R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE QUARTA CIVILE
riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dott.ssa ON ZZ Presidente
- dott.ssa Giovanna Schipani Consigliere
- dott.ssa TI LL Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(artt. 352, comma 6, e 281-sexies, comma 3, c.p.c.)
nella causa civile di appello iscritta al n. 6599 del Ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 trattenuta in decisione all'udienza del
16.10.2025 e vertente
TRA
( ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Innocenti
( in virtù di procura in calce alla comparsa di C.F._1
costituzione e risposta del giudizio di primo grado
- PARTE APPELLANTE -

pag. 1 di 12 E
( ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Marco Cianfarini
( ) in virtù di procura in calce alla comparsa di C.F._2
costituzione e risposta del giudizio di appello
- PARTE APPELLATA -

OGGETTO: appello avverso sentenza del Tribunale di Velletri n. 709/2021
pubblicata il 7.4.2021 (recesso da contratto preliminare di vendita).
CONCLUSIONI
Come da verbale di udienza.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato il 4.11.2021 ha Parte_1
proposto appello avverso la sentenza n. 709/2021, con cui il Tribunale di
Velletri, in accoglimento della domanda principale proposta dalla promissaria acquirente , ha dichiarato il diritto di Controparte_2
quest'ultima alla restituzione della caparra confirmatoria di € 50.000,00
corrisposta alla promittente venditrice , nonché il Parte_1
diritto, ex art. 1385 c.c., a vedersi corrispondere l'ulteriore importo di €
50.000,00 come conseguenza della legittimità del suo recesso, derivato dall'inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato l'11.10.2017 imputabile a l., condannando Controparte_3
pag. 2 di 12 così quest'ultima a corrispondere a l'importo di € Controparte_1
100.000,00,
A sostegno dell'appello ha articolato un unico motivo, chiedendo che,
previa sospensione della sua efficacia esecutiva, la sentenza impugnata sia riformata, e, per l'effetto, siano rigettate e/o dichiarate inammissibili e/o improcedibili e/o nulle e/o inefficaci e comunque non provate e infondate le avverse domande.
2. Si è costituita la parte appellata, eccependo preliminarmente l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. e la sua improcedibilità ex
art. 348 bis c.p.c.; nel merito, ha contestato l'appello, instando per il suo rigetto.
3. Alla prima udienza la Corte ha respinto l'istanza di inibitoria ex art. 283
c.p.c.
Disposti alcuni rinvii di ufficio, con decreto del 13.6.2025 è stata fissata l'udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., con concessione di un termine per il deposito di note.
All'udienza del 16.10.2025 le parti hanno precisato le conclusioni e discusso oralmente la causa;
al termine, la Corte ha provveduto ai sensi del comma 3
dell'art. 281-sexies, c.p.c. (comma aggiunto dall'art. 3 del d.lgs. n.149/2022 e reso applicabile ai processi già pendenti alla data del 28.2.2023 dall'art. 7,
comma 3, d.lgs. n. 164/2024).
4. L'appellante ha formulato un unico articolato motivo, deducendo che la sentenza impugnata avrebbe ritenuto legittimo il recesso esercitato da pag. 3 di 12 e fondata la sua domanda di restituzione del doppio Controparte_2
della caparra ex art. 1385 c.c. senza esaminare la documentazione depositata in primo grado.
Da tale documentazione emergerebbe, infatti, che quest'ultima aveva disatteso l'obbligo, posto a suo carico dall'art. 4 del contratto preliminare dell'11.10.2017, di individuare un notaio e convocare l a promittente alienante innanzi al medesimo con preavviso di venti Parte_1
giorni; obbligo che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice, non poteva dirsi sostituito dal mero i nvito ad indicare una data per la stipula .
