REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati dott. Maria Teresa Spanu Presidente
dott. Maria Sechi Consigliere relatore dott. Stefano Greco Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 4 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2024, promossa da
, residente in [...]ed ivi elettivamente domiciliato, presso lo studio Parte_1
degli avv.ti Carlo Fanari e Francesco Cixì, che lo rappresentano e difendono in forza di procura speciale in calce all'atto di appello
appellante
contro
in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_1
elettivamente domiciliato in Cagliari, presso lo studio dell'avv. Giampaolo Pisano, che lo rappresenta e difende in forza di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta in primo grado
appellato
la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante: l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in riforma della sentenza impugnata n. 2828/2023 emessa dal Giudice Monocratico del Tribunale Ordinario di Cagliari:
Previo accertamento incidentale della nullità delle delibere assembleari del 15 luglio 2019 e del 29
giugno 2020 e, in ogni caso, previo accertamento incidentale della nullità della nomina ad amministratore dello per gli anni 2019 e 2020, voglia: Controparte_2
1) Accertare i fatti descritti dall'appellante;
2) Accertare e dichiarare la delibera dell'assemblea del Controparte_1
tenutasi in data 27 febbraio 2021, invalida per nullità e/o annullabilità sui punti 1) e 2) O.d.G. per i motivi esposti nell'atto di appello;

3) Per l'effetto dichiarare nulla e/o annullare la delibera assunta dall'assemblea del Controparte_1
, Cagliari, in data 27 febbraio 2021, invalida per nullità e/o annullabilità sui punti 1) e 2)
[...]
O.d.G. per i motivi esposti nell'atto di appello;

4) Con vittoria di spese e onorari del doppio grado di giudizio.
Nell'interesse dell'appellato: voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, disattesa ogni avversa e contraria domanda, eccezione e conclusione
1) Rigettare gli avversi motivi di impugnazione e, per l'effetto, confermare la sentenza n.
2828/2023 emessa in data 23.11.2023 dal Tribunale di Cagliari;

