N. 436/2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ANCONA
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Ancona, nelle persone dei magistrati:
Dr. GU IC Presidente
Dr. Anna Bora Consigliere
Dr. Paola Mureddu Consigliere relatore ed estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello sopra rubricata promossa da
- (C.F. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 dall'Avv. ROBERTO GAETANI (pec: ed Email_1 elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Civitanova Marche, via
Conchiglia 6;
APPELLANTE contro
- (C.F. ); Controparte_1 C.F._2
- (C.F. ; Controparte_2 C.F._3
- ); Controparte_3 C.F._4
- (C.F. ), in proprio e in qualità Parte_2 C.F._5 di erede di (C.F. ; Persona_1 C.F._6
pagina 1 di 19 - (C.F. ), in proprio e in qualità di Parte_3 C.F._7 erede di (c.f. ); Persona_2 C.F._8 tutti rappresentati e difesi dall'Avv. PATRIZIA GIOIA (pec:
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Email_2
Civitanova Marche, via Enrico Il Navigatore n. 52/c;
APPELLATI
OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 1081/2022 del Tribunale di Macerata, emessa in data 17.11.2021.
CONCLUSIONI
Per l'appellante: “A. In via preliminare.
Voglia la Corte dichiarare la nullità delle conclusioni finali dell'elaborato peritale, presentate, nella CTU, dalla geom. datate 13.2.2020, per i motivi esposti Per_3 nell'atto d'appello, e precisamente:
▪ Nella ricostruzione in fatto = Punto 14 (da pag. 14 a pag. 20)
▪ Al primo dei motivi in diritto = (Da pag. 21 a pag. 27)
▪ Al punto sesto dei motivi in diritto: = (Da pag. 40 a pag. 42) dovendosi accogliere le precedenti conclusioni finali, presentate dalla CTU, il 16.5.2018 (in cui si riconosceva alla la proprietà dell'intera particella 689 (ex 430/g), Pt_1 nonché della particella 688 (ex particella 430/f) e la proprietà della particella 687
(ex particella 430/e).
L'individuazione grafica delle tre particelle risulta facilitata dalla disamina dell'allegato, presentato in primo grado dalla CTP di parte avversa, geom.
[...]
a supporto della propria relazione di parte, datata 14.11.2012, poiché Per_4 in quell'allegato sono individuati, graficamente, gli originari connotati delle tre particelle, rapportati a quelli esistenti oggi in Catasto.
Dichiarare perciò inammissibile, e nulla, la conclusione finale che era espressa dalla CTU poiché essa si fonda sull'errata interpretazione di un presunto Per_3 atto d'acquisto , del 16.2.1988, (notaio - rep. 171397), Persona_5 Persona_6 mai prodotto in giudizio dai convenuti.
Appare altresì nulla l'indebita modifica della domanda, espressa a riguardo da
e nella seconda memoria del 183 Cpc., anche perché contraddice, Pt_2 Per_1
pagina 2 di 19 tardivamente, le conclusioni formulate, sia nella comparsa di risposta di primo grado, che nelle prime memorie del 183 Cpc.
Valgano a riguardo le motivazioni addotte dalla nella sua “nota a verbale” Pt_1 telematica, depositata in primo grado per l'udienza del 16.4.2020, ove sono illustrate le critiche, in fatto e diritto, alla CTU finale della geom. Per_3
Sul merito.
IN VIA PRELIMINARE.
Voglia la Corte, dichiarare la nullità delle conclusioni finali espresse dalla CTU
datate 13.2.20, per i motivi esposti nell'appello, dovendosi accogliere le Per_3 precedenti conclusioni finali, datate 16.5.18, (che riconoscono alla la Pt_1 proprietà dell'intera particella 689, (indicata quale bene comune ai tre subalterni
2, 3 e 5, appartenenti alla , nonché la proprietà delle particelle 688 (ex Pt_1
430F) e particella 687 (ex 430E).
Dichiarare, di conseguenza, inammissibile e nulla la valutazione espressa dalla
CTU sull'atto d'acquisto di , del 16.2.1988 (notaio Rep. Persona_5 Persona_6
171397), non prodotto in giudizio dai convenuti, dovendo anche ritenersi nulla,
l'indebita mutatio della domanda, espressa a riguardo, tardivamente, da Pt_2
e , nella seconda memoria del 183 Cpc.). Per_1
Valgano a riguardo le motivazioni addotte dalla nella sua “nota a verbale” Pt_1 telematica, depositata per l'udienza del 16.4.20, ove sono illustrate le critiche in fatto e diritto alla CTU finale.
SUL MERITO.
Annullare il Regolamento condominiale impugnato, nelle parti oggetto di contenzioso, non risultando ivi specificato che le tre particelle 687, 688 e 689, fossero di esclusiva proprietà della (ED , libere da servitù, e Pt_1 CP_4 che la ricorrente abbia quindi diritto a recintarle, separandole dalle residue particelle condominiali, come già consentito alla condomina sulla particella CP_3
684, di sua proprietà esclusiva.


