N. 581/2023 R.G.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione seconda civile, composta da:
dott. Giuseppe Serao Presidente
dott. Daniela Fedele Consigliere OGGETTO:
dott. Vittorio Carlo Aliprandi Consigliere Relatore altri rapporti
ha pronunciato la seguente condominiali
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 581/2023 R.G. posta in decisione all'udienza
collegiale del 16/04/2025, promossa
DA
(C.F. Parte_1
), con sede in Crema, in persona del liquidatore P.IVA_1 Parte_2
rappresentata e difesa dall'avv. Andrea Sacchi del foro di Cremona ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Crema via Crispi n. 5, in forza di delega allegata alla citazione in appello;

APPELLANTE pagina 1 di 15 CONTRO
(C.F. ), con sede in Crema Controparte_1 P.IVA_2
via della Fiera n. 12 in persona dell'amministratore pro tempore geom.
[...]
rappresentata e difesa dall'avv. Laura Sofia Moruzzi del foro di CP_2
Cremona ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Crema alla via
Tensini n. 4, giusta delega allegata alla comparsa di costituzione e di riposta;

APPELLATO
NONCHE' CONTRO
(C.F. ), con sede in Milano, in persona Controparte_3 P.IVA_3
dell'amministratore delegato, rappresentata e difesa dagli avv. Nicola
Guastadisegni del foro di Milano e avv. Franco Baratti ed elettivamente domiciliata presso quest'ultimo in Brescia via A. Moro n. 13, giusta delega rilasciata in calce alla comparsa di nuovo difensore del 15.10.2024;
APPELLATA
NONCHE' CONTRO
(C.F. ), con sede in Controparte_4 P.IVA_4
Treviso, in persona del legale rappresentante rappresentata e Controparte_5
difesa dagli avv. Maurizio Salvalaio e Silvia Toniolo del foro di Venezia ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Venezia - Mestre via Trezzo n.
44/1, giusta procura allegata agli atti;

- APPELLATA
NONCHE' CONTRO
pagina 2 di 15 (C.F. ), con sede in Controparte_6 P.IVA_5
Crema;
C.F. ), con sede in Crema;
Controparte_7 P.IVA_6
C.F. ), con sede in Torino;
Controparte_8 P.IVA_7
(C.F. ), con sede in Gambara;
CP_9 P.IVA_8
(C.F. ), Parte_3 C.F._1
(C.F. ), Parte_4 C.F._2
(C.F. ), Parte_5 C.F._3
Parte_6
(C.F. ), con sede in Brescia;

[...] P.IVA_9
APPELLATI CONTUMACI
In punto: Appello all'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. emessa dal
Tribunale di Cremona in data 23.05.2023 nel proc. iscritto al N.
1201/2022 R.G.
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
In via principale:
A) accertare e dichiarare, per tutti i motivi meglio esposti in narrativa, che i beni immobili siti nel Comune di Crema ed ivi censiti al C.F., al Fg. 34, p.lla 559,
sub. 519 e p.lla 560, ad oggi formalmente intestati alla società
[...]
(C.F. , sono in realtà oggetto di Parte_1 P.IVA_10
proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari del complesso pagina 3 di 15 costituente il (C.F. , attualmente nelle Controparte_1 P.IVA_2
persone di (C.F. ), di Controparte_6 P.IVA_5
(C.F. ), di Controparte_7 P.IVA_6 Controparte_4
(C.F. ), di (C.F. P.IVA_4 Parte_3 C.F._4
, di (C.F. ), di
[...] Parte_4 CodiceFiscale_5 [...]
(C.F. ), di (C.F. CP_3 P.IVA_3 Parte_5
), di (C.F. ) e di CodiceFiscale_6 Controparte_8 P.IVA_7
(C.F. . CP_9 P.IVA_8
Con tutte le conseguenti pronunce opportune o necessarie affinché i Servizi di
Pubblicità Immobiliare abbiano a prendere atto dell'accertato stato delle cose, ad esso adeguando le proprie risultanze;