2) Con vittoria di spese e compensi professionali di lite dovuti per il presente grado di giudizio, da distrarsi in favore dello scrivente legale quale procuratore antistatario.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in riassunzione del 6.4.2022 proprietario di una unità Parte_1
CP_ immobiliare nell'edificio sito nella di Cagliari, convenne in giudizio, davanti al CP_1
Tribunale di Cagliari, il relativo Condominio proponendo impugnazione della delibera assembleare del 27.2.2021, punti 1 e 2 dell'ordine del giorno con i quali erano stati, rispettivamente, approvati i rendiconti ed i relativi piano di riparto delle spese relative ai compensi dell'amministratore per gli anni 2019 e 2020, quest'ultimo limitatamente al periodo 1.1.2020 e 16.10.2020, data in cui l'amministratore revocato aveva effettuato il passaggio delle consegne al nuovo amministratore.
A fondamento dell'impugnazione il eccepì la nullità della nomina, e poi della conferma Pt_1
dell'amministratore per gli anni in questione, assunte con delibere Controparte_2
assembleari del 15.07.2019 e del 29.06.2020, in quanto adottate in violazione della disposizione di cui all'art. 1129, comma 14, c.c., ossia in mancanza di specifico e dettagliato preventivo dei compensi a questi spettanti, con conseguente insussistenza del diritto dell'amministratore al compenso. Con specifico riferimento all'assemblea del 15.7.2019, l'attore produsse un file audio,
assumendo essere stato registrato durante detta assemblea e costituente la prova della falsità del relativo verbale, atteso che, nella parte della registrazione relativa alla nomina dell'amministratore,
non vi era stata indicazione e discussione sul suo compenso.
L'attore, inoltre, dedusse che, con la delibera impugnata, erano stati riconosciuti e ripartiti compensi per attività asseritamente compiute dall'amministratore in epoca successiva alla sua revoca giudiziale, intervenuta con decreto del Tribunale di Cagliari del 27.7.2020, di talché, considerato che il passaggio di consegne in favore dell'attuale amministratore era avvenuto in data 16.10.2020,
non era dovuto il pagamento della fattura n. 135 del 29.09.2020, da ritenersi riferita ad emolumenti relativi alle mensilità da luglio 2020 al 16.10.2020. Anzi, nessun compenso poteva riconoscersi per l'esercizio 2020, considerato che "quantomeno dal mese di gennaio 2020" la Controparte_2
risultava inattiva.
Il infine, dedusse che non era dovuto nemmeno il pagamento delle fatture nn. 109/2019 e Pt_1
137/2020, aventi ad oggetto emolumenti mai indicati e mai approvati in sede di nomina (spese di gestione mastelli, spese di gestione registri, passaggio di consegne).
Il convenuto, costituitosi, sostenne, anzitutto, la piena legittimità delle predette CP_1
delibere di nomina e conferma dell'amministratore in quanto nelle stesse Controparte_2
erano stati chiaramente indicati i compensi dell'amministratore; contestò, inoltre, la valenza probatoria del prodotto file audio, del quale non era possibile verificare l'autenticità, il contenuto e la riconducibilità a quanto accaduto durante l'assemblea condominiale del 15.07.2019. Per altro verso, dedusse che il passaggio delle consegne da all'attuale amministratore Controparte_2
era avvenuto in data 16.10.2020, e che a tale data le fatture emesse dallo studio erano già CP_2
siate messe in pagamento, cosicché il nuovo amministratore non aveva potuto che procedere alla ripartizione di dette spese tra tutti i condomini secondo i criteri di legge.
Con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. l'attore, a fronte dell'eccezione di omessa impugnazione delle delibere del 15.07.2019 e del 29.06.2020, esplicitò domanda di accertamento incidentale della nullità delle predette delibere nella parte in cui era stato nominato e confermato l'amministratore.
Istruita la causa con produzioni documentali, con sentenza n. 2828/23 il Tribunale adito rigettò integralmente l'impugnazione.
Il primo giudice, premesso che nella specie doveva ritenersi che la domanda di accertamento incidentale della nullità delle delibere adottate dal convenuto in data 15.07.2019 e CP_1
29.06.2020 risultava già dal complessivo tenore della citazione, la ritenne infondata, sul rilievo che i relativi verbali di assemblea contenevano la specifica indicazione, richiesta a pena di nullità dall'art. 1129 c.c., degli importi dei compensi dell'amministratore; risultanza che non poteva ritenersi smentita, quanto alla delibera del 15.07.2019, dal file audio prodotto dall'attore, non essendovi alcun elemento comprovante che, effettivamente, si trattasse della registrazione dell'assemblea del
15.07.2019.
Ciò posto, il giudice espose che, in ogni caso, anche volendo ritenere la nullità delle predette delibere di nomina, da ciò non derivava l'illegittimità della delibera del 27.02.2021, censurata in via derivata dall'attore; con detta delibera, infatti, l'assemblea aveva approvato il rendiconto di cui all'art. 1130 bis c.c. ed il relativo piano di ripartizione, con riferimento all'anno 2019 ed al periodo dal 01.01.2020 al 16.10.2020 (data di passaggio di consegne in favore del nuovo amministratore);
rendiconto contenente, tra l'altro, le voci di uscita relative all'amministrazione condominiale, che nella specie l'attore non aveva contestato come materialmente sussistenti, anche con riferimento ai compensi dell'amministratore.
In relazione a dette voci di spesa, infatti, l'attore aveva eccepito la non debenza nel merito dei compensi dell'amministratore, senza peraltro rilevare che le valutazioni di merito compiute dall'assemblea dei condomini sfuggono al sindacato giurisdizionale in materia di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 1137 c.c. censurabili solo per violazione di legge, con la conseguenza che era preclusa ogni valutazione relativa all'opportunità e convenienza delle scelte assembleari.
