R.G. n. 84/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 84 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
con sede in Montecorvino Pugliano alla via G. D. Parte_1
Scarlatti n. 2 (c.f. ); P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. Alessandro Ciotola per procura allegata all'atto di appello;

- appellante -
E
con sede in Nocera Inferiore alla via Provinciale Nocera - Controparte_1
Sarno n. 4 (p.iva ; P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avv.ti Massimo Parola e Massimiliano Forte per procura allegata alla comparsa di risposta;

- appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 3316/2024, pubblicata il 24/06/2024.
CONCLUSIONI
Per l'appellante: “1) Accogliere il proposto appello e, per l'effetto, in parziale riforma dell'impugnata sentenza n. 3316/2024 resa dal Tribunale di Salerno il
22/06/2024 e pubblicata in data 24/06/2024, dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto, o comunque la legittimità del recesso dell'allora dal Controparte_2
1 contratto preliminare di compravendita sottoscritto il 22/04/2015, per il grave e persistente inadempimento della con conseguente diritto Controparte_1 della odierna appellante a ritenere la somma di € 150.000,00 percepita a titolo di caparra confirmatoria, quale risarcimento dei danni subiti e contrattualmente predeterminati, ai sensi del secondo comma dell'art. 1385 c.c.; 2) A seguito dell'accoglimento del proposto gravame, condannare la a Controparte_1 restituire alla tutte le somme, nessuna esclusa, corrisposte Parte_1 dall'odierna appellante in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre interessi legali dalla data dell'eseguito pagamento fino all'effettivo soddisfo;
3) Confermare nel resto l'impugnata sentenza in ordine al rigetto della domanda formulata dalla
“ , avente ad oggetto la condanna della “ Controparte_1 Controparte_2
al pagamento del doppio della caparra confirmatoria;
4) Condannare,
[...] infine, essa in persona del suo legale rappresentante p.t., Controparte_1 al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio, oltre oneri di legge, ponendo altresì a suo esclusivo carico le spese di CTU. In via istruttoria, si reitera la richiesta di rinnovazione delle operazioni peritali.”.
Per l'appellata: “rigettare l'atto di appello, poiché infondato in fatto ed in diritto, oltre che inammissibile relativamente al punto n. 2 dell'atto di impugnazione, con la condanna della società appellante al pagamento delle spese e delle competenze professionali relative al presente grado di giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore antistatario e con ogni altra conseguenza di legge”.
FATTI DI CAUSA
In data 22.4.2015 le società (promittente venditrice) e Pt_1 Controparte_2
(promissaria acquirente) stipularono un contratto Controparte_1 preliminare di compravendita di un opificio industriale in Salerno, alla via Wenner
n. 31 e 33, per il prezzo di € 2.200.000,00 di cui € 150.000,00 già versati a titolo di caparra confirmatoria.
La promittente venditrice dichiarò i titoli in base ai quali era stata costruita la consistenza immobiliare (art. 9); garantì “la piena conformità della consistenza immobiliare in oggetto alla normativa urbanistica, nazionale, regionale e comunale, obbligandosi a fornire alla parte promissaria acquirente la consegna della seguente documentazione necessaria al rogito entro e non oltre il 31.7.2015: conformità urbanistica (copia dei documenti urbanistici relativi all'unità in oggetto, comprovanti la regolarità urbanistica della stessa); certificato di agibilità del 1996, quale categoria D/1; concessione in sanatoria per tettoia lato sud-ovest”
2 (art. 11.1); si obbligò, entro la data del 31.7.2015, “ad eliminare la copertura e la delimitazione del carro-ponte con la richiesta effettuata ai sensi della legge n.
326/1993, prot. n. 108687” (11.2); si stabilì che “trascorsa la data sopra convenuta senza che la parte promittente venditrice abbia prodotto la documentazione elencata al punto 11.1 o abbia provveduto agli adempimenti di cui all'art. 11.2, la parte promissaria acquirente potrà avvalersi dei rimedi di cui all'art. 13” (11.3).
