R.G. n. 979/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione Seconda civile – composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente rel.
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Dott. Giovanni Surdo - Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 979/2023 del Ruolo Generale, promossa da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Maria Elodia Di Napoli presso il cui studio sono C.F._2
elettivamente domiciliati in via Brenta n. 13 Pt_1
APPELLANTI
contro
P. Iva ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Alberigo Panini con studio a Roma, via Giovanni Antonio Plana n. 4 ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Gianluca Retucci in Andrano, via Prov.le n. 223
APPELLATA
e contro
(C.F. ), (C.F. CP_2 C.F._3 Controparte_3
), (C.F. ), nella loro qualità di ex soci di C.F._4 Controparte_4 C.F._5
P. Iva ), società cancellata dal registro delle imprese, rappresentati e difesi Controparte_5 P.IVA_2
dall'Avv. Giovanni Bellisario presso il cui studio in Casarano via Piave n. 60 sono elettivamente domiciliati;

APPELLATI
CONCLUSIONI
1 Sulle note scritte depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza del 21.1.2025 la causa è stata rimessa al Collegio
per la decisione.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 17.3.2017 e convenivano in giudizio dinanzi al Parte_2 Parte_1
Tribunale di Lecce e deducendo di aver stipulato, in data Controparte_5 Controparte_1
27.11.2006, con un contratto di compravendita di un immobile sito in un condominio di prossima Controparte_5
realizzazione, a Casarano, in via Ruffano, piano terzo, identificato nel NCEU al fg. 7 p.lla 139, sub. 22, Cat. C2,
Classe 3, mq. 58, con annesso box auto, per il prezzo complessivo di € 33.000,00, e di aver contratto un mutuo ipotecario di € 90.000,00 per l'acquisto con Controparte_1
Sostenevano gli attori di aver corrisposto sino al 2014 le rate del mutuo per un importo complessivo di € 51.500,00
e di aver deciso, a seguito di una crisi economica familiare, di vendere l'immobile; in tale circostanza venivano a conoscenza del fatto che il terzo piano dell'immobile risultava inalienabile, in quanto privo di autorizzazione amministrativa e accatastato come vano deposito e che la relativa variazione della destinazione d'uso era intervenuta solo il 7.12.2006.
Per tali ragioni chiedevano di accertare e dichiarare l'illiceità dell'oggetto del contratto di compravendita e per l'effetto dichiarare la nullità del contratto di compravendita nonché la nullità di tutti gli atti negoziali presupposti e successivi, in particolare del contratto di mutuo per essere venuta meno la causa negoziale;
chiedevano, altresì, di condannare i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione del prezzo di compravendita pari a € 33.000,00, alla restituzione delle rate versate a titolo di mutuo pari a € 51.500,00, oltre all'importo di € 50.000,00 a titolo di responsabilità precontrattuale, con rivalutazione monetaria. In via subordinata, previa rideterminazione del valore dell'immobile alla luce delle difformità edilizie, chiedevano la condanna dei convenuti in solido alla restituzione del maggior prezzo incassato.
Costituitasi in giudizio, contestava le avverse pretese e chiedeva di respingere Controparte_1
tutte le domande avversarie;
in via subordinata e per la sola ipotesi in cui fosse stata accertata e dichiarata la nullità
del finanziamento, chiedeva di condannare parte attrice alla restituzione in suo favore della somma di € 90.000,00,
eventualmente al netto degli importi già versati.
rimaneva contumace. Controparte_6
2 Con sentenza n. 2585/2023, pubblicata il 29.9.2023, il Tribunale di Lecce così provvedeva:
“1) rigetta le domande attoree;

