REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Quinta Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa Mariarosaria Budetta Presidente
Dott.ssa Francesca Falla Trella Consigliera rel.
Dott.ssa Anna Maria Teresa Gregori Consigliera
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. R.G. 6118/2019 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell' anno 2019 trattenuta in decisione all' udienza in trattazione scritta del 23/1/2025
TRA
rappresentato e difeso dall' Avv.to Pietro Di Tosto, ed elettivamente domiciliata Parte_1 presso il di lui studio in Lungotevere Flaminio 22 - Roma;

- Appellante -
E
, rappresentata e difesa dall' Avv. Giuseppe Miceli ed elett.te domicilato presso il di Controparte_1 lui studio in Via Giovanni Battista Tiepolo 21 – Roma;

- Appellato –
OGGETTO: Appello avverso sentenza n. 4403/2019 emessa dal Tribunale Civile di Roma – Sez. VI – Giud. Liberati, depositata il 26.2.2019 nel giudizio iscritto al RG 23123/2016.
CONCLUSIONI : come da note scritte in sostituzione di udienza del 30.1.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione del 24 marzo 2016 , ritualmente notificato in data 5 aprile 2016, Parte_1 onveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Roma l fine di sentir accogliere
[...] Controparte_1 le seguenti conclusioni “ Piaccia all' Ill.mo Tribunale adito accertare e dichiarare la responsabilità del Sig. ella causazione dei danni all'interno dell'appartamento sito in via Feronia n. 892 piano VII CP_1 int. 16, da questi condotto in locazione e condannarlo al risarcimento dei danni quantificati in Euro 6.150,00 oltre Iva, e all'importo di Euro2.125,97 per oneri condominiali scaduti e non pagati, per un totale complessivo di euro 8.275,97 o della somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre alla rivalutazione monetaria ed agli interessi legali. Con vittoria di spese competenze ed onorari , oltre il 15% di spese forfettarie , i.v.a. e c.p.a. “.

2.Deduceva che , in data 20.12.2007, il predetto concedeva in locazione, con regolare contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate, aa 'appartamento di sua proprietà sito in Controparte_1
Roma, alla Via Feronia n. 92 piano VII, int. 16, immobile rilasciato dal conduttore il 17.06.2015 , previa redazione e sottoscrizione da parte dei contraenti, del relativo verbale ove le parti descrivevano i danni
“ictu oculi” visibili, riservandosi ad un successivo accesso l'ulteriore verifica. I danni derivati dalla cattiva conduzione dell'immobile venivano quantificati dal Consulente di parte in euro 6.150,00 oltre Iva. Inoltre, il locatore lamentava il mancato pagamento degli oneri condominiali scaduti al momento del rilascio, ammontanti ad euro 2.125,97, dei quali unitamente ai danni chiedeva la condanna del conduttore al relativo pagamento oltre interessi e rivalutazione monetaria .

3.In data 6 ottobre 2016 si costituiva in giudizio rilevando la totale infondatezza Controparte_1 delle richieste di parte attrice richiedendone per l'effetto la totale reiezione .In via riconvenzionale chiedeva di accertare e dichiarare la mancata corresponsione del deposito cauzionale e per l'effetto condannare il a restituire al il deposito cauzionale pari ad Euro 2.685.00 Parte_1 CP_1
(duemilaseicentoottantacinque/00).

4.All'esito dei termini per le memorie ex art. 183 c.p.c. il giudice riteneva la causa sufficientemente istruita documentalmente e rinviava per precisazione delle conclusioni.

5.In data 26.02.2019, il Tribunale Civile di Roma, sez. VI, con la sentenza n. 4403/19 pubblicata il 26.02.2019, nel procedimento R.G.23123/16, con la quale “definitivamente pronunziando, sulla domanda avanzata così provvede: accoglie in parte la domanda attorea ed accoglie in parte la domanda riconvenzionale e per l'effetto condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1 ella somma di euro 976,22; spese compensate”.
[...]

6.Il Tribunale sulla base del verbale di riconsegna dell'immobile, sottoscritto dalla moglie del CP_1 riconosceva come pacifico fra le parti quanto dalle stesse appurato congiuntamente sulla esistenza dei danni relativi a “macchia sul parquet, imbiancatura pareti, sciacquone rotto”, escludendo ogni ulteriore danno rilevato nel sopralluogo operato, circa un mese dopo, da tecnico di fiducia del in Parte_1 quanto non svolto in contraddittorio e non potendosi escludere che tali ulteriori danni si fossero prodotti dopo la riconsegna, ed escludendo altresì dai danni l'imbiancatura delle pareti, non essendo definibile tale manutenzione come danno.
Non esperiva CTU in quanto antieconomica rispetto al valore della causa e quindi, non essendo stata contestata la quantificazione delle singole attività di riparazione, liquidava i danni per la sola lamatura del parquet e per materiali e manodopera di sostituzione dello sciacquone. Calcolando quindi il totale dovuto per le riparazioni in € 1.860,00, e sottraendo da esso quanto residuato per deposito cauzionale non restituito, pari ad € 843,78, condannava il corrispondere al a somma residua CP_1 Parte_1 di € 976,22 , compensando integralmente le spese di lite in ragione dell'accoglimento parziale della domanda principale e di quella riconvenzionale.