Le parti, infine, fissarono la data entro cui stipulare il contratto definitivo (“entro e non oltre il termine del 15 dicembre 2015”).
La sentenza di primo grado
Ciò premesso, la sentenza in oggetto accoglie parzialmente le domande proposte dalla promissaria acquirente ( e, per l'effetto, pronunzia la Controparte_1 risoluzione del contratto preliminare stipulato con la in Controparte_2 data 22.4.2015 (capo 1) e condanna la alla restituzione Controparte_2 della caparra confirmatoria di € 150.000,00 (capo 2) e al pagamento dell'importo di
€ 7.930,00 a titolo di risarcimento danni (capo 4). Rigetta, invece, la domanda di condanna della al pagamento del doppio della caparra Controparte_2 confirmatoria (capo 3), nonché le domande riconvenzionali della promittente venditrice, di dichiarazione della legittimità del proprio Controparte_2 recesso dal preliminare per grave inadempimento della società attrice e del diritto a ritenere la caparra ricevuta (capo 5).
Il giudice di primo grado espone, sulla scorta della consulenza tecnica d'ufficio, che all'epoca della stipula del preliminare l'immobile presentava le difformità urbanistiche ed edilizie meglio precisate alle pagg. 16 e ss. dell'elaborato peritale;
che, nonostante le modifiche realizzate in seguito da parte della società convenuta, le difformità di cui alle pagg. 20 e ss. dell'elaborato peritale permanevano pure in epoca successiva alla stipula del predetto contratto;
che le conclusioni del Ctu non sono inficiate dalle relazioni di “accertamento tecnico” dell'ufficio verifiche di conformità edilizia del Comune di Salerno del 27.9.2016 e dell'Agenzia delle
Entrate del 6.12.2016, che riscontravano la sostanziale conformità urbanistica dell'immobile; che, infatti, nella relazione dei tecnici del Comune si precisava che
“questo ufficio non ha alcuna competenza in merito alla legittimità dei titoli/pratiche edilizie, al fine di verificare i presunti abusi edilizi”; che, inoltre, nemmeno risulta puntualizzata la tipologia di accertamento specificamente effettuata da parte dei funzionari, tra l'altro, in data evidentemente successiva al gennaio del 2016; che analoghe considerazioni valgono per il successivo verbale del
3 funzionario dell'Agenzia delle Entrate;
che le accertate difformità edilizie o urbanistiche dell'immobile compravenduto non possono qualificarsi alla stregua di un “vizio” rilevante ai sensi della speciale disciplina di cui agli artt. 1490 e ss. c.c., poiché non si tratta di un'anomalia strutturale della res, venendo piuttosto a configurarsi quale irregolarità giuridica del bene che ne determina l'assoggettamento al potere sanzionatorio della P.A., sì da rientrare nell'alveo del paradigma della tutela di cui all'art. 1489 c.c.; che, infatti, la posizione di soggezione del privato al potere di ripristino di matrice pubblicistica in capo alla
P.A., risulta senz'altro inquadrabile alla stregua del concetto di “onere” contemplato dall'art. 1489 c.c., applicabile anche al contratto preliminare;
che l'immobile promesso in vendita non era utilizzabile (né prima, né dopo le modifiche apportate dalla società , non essendo conforme ai progetti assentiti, se Controparte_2 non previa regolarizzazione mediante nuovi titoli in sanatoria e nuova richiesta di rilascio del certificato di agibilità; che non risulta in alcun modo riscontrato che la società attrice avesse avuto piena cognizione della presenza delle difformità, né che avesse rinunziato alla specifica garanzia rilasciata dalla società convenuta;
che, perciò, sussiste grave inadempimento della rispetto alla Controparte_2 garanzia assunta all'art. 11 del contratto preliminare di piena conformità della consistenza immobiliare alla normativa urbanistica e di consegna della documentazione necessaria al rogito;
che deve escludersi, invece, un inadempimento a carico della società attrice, stante la legittimità del suo rifiuto di addivenire alla stipula del contratto definitivo, persistendo le difformità; che all'accoglimento della domanda di risoluzione consegue la condanna della società convenuta, ai sensi dell'art. 1458, comma 1, c.c., alla restituzione dell'importo di €
150.000,00 versato in acconto prezzo e a titolo di caparra confirmatoria;
che va rigettata, invece, la domanda di condanna della società convenuta al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, avendo l'attrice optato per la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento del preliminare, anziché per l'esercizio del diritto di recesso previsto dall'art. 1385 c.c., con la conseguenza che il danno non può essere liquidato nella misura convenzionale della caparra, ma resta regolato dalle norme generali, in base alle quali grava sul danneggiato l'onere di fornire la prova in concreto dei lamentati pregiudizi;
che, sotto tale aspetto, spetta alla società attrice la restituzione dell'importo di € 7.930,00 originariamente versato al fine di contribuire alla rimozione dell'abuso relativo al carroponte, trattandosi di un danno emergente eziologicamente riconducibile all'inadempimento.