L'appellante aggiunge che il contratto preliminare non prevedeva un termine perentorio o essenziale per la stipula del contratt o definitivo (circostanza sulla quale il tribunale ha omesso ogni pronunciamento), in quanto era stabilito semplicemente che quest'ultimo doveva essere stipulato entro e non oltre il termine del 31.12.2017, successivamente prorogato al 15.9.2018 ; le successive proroghe convenute, inoltre, risultavano prive della dicitura
«entro e non oltre».
In mancanza di una diffida ad adempiere con indicazione del termine perentorio ed essenziale entro cui stipulare il contratto definitivo , il recesso operato da sarebbe quindi illegittimo. Controparte_2
Secondo l'appellante, inoltre, vi sarebbe contrasto tra la statuizione secondo cui «nel caso di specie, oggetto della domanda e/o della decisione non è l'atteggiamento colposo della venditrice, ma il venir meno dell'interesse economico alla stipula del contratto di compravendita» con quanto chiesto dall'odierna appellata, la quale aveva pag. 4 di 12 legato l'accertamento circa la legittimità del recesso esercitato all'inadempimento imputabile esclusivamente a l. Controparte_3
Si evidenzia, infine, che nessun inadempimento sarebbe imputabile all'appellante, essendosi essa attivata per ottenere la cancellazione delle formalità esistenti sul bene (doc. 5) e che la domanda subordinata di risoluzione svolta in primo grado da sarebbe Controparte_2
inammissibile, «in quanto in contrasto con l'esercizio del diritto di recesso asseritamente formulato da Parte attrice.»
5. Vanno esaminate innanzitutto le eccezioni preliminari sollevate dall'appellata.
5.1. Infondata appare l'eccezione di inammissibilità dell'appello, per difetto dei requisiti di cui all'art. 342 c.p.c. (nel testo ratione temporis applicabile,
successivo alla modifica introdotta dall'art. 54 D.L. n. 83/2012, conv. nella
L. n. 134/2012, e precedente alla riforma di cui al D.Lgs. n. 149/2022), in quanto l'impugnazione contiene una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata (con particolare riguardo all'affermata legittimità dell'esercizio del diritto di recesso) e, con essi,
delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuta e contrasta le ragioni addotte dal primo giudice,
posto che non occorre l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado (cfr. Cass. S.U. n. 36481 /2022; Cass. S.U. n. 27199/2017).
5.2. La questione della inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis
c.p.c., invece, può dirsi superata, avendo la Corte, con delibazione in senso pag. 5 di 12 reiettivo della relativa eccezione, implicitamente resa, rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e scelto di definire il giudizio prendendo in esame il merito della pretesa azionata (v. Cass. n. 37272 /2021).
5.3. Va respinta, da ultimo, l'eccezione riproposta in appello da
[...]
secondo cui le doglianze poste a base dell'appello Controparte_2
costituirebbero la riproposizione delle eccezioni (di merito e di diritto)
contenute nella comparsa di costituzione e risposta in primo grado,
inammissibili stante la tardiva costituzione in giudizio, avvenuta soltanto il
10.2.2020, all'udienza di ammissione dei mezzi di prova.
Alla costituzione tardiva, infatti, consegue la decadenza solo per la domanda riconvenzionale e le eccezioni processuali e di merito non rilevabili d'ufficio, oltre che per la dichiarazione di chiamata in causa (art. 167
c.p.c.).
Giova premettere sul punto che l e eccezioni in senso lato sono quelle con cui si allega l'esistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa fatta valere e sono rilevabili d'ufficio, le eccezioni in senso stretto sono quelle riservate alla parte dalla legge o che corrispondono ad azioni costitutive, mentre le mere difese sono da intendere come contestazioni dei fatti proposti dall'attore; soltanto le eccezioni in senso stretto sono soggette alla decadenza prevista dall'art. 167 c.p.c.