1. Dichiarare che il pozzo, realizzato successivamente ai primi tre atti di vendita del 1966, da , sulla corte 687, di sua “proprietà esclusiva all'epoca”, CP_5 appartenga alla , successiva acquirente da questi, della particella 687, ai Pt_1
pagina 3 di 19 sensi degli artt. 832 e 840 Cc. facendo salva la facoltà della di concedere Pt_1 agli altri condomini, se volessero esercitarlo, un diritto di attingimento, per soli usi condominiali, previa regolarizzazione dello specifico uso, presso il Genio Civile di Macerata, previo conseguimento dell'apposita concessione e previa attuazione,
a carico degli interessati, di separati attacchi individuali, da posizionare al confine che corre tra la particella 689 della e la 690, senza accesso personale Pt_1 degli stessi all'interno della corte.


1. Annullare il deliberato dell'assemblea del 14.9.11, nella parte in cui ha imposto
l'immotivata rimozione del “lavabo con piastrelle”, collocato sulla parete interna del balcone di proprietà ; nonché la rimozione della “vasca in ceramica Pt_1 bianca”, sita sulla corte esclusiva dell'attore, per i motivi esposti al punto 3 della citazione.


2. Respingere l'avversa pretesa di proprietà condominiale della particella 689, da ritenersi, ab origine, destinata a “comunione parziaria” delle sole proprietà CP_5
e , per “destinazione del padre di famiglia”, impressa dagli Per_7 Pt_1 originari costruttori, oggi trasferita alla dagli altri danti causa, con le Pt_1 originarie caratteristiche.


3. Respingere la pretesa avversa di acquisto, per usucapione, della servitù di comunione di presa d'acqua e della servitù di passaggio sulla particella 689, per i motivi esposti in premessa.


4. Respingere ogni pretesa avversa, formulata nelle conclusioni originarie e nella domanda riconvenzionale, unitamente ad ogni altra domanda 183 Cpc.


5. Respingere la pretesa dei coniugi e di parziale ubicazione del Pt_2 Per_1 pozzo di cui è causa sulla particela 686, invece che sulla sola particella 687 della
(pag. 18 Conclusioni avverse), respingendo altresì la pretesa dei Pt_1 convenuti alla rimozione del cancelletto, sito tra la particela 686 e 687, essendo infondata la pretesa avversa di poter esercitare un libero passaggio, lungo tutto il muro perimetrale del condominio, in violazione del diritto di “proprietà esclusiva” della sulla particella 687. Pt_1
pagina 4 di 19

6. Condannare i convenuti a restituire alla la somma di € 10.296,01, Pt_1 pretesa dal difensore avverso, a titolo di spese legali di primo grado, trattandosi di pagamento “indebito”, in caso di accoglimento dell'appello.
Con vittoria delle spese di lite, in favore dell'avv. Roberto Gaetani, antistatario”.
Per gli appellati: “Piaccia alla Ill.ma Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, per le ragioni sopra esposte, in via preliminare, dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla sig.ra Parte_1 per violazione dell'art. 342, primo comma, c.p.c.; nel merito, respingere l'atto di appello proposto dalla sig.ra

contro

Parte_1 la sentenza n. 1081/2021 emessa dal Tribunale di Macerata, in quanto infondato
e non provato in fatto ed in diritto, e, per l'effetto, confermare integralmente la indicata sentenza di primo grado in riferimento ai capi impugnati, ponendo a carico di parte appellante le spese del doppio grado di giudizio.
In ogni caso con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
FATTI DI CAUSA
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Macerata Iosi Parte_1
Annunziata, , , , , Persona_2 Parte_3 Controparte_3 Parte_2 Per_1
e , al fine di sospendere l'esecutività della delibera
[...] Controparte_2 condominiale impugnata ai sensi dell'art. 1137, comma II, c.c., nonché annullare il regolamento condominiale, non risultando ivi specificato che le particelle 687,
688 e 689 fossero pertinenze esclusive della proprietà , libere da servitù, Pt_1
e che, per l'effetto, l'attrice avesse il diritto di recintarle, separandole dalle residue particelle condominiali.
A sostegno delle proprie difese, la deduceva che il pozzo - realizzato nel Pt_1
1964 sull'attuale particella 687 di proprietà attorea - le apparteneva in via esclusiva, salvo il diritto di attingimento da parte dei condomini che volessero esercitarlo, previa regolarizzazione dell'uso al Genio Civile di Macerata e previa attuazione di separati attacchi individuali a carico del , da posizionare CP_6 al confine dell'attuale proprietà e, più precisamente, tra la particella 689 Pt_1
e la particella 690.
pagina 5 di 19 Inoltre, l'esponente chiedeva l'annullamento della delibera condominiale del
14.9.2011 nella parte in cui le imponeva di rimuovere il lavabo con piastrelle collocato sulla parete interna del balcone di sua proprietà e la vasca bianca posizionata sulla corte esclusiva della medesima (part. 687).
