N. R.G. 543/2022
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
All'udienza collegiale del giorno 12/12//2025

Dott.ssa AR NI Presidente Relatore Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere
Chiamata la causa

Parte_1
Avv. MASALA GIUSEPPE sostituito dall'avv. Masala Tullio
APPELLANTE/I contro
CP_1
avv. TEDDE MANUELA anche in sostituzione dell'avv. Tedde Matteo
APPELLATO /I
I difensori insistono nelle deduzioni, eccezioni e conclusioni in atti. Dato atto di quanto sopra la Corte si ritira in camera di consiglio. I Procuratori delle parti dichiarano di rinunciare a comparire per la lettura della sentenza.
Il Presidente
Dott.ssa AR NI
Conclusa la successiva camera di consiglio, la Corte ha pronunciato la seguente sentenza ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.: pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
SEZIONE CIVILE La Corte, composta dai sigg.ri Magistrati
Dott.ssa AR NI Presidente Relatore
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Doriana Meloni Consigliere
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 543/2022 promossa da:
rappresentato e difeso dall'avv. MASALA GIUSEPPE come da procura in atti Parte_1
APPELLANTE/I contro appresentato e difeso dall'avv. TEDDE MATTEO e avv. TEDDE MANUELA come da CP_1
APPELLATO /I

Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con citazione del 12.09.2013 in qualità di promittente compratore, convenne in CP_1
giudizio , in qualità di promittente venditrice, con la quale aveva stipulato in data Parte_1
21.05.2010 un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile comprensivo di fabbricato e terreno circostante di mq. 1000, nell'agro di Sassari, sito in via Mandra di l'Ainu 127/A, per il prezzo complessivo di euro 135.000,00. pagina 2 di 9 appresentò che: CP_1
- aveva corrisposto a titolo di caparra e deposito cauzionale l'importo complessivo di euro 27.000,00, in particolare euro 2.000,00 al momento della sottoscrizione ed euro 15.000,00 e 10.000,00 a mezzo di due assegni bancari, rispettivamente in data 16.5.2010 e 5.7.2010;
- l'immobile aveva subito delle modifiche non autorizzate, quali la realizzazione di mansarda e di copertura con tetto a falda – invece di copertura con lastrico solare, come da planimetrie presentate all'atto della sottoscrizione del contratto – per cui in data 5.8.2010 aveva presentato Parte_1
domanda di accertamento in conformità in sanatoria;

- dall'accesso agli atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Sassari aveva scoperto che l'immobile era stato oggetto di precedente accertamento di conformità, risalente al 23.3.1995, da parte di Per_1
, cognato della , dichiaratosi proprietario in forza di inesistente atto di acquisto, il quale
[...] Pt_1
aveva vincolato l'area residua ad inedificabilità a favore del comune;

- nel settembre 2010 c'erano ancora delle irregolarità urbanistiche per cui non avrebbe potuto accedere al mutuo necessario per l'acquisto.
Pertanto, l'attore richiese:
1) la risoluzione del contratto ex art. 1489 c.c., con condanna alla alla restituzione e Pt_1
risarcimento del danno;

2) in via subordinata, la nullità del preliminare ai sensi degli artt. 1418 e 1325 c.c.
3) con vittoria di spese, competenze ed onorari.
Costituitasi , dedusse che: Parte_1
- era la proprietaria del terreno in forza di atto pubblico;

