REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 952 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 02.04.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA (C.F. Parte_1
), C.F._1 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Olinto R. Valentini e Paola M. Losappio (C.F.
) per procura in atti – APPELLANTE – C.F._2
E
(P. Controparte_1
IVA ) in persona del legale rappresentante pro tempore, P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'Avv. Edoardo Patini (C.F. ) per C.F._3 procura in atti – APPELLATO – E
– TERZO CHIAMATO – Controparte_2
OGGETTO: contratto di locazione
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE.
I fatti di causa possono essere così riassunti: propone una domanda di accertamento Parte_1 negativo del credito, vantato nei suoi confronti, dalla , in Controparte_1 virtù del contratto di locazione commerciale, concluso nel settembre 2012 ed avente ad oggetto un immobile, sito in Cassino (FR), Piazza San Benedetto, dietro pagamento di un canone mensile di 1300,00 euro, mediante addebito bancario. Assume di aver versato regolarmente il canone fino al successivo mese di gennaio, quando, in occasione dei lavori di ristrutturazione, è venuta a conoscenza dell'inagibilità dei locali;
di aver concordato con il locatore il mancato pagamento dei canoni fino al rilascio del relativo certificato, poi avvenuto in data 22.09.2016; di aver inviato, nelle more, una contestazione formale, tramite e-mail, con la precisazione che i canoni già versati sarebbero stati oggetto di conguaglio con quelli futuri, tanto che la locatrice avrebbe stornato il canone del mese di gennaio 2013, pagato il 7.2.2013, riconoscendo la valuta dell'incasso all'8 gennaio. Sottolinea, inoltre, che il locatore, solo dopo il rilascio del certificato di agibilità, ha iniziato a prelevare dal conto corrente bancario, le somme dovute, a titolo di canone di locazione, che venivano a maturare, ed, in data 10.2.2017, ha intimato il pagamento di quelli pregressi, da gennaio 2013 a ottobre 2016 (per un totale di € 72.999,20, compresa la mensilità di ottobre 2016, in realtà già incassata, attraverso l'accredito bancario). Deduce, dunque, l'infondatezza del credito, per il periodo compreso tra il 5/10/2012 e il 30/9/2016, a causa dell'inadempimento del locatore, e chiede la ripetizione delle somme versate, per il primo periodo, fino alla data di rilascio del certificato di abitabilità.
Il Tribunale di Cassino, con sentenza n. 566/2020, in accoglimento della domanda riconvenzionale della , ha dichiarato la risoluzione del Controparte_1 contratto di locazione, per inadempimento del conduttore, con la condanna al pagamento dell'importo di 69.212,00 euro, oltre spese processuali;
ha dichiarato cessata la materia del contendere nel rapporti tra la e Controparte_1
, cessionario del contratto di locazione, e dichiarato la compensazione Controparte_2 le spese di lite.
impugna la decisione, articolando due Parte_1 censure.
La prima attiene al rilievo dato dal tribunale alla mancanza di una clausola contrattuale relativa alla documentazione amministrativa. L'appellante sostiene che il locatore era ben avvertito dell'attività da svolgere, essendo prevista, al p. 7, la natura commerciale della locazione dell'immobile; al p. 9, autorizzati lavori di adeguamento dei locali all'attività da svolgere ed, al punto 16, il regime fiscale proprio dell'attività commerciale;
di conseguenza, il tribunale avrebbe dovuto seguire le più recenti pronunce della giurisprudenza di legittimità (n.13651/2014 e 666/2016), secondo cui, in una sintesi dei diversi orientamenti, nelle locazioni commerciali, solo quando l'inagibilità o l'inabitabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti;
in concreto, rilevare la mancanza del certificato di agibilità, di cui la conduttrice avrebbe avuto conoscenza solo in occasione dei lavori, ed i conseguenti problemi, segnalati, tramite una e-mail del 14.1.2013, rimasta incontestata. Ancora, l'appellante contesta l'assenza di un pregiudizio diretto derivato dalla mancanza del certificato di agibilità, evidenziando il ritardo con cui è stata rilasciata la licenza commerciale e, quindi, aperto il bar;
perdipiù, il rilascio dell'autorizzazione, con riserva di esibizione del certificato di agibilità, avrebbe determinato l'impossibilità di vendere l'azienda, infatti, ceduta solo dopo 5 mesi dal rilascio del certificato di agibilità. La censura è infondata. L'appellante pone la questione della mancanza del certificato di agibilità sul piano dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti e l'impostazione è in linea con il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (Cass. civ. ord. n. 41744/2021; sent. n. 20796/2018). Le clausole contrattuali richiamate non consentono di ritenere uno specifico obbligo assunto dal locatore di ottenere l'agibilità, risolvendosi piuttosto in una mera enunciazione della destinazione d'uso dell'immobile locato e della necessità di lavori funzionali per l'attività da svolgere, previo rilascio delle relative autorizzazioni da parte delle autorità competenti. Manca, dunque, e non è nemmeno puntualmente allegata una specifica pattuizione inerente l'obbligo del locatore di assicurare l'agibilità dell'immobile. Per il resto, è pacifica l'assenza di un certificato di agibilità, al momento della locazione, ma non è chiaro in che misura abbia inciso sull'equilibrio contrattuale, fino all'avvenuto rilascio. I lavori di adeguamento sono stati realizzati e la licenza commerciale n. 1196, risulta rilasciata nel mese di febbraio 2013, dunque, in breve tempo, decorrendo la locazione dal precedente mese di ottobre e considerando anche la durata dei lavori da eseguire. Il rilascio della licenza emerge dal contratto di cessione di azienda. L'appellante, che non l'ha nemmeno prodotta, assume che la stessa è subordinata al certificato di agibilità e deduce l'incidenza negativa di tale riserva esclusivamente alla possibilità di vendere l'azienda. Non è, però, dimostrato e nemmeno tempestivamente allegato che il conduttore avesse intenzione di cedere l'azienda commerciale, unitamente al locale, in tempi brevi, e, in assenza di ulteriori elementi di valutazione, tale intenzione non può essere desunta dalla cessione avvenuta poco tempo dopo il rilascio del certificato di agibilità. Di conseguenza, l'appellante non ha dimostrato l'effettivo pregiudizio subito e l'impossibilità di svolgere un'attività all'interno dei locali, soprattutto se si considera la pacifica permanenza del rapporto contrattuale fino al rilascio del certificato di agibilità. Il rilascio è avvenuto dopo anni, nell'anno 2016 e l'appellante non ha mai chiesto la risoluzione del contratto, né il risarcimento danni, pur restando, a suo dire, immobilizzato l'investimento effettuato, in termini di lavori di adeguamento.