Si costituivano i convenuti, contestando le domande attoree - delle quali chiedevano il rigetto - spiegando, inoltre, domanda riconvenzionale con la quale i condomini chiedevano di dichiarare l'intervenuta usucapione - per possesso ininterrotto ventennale - del diritto di servitù di passaggio e di transito sulla particella n. 689 in favore dei partecipanti al , CP_6 Parte_4 con conseguente dichiarazione di intervenuta usucapione di una comunione di servitù di presa d'acqua ex art. 1080 cod. civ., costituita a vantaggio di tutti i partecipanti al condominio sulla medesima particella (n. 689).
In via subordinata - nell'ipotesi di riconoscimento del diritto di proprietà esclusiva della particella n. 689 in capo alla - i convenuti chiedevano che Parte_1 fosse riconosciuta l'esistenza di un'acquisita comunione di presa d'acqua ex art. 1080 cod. civ., costituita a vantaggio di tutti i partecipanti al Condominio, consistente nello sfruttamento del pozzo per il prelevamento dell'acqua dal sottosuolo e dei manufatti esistenti, quali le tubature esterne e il punto di attingimento posto sul lato est dell'edificio.
Inoltre, chiedevano che fosse accertato (e dichiarato) il diritto di servitù di passaggio prediale in capo ai condomini ricorrenti sulla corte fino al punto di attingimento (particelle nn. 690-689), nonché di una servitù prediale volontaria fino al lato sud-est della corte della particella n. 689, ove veniva individuato il luogo destinato a posizionare i punti di attingimento esterni dell'acqua.
Espletata l'attività istruttoria, il giudizio - interrotto a seguito di decesso di una delle parti convenute - veniva riassunto, per poi essere trattenuto in decisione.
Con sentenza n. 1081/2021, il Tribunale di Macerata rigettava le domande spiegate da parte attrice;
affermava la natura comune “degli enti di cui in parte motiva” (ivi compreso il pozzo, in quanto utile all'adduzione di acqua di falda e all'approvvigionamento idrico di tutte le unità abitative) e condannava parte attrice alla rimozione - entro il termine di tre mesi - del lavabo con piastrelle pagina 6 di 19 collocato lungo il muro perimetrale lato Nord della facciata esterna, corrispondente al balcone dell'attrice e della vasca color bianco munita di rubinetti, collocata lungo il muro perimetrale Est del fabbricato condominiale.
Infine, condannava l'attrice, soccombente, alla refusione delle spese di lite in favore della controparte e al pagamento delle spese di C.T.U.
Avverso detta sentenza ha proposto appello , reiterando tutte le Parte_1 eccezioni già formulate nel giudizio di primo grado.
, , , , , Controparte_1 Persona_2 Parte_3 Controparte_3 Parte_2
e ritualmente costituitisi, hanno chiesto il rigetto del Persona_1 Controparte_2 gravame ex adverso interposto - in quanto infondato in fatto e in diritto - con integrale conferma della sentenza impugnata.
In data 5.3.2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni rassegnate dalle parti e trascritte in epigrafe, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Va, preliminarmente, esaminata l'eccezione di inammissibilità ex art. 342 c.p.c. formulata dagli odierni appellati.
In proposito, rileva il Collegio che il gravame risulta pienamente scrutinabile nel merito ed ammissibile, avendo l'appellante espressamente indicato le parti di motivazione non condivise, nonché le ragioni addotte a sostegno della diversa ricostruzione della fattispecie fattuale coinvolta e le modifiche richieste.
Con il primo motivo, l'appellante lamenta l'erronea valutazione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto che l'attrice-odierna appellante sia venuta meno all'onere della prova sulla stessa incombente, non avendo prodotto l'atto con cui si era determinato l'originario frazionamento delle proprietà nell'edificio condominiale tramite trasferimento della prima unità immobiliare.
Nello specifico, l'appellante impugna la sentenza nella parte in cui il giudice di primo grado ha dichiarato - ai sensi dell'art. 1117 c.c. - la sussistenza presuntiva di una comunione in capo ad ogni condomino sulle aree che circondano l'edificio, distinte alle particelle 687 (ex 430/E), 688 (ex 430/F) e 689 (ex 430/G),
pagina 7 di 19 rivendicate dalla come proprietà esclusiva a lei trasferita dall'originario Pt_1 proprietario.
Il motivo è fondato.