7.Avverso tale pronuncia proponeva rituale appello il dolendosi della erronea valutazione Parte_1 delle produzioni documentali, non limitandosi i danni ai soli constatati congiuntamente nel verbale di riconsegna, ma comprendendo anche quelli successivamente accertati dal Geom. a CP_2 seguito di sopralluogo e constatazioni anche fotografiche.
Inoltre evidenziava come, se da un lato il verbale sottoscritto assume pieno valore probatorio dei danni, il Tribunale non avrebbe dovuto illogicamente escludere l'imbiancatura pareti, siccome rientrante tra i danni constatati pacificamente fra le parti. Infatti le parti lo avevano considerato fra i danni, in quanto non si trattava della normale imbiancatura delle pareti, conseguenti al deterioramento da uso e trascorrere del tempo, ma di buchi nelle pareti, che andavano stuccati e quindi con necessaria ritinteggiatura. Peraltro il Tribunale non avrebbe tenuto nel dovuto conto anche quanto accertato dal Geom.
in quanto il verbale di riconsegna accertava solo i danni rilevabili ictu oculi, non avendo il CP_2 proprietario le competenze tecniche per una esaustiva ricognizione dei danni presenti.
Chiedeva quindi riformarsi la sentenza di primo con condanna del al pagamento della CP_1 complessiva somma di € 6.150,00 come da perizia depositata in atti, ed in subordine in misura di € 5.060,00 per i soli danni constatati in contradditorio compresa la rimbiancatura delle pareti , reiterando altresì la domanda di condanna per mancato pagamento degli oneri condominiali per euro 2.125,97 .
Evidenziava inoltre l'errore del Tribunale nel ritenere pari a tre mensilità, in luogo di due come previsto in contratto di locazione, la misura del deposito cauzionale versato dal conduttore, e quindi pari ad € 1.700,00 in luogo di € 2.685,00, così comunque errando nella stessa misura condannatoria.

8.Si costituiva ritualmente il chiedendo il rigetto dell'appello per essere lo stesso Controparte_1 destituito di fondamento fattuale e giuridico. Evidenziava come per prassi anche giurisprudenziale la rimbiancatura delle pareti, nei limiti del normale deterioramento da uso consentito, rientrasse in un onere del proprietario, a meno che espressa clausola contrattuale la prevedesse a carico del conduttore.