2) condanna , in solido, al pagamento in favore di delle spese Parte_3 Controparte_1
di lite, che si liquidano in € 7.500,00 per compenso di avvocato, oltre rimborso di spese forfettarie nella misura del 15,00%, IVA e
CPA;
3) nulla per le spese in favore di ” Controparte_6
Osservava il primo giudice che la fattispecie dedotta in giudizio era regolata dall'art. 46, comma 1, del D.P.R. n.
380/2001, il quale prevede la sanzione della nullità di tutti gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata,
aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Dopo aver dato atto del contrasto ermeneutico tra le due tesi in materia – l'una, formalistica, che sostiene la nullità
contratto a fronte esclusivamente della mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo;
l'altra, sostanziale,
che invece ritiene la nullità ravvisabile anche laddove vi sia la menzione del titolo abilitativo, ma l'immobile dedotto in contratto non sia conforme al titolo abilitativo – rilevava il Tribunale che era sul punto erano intervenute le
Sezioni Unite della Suprema Corte che, con la sentenza del 22.3.2019, n. 8230, avevano accolto la tesi formalistica.
Osservava il primo giudice che le Sezioni Unite avevano chiarito che la nullità comminata dall'art. 46 del DP.R. n.
380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c.,
qualificandosi come nullità testuale, volta a sanzionare la mancata inclusione negli atti tra vivi ad effetti reali degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile proprio a quell'immobile; qualora, quindi, il titolo abilitativo esista e sia realmente riferibile all'immobile oggetto del contratto, quest'ultimo dovrà ritenersi valido e ciò a prescindere dal profilo della conformità o della difformità
della costruzione realizzata al titolo menzionato.
In applicazione di detti principi, rilevava il giudice di prime cure come il contratto di compravendita dell'immobile oggetto di causa contenesse gli estremi del permesso di costruire n. 263/2004, rilasciato dal Comune di Casarano
il 2.3.2004, in virtù del quale era stato edificato l'intero fabbricato cui apparteneva la porzione immobiliare in questione;
per tale ragione, concludeva per la validità del contratto di compravendita.
Conseguentemente veniva rigettata la domanda di nullità del contratto di mutuo. Il primo giudice rilevava altresì
che non era ravvisabile un collegamento negoziale tra contratto di compravendita e contratto di mutuo posto che
3 il mutuo era stato stipulato successivamente alla compravendita e per un importo ben superiore al prezzo dell'immobile venduto.
Avverso la sentenza hanno proposto appello con atto del 29.11.2023 e per i Parte_1 Parte_2
motivi che saranno illustrati in prosieguo.
Si è costituita contestando tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepito e Controparte_1
chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
Si sono costituiti , e nella qualità di ex soci di società CP_2 CP_3 Controparte_4 Controparte_5
cancellata dal registro delle imprese, chiedendo il rigetto dell'appello.
Sulle note scritte depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza del 21.1.2025 la causa è stata rimessa al Collegio
per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo gli appellanti deducono l'illegittimità della motivazione della sentenza impugnata per violazione dell'art. 29, co.

1-bis, della l. n. 52 del 1985.
Osservano che norma citata richiede la presenza, a pena di nullità, negli atti di trasferimento immobiliari dell'attestazione di conformità catastale oggettiva, ossia la corrispondenza tra lo stato materiale effettivo dell'immobile oggetto del contratto e la rappresentazione catastale del medesimo, attestazione che non risultava tuttavia allegata al contratto di compravendita per cui è causa.
Si sottolinea che un tale onere dichiarativo non potrebbe ritenersi assolto tramite la sola esibizione e allegazione della planimetria catastale, la quale non può sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell'immobile, in quanto soltanto quest'ultima costituisce elemento oggettivo di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell'immobile rilevanti ai fini fiscali;
l'omissione delle informazioni di conformità catastali comporta la nullità assoluta dell'atto notarile di compravendita, poiché la norma ha una finalità pubblicistica di contrasto all'evasione fiscale, conseguendone quindi la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell'art. 28 della legge notarile.
Evidenziano gli appellanti che il contratto di compravendita immobiliare per cui è causa presenta una discordanza tra i dati catastali e lo stato effettivo dei luoghi ed il relativo permesso di costruire indicato nell'atto (n. 263 del
2004), avente ad oggetto la demolizione e ricostruzione di due edifici ad uso residenziale e commerciale in Casarano
alla via Ruffano;
sostengono quindi che non vi sia prova che il predetto titolo abilitativo si riferisca agli immobili
4 da loro acquistati, stante la diversa destinazione d'uso, nella specie “ vano deposito” e “ garage”, come riportato nell'atto di compravendita immobiliare.

2. Con il secondo motivo si deduce l'inesatta motivazione della sentenza impugnata in quanto adottata in violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., stante l'errata valutazione del contratto di mutuo concluso con Controparte_1
[...]
Nello specifico, il Tribunale avrebbe errato nel non ravvisare alcun collegamento negoziale tra il contratto di compravendita immobiliare ed il contratto di mutuo, in quanto quest'ultimo successivo alla compravendita.
Si tratterebbe di una conclusione smentita dalla presenza in atti della relazione del perito incaricato dall'istituto di credito intestata “Relazione di stima per mutuo fondiario residenziale Mutuo casa”, nonché dall'ordinanza del
22.12.2021 emessa dal Tribunale civile di Lecce nell'ambito del giudizio n. 7372/2021 R.G. (avente ad oggetto il reclamo ex art. 669 terdecies c.p.c. avverso l'ordinanza resa nell'ambito della procedura immobiliare esecutiva a carico degli appellanti), la quale ha sospeso la procedura esecutiva, per la violazione del limite di finanziabilità ex art. 38 T.U.B., tenuto conto delle irregolarità e degli abusi edilizi dai quali è inficiato il bene.
Tale documentazione, secondo gli appellanti, non è stata tenuta in considerazione dal giudice di prime cure, il quale, ove ne avesse tenuto conto, sarebbe giunto al diverso convincimento che il mutuo era finalizzato all'acquisto dell'immobile.