Avverso la predetta decisione il ha proposto appello, cui ha resistito il Pt_1 Controparte_3
in Cagliari.
[...]
La causa è stata quindi tenuta a decisione sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di gravame l'appellante ha lamentato la denegata declaratoria incidentale di nullità delle delibere del 15.7.2019 e 29.6.2020, con le quali era stato nominato e confermato l'amministratore, assumendo che, secondo quanto prescritto dall'art. 1129, comma 14, c.c., occorre l'indicazione analitica, secondo uno specifico preventivo, dei compensi tutti dell'amministratore;
specificazione che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. Ha esposto trattarsi di nullità testuale, e che nella specie non sussisteva la prescritta specificazione analitica dei compensi tutti, poiché “il dettaglio degli emolumenti non compresi nel compenso ordinario” non era stato specificato in sede assembleare, ma genericamente indicato mediante richiamo ad un preventivo reperibile nello studio dell'amministratore
Al riguardo ha richiamato una pronuncia dello stesso tribunale, con la quale era stata dichiarata la nullità della nomina in quanto il compenso era stato indicato mediante un generico riferimento ad un tariffario presente sul sito internet;
ha, quindi, sostenuto che la nullità del mandato comporta la conseguente inesigibilità del compenso.
Sul punto, infine, ha sostenuto che un attento ascolto del file audio dell'assemblea del 5.7.2019, unitamente all'esame degli ordini del giorno di quella assemblea, avrebbe consentito al giudice di apprezzare che, in quella sede, non si era mai discusso del compenso dell'amministratore, cosicché detto verbale, nella parte in cui invece era stata riportata l'indicazione di detto compenso, era falso.
Le predette censure non sono fondate.
In materia la Suprema Corte ha ribadito il principio secondo cui “Agli effetti dell'art. 1129, comma
14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove
non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto
di amministrazione condominio occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato
dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come
parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto” (Cass. 12972/22).
In particolare, la Suprema Corte ha precisato che “La nullità della nomina, ove non sia specificato
l'importo del compenso, che è alla base del generale principio di predeterminazione
onnicomprensiva dello stesso, è una “nullità testuale”, in quanto stabilita dalla legge, e che l'ammontare del compenso richiesto deve essere necessariamente indicato nella delibera che conferisce l'incarico all'amministratore”.
Nel caso in esame, con la delibera del 15.7.2019, al punto 2 dell'ordine del giorno, si dà atto che l'assemblea aveva conferito mandato per la gestione del condominio alla società CP_2
e che “Il compenso ordinario annuo è convenuto in euro 1.200,00 oneri compresi (INPS-
[...]
IVA). Il compenso ordinario spese amministrative è di euro 450,00 oneri compresi (INSP-IVA).
Presso lo studio dell'amministratore è disponibile il dettaglio degli emolumenti non compresi nel compenso ordinario”.
Parimenti, al punto 1 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 29.6.2020, era stato confermato l'amministratore e espressamente indicato che “Il compenso ordinario annuo è convenuto in euro
1.200,00 oneri compresi (INPS-IVA); Il compenso ordinario spese amministrative è di euro 450,00
oneri compresi (INSP-IVA); Il compenso ordinario spese di cancelleria è di euro 100,0 oneri
compresi (INPS-IVA). Presso lo studio dell'amministratore è disponibile il dettaglio degli
emolumenti non compresi nel compenso ordinario”.
Ebbene, nel caso in esame deve ritenersi che l'amministratore avesse specificamente indicato l'ammontare del proprio compenso, indicando analiticamente l'ammontare di quello annuo per competenze ordinarie ( che sono previste per legge, cosicché non deve ritenersi dovuta sul punto alcuna ulteriore specificazione), per competenze amministrative, ed anche per quanto non compreso nelle predette voci, mediante richiamo in dettaglio del preventivo presso il proprio studio.
Trattasi, a ben vedere, di una ipotesi differente da quella richiamata dall'appellante, esaminata dal
Tribunale che aveva ritenuto la nullità della nomina, posto che in quel caso non era stato neppure genericamente indicato un compenso, quanto, invece, effettuato un mero riferimento ad un sito internet.
Al riguardo, inoltre, si ritiene di condividere la giurisprudenza di merito che, sul punto, ha evidenziato che la disposizione di cui all'art. 1129, comma 14, c.c. va interpretata in conformità alla sua ratio, che è di protezione dei condomini, in modo che costoro non possano trovarsi, a fine mandato o durante lo stesso, destinatari di pretese economiche dell'amministratore non previamente concordate o impreviste (Trib Roma n. 2740 del 21.2.2022); in altri termini, occorre evitare interpretazioni della norma eccessivamente formalistiche, e quindi ritenere che, laddove al momento della nomina, e contestuale accettazione, l'amministratore abbia indicato i propri compensi in sede assembleare, non si profila una nullità solo perché non vi è stato un preventivo scritto.
Quanto, poi, al prodotto file audio relativo all'assemblea del 15.7.2019, basti rilevare che, a fronte delle specifiche contestazioni del , non vi è prova della sua autenticità; in ogni caso, CP_1