B) per l'effetto, condannare altresì il la società Controparte_1
e la società a restituire e/o Controparte_4 Controparte_3
comunque rifondere in favore della Pt_7 Parte_1
ogni importo da quest'ultima loro rispettivamente corrisposto in
[...]
esecuzione del provvedimento appellato.
Spese e compensi legali del doppio grado di giudizio in ogni caso rifusi.
Per parte appellata : Controparte_1
Voglia la Corte d'Appello di Brescia, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così giudicare:
respingere l'appello proposto da Parte_1
avverso l'ordinanza ex art. 702-ter cod. proc. civ. (rep. N. 606/2023) emessa pagina 4 di 15 Tribunale di Cremona in data 22 maggio - 23 maggio 2023, e conseguentemente,
confermare integralmente l'ordinanza stessa.
Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio e della precedente fase di mediazione.
Per parte appellata : CP_3
Voglia la Corte adita, contrariis reiectis, così giudicare:
Rigettare l'appello proposto da;
Parte_1
In via subordinata (salvo gravame), per il caso di accoglimento, anche parziale,
delle domande di , condannare la Parte_1
società , in persona Parte_6
del legale rappresentante, a manlevare e tenere indenne da Controparte_3
ogni pregiudizio che possa derivarle dall'azione avversaria e da ogni eventuale esborso, costo o spesa, che questa dovesse sopportare o essere condannata a corrispondere a , anche a titolo di Parte_1
spese legali;

Con vittoria di spese di lite, oltre I.v.a. e c.p.a. e contributo forfetario spese generali nella misura di legge.
Per parte appellata : Controparte_4
Voglia la Corte d'Appello di Brescia, per i motivi suesposti, rigettare nel merito tutte le domande, istanze, eccezioni e deduzioni svolte avanzate dall' con l'atto di citazione in appello Parte_1
19.06.2023 introduttivo del giudizio in quanto infondate in fatto ed in diritto,
pagina 5 di 15 confermando integralmente l'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del Tribunale di
Cremona -Dott.ssa Federica Meloni- del 22.05.2023, depositata il 23.05.2023
(R.G. 1201/2022, rep. n. 606/2023).
Con vittoria di compensi e spese del giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. conveniva in Parte_1
giudizio innanzi al Tribunale di Cremona e i singoli Controparte_1
condomini Controparte_6 Controparte_7 [...]
, Controparte_10 Parte_3 Parte_4 [...]
CP_3 Parte_5 Controparte_11
esponendo:
- che la deducente era stata proprietaria esclusiva di un fondo sito in Crema,
censito al NCEU foglio 34, mapp. 559, 560 e 563 sul quale era stato eretto un edificio direzionale a vocazione commerciale;

- che il progetto era stato approvato dall'amministrazione comunale dopo che la società deducente si era impegnata ad assoggettare parte del realizzando intervento a vincoli di asservimento per aree pertinenziali e parcheggi;

- che l'edificio era stato ultimato nella primavera del 2004 e ricavate le unità
immobiliari così censite:
a. p.lla 559, sub. 502, Bene Comune Non Censibile;

b. p.lla 559, sub. 507, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 4 vani, rendita € 1.342,79;
c. p.lla 559, sub. 508, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 3 vani, rendita € 1.007,09;
pagina 6 di 15 d. p.lla 559, sub. 514, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 4 vani, rendita € 1.342,79;
e. p.lla 559, sub. 515, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 3,5 vani, rendita € 1.174,94;
f. p.lla 559, sub. 516, Bene Comune Non Censibile;

g. p.lla 559, sub. 517, Bene Non Censibile;
CP_12
h. p.lla 559, sub. 519, cat. F/1;
i. p.lla 559, sub. 534, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 7,5 vani, rendita € 2.517,73;
j. p.lla 559, sub. 520, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
k. p.lla 559, sub. 521, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
l. p.lla 559, sub. 522, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
m. p.lla 559, sub. 523, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
n. p.lla 559, sub. 524, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
o. p.lla 559, sub. 525, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
p. p.lla 559, sub. 526, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
q. p.lla 559, sub. 527, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
r. p.lla 559, sub. 528, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
s. p.lla 559, sub. 529, z.c. 1, cat. C/6, cl. 5, 12 mq., rendita € 61,97;
t. p.lla 559, sub. 531, Bene;
CP_12 CP_13
u. p.lla 559, sub. 536, Bene Comune Non Censibile;