Ripercorrendo l'iter fattuale della complessa vicenda mediante l'esame della documentazione acquisita al giudizio, risulta che l'assemblea condominiale del
10.2.2002 aveva conferito al geom. l'incarico di individuare la Controparte_7 proprietà delle aree che circondavano il piano terra dello stabile condominiale;
il tecnico, con relazione datata 11.10.2009 aveva verificato che, dalla “busta storica” dell'edificio, esistente presso l'Agenzia del territorio di Macerata, risultava che le particelle 687 e 688 erano di proprietà di , mentre la Controparte_8 particella 689 era una corte comune a tre distinte proprietà.
Essendo i 3 sub di tali (tre) proprietà oggi appartenenti ai coniugi Parte_5
, anche la particella 689 doveva ritenersi di proprietà esclusiva
[...] dell'appellante, poiché 1/3 della stessa era aggraffato alla particella 687; 1/3 della stessa era aggraffato alla particella 688; 1/3 della stessa era collegato al garage (identificato catastalmente al foglio 8, particella 430/sub 2), in origine ceduto (in data 22.06.1966) dagli iniziali quattro costruttori a e Controparte_9
, i quali l'avevano, a loro volta, successivamente ceduto a CP_10 [...]
(in data 23.12.1976), che, infine, lo aveva alienato alla (in data CP_5 Pt_1
19.03.1997).
Il geom. ha confermato in sede di deposizione testimoniale che aveva CP_7 anche acquisito, presso l' di Macerata, le tre planimetrie delle originarie CP_11 schede di accatastamento presentate in data 02.04.1965 dai costruttori CP_12
, , e con le schede
[...] Persona_8 Persona_9 Persona_10
1402101 e 1402125, in una delle quali l'attuale particella 687, è indicata come
“spazio di pertinenza primo piano, alloggio alla destra”, mentre l'attuale particella
688 viene indicata come “spazio pertinente” e lo spazio antistante i due garages della (attuale particella 689) viene indicato come “spazio comune” alle tre Pt_1 sole unità che, per accedere alla corte condominiale di accesso al CP_6
(attuale particella 690), erano costrette a transitare dinanzi ai due garages.
pagina 8 di 19 Gli stessi condomini convenuti hanno depositato una relazione tecnica di parte della geom. ove si dichiara che la particella 687 (ex 430/E) era una Per_4 corte esclusiva dell'appartamento al primo piano (appartenente alla ), Pt_1 distinto con la particella 430/sub 5.
Quest'ultimo apparteneva in precedenza a , che l'aveva CP_5 direttamente acquistato dagli originari costruttori dell'immobile in data 22.6.1966, con rogito del notaio repertorio 21072. Per_11
Con tale atto, il aveva acquistato anche la quota di 1/3 della particella CP_5
430/G (oggi identificata nella particella 689), nonché il diritto alla corte comune, individuata con la particella 430/H (attuale particella 690).
La particella 688 (ex 430/F) era corte esclusiva dell'appartamento a piano terra - oggi della - distinto alla particella 430/sub 3. Pt_1
In precedenza, l'unità originariamente destinata a garage era appartenuta a
, che l'aveva acquistata direttamente dai costruttori dell'immobile, Persona_12 con rogito del 30.6.1966 Rep. 21207. Per_11
Nella contestata C.T.U., invece, la particella 689 (ex 430/G) veniva dichiarata appartenente per 2/3 alla e per 1/3 ad e , che Pt_1 Parte_2 Persona_1 avevano acquistato la particella 686 (ex 430/D), quale corte esclusiva collegata all'appartamento a piano terra, identificato con la particella 430/sub 4, atto notaio del 16.2.1988 Rep. 171397. Persona_6
Quanto sopra comprova l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui dichiara che le aree esterne al debbano tutte ritenersi CP_6 presuntivamente ex art. 1117 c.c., per difetto di prova e mancata CP_13 produzione del primo atto di vendita dei costruttori.
Ed invero, dai documenti prodotti risulta che, dopo il conseguimento dell'agibilità dell'edificio (in data 18.3.1965), questi ultimi avevano stipulato tre vendite nell'arco temporale di una settimana, nel seguente ordine: Rep. Persona_13
21072 del 22.6.1966, con cui i costruttori iniziali vendettero a;
CP_5
Rogito Rep. 21074 del 22.6.1966, con cui i costruttori iniziali Per_11 vendettero a e;
Rep. 21207 del Controparte_9 CP_10 Persona_13
30.6.1966, con cui i costruttori iniziali vendettero a in . Persona_12 Per_14
pagina 9 di 19 Deve, pertanto, rilevarsi che il primo rogito fosse quello intercorso con
[...]
(dante causa della ), trattandosi di rogito avente una data di CP_5 Pt_1 repertorio più risalente.
In definitiva, la particella 430/E (attuale particella 687), su cui insiste il pozzo per cui è causa, deve ritenersi trasferita come corte esclusiva annessa all'appartamento di cui alla scheda 1402125.
Con il secondo motivo di gravame, l'appellante assume di essere proprietaria esclusiva del pozzo esistente sulla particella 687 (ex particella 430/E), affermando che questo era stato realizzato sulla corte esclusiva di , poi venduta CP_5 da quest'ultimo alla con il rogito del 19.03.1997. Pt_1
Anche tale doglianza è fondata.