La seconda censura riguarda l'esistenza di un accordo posteriore alla stipula del contratto di locazione. L'appellante assume che la prova di un accordo sul mancato pagamento dei canoni, dopo la scoperta dell'assenza del certificato di agibilità, è data dallo stesso comportamento della banca, che fino alla contestazione, con e-mail nel gennaio 2013, ha prevelato i canoni mensili dal conto corrente, su cui venivano addebitati;
successivamente non solo ha riaccreditato la somma prelevata, per il mese di gennaio, ma ha anche interrotto i prelievi fino al rilascio del certificato in contestazione;
sostiene che tale comportamento va esaminato unitamente alla mancata contestazione della detta e-mail del gennaio 2013, con cui si era anche precisato che i canoni già versati sarebbero stati oggetto di conguaglio con quelli futuri;
circostanze che, a suo dire, portano a ritenere una rinuncia del locatore, e non una sospensione temporanea, al pagamento dei canoni, fino al rilascio del detto certificato.
Contesta, inoltre, la decisione nella parte in cui il tribunale, dopo aver affermato la necessità della forma scritta per un successivo accordo di modifica del contratto di locazione, ha escluso che fosse verosimile l'esistenza di tale patto e, dunque, l'ammissibilità della prova per testi. Anche questa censura è infondata. Non è in contestazione - ed è nei fatti - che la banca abbia accettato di non riscuotere i canoni fino al rilascio del certificato. La controversia riguarda la natura della sospensione se intenderla come un semplice differimento o una rinuncia al pagamento per tutto il periodo precedente al rilascio. Non è decisiva, né univoca, la precisazione contenuta nella e-mail del gennaio 2013 di contestazione della mancanza del certificato di agibilità, dovendo essere interpretata alla luce di tutte le possibili evenienze, compresa la mancanza dei presupposti per il rilascio del detto certificato. In effetti, l'accordo è stato raggiunto quando non si sapeva se fosse possibile o meno ottenere il rilascio del certificato di agibilità ed è, quindi, verosimile una mera sospensione dei pagamenti, in attesa di chiarire i rapporti e stabilire se dovuti i canoni, la misura di essi ed eventuali danni da risarcire. Del resto, una definitiva e preventiva rinuncia avrebbe ragionevolmente richiesto gli stessi requisiti del contratto di locazione, non solo la forma scritta, ma anche una formale registrazione, in difetto della quale la banca avrebbe dovuto provvedere al pagamento delle imposte sui canoni non riscossi. Va poi aggiunto che la struttura, non solo complessa, per quanto piccola, ma soprattutto gerarchica di un istituto bancario, non consente di ritenere credibile una definitiva rinuncia al pagamento dei canoni, per un tempo indeterminato, concordata in forma verbale con un singolo funzionario. La sospensione temporanea del pagamento ha una minore incidenza sull'equilibrio contrattuale e, come tale, può essere concordata oralmente, mentre la rinuncia, nella permanenza del vincolo, avrebbe richiesto maggiori cautele da parte della banca, che, di regola, richiede atti formali immediatamente verificabili;
né può essere significativo il ritardo, solo 5 mesi, nel richiedere i canoni non riscossi. Concludendo, diversamente da quanto sostenuto nell'impugnativa, le circostanze esposte portanto tutte ad escludere l'ammissibilità della prova per testi sul contenuto dell'accordo, in ossequio all'art. 2723 cc, che richiede di valutare la qualità delle parti, la natura del contratto e ogni altra circostanza utile. L'appello va, dunque, rigettato ed alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese di lite, tenendo conto dello scaglione, di cui al d.m. 55/2014, previsto per le cause di valore fino a 260.000,00 euro. I compensi vengono applicati nella misura minima, in considerazione dell'effettivo valore della controversia e della portata dell'attività difensiva svolta dall'appellato.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. Parte_1
566/2020, così provvede:
1) Rigetta l'appello, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore di controparte, che si liquidano in complessivi € 7160,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

2) dichiara l'appellante tenuta al Parte_1 versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 2.4.2025
Il Presidente relatore