N. R.G. 40/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di BOLOGNA
Seconda Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati dott. Mariacolomba Giuliano Presidente Rel. dott. Pietro Iovino Consigliere dott. Martina Grandi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 40/2023 promossa da:
Parte_1
[...]
Entrambi con il patrocinio dell'avv. PANCALDI BERNARDO e dell'avv. PANCALDI ROBERTO
APPELLANTI contro
[...]
Controparte_1
Entrambi con il patrocinio dell'avv. VARVARIGOS CONSTANTINOS
APPELLATI
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti di costituzione in giudizio
RAGIONI DELLA DECISIONE
1)Con atto notificato l'8.6.2020 intimava lo sfratto per finita CP_1
locazione a e che citava Parte_1 Parte_1
contestualmente dinanzi al Tribunale di Bologna per la convalida, allegando che in data 30.4.2018 era scaduto il contratto sottoscritto l'8.10.2016 dai e, quali locatori, da lui e dal fratello per la locazione Parte_1 Per_1
pagina 1 di 9 transitoria per motivi di lavoro dei conduttori, di un immobile ad uso abitativo posto in Anzola dell'Emilia, vi Sghinolfi 8.
I si opponevano alla convalida deducendo che aveva Parte_1 CP_1
accettato la loro proposta di acquisto dello stesso immobile datata 1.10.2016 lo stesso immobile;
la locazione transitoria era stata stipulata al fine di immettere immediatamente nell'immobile i promissari acquirenti nell'attesa del rogito;
il
18.9.2019, a fronte della mancata soluzione delle problematiche urbanistiche che ostavano alla vendita, il bene era stato loro concesso in comodato sino alla stipula del contratto definitivo di vendita. In subordine, i Parte_1
chiedevano la conversione dea durata della locazione -stipulata come transitoria in mancanza dei relativi presupposti normativi- in quella ex art. 2 c1 L. 431/98.
Respinta l'istanza ex art. 665 cpc e disposto il mutamento del rito, con la memoria ex art. 426 cpc domandava, in subordine, pronunciarsi la CP_1
risoluzione del contratto per morosità, avendo i conduttori interrotto il pagamento del canone dal luglio 2018 .
Al giudizio veniva riunito quello relativo allo sfratto per morosità intimato il
18.12.2021 ai da , nel quale pure veniva disposto il Parte_1 Controparte_2
mutamento del rito.
Con sentenza n. 3104/22 il Tribunale accertava che, ai sensi del combinato disposto dell'art. 5 L. 431/98 e 2 cc 4 e 5 DM 30.12.2012, il contratto transitorio, stipulato dalle parti senza specifica allegazione e documentazione della dedotta causa di transitorietà, si era convertito in contratto della durata di quattro anni più quattro;
che il 18.9.2918 era stato fra le parti era stipulato un pactum de non petendo del canone di locazione, sino a quel momento pagato, in attesa del superamento degli ostacoli di natura urbanistica alla conclusione del contratto definitivo di vendita dell'immobile; che la sospensione dell'obbligazione di pagamento del canone da parte dei doveva Parte_1
ritenersi venuta meno a partire dal settembre 2019. Pronunciava quindi la pagina 2 di 9 risoluzione del contratto per inadempimento all'obbligazione di pagamento del canone, condannava i conduttori al rilascio entro il 31.1.2023, e compensava le spese di lite.
Avverso tale sentenza proponevano appello i deducendo Parte_1
<1)Inammissibilità ed improcedibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione. 2) Concessione in godimento gratuito dell'abitazione 3)
Insussistenza della mala fede e dell'inadempimento da parte dei 4) Parte_1
Inammissibilità della pronuncia di risoluzione del contratto. Conversione del contratto transitorio nella durata di quattro + quattro e sua rinnovazione tacita.>>
I si costituivano deducendo l'inaccoglibilità dell'impugnazione. CP_1
La causa veniva decisa in esito all'udienza di discussione del 16.2.2024 come da dispositivo di cui era data immediata lettura.
2)L'appello è infondato.
Quanto al primo motivo, riuniti i giudizi di primo grado, il Tribunale è stato investito della domanda di risoluzione del contratto per omesso pagamento del canone, proposta da con l'intimazione da lui notificata ai Controparte_2
conduttori.
L'inammissibilità di tale domanda è stata dai dedotta in ragione Parte_1
della presunta violazione del principio del ne bis in idem e dell'art. 39 cpc, e ciò in quanto nella memoria ex art. 426 cpc aveva già proposto la CP_1
stessa domanda, salvo poi, contraddittoriamente, sostenere, gli stessi l'inammissibilità, per tardività, della domanda ex art. 1453 cc Parte_1
proposta da . CP_1
Osserva la Corte che il rilievo di inammissibilità della domanda proposta da
è del tutto infondato. Controparte_2
L'ordinamento conosce ed ammette la riproposizione della medesima domanda giudiziale, salvo poi regolare processualmente, con l'art. 274 cpc o con l'art. 39
pagina 3 di 9 cpc, la contestuale pendenza dei relativi procedimenti, senza comminare affatto l'inammissibilità della seconda domanda, che la parte ben può avere interesse a riproporre proprio qualora quella in precedenza proposta risulti inammissibile o ne sia stata messa in dubbio l'ammissibilità (come era stato appunto eccepito dai . Parte_1
Ammissibile la domanda di risoluzione ex art. 1453 cc proposta da CP_2
i non hanno interesse ad ottenere declaratoria di
[...] Parte_1
inammissibilità della stessa domanda formulata da nella memoria CP_1
ex art. 426 cpc.
