di Controparte_4
impugnazione proposti dalla signora non riguardino in alcun modo Pt_1
la posizione processuale di la quale pertanto si costituisce al CP_4
solo fine di avallare la richiesta formulata nei termini della signora Pt_1
rimettendosi a giustizia sul resto, trattandosi di statuizioni a cui rimane estranea. Chiedeva quindi la conferma della sentenza impugnata nella parte in cui rigetta le domande di risoluzione e di annullamento del contratto di compravendita immobiliare oggetto di causa.

2.7. Si costituiva chiedendo la reiezione del gravame Controparte_3
incidentale con conferma dell'impugnata sentenza nella parte in cui rigettava la domanda di risoluzione, di annullamento e le domande proposte dagli attori nei confronti di . CP_3

2.8. La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 26.05.2025 tenuta in modalità trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c..
DIRITTO

1. L'appello è fondato e merita l'accoglimento.

1.1. Quanto al primo motivo, relativo al vizio di extra-petizione, la Corte lo ritiene fondato.

1.2. Gli odierni appellati avevano proposto in prime cure una domanda di risoluzione e annullamento del contratto di compravendita intervenuto tra le parti, mentre non era stata avanzata domanda di riduzione del prezzo:
pag. 14/21 solo in via subordinata, e limitatamente al mancato accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di mutuo, veniva richiesta la restituzione della somma di euro 113.000,00, con la condizione della restituzione dell'immobile alla venditrice.

1.3. La Corte, conformemente all'assunto dell'appellante principale, ed all'orientamento della Suprema Corte, premette che l'azione di risoluzione del contratto e l'azione di riduzione del prezzo spettanti a norma dell'art. 1489 c.c. […] sono nettamente distinte tra loro, con la conseguenza della inammissibilità ai sensi dell'art. 345 c.p.c. della domanda di riduzione del prezzo proposta per la prima volta in appello nel giudizio di risoluzione del contratto di compravendita ex art. 1489 c.c. in quanto domanda nuova e diversa rispetto a quella principale (cfr. Cass. civ. sez. II - 22/02/2010, n.
4248).
Gli effetti della garanzia sono delineati dall'art. 1492 c.c., comma 1, il quale prevede che, nei casi di cui all'art. 1490 c.c., il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (azione redibitoria), ovvero la riduzione del prezzo (azione estimatoria, o quanti minoris), salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta tra le due forme di tutela può avvenire fino al momento della proposizione della domanda giudiziale e da tale momento è irrevocabile (cfr. Cass. SU n.
18672/2019).
Solo alla risoluzione del contratto conseguono effetti restitutori in quanto il venditore è tenuto a restituire il prezzo e a rimborsare al compratore le spese e i pagamenti sostenuti per la vendita, mentre il compratore deve restituire la cosa, a meno che questa non sia perita a causa dei vizi (art. 1493 c.c.).
pag. 15/21 1.4. Il giudice di prime cure pertanto ha errato nel ritenere che potesse trovare accoglimento limitato e parziale la domanda di parte attorea formulata in via subordinata al punto 3 delle conclusioni di condanna della convenuta alla restituzione della somma di €113.000,00 nei limiti della minor somma necessaria al ripristino dell'immobile, ritenendola un minus rispetto alla domanda di condanna al pagamento della somma di
€113.000,00 formulata in atti, non potendo essere qualificata nei termini dell'actio quanti minoris.

1.5. Le due azioni si fondano su presupposti diversi: l'azione di risoluzione trova il suo fondamento nello scioglimento del vincolo obbligatorio,
l'azione estimatoria prevede la prosecuzione del rapporto obbligatorio e la riduzione del prezzo e comporta la corresponsione di una sorta di indennità per la minore utilità del bene.

1.6. La pronuncia del Giudice di primo grado è quindi viziata sul punto da extrapetizione, essendosi pronunciato su una domanda non proposta dagli attori.

2. La Corte ritiene, invece, che il Giudice abbia correttamente valutato in riferimento alla mancanza dei presupposti per la risoluzione del contratto di compravendita e del funzionalmente collegato contratto di mutuo.

2.1. Infatti, ha correttamente osservato che la mancanza del certificato di agibilità all'atto della vendita, le difformità edilizie ostative all'agibilità dell'immobile e i vizi accertati, non sono di gravità tale da giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto di compravendita ovvero di annullamento del contratto per errore essenziale sulle qualità dell'oggetto.

2.2. Quanto alla mancanza del certificato di agibilità è intervenuta di recente la Corte di Cassazione con una pronuncia chiarificatrice,
pag. 16/21 escludendo preliminarmente che la carenza sostanziale o formale dell'agibilità comporti la nullità del contratto, non essendo rintracciabile alcuna norma imperativa che contempli l'obbligo del rilascio del certificato in questione e non potendosi escludere che le parti nella loro autonomia abbiano un interesse meritevole a contrattare ex art. 1322 c.c. pur in assenza di certificato.

2.3. La S.C. ha inoltre ritenuto superato l'orientamento che riconduceva la mancanza dei requisiti di agibilità all'art. 1489 c.c., escludendo che l'assenza dei requisiti di abitabilità integri un onere o un vincolo o un peso, ma costituisca piuttosto “una limitazione funzionale dell'immobile, potenzialmente incidente sulla sua concreta destinazione, il che preclude l'inquadramento sistematico della fattispecie nell'alveo della norma innanzi evocata.” (cfr. Cass. civile sez. II, 22/02/2018, n. 4307).