4 L'appello
(società incorporante la con atto di Parte_1 Controparte_2 fusione per incorporazione del 5.2.2021) propone appello avverso la sentenza, che censura per l'acritica adesione alle erronee conclusioni del consulente tecnico d'ufficio.
Premette che, dopo aver trasmesso (con pec 25.6.2015 e del 8.7.2015) entro il termine contrattuale la documentazione occorrente (copia dell'accatastamento e della dichiarazione di conformità urbanistica ed edilizia del 24.6.2015 resa da tecnico all'uopo abilitato) e aver chiesto alla promissaria acquirente, con pec del
2.12.2015, di conoscere il nominativo del notaio per la stipula del contratto definitivo, la promissaria acquirente contestò per la prima volta, con pec del
3.12.2015, inesistenti difformità urbanistiche;
che, con pec del 11.12.2015, la promittente venditrice rinnovò l'invito a fissare la data di comparizione dinanzi al notaio designato, precisando che eventuali irregolarità catastali non rappresentavano difformità urbanistiche tali da costituire un impedimento alla stipula dell'atto; che provvide anche ad eliminare le segnalate difformità catastali, comunicando con pec del 23.12.2015 l'avvenuta rettifica ed aggiornamento catastale;
che, con racc.ta del
28.12.2015 inviò i grafici aggiornati, invitando a fissare la data di stipula del contratto definitivo ed avvertendo che, in mancanza, il contratto preliminare di vendita doveva intendersi risolto per grave inadempimento della promissaria acquirente, con conseguente ritenzione della caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.; che, essendo inutilmente decorso il suddetto termine, con pec del 15.1.2016 dichiarò l'avvenuto scioglimento del rapporto contrattuale con incameramento della caparra.
Ciò premesso, con un primo motivo di impugnazione l'appellante dissente dalla sussistenza di difformità dell'immobile rispetto ai progetti assentiti per palese contrasto con quanto riscontrato dai funzionari comunali e dell'agenzia delle entrate.
Sostiene che l'immobile promesso in vendita era ed è pienamente conforme alla normativa urbanistica, così come accertato, sia dai tecnici dell'ufficio verifiche di conformità edilizia del di Salerno (che, a seguito dei “sopralluoghi eseguiti CP_3 sia all'interno che all'esterno dell'opificio, sulla base dei riscontri metrici effettuati”, non hanno rilevato gli abusi denunciati), sia dai tecnici dell'Agenzia delle Entrate (che, a seguito di sopralluogo del 6.12.2016, dopo aver effettuato misurazioni e rilievi, riscontrarono la piena corrispondenza degli elaborati grafici
5 allo stato di fatto dell'immobile); che si tratta di atti provenienti dalla P.A. ed aventi perciò efficacia probatoria privilegiata fino a querela di falso;
che è errata la valutazione del giudice di prime cure, secondo cui non risulta puntualizzata la tipologia di accertamento specificamente effettuata dai funzionari, la quale invece emerge in maniera chiara;
che, infatti, la stessa con Controparte_1 raccomandata a/r del 29.1.2016, ha chiesto al Comune di Salerno la “verifica regolarità urbanistica opificio industriale”, evidenziando le presunte difformità riscontrate dal suo tecnico di fiducia (geom. nella perizia di parte Persona_1 del 28.1.2016 e poste a base della domanda giudiziaria, “al fine di essere sicuro di poter acquistare e ristrutturare successivamente, senza problemi autorizzativi, il suddetto opificio industriale”; che l'ufficio deputato ex lege (art. 27 del D.P.R. n.