Ai sensi dell'art. 934 c.c. (acquisto per accessione), il proprietario del suolo diventa proprietario di qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo, da chiunque sia stata effettuata.
L'acquisto (a titolo originario) della proprietà avviene ipso iure, per il fatto dell'incorporazione al suolo, senza necessità di una dichiarazione di volontà del proprietario;
pertanto, la pronuncia del giudice ha natura meramente dichiarativa.
L'acquisto per accessione si verifica indipendentemente dalla regolarità amministrativa dell'opera edificata.
Dalla testimonianza di , resa all'udienza del 27.3.2013, si evince che CP_5 il pozzo in questione non è stato realizzato dai costruttori originari: la sopraggiunta situazione d'emergenza, conseguente alla non funzionalità del pozzo inizialmente realizzato (in una diversa posizione) dai costruttori dell'edificio, venne risolta dagli originari condomini senza previa delibera assembleare e senza che vi sia mai stata una formale costituzione di servitù di presa di acqua sulla particella 687 - all'epoca di proprietà esclusiva del poi divenuto dante CP_5 causa della . Pt_1
Il ha dichiarato che, una volta effettuato (da parte del l'allaccio del CP_5 CP_14 condominio all'acquedotto, la funzione del pozzo era venuta meno.
Né, del resto, può valere quale prova della proprietà condominiale del pozzo l'unilaterale dichiarazione fatta dai quattro condomini al Comune sul presunto pagina 10 di 19 utilizzo condominiale del pozzo in occasione del censimento del 28.2.1989 poiché, trattandosi di bene immobile ex art. 812 c.c., si rendeva necessario - in virtù dell'art. 1350 c.c. - un atto pubblico o una scrittura privata autenticata, essendo obbligatoria, ai sensi dell'art. 2643 c.c., la trascrizione dei contratti costitutivi di servitù o modificativi del diritto d'uso sui beni immobili.
L'accordo dei condomini dell'epoca poteva valere quale rimedio temporaneo d'emergenza per il comune attingimento, fino a quando il prelievo d'acqua dal sottosuolo venne normato dalla legge nazionale.
Tuttavia, a seguito del nuovo regime delle acque sotterranee, diventate pubbliche ex lege, i condomini non potevano più vantare un diritto all'uso condominiale delle acque sotterranee, se non procurandosi preventivamente la specifica concessione onerosa, rilasciata dalla Provincia (di Macerata), avente valore costitutivo del preteso utilizzo.
Così, in data 16.5.1995, in esecuzione dell'obbligo posto dal D. lgs. N. 275 del
12.7.1993, aveva denunciato l'esistenza del pozzo sulla particella CP_5
430/5, qualificandosi proprietario dello stesso e specificando che l'acqua veniva prelevata “per uso domestico”.
Tale circostanza risulta pacifica, in quanto incontestata.
Risulta per tabulas che nel 2007 la ha acquistato (per atto pubblico) da Pt_1
l'abitazione con corte esclusiva, descritta alla partita 4518 del foglio CP_5
8 con le particelle 430/sub 5 e 687, nello stato di fatto in cui il bene si trovava con tutti i diritti, azioni, ragioni e usi, servitù attive e passive, previa dichiarazione di per cui “sugli stessi non vi sono vincoli… diritti reali o personali non CP_5 apparenti”.
L'appellante lamenta altresì la nullità della seconda “integrazione peritale”, depositata dal C.T.U. in data 13.2.2020, nella parte in cui ha modificato le conclusioni espresse nella precedente “integrazione peritale”, datata 16.05.2018, rispetto all'individuazione dei titolari dei tre “sub” in cui si articolerebbe la
“comunione parziaria” dell'attuale particella 689 (in origine 430/G): più precisamente, la contesta che i condomini e siano Pt_1 Pt_2 Per_1 comproprietari, per 1/3, di quella corte, affermando che, al contrario, tutti e tre i pagina 11 di 19 “sub” (sub2, sub 3 e sub 5) apparterrebbero ad essa attrice, come del resto appurato dal precedente elaborato tecnico.
Il motivo è fondato.
Dalla documentazione agli atti emerge che la particella 689, antistante i due garages di proprietà , era - in origine - connotata come particella 430/G, a Pt_1 sua volta suddivisa in tre sub: 430-sub 2; 430-sub 3; 430-sub 5.
Secondo la C.T.P. dei convenuti, geom. la particella 689 doveva Per_4 ritenersi “comunione parziaria”, appartenente per 2/3 alla e per 1/3 ai Pt_1 coniugi e , proprietari di un'unità al piano terra, il cui accesso si Pt_2 Per_1 trovava - però - sull'opposta parete (Nord) dell'edificio, connotata come 430/sub
4 (acquistata a seguito della trasformazione “da garage a unità abitativa”, successivamente condonata) e ciò, benché all'unità dell' fosse già Pt_2
“abbinata” la corte esclusiva, antistante la sua porzione del fronte Nord condominiale, connotata come part. 686 (ex 430/D).