3. Con l'ultimo motivo gli appellanti lamentano l'illegittimità della condanna alle spese del giudizio, in quanto l'art. 92 c.p.c. prevede espressamente che, nel caso di mutamento della giurisprudenza rispetto a questioni dirimenti, il giudice può compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero.
Tale ipotesi ricorreva nel caso di specie, avendo la stessa sentenza impugnata rilevato che, in relazione all'interpretazione dell'art. 46, comma 1, del D.P.R. N. 380 del 2001, la giurisprudenza era stata discorde fino alla pronuncia a Sezioni Unite n. 8230/2019.

4. Il primo motivo di appello è infondato.
Va, anzitutto, rilevato come gli appellanti, nel proporre per la prima volta in grado di appello l'eccezione di nullità
del contratto di compravendita fondata sull'art. 29, co.

1-bis, della l. n. 52 del 1985, siano incorsi nel regime delle preclusioni assertive di cui all'art. 183 c.p.c., applicabile ratione temporis.
Si osserva al riguardo che il rilievo d'ufficio della nullità presuppone comunque che esso sia basato su fatti ritualmente introdotti, o comunque acquisiti in causa, secondo le regole che disciplinano, anche dal punto di vista temporale, il loro ingresso nel processo, non potendosi fondare su fatti di cui il giudice (o la parte, tardivamente
5 rispetto ai propri oneri) possa ipotizzare solo in astratto la verificazione e la cui introduzione presupponga l'esercizio di un potere di allegazione ormai precluso in rito (in termini, Cass. n. 36353/2021); le nullità negoziali che non siano state rilevate d'ufficio in primo grado sono suscettibili di tale rilievo in grado di appello o in cassazione, a condizione che i relativi fatti costitutivi siano stati ritualmente allegati dalle parti (Cass. n.
20713/2023).
Tali principi sono stati ribaditi dal Cass. n. 4867/2024, che ha affermato che la nullità del contratto per violazione di norme imperative, siccome oggetto di un'eccezione in senso lato, è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del processo, a condizione che i relativi presupposti di fatto, anche se non interessati da specifica deduzione della parte interessata, siano stati acquisiti al giudizio di merito nel rispetto delle preclusioni assertive e istruttorie, ferma restando l'impossibilità di ammettere nuove prove funzionali alla dimostrazione degli stessi.
Dall'esame degli atti assunti nel corso del giudizio di primo grado risulta che gli odierni appellanti non hanno avanzato specifici rilievi al fine di far valere la nullità del contratto di compravendita in relazione alla mancata allegazione delle planimetrie catastali nonché alla prescritta asseverazione di rispondenza del bene compravenduto alle risultanze catastali, né fornito alcuna prova in tal senso;
consegue che la questione di nullità ex art. 29, co. 1-
bis, della l. n. 52 del 1985, prospettata solo in appello, deve ritenersi inammissibile.
Per completezza va rilevato che il citato comma 1-bis è stato introdotto dal D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito con modificazioni dalla L. 30 luglio 2010, n. 122, con decorrenza 1.7.2010. Pertanto, la disposizione in parola non
è applicabile al contratto di compravendita per cui è causa, in quanto stipulato in data 27.11.2006, prima della modifica normativa.

5. Anche il secondo motivo di appello risulta infondato.
Giova premettere che è orientamento costante della giurisprudenza di legittimità quello secondo cui affinché possa configurarsi un collegamento negoziale in senso tecnico non è sufficiente un nesso occasionale tra i negozi, ma è
necessario che il collegamento dipenda dalla genesi stessa del rapporto, dalla circostanza cioè che uno dei due negozi trovi la propria causa (e non il semplice motivo) nell'altro, nonché dall'intento specifico e particolare delle parti di coordinare i due negozi, instaurando tra di essi una connessione teleologica, soltanto se la volontà
di collegamento si sia obiettivata nel contenuto dei diversi negozi potendosi ritenere che entrambi o uno di essi,
secondo la reale intenzione dei contraenti, siano destinati a subire le ripercussioni delle vicende dell'altro (cfr., ex
multis, Cass. n. 12567/2004).
6 Un collegamento negoziale in senso tecnico, dunque, sussiste solo qualora, per il tramite di una considerazione unitaria della fattispecie, ricorra sia il requisito oggettivo, costituito dal nesso teleologico tra i negozi, volti alla regolamentazione degli interessi reciproci delle parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario, sia il requisito soggettivo, costituito dal comune intento pratico delle parti di volere non solo l'effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti in essere, ma anche il coordinamento tra di essi per la realizzazione di un fine ulteriore, che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale.
La ricorrenza di tale figura giuridica, tuttavia, è smentita nel caso di specie dalle circostanze fattuali dedotte dalle parti ed acquisite al processo.
E' emerso, infatti, che non solo il mutuo è stato concesso allorquando la parte finanziata aveva già provveduto all'acquisto della proprietà dell'immobile, ma anche che nel contratto di finanziamento non è contenuto alcun riferimento alla compravendita;
inoltre, l'importo del mutuo non è stato destinato al pagamento del prezzo di compravendita in quanto, come pattuito dalle parti, la somma mutuata è stata erogata sul conto corrente intestato agli odierni appellanti e non in favore della parte venditrice, come invece accade nella prassi qualora il mutuo sia destinato al saldo del prezzo di acquisto.
L'assenza di collegamento negoziale emerge inoltre dalla circostanza che la somma mutuata, pari ad € 90.000,00, è
di gran lunga superiore a quella pattuita come prezzo della compravendita, pari ad € 33.000,00.
Detti elementi si palesano pienamente idonei ad escludere il collegamento negoziale senza che possano assumere rilievo decisivo, in tale contesto, le determinazioni assunte da altro giudice nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare né la relazione di stima redatta dal perito incaricato dalla banca.