v. p.lla 559, sub. 537, z.c. 1, cat. C/6, cl. 4, 38 mq., rendita € 168,78;
w. p.lla 559, sub. 538, z.c. 1, cat. C/6, cl. 4, 18 mq., rendita € 79,95;
x. p.lla 559, sub. 539, Bene Comune Non Censibile;

y. p.lla 559, sub. 540, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 7 vani, rendita € 2.349,88;
pagina 7 di 15 z. p.lla 559, sub. 541 graff. p.lla 584, sub. 501, z.c. 1, cat. C/1, cl. 4, 277 mq.,
rendita € 14.849,48;
aa. p.lla 559, sub. 542, z.c. 1, cat. C/1, cl. 4, 208 mq., rendita € 11.150,51;
bb. p.lla 559, sub. 543, z.c. 1, cat. A/10, cl. 4, 13,5 vani, rendita € 4.531,91;
cc. p.lla 560, area urbana, 22 mq.;
dd. p.lla 585, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
ee. p.lla 586, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
ff. p.lla 587, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
gg. p.lla 588, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
hh. p.lla 589, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
ii. p.lla 590, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
jj. p.lla 591, z.c. 1, cat. C/6, cl. 3, 12 mq., rendita € 45,24;
- che la particella 559 sub. 519 consiste in un parcheggio al secondo piano interrato dello stabile condominiale e la particella 560 rappresenta una striscia in fregio alla via destinata a verde comune;

- che, a partire dal 19.05.2004, la deducente aveva iniziato ad alienare a terzi le varie unità e nei singoli atti era stato previsto che la parte acquirente dava mandato alla parte venditrice di provvedere entro la data del 30.06.2004 alla redazione e all'approvazione del Regolamento di Condominio e alla determinazione delle parti comuni;