In data 16.05.2018, la C.T.U. depositava una “integrazione” alla Per_3 precedente bozza, recependo le tesi della sulla part. 689 (ex 430/G), Pt_1 nella quale sosteneva che tale particella “fosse ad uso condominiale, esclusivamente per i subalterni 2, 3 e 5, fin dall'impianto d'origine” ed aggiungendo che la stessa era “classificata, catastalmente, come “bene comune non censibile”.
La stessa C.T.U. precisava che la part. 430-sub 2 era di proprietà della , Pt_1
(per averla acquistata dal precedente proprietario, ); che la part. CP_5
430-sub 3 era della (per averla acquistata dalla precedente proprietaria, Pt_1
); che, infine, anche la part. 430-sub 5 era della (per Persona_12 Pt_1 averla acquistata dal precedente proprietario, ). CP_5
Nella prima stesura del 15.01.2017, la C.T.U. dichiarava che le particelle Per_3
688 e 687, di proprietà , erano destinate a coltivazioni ortofrutticole (e Pt_1 che quindi non fossero corti fruibili dagli altri condomini). ll C.T.U. negava, implicitamente, la tesi esposta dall'impugnato Regolamento condominiale, secondo cui ogni spazio esterno all'edificio dovesse ritenersi condominiale, avendo dichiarato (pag. 13):
pagina 12 di 19 “Il CTU ha effettuato accesso agli atti, il 7.11.17, presso l'Agenzia delle Entrate di
Macerata, e da tale attività è emerso, da un punto di vista catastale, che i subalterni della particella 430 hanno diritti di proprietà sulle particelle ad essa confinanti secondo il seguente schema:
Il subalterno 2 ) ha diritto di accesso carrabile sulle particelle 689-690. Pt_1
Il subalterno 3 ) ha, per pertinenza esclusiva, la particella 688, e ha Pt_1 diritto di accesso carrabile sulle particelle 689 e 690.
Il subalterno 4 ( ha per pertinenza esclusiva la particella 686 e diritto Pt_2 di accesso carrabile alla particella 685.
Il subalterno 5 ) ha come pertinenza esclusiva la particella 687 e Pt_1 diritto di accesso carrabile sulle particelle 689 e 690.
La , nelle sue osservazioni, aveva chiesto anche che si esplicitasse, con Pt_1 chiarezza, che l'attuale particella 689 fosse “bene comune” ai soli sub originariamente connotati come 430/sub 2, 430/sub 3 e 430/sub 5 (e che, quindi, solo lei fosse proprietaria esclusiva degli stessi, sulla base della documentazione prodotta).
Infine, aveva chiesto che si dichiarasse che il pozzo, ubicato sulla particella 687, di proprietà esclusiva della , dovesse ritenersi di sua proprietà esclusiva, e Pt_1 non già condominiale, come invece dichiarato dal C.T.U. a pag. 12 del suo grafico.
Avendo la difesa dei convenuti chiesto “ulteriori chiarimenti” sulla perizia depositata, il giudice disponeva che la C.T.U. integrasse l'elaborato, rispondendo ai chiarimenti richiesti.
La C.T.U., nell'elaborato finale, datato 13.02.2020, modificava la valutazione della particella 689 (ex 430/G) in precedenza fornita, dichiarando che, mentre dalla
“busta storica” catastale risultava che quella particella fosse bene comune non censibile ai subalterni sub 2, sub 3 e sub 5, attualmente di proprietà , Pt_1
“l'esame degli atti di vendita indurrebbe a ritenere che anche il sub 4 di Pt_2 abbia comproprietà sulla particella 689”.
E ciò sulla base della seguente considerazione: “Il subalterno 4, attualmente di proprietà ha quota di proprietà di 1/3 sul bene comune non censibile Pt_2 particella 689, come si evince dal primo atto Rep. 21074, del 22.6.66, intercorso
pagina 13 di 19 tra (parte venditrice) e e Per_10 CP_12 Parte_3 Per_9 Controparte_9
(parte acquirente) e successivo atto, Rep. 171397 del 16.2.88, tra CP_10
e (parte venditrice) ed e Controparte_9 CP_10 Parte_2 Per_1
(Parte acquirente), stipulato presso il notaio .
[...] Persona_6
La relazione finale di C.T.U. del 13.2.2020, modificando i precedenti “chiarimenti”, datati 16.05.2018, concludeva pertanto che anche l' fosse Pt_2 comproprietario (per 1/3) della particella 689, escludendo il diritto della Pt_1 sulla part. 430-sub 2, in virtù di un'interpretazione errata degli atti dalla stessa prodotti.