380/2001) a certificare la regolarità urbanistica e, quindi, la idoneità strutturale di un edificio ha confermato l'assenza degli abusi denunciati;
che il dato incontrovertibile è che, a seguito del sopralluogo, non è stato confermato nessuno degli abusi denunciati dalla che gli accertamenti eseguiti Controparte_1 dai funzionari del non rappresentano mere valutazioni tecniche, Controparte_4 come asserito dal primo giudice, ma un accertamento delle presunte violazioni denunciate ex adverso con efficacia di fede privilegiata fino a querela di falso;
che la legittimità urbanistica è stata rilevata anche dal tecnico (geom. ) Persona_2 della società che successivamente ha acquistato l'immobile (RA s.n.c. di nella perizia giurata del 9.6.2017 allegata al contratto di Persona_3 compravendita del 12.6.2017.
Nel secondo motivo l'appellante critica la consulenza tecnica d'ufficio, espletata senza aver esaminato lo stato dei luoghi, osservando che tutte le opere menzionate ai punti 1, 2, 3 e 4 (pag. 14 della Ctu) consistevano in opere amovibili e strettamente collegate all'attività svolta dalla riadattabili e Controparte_2 non consistenti in aumento di superficie coperta e/o aumento di volume;
che, infatti, gran parte delle restanti opere è stata smontata e riutilizzata nel nuovo opificio della che medesimo discorso vale per le divisioni al piano primo del soppalco CP_5 in c.a. prefabbricato allocato nella quarta campata (si tratta di pareti attrezzate componibili e mobili); che i soppalchi interni della prima, seconda e terza campata
(modifiche, rotazioni, e quanto altro rilevato) erano posizionati in modo “difforme” solo rispetto a quanto riportato nelle obsolete planimetrie catastali, generando un equivoco in ordine alla regolarità del bene;
che, con riferimento ai punti 6 e 8 (pag.
16 Ctu), tutti i soppalchi presenti all'interno dell'immobile, alla data del 22/04/2015
6 erano pienamente conformi ai grafici urbanistici;
che l'assunto del Ctu, secondo cui alla data della stipula del contratto preliminare di compravendita vi erano difformità urbanistiche, è erroneo e basato solo sull'esame delle planimetrie catastali (anno
2006 e 2008) e non sulla documentazione urbanistica assentita;
che la differenza di rappresentazione tra planimetrie catastali e stato dei luoghi non rappresenta una difformità urbanistica;
che, con riferimento ai punti 7 e 9, le divisioni interne agli uffici del piano terra e quelle sul soppalco in c.a. prefabbricato al piano primo nella quarta campata non sono riportate sui grafici urbanistici perché si trattava di pareti mobili modulari, che non avevano bisogno di alcuna autorizzazione;
che i funzionari comunali hanno considerato non difformi rispetto al progetto urbanistico assentito neppure la passerella amovibile in ferro sulla copertura dell'immobile
(allora ancora esistente) e le travi in c.a. fuoruscenti dal piano campagna nella zona carroponte;
che le foto ricavate da Google Earth non avevano alcun riscontro temporale e sicuramente non erano corrispondenti alla data indicata dal tecnico di ufficio, così come dimostrabile confrontando la foto n. 3 del 29.6.2016, allegata alla
Ctu, ove ancora appare il piccolo locale tecnico in copertura, che è completamente diversa da quella scattata dai funzionari del qualche giorno prima CP_3
(21.6.2016), in cui il locale tecnico non era più presente sulla copertura;
che, in ogni caso, il piccolo locale tecnico strettamente collegato alle funzionalità degli impianti tecnologici ubicato in copertura, in quanto “locale tecnico amovibile”, non avrebbe costituito alcuna difformità urbanistica;