In ogni caso, questa Corte condivide, con il Tribunale, la consolidata giurisprudenza della S.C. per la quale, nel procedimento per convalida di licenza o sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447-bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il "thema decidendum" risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche introdurne di nuove e ciò soprattutto in dipendenza dalle difese svolte da controparte (Cass. 14779/23, 17995/21), comeè appunto avvenuto nel caso di specie, avendo i opposto alla domanda di declaratoria di Parte_1
cessazione del contratto al 30.4.2018, la conversione del rapporto in locazione di durata ordinaria.
3)Contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti con il quarto motivo di appello, la conversione del contratto transitorio privo dei requisiti di legge, in contratto della durata di quattro anni più quattro ex art. 2 c1 L. 431/98, si verifica automaticamente per effetto della relativa previsione normativa.
pagina 4 di 9 Posto che, come osservato dal Tribunale e come è incontestato, nella vigenza della L. 431/98, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della stessa legge e dal DM
30 dicembre 2002, normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4 c2 della medesima legge (indicazione della specifica esigenza transitoria, allegazione al contratto di documentazione idonea a comprovare la stessa, e conferma con raccomandata della sua persistenza da parte dei contraenti prima della scadenza del termine), è sufficiente richiamare il disposto dell'art. 2 c5 DM cit., a norma del quale i contratti transitori, in mancanza di detti presupposti, <sono ricondotti>>, dunque ope legis, alla durata prevista dall'art. 2 c1 L 431/98.
La sentenza del giudice che accerta tale conversione è meramente dichiarativa e non costitutiva;
ne discende che, diversamente da quanto singolarmente sostenuto dalla difesa degli appellanti, non occorre affatto che detta sentenza passi in giudicato prima che insorga l'obbligo dei conduttori di pagare i canoni per il periodo in cui, dopo la data originariamente prevista quale termine del rapporto transitorio, essi siano rimasti nel godimento dell'immobile. Tanto meno è solo dopo il passaggio in giudicato di detta sentenza che i conduttori potrebbero chiedere la concessione del termine di grazia che, si osserva, i non hanno mai chiesto. CP_1
Non essendovi stato diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza quadriennale, contrariamente a quanto affermato dai al momento Parte_1
della pronuncia di risoluzione del Tribunale, il rapporto di locazione era ancora in essere.
4)Gli appellanti sostengono, con il secondo motivo, che il contratto di locazione transitorio, pur trasformato in contratto con durata ordinaria,
pagina 5 di 9 nell'incontro del 8.9.2018 sarebbe stato sostituito da un nuovo ed autonomo contratto di comodato.
Orbene, richiamato quanto sopra esposto al punto 3), alla scadenza originariamente prevista del 30.4.2018 il contratto di locazione, lungi dal rimanere inefficace e sospeso in un limbo in attesa di una futura pronuncia giudiziale costitutiva della sua conversione, era già trasformato in un contratto di durata quadriennale pienamente efficace, che obbligava pertanto i conduttori a pagare il canone pattuito per il godimento dell'immobile.
Né i che vi erano onerati, hanno provato che la locazione sarebbe Parte_1
stata risolta per mutuo consenso il 18.9.2018 e sostituita da un contratto di comodato in virtù del quale essi sarebbero rimasti gratuitamente nella detenzione dell'immobile.
Tale prospettazione non trova negli atti di causa alcuna conferma, né gli appellanti hanno indicato da quali fonti probatorie dovrebbe trarsi la dimostrazione dell'assunto. Anche a voler prescindere dalla considerazione che la risoluzione consensuale del contratto di locazione ad uso abitativo avrebbe richiesto la forma scritta ad substantiam prevista per la sua conclusione dall'art. 1 c4 L.431/98, dalla deposizione della teste avvocato dei Tes_1 Parte_1
presente all'incontro del 18.9.2018, la quale ha confermato che CP_1
aveva autorizzato i <a continuare ad occupare gratuitamente Parte_1
l'immobile>> <per il tempo occorrente per regolarizzare le pratiche catastali
e stipulare il rogito definitivo di vendita>>, non si trae all'evidenza la prova della manifestazione della volontà delle parti di risolvere la locazione e concludere un nuovo contratto di comodato, ma unicamente, come ritenuto dal
Tribunale, la disponibilità del locatore a che fosse sospeso il pagamento del canone.