La C.T.U., infatti, è incorsa in un evidente errore: l'atto di compravendita a rogito
Notaio (Rep. 171397), è intercorso tra i coniugi da un Persona_6 Persona_5 lato (in qualità di acquirenti) e e Controparte_15 Controparte_16 dall'altro (in qualità di alienanti) e non, invece, tra i coniugi
[...] Per_15
, da una parte e e dall'altra, come
[...] Controparte_9 CP_10 erroneamente dichiarato dal C.T.U. a pag. 4 dell'ultima relazione.
Ed invero, il C.T.U. - nella propria valutazione finale - non ha tenuto conto del fatto che, prima che i coniugi facessero il loro acquisto (nel 1988), Persona_5
e avevano già venduto a - con atto Controparte_9 CP_10 CP_5 del 23.12.1976, a rogito (rep. 104.237) - il garage descritto al Persona_6
Catasto come particella 430/sub 2, costituente porzione dell'originario acquisto fatto dai danti causa nel 1966.
L'alienazione del garage a - effettuata nel 1976 - ricomprendeva il CP_5 diritto a 1/3 della corte antistante il garage, come indicato dalla busta storica dell' (il notaio aveva dichiarato, nel rogito, all'art. 2: “I dati di cui sopra CP_11 risultano dal certificato catastale, non ancora chiesto per l'urgenza del presente atto, ma che sarà allegato alla domanda di voltura”).
Alla stregua delle considerazioni che precedono, vanno disattese le conclusioni della C.T.U., avendo la stessa commesso un palese errore nell'indicazione dei reali venditori e non avendo operato una corretta ricostruzione della catena dei passaggi antecedenti l'acquisto dei coniugi . Persona_5
pagina 14 di 19 L'appellante contesta la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha respinto la domanda di annullamento della delibera condominiale che le ha imposto la rimozione del lavabo con piastrelle - appoggiato alla parete interna del suo balcone - nonché della vasca bianca - sita sulla corte esclusiva dell'attrice - dovendo ritenersi illogica e lesiva dell'art. 1102 c.c. la motivazione adottata dal
Tribunale.
Il motivo è fondato.
Sul punto, le fotografie prodotte da parte attrice (n. 11, 12 e 13) evidenziano la natura dei due manufatti in contestazione.
Com'è noto, la parete condominiale esterna è destinata al sostegno dell'edificio; di conseguenza, tutto ciò che non ne alteri la normale destinazione, deve ritenersi consentito quale esercizio del diritto al miglior uso, garantito dall'art. 1102 c.c., per cui l'utilizzatore non deve alterare la naturale destinazione della cosa ed impedire agli altri partecipanti di farne pari uso secondo il loro diritto.
Dalle fotografie n. 11 e 12 si evince che il balcone fosse “aggettante”, Pt_1 non già “incassato”: un balcone aggettante costituisce un prolungamento dell'appartamento cui aderisce, con la conseguenza che la relativa soletta non è bene comune, ma proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento.
La motivazione addotta dall'assemblea per la rimozione del due manufatti (il lavabo e la vasca), consiste nella mancata previa autorizzazione, da parte del
, alla realizzazione di tali manufatti. CP_6
In proposito, la S.C. ha affermato che “In tema di condominio, poiché l'assemblea condominiale non può validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, è valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre
è nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono. Peraltro, alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale, si
pagina 15 di 19 applica il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche di appello, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità.” (Cassazione del 15.3.17, n. 6652).
Deve, pertanto, annullarsi l'ordine di rimozione del piccolo lavabo, riprodotto nelle fotografie in atti, considerato anche che esso non è neppure visibile dall'esterno delle “corte”, che costituisce un orto di proprietà esclusiva dell'appellante.
Parimenti censurabile risulta, alla luce dell'art. 1112 c.c., la decisione del
Tribunale di ordinare la rimozione della vasca in ceramica bianca con rubinetti, sia perché il primo giudice non ha motivato sul diritto al miglior uso della parete comune, sia perché la documentazione fotografica (foto n. 3) evidenzia che, in prossimità della vasca de qua, ne esisterebbe un'altra in cemento (in uso al condominio), non attinta da alcun ordine di demolizione, nonostante risulti tutt'altro che gradevole alla vista.
Anche in considerazione di tale ultima circostanza, ritiene il Collegio che l'assemblea non potesse vietare alla di posizionare nella corte di sua Pt_1 proprietà esclusiva, in aderenza alla parete condominiale, un accessorio di modeste dimensioni, inidoneo a compromettere il decoro dell'edificio.
Va, pertanto, annullato l'ordine di rimozione, espresso dall'assemblea, essendo l'orto della oggetto di esclusivo godimento della medesima;
né, del resto, Pt_1 potrebbero porsi a fondamento di tale ordine opinabili criteri estetici - non trattandosi di edificio di particolare pregio architettonico - per sindacare l'impiego dei materiali utilizzati dall'appellante, all'interno della sua proprietà esclusiva.