- che nel Regolamento predisposto era stato evidenziato che nelle parti comuni erano comprese le porzioni dell'area esterna adibite a verde pubblico e tutto il pagina 8 di 15 secondo piano interrato destinato a parcheggio d'uso pubblico di cui al mappale
559/519;
- che, una volta terminate le vendite, la società aveva deliberato la liquidazione e, una volta alienate le ultime unità, aveva la necessità di risolvere la questione inerente alla perdurante titolarità delle ultime particelle di cui figurava formalmente proprietaria, ossia la n. 559 sub. 519 e la part. 560;
- che, infine, il si era rifiutato di riconoscere la condominialità di CP_1
dette parti comuni, nonostante la previsione del Regolamento e il fatto che in diverse occasioni l'assemblea dei condomini avesse affrontato il tema del parcheggio al secondo piano interrato.
Il resisteva evidenziando che parte ricorrente non Controparte_1
aveva evidenziato in quale modo e in quale momento le due particelle erano passate da un regime di proprietà esclusiva ad enti condominiali;
allegava che le due particelle erano ancora intestate a che aveva edificato Parte_1
l'immobile e che aveva ritenuto di mantenere la titolarità di questi enti;
che ciascuna unità venduta già era titolare di garage e il parcheggio al secondo piano interrato non era mai stato usato anche per via di un'altezza molto bassa;
che le due particelle non erano destinate all'uso comune, ma all'uso pubblico;
che nessun effetto poteva spiegare il regolamento condominiale in quanto redatto dopo la vendita delle unità e mai approvato dall'assemblea; che in realtà la società ricorrente, anche dopo la nascita del condominio, si era sempre dichiarata proprietaria del parcheggio posto al secondo piano interrato.
pagina 9 di 15 resisteva allegando di essere il soggetto che aveva finanziato Controparte_3
per l'acquisto un'unità e di un box e dunque Parte_6
formulava istanza di chiamata in causa e di manleva nei confronti dell'utilizzatore.
resisteva aderendo alle argomentazioni del Controparte_4
Controparte_1
La lite era rinviata per la chiamata in causa del terzo e istruita solo in via documentale.
Con la gravata ordinanza, il Tribunale disattendeva la domanda attorea argomentando che non esistevano atti di trasferimento aventi ad oggetto le particelle in commento e che la loro inclusione nel regolamento condominiale non era idonea a trasferire la proprietà delle stesse.
proponeva appello a cui resistevano Parte_1
e Controparte_3 Controparte_1 Controparte_4
gli altri appellati venivano dichiarati contumaci all'udienza del giorno
8.11.2023.
La causa era quindi rinviata all'udienza del 16.04.2025 per la rimessione in decisione, previa assegnazione dei termini a ritroso per la precisazione delle conclusioni e per il deposito degli scritti conclusivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con unico e complesso motivo l'appellante censura la gravata ordinanza per violazione degli artt. 1117 c.c., 2697 e 2728 c.c. e dell'art. 115 c.p.c.
pagina 10 di 15 Allega che il primo giudice ha ignorato il principio cristallizzato dall'art. 1117
c.c. secondo cui sono da considerare comuni tutte le cose destinate al godimento o al servizio del e che, in detto ambito, vanno inseriti il parcheggio CP_1
interrato e la striscia di verde adibiti ad uso pubblico. Rammenta che tra gli indici attestanti la condominialità vi è il regolamento condominiale, menzionato in tutti gli atti di acquisto, i verbali di assemblea condominiale in cui si dava per pacifica la loro natura condominiale e che, a fronte della presunzione di cui all'art. 1117 c.c., era onere della controparte fornire la prova contraria.
Il motivo è nel suo complesso infondato.
Pacifici i fatti di causa come descritti nel ricorso introduttivo e puntualmente documentati.
proprietaria di un'area urbana, presentava al Parte_1
Comune di Crema un progetto finalizzato alla realizzazione di un edificio direzionale/commerciale di nuova costruzione e, con atto unilaterale d'obbligo a ministero notaio del 16.11.2001, , in rappresentanza di Per_1 Persona_2
dichiarava di assoggettare al vincolo previsto Parte_1
dall'art. 4 delle NTA del Piano Regolatore l'area di pertinenza da asservire alla edificanda ostruzione e, segnatamente, mq.