5)Con il terzo motivo gli appellanti deducono che il Tribunale avrebbe fissato il termine del pactum de non petendo nell'agosto 2019 affermando però
pagina 6 di 9 erroneamente che in quel momento era venuta meno la buona fede dei promissari acquirenti. A tal fine evidenziavano che con la raccomandata del
13.4.19 i avevano chiesto la liberazione del solo pollaio, da demolire CP_1
onde regolarizzare la situazione urbanistica, e dunque non anche dell'intero immobile, per il quale neppure avevano domandato il pagamento dei canoni. I conduttori, diversamente da quanto affermato dal primo giudice, non avevano poi mai inteso compensare i canoni di locazione con un preteso credito per miglioramenti apportati all'immobile.
Orbene, osserva la Corte che non è oggetto di impugnazione il potere del
Tribunale di stabilire il termine di cessazione del pactum de non petendo.
Peraltro, posto che il termine per la conclusione del contratto definitivo di vendita era già scaduto il 10.4.21018, la pattuizione che il pagamento canone rimanesse sospeso fino alla stipulazione del rogito, era di fatto indeterminata, con la conseguenza che ben poteva e doveva il giudice, in considerazione della natura del rapporto negoziale, dell'interesse delle parti, e della clausola generale della buona fede, accertare se fosse decorso un congruo spazio di tempo dalla conclusione del patto, e se, per la durata, dovesse ritenersi in concreto superato ogni limite di normale tolleranza (v. Cass. 14243/20).
Osserva la Corte che la durata di quasi un anno (dal 18.9.2018 al 31.8.2019) attribuita dal Tribunale al pactum de non petendo, appare, anche in considerazione delle <esigenze dei locatori di non rimanere privati del proprio immobile a tempo indeterminato>>, assolutamente congruo e giustificato, tenuto conto del fatto che, come si è detto, il termine inizialmente previsto per la stipula del rogito era da lungo tempo scaduto, che non vi è affatto prova che poco dopo si sarebbero realizzate le condizioni per stipulare la vendita nei termini di cui al preliminare, circostanza anzi da escludere positivamente alla luce della relazione del 22.1.2019 dell'ing. CTP Per_2
del da cui risultava che <alcune unità immobiliari oggetto della Parte_1
pagina 7 di 9 proposta di acquisto non erano di proprietà dei promittenti venditori e che alcune irregolarità catastali non erano sanabili>> (v. ricorso per ATP prodotto dagli appellanti, e la CTU svolta nel procedimento di ATP), e del fatto che, come da loro rappresento nella lettera del 3.4.2019, i confermavano Parte_1
che l'acquisto dell'area cortiliva di mq. 125 individuata con la particella n. 6 e del manufatto ad uso pollaio, nelle dimensioni promesse in vendita, costituivano per loro condizione essenziale per addivenire al rogito.
E' allora evidentemente del tutto irrilevante che con la lettera del 13.2.2019
(ben prima di settembre 2019) fosse stato richiesto ai il rilascio del Parte_1
pollaio per regolarizzarlo (una delle plurime cause ostative alla compravendita)
e non fosse stato domandato il pagamento dei canoni. La pretesa dei Parte_1
di occupare l'immobile anche oltre agosto 2019, senza corrispondere il canone il cui pagamento era già stato sospeso da un anno 2018 (v. p. 6 sentenza), quando, soprattutto, era ormai chiaro che non vi era la possibilità né di eseguire il preliminare (ove pure avesse acconsentito alla vendita), né Controparte_1
che le parti si accordassero su nuovi termini della compravendita, appare quindi del tutto privo di giustificazione e contrario alla buona fede.
7)Si osserva per completezza che i non hanno proposto rituale appello CP_1
incidentale ex art. 436 c2 cpc in merito all'accertamento compiuto dal
Tribunale circa l'esistenza esistenza di detto patto, e della cessazione della sua efficacia solo da settembre 2019 in poi.
8)Le spese di lite del grado, liquidate come da dispositivo con l'aumento ex art. 4
c8 DM 55/14 per manifesta fondatezza delle difese dei seguono la CP_1
soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da
[...]
e nei confronti di e Parte_1 Parte_1 Controparte_1 CP_1
avverso la sentenza del Tribunale di Bologna n. 3104/2022.
[...]
pagina 8 di 9 Condanna gli appellanti a rifondere agli appellati le spese di lite del grado che liquida in Euro 6.000 per compensi oltre al 15 % per rimborso spese generali
C.p.A. ed IVA come per legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti dell'obbligo degli appellanti di versamento di un ulteriore importo pari al contributo unificato per la presente impugnazione ai sensi dell'art. 13 1-quater DPR 115/02 e dall'art. 1 comma 17 L.
228/2012.
Bologna, 16.2.2024 Il Presidente est.
Dott.ssa Mariacolomba Giuliano
pagina 9 di 9