secondo la consolidata interpretazione della Suprema Corte “il verbale di un'assemblea
condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura
privata, rivestendo il valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai
sottoscrittori” cosicché, laddove tali sottoscrizioni non siano state disconosciute, tale verbale acquista “l'efficacia di cui all'art. 2702 c.c., per far venire meno il collegamento tra le
dichiarazioni documentate e le firme, sulla base della deduzione che il verbale fosse stato alterato
dopo la sua chiusura, occorreva la proposizione di querela di falso, costituendo questa l'unico
strumento giuridico idoneo a fare accertare che il contenuto parziale o totale delle dichiarazioni
verbalizzate fosse stato aggiunto posteriormente alla sottoscrizione” (Cass. 28509/20). che, CP_4
nella specie, non è stata proposta.
Il rigetto del primo motivo di gravame ha natura assorbente del secondo motivo, con il quale l'appellante, partendo dal presupposto della nullità della nomina dell'amministratore, ha lamentato l'errata valutazione delle conseguenze di siffatta declaratoria di nullità; è infatti evidente che,
esclusa nella specie la invocata nullità delle delibere di nomina dell'amministratore, perde rilievo la censura avente ad oggetto ogni questione relativa alla possibilità per l'assemblea di ratifica del mandato nullo.
Con gli ulteriori motivi di gravame l'appellante ha dedotto che, comunque, non potevano essere riconosciuti i compensi per l'attività di amministrazione a decorrere dal gennaio 2020, atteso che la società aveva cessato l'attività da tale data e, quindi, non poteva aver compiuto Controparte_5
alcun atto di amministrazione;
comunque non erano dovuti i compensi per il periodo successivo alla revoca giudiziale, dichiarata dal Tribunale con decreto del 27.7.2020, non potendo ritenersi sussistente una prorogatio dei poteri fino alla nomina del nuovo amministratore, non essendo ravvisabile una presunta volontà conforme dei condomini;
non era dovuto il compenso di cui alla fattura n. 137/20, relativa alla gestione registri, gestione mastelli e passaggio di consegne, in quanto attinente ad attività per le quali non era stato previsto un compenso e dallo stesso rendiconto risultava ancora non pagata. Tutte questioni sulle quali il Tribunale aveva omesso di pronunciarsi.
Neppure le predette censure sono fondate.
Contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il Tribunale, ben lungi da incorrere in omessa pronuncia, ha rilevato che le doglianze del integravano “eccezioni di non debenza nel Pt_1
merito” e che, tuttavia, il sindacato del giudice non poteva estendersi ad una valutazione sulla opportunità e convenienza delle scelte assembleari.
Ed invero, la censura relativa alla non debenza per attività compiute nel corso dell'esercizio 2020 per cessata attività postula una sorta di inadempimento dell'amministratore al mandato, o comunque di inattività, che involge profili di merito della scelta dell'assemblea di approvare e ripartire le spese relative ai compensi in detto periodo;
così come attiene a scelte discrezionali compiute dalla maggioranza assembleare anche quella di provvedere al pagamento di fatture comunque emesse
(fattura 137/20).
Quanto, in particolare, ai compensi per il periodo successivo alla revoca giudiziale, fino alla nomina del nuovo amministratore, si ritiene di condividere l'orientamento secondo cui, anche in caso di revoca dell'amministratore, questi continua ad esercitare legittimamente i suoi poteri fino all'avvenuta sostituzione (Cass.7699/19), non potendo certo ritenersi che un condominio, al di là
della presumibile volontà dei condomini, rimanga privo di amministrazione nel periodo che intercorre tra la revoca e la nuova nomina.
Per altro verso, con argomentazione corretta e condivisibile, e pienamente conferente con il caso in esame, è stato rilevato che l'amministrazione del è assimilabile al mandato con CP_1
rappresentanza, con conseguente possibilità dell'assemblea di approvare i bilanci di esercizio e rendiconti, ratificando ogni operato dell'amministratore (Trib. Milano n. 196/2022).
Pertanto, esclusa nella specie la nullità del mandato, deve ritenersi corretta la decisione del primo giudice, secondo cui le ulteriori doglianze del si risolvevano in censure attinenti al merito Pt_1
della decisione dell'assemblea, precluse al sindacato del giudice. Per le ragioni esposte l'appello deve essere rigettato, con conseguente condanna dell'appellante alle spese del presente grado, che si liquidano secondo lo scaglione di valore indeterminabile complessità bassa, disponendone la distrazione in favore del difensore del Condominio, che si è
dichiarato antistatario.
Si dà atto della sussistenza, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, dei presupposti comportanti l'obbligo del versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la impugnazione.


P.Q.M.


La Corte , definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:

1. Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 2828/23 del Tribunale di Parte_1
Cagliari;

2. Condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellato, delle spese del presente grado, che liquida in € 6.946,00 per compensi professionali, oltre spese generali ed accessori di legge, disponendone la distrazione in favore dell'avv. Giampaolo Pisano.
Si dà atto della sussistenza, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2002, dei presupposti comportanti l'obbligo del versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la impugnazione.
Così deciso in Cagliari nella camera di consiglio del 12 marzo 2025
Il Consigliere estensore dott. Maria Sechi
Il Presidente
dott. Maria Teresa Spanu