- il era a conoscenza delle irregolarità edilizie;
CP_1
- tra loro non avevano convenuto l'obbligo di consegnare documentazione né termine per adempimenti, ma soltanto la stipula del contratto definitivo.
Pertanto, chiese il rigetto di ogni avversa domanda e, con domanda riconvenzionale, l'intervenuta risoluzione per esclusiva responsabilità di con conseguente diritto di trattenere per sé la caparra CP_1
confirmatoria.
Il Tribunale di Sassari, istruita la causa documentalmente nonché mediante c.t.u. circa lo stato dei luoghi, con sentenza n. 1026/2016, emessa l'11.07.2016, pronunciò la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato tra e per grave inadempimento della Parte_1 CP_1
pagina 3 di 9 prima, consistito nell'aver taciuto l'esistenza di opere abusive, nonché aver inoltrato una pratica di accertamento in conformità, in cui non era ricompreso il locale denominato cantina, adiacente al fabbricato principale, rimasto abusivo e non trasferibile, come da accertamento del c.t.u., senza provvedere alla regolarizzazione nelle more della stipula del definitivo.
Il giudice, per l'effetto, condannò la convenuta alla restituzione in favore dell'attore della somma ricevuta a titolo di caparra e acconto prezzo, oltre interessi legali dal versamento, regolando di conseguenza le spese processuali.
Proposta impugnazione da , con cui lamentava la violazione dell'art. 115 c.c. per avere il Parte_1
Tribunale omesso di valutare le prove documentali -in particolare una dichiarazione resa da in cui CP_1
aveva dichiarato di accettare l'immobile in quelle condizioni di irregolarità- e l'insussistenza dei presupposti per grave inadempimento ex art. 1453 c.c. e con cui richiedeva l'accoglimento della domanda riconvenzionale, la Corte d'Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, con sentenza n.
222/2017, pubblicata il 09.06.2017, rigettava il gravame proposto, ritenendo che la consapevolezza del promittente acquirente circa il carattere abusivo di alcune parti dell'immobile non escludesse il grave inadempimento della promittente venditrice, rilevante ai sensi dell'art. 1455 c.c.
In particolare, la Corte evidenziava che:
- non poteva trovare applicazione nel caso di specie la sanzione della nullità di cui all'art. 40 l. n.
47/1985 -riguardante i soli contratti con effetti traslativi- dato che il necessario titolo abilitativo avrebbe potuto intervenire successivamente al contratto preliminare;

- la responsabilità della in ordine alla obiettiva incommerciabilità del bene non poteva essere Pt_1
esclusa soltanto alla luce della mera ricognizione del carattere abusivo del locale contenuta nella dichiarazione del 21.05.2010, dato che tra le parti era stato pattuito il trasferimento dell'immobile, comprensivo del locale di 28,8 mq, poi demolito dalla in ottemperanza dell'ordine della p.a., dopo Pt_1
due anni la stipula del preliminare.
ha proposto ricorso in Cassazione, affidandosi a tre motivi. In particolare, la ricorrente si Parte_1
è doluta:
1) del fatto che la Corte d'Appello pronunciava la risoluzione per grave inadempimento del preliminare per cui è giudizio ex artt. 1453 e 1455 c.c. in assenza di domanda, dato che CP_1
aveva domandato la risoluzione ai sensi dell'art. 1489 c.c.; pagina 4 di 9 2) della motivazione contraddittoria resa dalla Corte territoriale poiché da un lato affermava la piena conoscenza del delle irregolarità edilizie e dall'altro lato riteneva che l'assenza di CP_1
apposita pattuizione circa la demolizione del locale cantina implicasse in ogni caso la risoluzione del contratto;

3) del fatto che la Corte d'Appello non verificava la “non scarsa importanza” dell'inadempimento, avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente.
si è costituito in giudizio con controricorso. CP_1
La Suprema Corte, con ordinanza n. 28136/2022, ha cassato la sentenza impugnata, accogliendo il terzo motivo di ricorso, ritenendolo parzialmente fondato nei limiti di seguito precisati, dopo avere rigettato i primi due motivi.
In particolare, con il terzo motivo di ricorso, la ricorrente ha lamentato la violazione da parte della Corte territoriale degli artt. 1453 e 1455 c.c., anche in relazione ai principi di buona fede contrattuale. Difatti, secondo la ricorrente, la Corte avrebbe dovuto valutare, con un criterio oggettivo, l'incidenza della perdita del locale nell'economia complessiva del rapporto, verificando l'insorgenza di un disequilibrio significativo.
La Corte di Cassazione, nell'esaminare tale specifica doglianza, ha riconosciuto che la Corte territoriale, rilevata la parziale evizione del bene consistente nella demolizione del locale di 28,8, mq effettivamente riteneva la sussistenza di un inadempimento della parte venditrice, rilevante ex art. 1455
c.c., nonostante la promittente venditrice avesse ottenuto la sanatoria del tetto e della veranda fin dal
2010, senza esaminare il peso della porzione dell'immobile nel sinallagma contrattuale.
ha riassunto la causa davanti a questa Corte in sede di rinvio, chiedendo: Parte_1
1) in via principale, il rigetto della domanda attrice;