che analoghe considerazioni valgono anche per le “scale e passerelle”, oltre che per le cd. “travi in c.a. fuoriuscenti” (che sono in realtà muretti di appoggio delle ex pannellature del volume carroponte) ancora presenti sia alla data successiva al contratto preliminare di compravendita sia alla data degli accertamenti di conformità, in quanto trattandosi di opere amovibili e non generanti alcun volume, né alcuna superficie aggiuntiva, non sono considerate quali difformità urbanistiche dalle competenti autorità; che, allo stesso modo, le partizioni interne al piano terra della palazzina uffici, di tipologia mobile e modulabile ancora presenti sia alla data successiva al contratto preliminare di compravendita sia alla data degli accertamenti di conformità, non sono state considerate una difformità urbanistica;
che la posizione planimetrica dei soppalchi si presentava errata solo nella rappresentazione grafica catastale, il che non è in alcun modo riconducibile a difformità urbanistiche.
L'appellante critica anche l'assunto per cui irregolarità e difformità sanabili incidono sulla utilizzabilità del bene, in palese contrasto con quanto sancito all'art. 7 32 del D.P.R. n. 380/2001, in base al quale: “Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative”. Del resto, la conformità urbanistica del bene e la sua piena commerciabilità ha trovato ulteriore e definitiva conferma nel contratto di vendita stipulato con la RA s.n.c. in data 12.6.2017, previa verifica della legittimità urbanistica e catastale del bene nella perizia giurata.
Il terzo motivo di appello denuncia la “violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1489 c.c. nonché' del combinato disposto di cui agli artt. 1376 e 1476, n.
3) c.c.”.
L'appellante ritiene insussistenti le condizioni di applicazione dell'art. 1489 c.c. indicate dal giudice di primo grado (l'assoggettamento del bene al potere sanzionatorio della P.A., con conseguente potenziale ordine di demolizione dell'immobile difforme;
la compromissione del pieno godimento della res da parte dell'acquirente, ai sensi del degli artt. 1376 e 1476, n. 3 c.c.) dal momento che i funzionari comunali intervenuti a seguito della denuncia proposta dalla
[...]
esercitando il potere di vigilanza, non hanno riscontrato gli abusi CP_1 denunciati e, dunque, le condizioni per un eventuale esercizio del potere di ripristino da parte della P.A.; che, inoltre, la giurisprudenza ha in ogni caso escluso che la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. possa essere invocata dal compratore edotto della difformità al momento dell'acquisto, né è configurabile la buona fede qualora l'acquirente dell'immobile con abuso edilizio minore (ossia non costruiti o ristrutturati in totale difformità rispetto al titolo rilasciato) non abbia assunto deliberatamente o per trascuratezza tutte le necessarie informazioni sulla sussistenza di un titolo edilizio, nonché sulla compatibilità dell'immobile con gli strumenti urbanistici;
che, nella specie, la , oltre ad aver ricevuto Controparte_1 delega da parte della contestualmente alla stipula del preliminare (all.19 CP_5 prod. primo grado), a richiedere ed estrarre copia della documentazione esistente presso il in relazione alle pratiche urbanistiche, è stata resa Controparte_4 edotta delle presunte difformità dalla società di leasing sin dal 25.9.2015, per cui avrebbe potuto (e dovuto) attivarsi tempestivamente al fine di mettere in condizione l'odierna appellante di porre eventuale rimedio a tali asserite difformità.
Il quarto motivo di impugnazione avversa la valutazione di gravità dell'inadempimento, ai fini della risoluzione ex art. 1453 c.c.