9.L'appello è solo in parte fondato e meritevole di accoglimento nei limiti di seguito indicati .
10.Preliminarmente non riveste pregio l'argomentazione secondo la quale il proprietario non fosse in grado di rilevare tutti i danni difettando di conoscenze tecniche adeguate, e ciò in quanto tutti i danni poi rilevati dal tecnico di sua fiducia, potevano parimenti essere constatati da persona di media diligenza e scrupolo, aspetto questo diverso dalla quantificazione dei costi di risanamento effettivamente determinabili solo da un tecnico pratico di prezzi di materiali e manodopera. Inoltre l'argomento non convince anche per altra evidente ragione, ovvero se il proprietario non era in grado di constatare ogni danno, ben avrebbe potuto farsi assistere dal proprio perito all'atto della riconsegna dell'immobile, non potendosi, come ragionevolmente chiarito dal Tribunale, addebitarsi al conduttore anche i danni constatati dopo il documentato rilascio dell'immobile.
Anche la censura relativa all'erronea non inclusione nella posta risarcitoria della imbiancatura delle pareti non coglie nel segno e ciò in quanto in assenza di espressa clausola sottoscritta ed accettata dal conduttore, che preveda la ritinteggiatura a suo carico a fine locazione, la stessa rientrando nel normale deterioramento da uso consentito incombe al proprietario.
Sul punto la giurisprudenza precedente alla abrogazione dell'art. 79 della legge sull'equo canone riteneva nullo il patto con il quale veniva addossato al conduttore il relativo onere, in quanto ingiustamente accrescitivo dei vantaggi per il proprietario, dovendosi ritenere parzialmente compensato dai canoni stessi l'onere manutentivo ordinario a fine locazione.
In tal senso Cassazione civile sez. III, 13/11/2019, n.29329: «In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore».
Ciò chiarito ed in assenza di espressa clausola nel contratto sottoscritto fra le parti che oneri il conduttore di tale costo, appare comunque infondata la richiesta di ricondurre fra i danni la normale ritinteggiatura derivante dal deterioramento delle pareti in base al normale uso, in cui rientra altresì la decorazione delle stesse pareti con quadri o poster, o tasselli per sostenere utensili o tende e quindi i relativi buchi che si creano per tali decorazioni e le conseguenti differenze di gradazione della tinta nelle relative aree alla loro rimozione.
Diversamente saranno a carico del conduttore i ripristini derivanti da modifiche soggettive, quali tinteggiature con diversi colori o evidenti atti di vandalismo.
Ciò chiarito appare evidente, come nel caso di specie anche il rilievo della esistenza di buchi nelle pareti per apposizione di chiodi, rientrino nell'ambito del normale utilizzo della abitazione soprattutto, come in specie, per una locazione di diversi anni.
11.Appare invece fondato il rilievo per il quale il deposito cauzionale versato fosse pari per clausola contrattuale a due mensilità e non tre, e quindi pari ad € 1.700,00 e non ad € 2.685,00, come peraltro chiarito dal documento di ricevuta del 7.6.2007 depositato dalla stessa difesa del convenuto con le memorie ex art. 183 cpc comma 6 n. 2, e dal quale emerge che la somma complessivamente ricevuta, pari ad € 2.550,00 fosse da imputare quanto ad € 1.700,00 a deposito cauzionale e quanto ad € 850 a canone di luglio.
12.Inoltre la somma corrisposta con autonomo bonifico pari ad € 860,00 per pagamento degli oneri condominiali del 2014, andava scomputata dalla richiesta per complessivi oneri condominiali pari e richiesta anche in appello ad e 2.125,97, e non come erroneamente operato dal Tribunale dai danni riconosciuti all'immobile. Con la conseguenza che la sentenza va riformata sul punto con condanna del corrispondere la somma residua dovuta per oneri condominiali insoluti pari ad € 1.265,00. CP_1
13.Quanto quindi alla somma invece dovuta per danni, devesi confermare, per i motivi sopra esposti, la quantificazione dei danni effettivi riconosciuti fra le parti come da verbale di rilascio dell'immobile riconosciuta dal Tribunale e non oggetto do specifica contestazione , pari ad 1.860,00, con l'esclusione degli oneri per la ritinteggiatura delle pareti.
14.Infine dalla quantificazione complessiva del dovuto per residuo oneri condominiali e danni riconosciuti, pari ad € 3.125,00, andrà detratto l'intero valore del deposito cauzionale pari ad € 1.700,00 con un dovuto finale da parte del l ari ad € 1.425,00, oltre rivalutazione ed interessi CP_1 Parte_1 dalla domanda .
15.Trattandosi di debito di valore l'importo anzidetto deve essere maggiorato degli interessi compensativi, da applicare al tasso legale sulla somma devalutata alla data del fatto, con rivalutazione anno per anno secondo gli indici Istat, fino alla data della pronuncia, e con ulteriori interessi al tasso legale dalla pubblicazione della presente sentenza al saldo.
16.Il regime delle spese segue, anche per il primo grado, la logica della reciproca soccombenza parziale, prevalente per il convenuto tenuto comunque al pagamento delle somme indicate , con liquidazione delle spese di lite del doppio grado a carico del predetto convenuto in ragione della metà , operata secondo i parametri previsti dalle tabelle per la determinazione dei compensi avvocato applicabili ratione temporis, per valori medi , con compensazione del residuo 50% , ed esclusione per il presente grado , delle voci trattazione/istruttoria, in quanto la prima consistita in meri rinvii e la seconda non espletata affatto.


PQM


La Corte d' Appello di Roma, V sezione civile, definitivamente pronunziando sull' appello principale proposto da vverso la sentenza del Tribunale Roma n. 4403/2019, così provvede: Parte_1
- In riforma parziale dell'appellata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello condanna a corrispondere a er le causali indicate nella parte Controparte_1 Parte_1 motiva la somma complessiva di € 1.425,00 oltre interessi e rivalutazione come indicati;
. - Condanna a rifondere a e spese di lite del doppio grado, Controparte_1 Parte_1 limitatamente al 50% del totale, compensate per il resto, che liquida per la quota di spettanza , quanto al primo grado in euro 132,00 per esborsi ed euro 1.126,00 per compensi professionali, e quanto al secondo grado in euro 191,00 per esborsi ed euro 962,00 per compensi professionali , oltre rimborso spese generali al 15%, Iva e Cpa come per legge .
Così deciso nella Camera di consiglio del 26/06/2025 .
La Consigliera estensore
Dott.ssa Francesca Falla Trella
La Presidente
Dott.ssa Mariarosaria Budetta