2) in accoglimento della domanda riconvenzionale, la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per fatto e colpa esclusivi di , con conseguente diritto della CP_1
promittente venditrice di trattenere la caparra confirmatoria;

3) con vittoria di spese, competenze ed onorari di tutti i gradi di giudizio e per quello di legittimità.
Si è costituito in giudizio , richiedendo: CP_1
1) rigettata la domanda riconvenzionale, la conferma della sentenza di primo grado;

2) con vittoria di spese, competenze ed onorari di tutti i gradi di giudizio e per quello di legittimità.
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pagina 5 di 9 La causa, istruita documentalmente, è stata decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. all'odierna udienza.
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In accoglimento del terzo motivo di ricorso, la Corte di Cassazione ha cassato con rinvio la sentenza impugnata a Codesta Corte, affidandole il compito di esaminare il gravame proposto dalla promittente venditrice, “perché verifichi la sussistenza dell'inadempimento rilevante ai sensi dell'art. 1480 c.c., come richiamato dall'art. 1484 c.c., con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura
e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte adempiente all'esatta e tempestiva prestazione”. Difatti, nell'esaminare la fattispecie in esame, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la risoluzione del contratto per evizione parziale non opera automaticamente ma, ai sensi dell'art. 1480 c.c. richiamato dall'art. 1484 c.c., e può essere pronunciata solo “quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che il compratore non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario” (Cass. sent. n. 5336/2019), e ha precisato che tale previsione costituisce applicazione del principio generale ex art. 1455 c.c., per cui “la gravità dell'inadempimento del venditore deve essere valutata non solo in base all'entità economica della porzione di bene non conseguita, ma anche con riferimento all'intero programma contrattuale, all'interesse e alla finalità concretamente perseguiti con il negozio e alla sua funzione economico-sociale” (Cass. sent. n.
6355/1981).
In materia, la Corte di Cassazione ha più volte ribadito che affinché possa essere dichiarata la risoluzione di un contratto per inosservanza degli obblighi contrattuali ai sensi dell'art. 1455 c.c. il giudice deve accertare la non scarsa importanza dell'inadempimento, avuto riguardo all'interesse della parte non inadempiente, compiendo una valutazione “operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale;
l'indagine va poi completata mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata”
(Cass. ord. n. 19757/2021; sent. n. 22346/2014; sent. n. 7083/2006). Da ultimo, la Corte Suprema ha pagina 6 di 9 precisato che tali parametri “non possono prescindere dalle emergenze di causa, sicché un tal giudizio non può essere espresso in termini astratti o, comunque, incompatibili con esse” (v. Cass. sent. n.
13784/2024).
Orbene, nella fattispecie in esame, dall'esame complessivo degli atti di causa, emerge che non ricorrono le condizioni affinché possa concludersi che il venir meno dell'utilità ricavabile dalla porzione abbia determinato uno sbilanciamento dell'originario sinallagma contrattuale. Ciò in quanto trattasi di locale di soli 28,8 mq adiacente al fabbricato principale, oggetto di demolizione perché abusivo nei due anni successivi alla stipula, considerando la ridotta utilità ricavabile dal bene pur promessa nel contratto preliminare. Non può parlarsi quindi di uno sbilanciamento dell'originario sinallagma contrattuale e dell'assetto dei reciproci interessi avuti di mira dai contraenti, tale da giustificare lo scioglimento dal vincolo negoziale.
Inoltre, nel corso dell'intero procedimento, non sono state evidenziate da parte del promittente compratore conseguenze pregiudizievoli derivanti dalla perdita di disponibilità in suo favore dell'area di
28,8 mq;
perciò, non è stato possibile neppure procedere ad una valutazione concreta secondo un criterio oggettivo dell'incidenza dell'inadempimento, scaturente dall'evizione parziale, alla luce del principio di diritto sopra enunciato dalla giurisprudenza di legittimità. Soltanto in sede di giudizio di rinvio, emerge che in occasione della visita presso l'immobile, con l'agenzia, in data 6.7.2010, “la sig.ra