Nella specie, nel costituirsi in giudizio oltre il Controparte_4
termine stabilito dal citato art. 167, ha eccepito la non imputabilità
dell'inadempimento contestato, sulla base di una serie di argomenti che ripropone in appello. Detta eccezione non è inquadrabile tra quelle in senso pag. 6 di 12 stretto ma in quelle in senso lato, in quanto la causa non imputabile,
contrapposta all'inadempimento (dedotto quale fatto costitutivo della domanda), non è riservata per legge alla parte, né può essa ritenersi coordinata con un'azione costitutiva, ma costituisce piuttosto un fatto di per sé idoneo a impedire il sorgere del diritto fondato sull'inadempimento,
escludendone l'imputabilità, indipendentemente da un apposito atto di manifestazione di volontà in tal senso;
come tale, essa è rilevabile d'ufficio
(allo stesso modo di come lo sarebbe un fatto estintivo, quale ad es. il pagamento), ove risultante dagli atti (cfr. in termini, Cass. n. 12980/2020).
6. Passando al merito, l'appello è infondato, condividendosi le conclusioni cui è giunto il giudice di primo grado, sia pure in base ad argomenti in parte diversi da quelli dal medesimo sviluppati.
È pacifico in giurisprudenza che l'essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione «entro e non oltre», riferita al tempo di esecuzione della prestazione, ma implica un accertamento da cui emerga inequivocabilmente,
alla stregua dell'oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti,
che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo,
l'utilità prefissatasi;
in ogni caso, la previsione di un termine essenziale per l'adempimento del contratto, essendo posta nell'interesse di uno o di entrambi i contraenti, non preclude alla parte interessata di rinunciare,
seppur tacitamente, ad avvalersene, anche dopo la scadenza del termine,
così rinunciando altresì alla dichiarazione di risoluzione contrattuale (Cass.
pag. 7 di 12 n. 20052/2024; Cass. n. 11068/2022; Cass. n. 32238/2019; Cass. n.
21587/2007).
È stato altresì affermato che la concessione di una proroga del termine, pur non essendo incompatibile in modo assoluto col suo carattere essenziale,
fornisce un importante elemento presuntivo circa la sua natura meramente ordinatoria, in guisa da escludere che l'adempimento tardivo sia privo d'interesse per il creditore (Cass. n. 32238/2019 cit .).
Nel caso di specie, osserva la Corte che il termine (fissato al 31.12.2017)
aveva carattere essenziale. E invero, nel contratto preliminare di vendita dell'11.10.2017 (all. 1 fasc. primo grado all'art. 4 Controparte_2
(«Stipula del contratto di compravendita »), le parti hanno utilizzato l'espressione «entro e non oltre», aggiungendo anche che «l'utilità
economica del contratto e l'interesse alla stipula del medesimo andranno perduti con l'inutile decorso del termine».
È altrettanto vero però, da un lato, che il suddetto termine è stato prorogato per ben due volte (prima al 31.5.2018 e poi al 15.9.2018, come riportato in calce al contratto), dall'altro, che l'odierna appellata non ha mai invitato formalmente la controparte alla stipula del rogito presso il notaio, ma ha solo chiesto, con lettera del 14.5.2018, la disponibilità al fine di poter fissare la data di stipula (cfr. doc. 3 fasc. di primo grado Controparte_2
.
[...]
Si aggiunga che, avendo il contratto preliminare ad oggetto un immobile da liberare delle ipoteche da cui era gravato, era legittima una maggior tolleranza rispetto al ritardo nel pervenire all'atto definitivo.
pag. 8 di 12 La tolleranza, tuttavia, non può essere senza limiti.
Giova richiamare i costanti principi affermati dalla S.C. secondo cui l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione contrattuale, pur impedendo la configurabilità della risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1457 c.c. in mancanza di una diffida ad adempiere, non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza e cioè se il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza, non potendo il tempo dell'adempimento essere rimesso all'arbitrio del soggetto obbligato;
valutazione da compiere avuto riguardo all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto , e al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione, dopo un certo tempo (Cass.
n. 4640/2021; Cass. n. 14409/2018; Cass. n. 4314/2016; Cass. n.