1.408 dei mapp. 559, 560 e 563 del foglio 34 e a destinare e mantenere ad uso parcheggio una superficie non inferiore a 10 mq. per ogni 100 mc di costruzione.
Seguiva la costruzione dell'edificio e la vendita delle singole unità a vari soggetti, in primis a società commerciali, accatastate ad uso ufficio A/10 o a pagina 11 di 15 autorimesse C6; in seguito la società volendo procedere alla sua liquidazione assumeva che le particelle 559 sub. 519 e la part. 560 di cui figura ancora intestataria in realtà costituiscono parti comuni del . Controparte_1
Invero, pur dando atto dell'inusuale situazione in cui un soggetto cerca di dismettere un bene assumendo che la reale proprietà sia di terzi, come già
rilevato dal primo giudice, non esiste prova che queste due particelle,
rispettivamente identificanti un ampio parcheggio situato al secondo piano interrato e una striscia di area in fregio alla via pubblica destinata a verde d'uso pubblico, costituiscano enti comuni condominiali.
In primis, non esiste alcun atto da cui poter desumere che vi sia stato un trasferimento di cui questi enti a mezzo di atto scritto. Infatti, posto che ab
origine era proprietaria dell'intero fabbricato, con la Parte_1
vendita del primo immobile il condominio si è costituito ipso iure, ma in nessuno degli atti di vendita allegati sono indicati tra gli enti comuni i citati mapp. 559 sub. 519 e 560.
Detti beni, dotati di una loro compiuta identificazione catastale non solo avrebbero dovuto essere menzionati negli atti di acquisto, ma parte convenuta ha prodotto l'atto di acquisto di Controparte_1 Persona_3
dell'unità part. 559 sub. 511 (ora di in cui le parti comuni Controparte_7
sono indicate in modo espresso nei seguenti termini: “ Anche in relazione all'art.
1117 del codice civile, gli enti comuni sono identificati in Catasto urbano al
foglio 34 mapp. 559 coi subalterni: 536, 502, 531, 516 et 517”
pagina 12 di 15 ha voluto tenere per sé le due sopra indicate particelle, Parte_1
omettendo di citarle espressamente negli atti di vendita, sebbene identificate con precisione mediante apposito subalterno.
Diventa, pertanto, arduo, attribuire a terzi, sebbene in regime di condominialità,
beni che la società venditrice ha espressamente tenuto per sé, anche all'evidente fine di adempiere all'obbligo a suo tempo contratto con il Comune di Crema,
senza alcun atto traslativo redatto con la necessaria forma scritta ad substantiam.
La presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non può operare in presenza di un titolo contrario;
anche il regolamento predisposto dal venditore, ma dopo la vendita della prima unità, a bene vedere indica l'esatto contrario di quanto sostenuto da parte ricorrente. All'art. 4 del regolamento è scritto: “Si dà atto che
le aiuole verdi al piano terreno e il parcheggio esterno al piano terreno, la
rampa di accesso carrabile ai piani interrati, parte del primo piano interrato,
con espressa esclusione dell'area adibita a posti auto privati e alla relativa area
di manovra e l'intero secondo piano interrato sono asserviti ad uso pubblico”.
Dal tenore di detta previsione, si comprende come il secondo piano interrato,
proprio perché assoggettato all'uso pubblico per rispettare la convenzione del
16.11.2001, non è propriamente un bene condominiale per cui possa operare la presunzione invocata, ma un parcheggio destinato al servizio di tutta la collettività e proprio per questa ragione identificato con un suo mappale, mai trasferito in occasione delle vendite delle singole unità e mai compreso tra gli enti comuni.
pagina 13 di 15 Anche i verbali di assemblea nulla dicono sul punto: la semplice discussione in assemblea circa le modalità di accesso al secondo piano interrato non può
divenire il titolo per il trasferimento della proprietà, ad es. nel verbale di assemblea del 28.02.2006 al punto 6 è scritto che si tratta di un parcheggio pubblico, come da convenzione con il e che l'amministratore era CP_12
incaricato di garantire l'apertura del parcheggio dal lunedì al venerdì dalle ore

8.30 alle ore 19.00. Il fatto che il abbia disciplinato le modalità di CP_1
accesso, proprio per adempiere ad un obbligo esistente con il Comune di Crema,
non autorizza la conclusione che il bene sia divenuto condominiale.
Di fatto poi questo parcheggio, per via della sua conformazione, della difficoltà
di accesso e della sua altezza limitata, non è mai stato concretamente usato dalla collettività ed è verosimilmente improduttivo di reddito – da cui la volontà di di disfarsene per procedere all'estinzione della società – ma detta Parte_1
circostanza di fatto è priva di rilievo nella concreta attribuzione della titolarità di un bene immobile.
In definitiva, la gravata ordinanza va confermata;
parte appellante va condannata alla rifusione delle spese del grado che si liquidano come in dispositivo secondo lo scaglione delle cause di valore indeterminato a bassa complessità per ciascuna parte costituita. Il compenso viene liquidato nel valore minimo dello scaglione di riferimento attesa la limitata attività svolta, soprattutto di e di Controparte_14
Controparte_4
Ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1 quater del pagina 14 di 15 D.P.R. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Brescia, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso l'ordinanza emessa dal Tribunale di Cremona in data
[...]
23.05.2023, così provvede:
- Rigetta l'appello;
- condanna parte appellante a rifondere a parte appellata le spese di lite del presente grado che liquida, per ciascuna parte costituita, in complessivi € 3.473
per compenso (di cui € 1.029 per la fase di studio della controversia, € 709 per la fase introduttiva del giudizio ed € 1.735 per la fase decisionale), oltre rimborso forfetario al 15%, i.v.a. e c.p.a., come per legge;

- dà atto che ricorrono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13 comma 1
quater del DPR 115/2002.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 23.04.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE
dott. Vittorio Carlo Aliprandi
IL PRESIDENTE
dott. Giuseppe Serao
pagina 15 di 15