moglie del promittente compratore – apprezzava la presenza della cantina che avrebbe adibito a sala cucito perché nella stessa vi era l'impianto elettrico, un lavandino e un tavolo”. Tale circostanza è irrilevante, semplicemente addotta, del tutto tardivamente e non è supportata da alcun altro elemento probatorio in atti. In ogni caso, giova osservare che tali esigenze non sono di rilevanza tale, da sole, nell'equilibrio complessivo dell'acquisto immobiliare, da privare totalmente di interesse il promittente compratore al mantenimento della promessa di acquisto sull'immobile.
Perciò, non essendo stata provata, in concreto, la sussistenza del presupposto oggettivo, non è neppure possibile procedere all'apprezzamento dei profili soggettivi, circa la valutazione al comportamento tenuto dalle parti, in modo da considerare la loro buona o mala fede, la tolleranza dell'inadempimento dell'altra parte, la reciprocità dell'inosservanza degli obblighi contrattuali e l'eventuale condotta di agevolazione dell'esecuzione del contratto tenuta da una delle parti o da entrambe. Pertanto, in assenza di una condotta inadempiente in grado di alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale non è possibile configurare un inadempimento grave da parte della . Pt_1 pagina 7 di 9 Peraltro, occorre evidenziare che ben avrebbero potuto tutelare il proprio diritto a CP_1
ristabilire un più bilanciato equilibrio nelle prestazioni contrattuali, in conseguenza dell'accertata parziale alienità del bene venduto, chiedendo, in via alternativa alla non spettante risoluzione contrattuale, una riduzione del prezzo della compravendita (e conseguentemente anche del deposito cauzionale) ai sensi dell'art. 1480 c.c.
Tale domanda, invece, non veniva formulata, in nessuna sede, nemmeno in subordine.
Ciò posto, nell'esaminare il giudizio di legittimità ed il giudizio di rinvio, giova evidenziare che la domanda riconvenzionale proposta da tesa alla dichiarazione di risoluzione del Parte_1
contratto nonché al risarcimento del danno per responsabilità di non può essere CP_1
esaminata.
Difatti, la Corte d'Appello di Cagliari, Sezione distaccata di Sassari, in diversa composizione, all'esito del giudizio, a fronte di specifica istanza reiterata in sede di gravame dalla promittente venditrice, non si pronunciava sul punto, decidendo per la conferma della sentenza di primo grado, in accoglimento della domanda principale formulata da , rigettando l'appello della . CP_1 Pt_1
Orbene, la domanda riconvenzionale riproposta in questo giudizio di rinvio appare quindi non ammissibile, seppur eventualmente proponibile in separato ed autonomo giudizio (“In caso di omessa pronuncia su una domanda (nel caso di specie quella di rimborso delle spese, distinta e autonoma rispetto a quella di liquidazione del compenso spettante all'avvocato), e sempre che non ricorrano gli estremi di un assorbimento della questione pretermessa ovvero di un rigetto implicito (non prospettato né nel provvedimento impugnato né nell'originario decreto del giudice delegato, il quale prende anzi in esame esclusivamente l'istanza «di liquidazione dei compensi professionali») la parte ha la facoltà alternativa di far valere l'omissione in sede di gravame o di riproporre la domanda in separato giudizio, poiché la presunzione di rinuncia ex art. 346 c.p.c. ha valore meramente processuale e non anche sostanziale, sicché, riproposta la domanda in separato giudizio, non è in tale sede opponibile la formazione del giudicato esterno” (Cfr. cass. sent. n. 35382/2022).
Il rigetto della domanda del e l'inammissibilità della domanda riconvenzionale della CP_1 Pt_1
impongo la compensazione delle spese di lite di tutti i gradi di giudizio nonché di quello di legittimità.


PQM


La Corte:
1) rigetta la domanda proposta da nei confronti di , riformando la CP_1 Parte_1
sentenza n. 1026/2016 del Tribunale di Sassari, pubblicata l'11.07.2016; pagina 8 di 9 2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite di tutti i gradi di giudizio, nonché di quello di legittimità.
Sassari, lì 12.12.2025
Il Presidente Relatore
Dott.ssa AR NI

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