Parte appellante censura, infine, l'erroneo riconoscimento dell'intervenuta usucapione dell'area corrispondente alla particella 689, nonché l'accertamento della natura condominiale del pozzo, da cui discenderebbe la possibilità, in capo ai condomini, di attingere acqua, secondo il criterio del pari uso, dovendosi - invece
- riconoscere la proprietà esclusiva della particella 689, nonché della particella
687 (e del pozzo sulla stessa insistente) in capo alla . Pt_1
Il motivo è infondato nei termini di seguito espressi.
L'istruttoria espletata in prime cure ha confermato che sulla particella n. 689 si è creata una servitù di passaggio a favore dei condomini convenuti, in quanto tale pagina 16 di 19 servitù si è sempre concretata ed esplicitata in un peso imposto sulla porzione di corte destinata al passaggio e transito pedonale fino al punto di attingimento
(dell'acqua del pozzo) in cui si trova posizionato il rubinetto, nel lato sud-est della parete condominiale dell'edificio, ricadente nella particella n. 689.
Il contenuto di tale servitù prediale di passaggio si conforma al possesso volontario, pacifico, prolungato nel tempo (fin dal 1964) e mai interrotto in capo a tutti i condomini.
Parte appellante non ha mai contestato, da quando è subentrata nel condominio, il passaggio dei condomini sulla particella n. 689 per raggiungere il rubinetto di prelievo dell'acqua condominiale e, sul punto, non ha fornito alcuna prova idonea, finalizzata a contestare ai condomini tale passaggio.
A conferma dell'esistenza del diritto di passaggio depongono le acquisite prove per testi.
Da quanto sopra, emerge inconfutabilmente che i condomini hanno da sempre avuto il passaggio sulla particella 689 per attingere l'acqua del pozzo (di proprietà
prima e , poi) utilizzata per innaffiare gli orti. CP_5 Pt_1
È circostanza pacifica che i partecipanti al Condominio abbiano sempre avuto la disponibilità della res: dal 1964 il passaggio è stato sempre esercitato con animus possidendi per i necessari bisogni di approvvigionamento dell'acqua per i diversi usi consentiti a tutto il condominio.
Deve, pertanto, riconoscersi che vi è stata, da parte di tutti i condomini, una relazione continua con la particella n. 689 che si è concretizzata - nel tempo e nell'attualità - con la disponibilità materiale di detto passaggio senza che mai in passato - e, cioè, dall'inizio dell'esercizio del possesso ad oggi - nessun condomino abbia ricevuto atti finalizzati ad una qualche rivendicazione della res, né sono stati mai posti ostacoli tali da impedire l'attività corrispondente all'esercizio del diritto reale e ciò anche quando la sig.ra è subentrata al Pt_1 nel condominio. CP_5
I partecipanti al hanno dimostrato di aver Parte_6 tenuto dal 1964 un comportamento continuato, protrattosi nel tempo, mai interrotto, né clandestino, né violento, esercitando sulla cosa un potere pagina 17 di 19 corrispondente a quello del titolare del diritto reale di godimento, senza mai interrompere lo svolgimento dell'attività.
Le ulteriori questioni restano assorbite.
All'accoglimento dell'appello consegue una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado, che vanno integralmente compensate in ragione della reciproca soccombenza, nonché della controvertibilità e complessità delle questioni trattate.
Le spese della C.T.U., effettuata nell'interesse di entrambe le parti, vanno definitivamente poste a carico delle stesse, in egual misura.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza n. 1081/2021, emessa in data 17.11.2021 dal Tribunale di
MACERATA nel giudizio iscritto al n. 100630/2011 R.G., così dispone:
- in accoglimento dell'interposto gravame, dichiara che le particelle 687, 688 e
689, nonché il pozzo insistente sulla particella 687 sono di esclusiva proprietà di
; Parte_1
- annulla la delibera dell'assemblea del 14.09.2011, nella parte in cui ha imposto all'appellante la rimozione del “lavabo con piastrelle”, collocato sulla parete interna del balcone di proprietà esclusiva della , nonché la rimozione della Pt_1
“vasca in ceramica bianca”, posizionata sulla corte esclusiva dell'attrice;
- dichiara l'intervenuta usucapione del diritto di servitù di passaggio sulla particella n. 689 e di attingimento dell'acqua del pozzo in favore degli odierni appellati;

- dichiara integralmente compensate le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, condannando gli appellati alla restituzione - in favore dell'appellante - della somma eventualmente già percepita dalla controparte a titolo di spese e di compenso di C.T.U.;
- pone le spese di C.T.U. definitivamente a carico delle parti in pari misura.
Così deciso in Ancona nella camera di consiglio del 22.10.2025.
Il Consigliere Estensore
Dr. Paola Mureddu
Il Presidente
pagina 18 di 19 Dr. GU IC
pagina 19 di 19