10127/2006).
Contrariamente a quanto ritenuto da l giudice di primo grado, quindi, oggetto del giudizio deve essere anche l'imputabilità dell'inadempimento.
Orbene, dagli atti emerge che, dopo le due proroghe concesse dalla promissaria acquirente, a distanza di nove mesi dalla data inizialmente pattuita per il rogito, con lettera del 20.9.2018 la promittente venditrice ha chiesto alla controparte la concessione di Parte_1
un'ulteriore proroga, senza specificarne la durata, sostenendo di avere presentato istanza di autotutela per la cancellazione dell'ipoteca presso pag. 9 di 12 l'Agenzia delle entrate in data 13.8.2018 e, dunque, imputando il ritardo ad
«accadimenti di forza maggiore» e, più specificamente, alla «lentezza dell'ente preposto nel chiarire e risolvere la diatriba in atto» (cfr. doc. 5
fasc. primo grado Controparte_1
Trattasi di una giustificazione del tutto generica, inidonea a dimostrare la condotta adempiente della promittente venditrice rispetto agli obblighi assunti con il contratto preliminare, tenuto conto anche del notevole ritardo con cui è la stessa ha inoltrato la richiesta di cancellazione (circa dieci mesi dalla stipula del preliminare); sicché può ritenersi ampiamente superata ogni soglia di tollerabilità in ordine alla stipula del rogito notarile che, secondo la volontà delle parti desumibile dal contratto e delle successive proroghe,
doveva intervenire in tempi brevi e non poteva di certo essere rimessa ai tempi indicati dalla promittente venditrice.
Priva di rilievo deve reputarsi, dunque, l'omessa convocazione presso il notaio da parte di essendo evidente che la Controparte_2
conclusione del contratto definitivo è stata impedita dal permanere delle ipoteche iscritte sull'immobile, che la promittente venditrice si era impegnata a cancellare in sede di preliminare (art. 2) .
In conclusione, può affermarsi che si è in presenza di un grave inadempimento addebitabile all'odierna appellante, tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare ex artt. 1453 e 1455 c.c. e quindi anche il recesso, avendo compromesso tale inadempimento l'utilità che dal contratto l'odierna appellata intendeva conseguire;
ciò alla stregua del costante orientamento per cui la disciplina dettata dal secondo comma pag. 10 di 12 dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga affatto alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma è legata agli stessi presupposti, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass. n. 13845/2024; Cass.
n. 21209/2019; Cass. n. 412/2019).
7. In definitiva, l'appello va rigettato.
Le spese del presente giudizio vanno poste a carico dell'appellante in forza del principio di soccombenza e si liquidano secondo i parametri di cui al d.m. n. 55/2014 (aggiornati, da ultimo, con d.m. n. 147/2022), valori medi dello scaglione da € 52.000,01 a € 260.000,00, in complessivi € 14.317,00
per compensi (€ 2.977,00 per fase di studio;
€ 1.911,00 per fase introduttiva;
€ 4.326,00 per fase di trattazione/istruttoria; € 5.103,00 per fase decisionale).
Il rigetto dell'appello costituisce il presupposto, del quale si dà atto con la presente sentenza, per il pagamento a carico dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, d.p.r. n. 115/2002,
nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, l. n. 228/2012, se dovuto (Cass.
S.U. 20.2.2020 n. 4315).


P.Q.M.


pag. 11 di 12 la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza del Tribunale di Velletri n. 709/2021 pubblicata il 7.4.2021, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna alla rifusione delle spese di lite in favore Controparte_3
di che liquida in € 14.317,00 per compensi, oltre Controparte_2
al rimborso di spese forfettarie, Iva e Cpa, come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater,
d.p.r. n. 115/2002, se dovuto.
Così deciso in Roma in data 16.10.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
- TI LL - - ON ZZ -
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