2.4. Secondo la Suprema Corte, alla carenza del certificato di abitabilità/agibilità possono esser ricondotte, sul piano dell'alterazione del sinallagma contrattuale, diverse fattispecie con conseguenze eterogenee, così sintetizzate: “In tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l'ipotesi di vendita di "aliud pro alio" qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa”.
(Cass. civ. sez. II, 02.8.2023 n. 23604).
pag. 17/21 2.5. In definitiva, deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili e solo ove difettino, in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria, i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum; allorché, invece, il mancato rispetto delle prescrizioni sia suscettibile di sanatoria, si ha vizio redibitorio oppure mancanza di qualità essenziali.

2.6. In applicazione dei principi richiamati va esclusa innanzitutto la riconducibilità del caso in esame alla fattispecie di aliud pro alio.

2.7. Infatti, tenuto conto delle risultanze della Ctu, che attestano la possibilità di porvi rimedio mediante la messa in pristino dello stato dei luoghi e la realizzazione delle opere indicate in perizia, le difformità riscontrate non possono essere considerate insanabili in senso assoluto, ossia tali compromettere in modo definitivo la funzione economico sociale del bene compravenduto;
la facoltà di sanare le difformità riscontrate, infatti, esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito. Ma la natura e l'entità delle difformità riscontrate, tenuto conto delle modifiche strutturali necessarie, sono altresì tali da escludere, nel caso di specie, che il bene possa essere considerato privo delle qualità essenziali richieste dai compratori ovvero che dette difformità si configurino come vizi redibitori, che rendano l'immobile inidoneo all'uso cui era destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

2.8. Inoltre, è dirimente la circostanza per cui l'atto di compravendita reca,
a pag. 3, una clausola secondo cui la venditrice dichiara che “è stata pag. 18/21 presentata al Comune di Stanghella SCIA in data 23 aprile 2018 prot. 3315, pratica edilizia prot. 3287/2018”.

2.9. La sorte di tale pratica edilizia in sanatoria è rinvenibile nel doc. 3 dimesso da parte convenuta, nel quale il Comune di Stanghella comunica che “accertato che gli interventi segnalati risultano non conformati alle norme vigenti: in particolare con la nuove destinazione d'uso ottenuta, i locali del piano terra posti a nord, cucina e bagno, risultano direttamente comunicanti fra di loro, perciò in contrasto con la normativa igienico sanitaria e il vigente regolamento edilizia”.

2.10. Continua affermando che “l'interessato può provvedere a conformare alla normativa vigente detta attività eseguendo i seguenti interventi: realizzazione di una parete interna al locale bagno (anche con parete leggera) al fine di realizzare una zona filtro con il locale abitabile”.

2.11. Da quanto premesso emerge come i compratori fossero al corrente della SCIA in sanatoria proposta dalla venditrice, non potendo quindi addurre di essere all'oscuro di tale vicenda, e che tale pratica si è conclusa con l'invito a conformare i locali cucina-bagno del piano terra tramite la costruzione di una parete, anche leggera, per separare i due locali, lungi dall'essere un intervento eccessivamente oneroso.

2.12. La prospettazione di parte appellante incidentale non può quindi trovare accoglimento in questa sede, con conseguente assorbimento delle ulteriori domande formulate nei confronti del collegato contratto di mutuo che deve ritenersi pienamente efficace tra le parti.

2.13. Premesso tutto quanto sopra esposto, la Corte ritiene che tutte le domande formulate in primo grado dagli appellati acquirenti debbano essere rigettate anche con riferimento alle domande rivolte a CP_3
pag. 19/21 e conseguentemente le domande di manleva formulate da CP_4
quest'ultima verso Controparte_4

3. Le spese di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. nei rapporti tra appellante principale e gli appellati
[...]
e e sono liquidate in dispositivo, secondo i CP_1 Controparte_2
parametri medi di cui al DM n. 155/2014 e succ. modificazioni.
Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nei confronti delle appellate e possono essere integralmente Controparte_3 Controparte_6
compensate ai sensi dell'art. 92, c.p.c., stante la sussistenza gravi ed eccezionali ragioni (C. Cost. n. 77/2018) in parte esplicitate dal giudice di primo grado connesse ad una non corretta istruttoria svolta per l'erogazione del mutuo fondiario, non contestate, peraltro non avendo le predette società spiegato appello incidentale sul punto.

3.1. Deve darsi atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti incidentali sig.ri , di Controparte_5
un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1
, in persona del l.r.p.t. e Controparte_2 Controparte_3
in persona del l.r.p.t., avverso la sentenza del Controparte_4
Tribunale di Rovigo n. 1064/2023 così provvede:

1. Accoglie l'appello principale e, per l'effetto, in riforma della sentenza del Tribunale di Rovigo n. 1064/2023, rigetta le domande proposte da e Controparte_1 Controparte_2
pag. 20/21 2. rigetta l'appello incidentale promosso da e Controparte_1
Controparte_2

3. condanna e al pagamento, in Controparte_1 Controparte_2
favore della parte appellante delle spese del Parte_1
doppio grado di giudizio, spese liquidate per il primo grado, per l'intero in €5.077,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e
CPA come per legge, per il secondo grado per l'intero in €3.966,00, oltre rimborso spese generali (15%), IVA e CPA.;

4. pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, definitivamente a carico degli appellati e Controparte_1 CP_2
[...]

5. compensa le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio nei confronti delle appellate e Controparte_3 Controparte_6

6. da atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti incidentali e Controparte_1
di un ulteriore importo a titolo di contributo Controparte_2
unificato pari a quello previsto per il gravame, se dovuto.

7. dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196, art. 52.
Così deciso nella camera di consiglio della SEZIONE TERZA, in data
27/05/2025.
Il Consigliere estensore La Presidente
Dott.ssa Silvia Franzoso Dott.ssa Rita Rigoni
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