6. Il terzo motivo di appello è invece fondato.
Il giudice di legittimità ha chiarito che tra le gravi ed eccezionali ragioni che, ai sensi dell'art. 92 c.p.c. (come risultante dalla sentenza della Corte cost. n. 77 del 2018), giustificano la compensazione delle spese processuali rientra l'incertezza giurisprudenziale sulla questione oggetto del giudizio all'epoca dell'introduzione della causa
(Cass. n. 6901/2025). Si è inoltre precisato che l'art. 92, comma 2, c.p.c.., nella parte in cui permette la compensazione delle spese di lite allorché concorrano "gravi ed eccezionali ragioni", costituisce una norma elastica,
quale clausola generale che il legislatore ha previsto per adeguarla ad un dato contesto storico-sociale o a speciali situazioni, non esattamente ed efficacemente determinabili "a priori", ma da specificare in via interpretativa da parte del giudice del merito, con un giudizio censurabile in sede di legittimità, in quanto fondato su norme
7 giuridiche. In particolare, anche l'oggettiva opinabilità delle questioni affrontate o l'oscillante soluzione ad esse data in giurisprudenza integra la suddetta nozione, se ed in quanto sia sintomo di un atteggiamento soggettivo del soccombente, ricollegabile alla considerazione delle ragioni che lo hanno indotto ad agire o resistere in giudizio e,
quindi, da valutare con riferimento al momento in cui la lite è stata introdotta o è stata posta in essere l'attività che ha dato origine alle spese, sempre che si tratti di questioni sulle quali si sia determinata effettivamente la soccombenza, ossia di questioni decise (Cass. n. 7992/2022).
Orbene, il giudizio di primo grado è iniziato il 17.3.2017 allorquando sussisteva un contrasto giurisprudenziale in tema di nullità del contratto di compravendita immobiliare in relazione al titolo abilitativo, risolto dalle Sezioni
Unite della Corte di cassazione con la citata sentenza n. 8230 del 2019, posta a fondamento dal primo giudice del rigetto delle domande attoree.
Ricorrono pertanto nel caso di specie le gravi ed eccezionali ragioni che giustificavano la compensazione delle spese del giudizio di primo grado, stante l'incertezza giurisprudenziale sulla questione oggetto del giudizio all'epoca dell'introduzione della causa.

7. In conclusione, l'appello proposto deve essere accolto limitatamente alla statuizione di condanna degli odierni appellanti al pagamento delle spese processuali, che vanno invece compensate.
Poiché i motivi di appello inerenti al merito della controversia sono stati respinti, si configura nella fattispecie una reciproca soccombenza che induce a compensare tra le parti anche le spese del presente grado.
Con separato provvedimento si liquidano le competenze spettanti al difensore degli appellanti ammessi al patrocinio a spese dello Stato.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Lecce, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con atto del 29.11.2023 da e nei confronti di nonché , Parte_1 Parte_2 Controparte_1 CP_2
e nella qualità di ex soci di società cancellata dal registro delle CP_3 Controparte_4 Controparte_5
imprese, avverso la sentenza del Tribunale di Lecce sentenza n. 2585/2023, pubblicata il 29.9.2023, così provvede:
1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, per l'effetto, compensa le spese del giudizio di primo grado;

2) conferma nel resto la sentenza impugnata;

3) compensa le spese del presente grado di giudizio.
Così deciso in Lecce, nella Camera di Consiglio del 15.7.2025.
8 Il Presidente est.
dott. Antonio Francesco Esposito
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