8 Secondo l'appellante, l'eventuale sussistenza delle difformità urbanistiche denunciate dalla non avrebbe mai potuto dar luogo alla Controparte_1 pronuncia di risoluzione per inadempimento grave. Specifica che la Unicredit
Leasing s.p.a. (società contattata dalla per la stipula di Controparte_1 contratto di leasing) avrebbe rilevato delle difformità, ma precisando in ogni caso che le stesse “non sono insormontabili ma di facile risoluzione e velocemente sanabili”, ossia non ostative alla stipula del rogito;
che anche il Ctu ha precisato che
“nella fattispecie si trattava di irregolarità e difformità sanabili”; che la
[...] avrebbe dovuto rappresentare immediatamente alla CP_1 Controparte_2 la circostanza comunicatale dalla società di leasing con email del 25.9.2015, al
[...] fine consentirle di porre eventuale rimedio, anziché attendere fino a pochi giorni prima del termine fissato per la stipula del contratto definitivo;
che, secondo i giudici di legittimità, in caso di irregolarità edilizie non ancora sanate, va ritenuta contraria a buona fede la condotta del promissario acquirente che non conceda al venditore un congruo termine per la rimessione a conformità delle parti dell'immobile contestate (Cass., 23.6.2023, n. 18051); che la Suprema Corte ha più volte precisato che in caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione,
l'indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto e che anche in caso di mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità (ipotesi comunque insussistente nel caso che ci occupa) ciò non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene (Cass., 25.11.2022, n. 34882); che Cass. n. 8749/2024 ha affermato che, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti, in concreto, i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità (ossia non vi siano difformità strutturali insanabili), non si può attivare il rimedio della risoluzione e che solo nel caso di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche sono integrati gli estremi di un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita;
che, nel caso di specie, non sussiste alcuna difformità urbanistica
(men che mai insanabile) e/o comunque nessun motivo ostativo alla stipula del rogito, mentre sussiste l'inadempimento della promissaria acquirente per essersi immotivatamente sottratta alla stipula del contratto definitivo, nonostante l'invito da parte della (con racc.ta del 28.12.2015) a fissare la data di Controparte_2 stipula dinanzi al prescelto notaio entro e non oltre gg. 15 dalla ricezione della
9 richiamata missiva, avvertendola che, in mancanza, il contratto preliminare di vendita sarebbe stato da intendersi risolto, con conseguente diritto a ritenere la ricevuta caparra di € 150.000,00.
Il quinto motivo respinge la condanna alla restituzione, non solo della caparra di
€ 150.000, ma anche dell'importo di € 7.930,00 consistente nell'esborso sostenuto per la rimozione dell'abuso relativo al carroponte.
Obietta l'appellante che l'unica legittimata ad ottenere il risarcimento per le spese indebitamente sostenute è la stessa appellante;
che, infatti, l'eliminazione della copertura e la delimitazione del carroponte di cui alla richiesta di concessione in sanatoria, già effettuata dalla ai sensi della legge n. 326/93, scaturiva da CP_5 una precisa pattuizione contrattuale contenuta all'art “11.2” del preliminare, laddove la promittente venditrice si obbligava ad effettuare le suddette opere entro il
31.7.2015; che, in adempimento dell'obbligazione assunta, ha presentato in data
25.5.2015 al apposita S.C.I.A. con richiesta di rimessione in Controparte_4 pristino della zona destinata a carroponte (unico abuso rilevato e per il quale sin dal
10.12.2004 la aveva depositato la richiesta di rilascio del titolo Controparte_2 abilitativo edilizio in sanatoria, richiamata anche nel contratto preliminare), provvedendo nel termine contrattualmente convenuto all'abbattimento della copertura e della relativa delimitazione, con costi parzialmente a carico della promissaria acquirente, che ne aveva fatto specifica richiesta;
che l'appellata, rendendosi inadempiente alla stipula ha vanificato gli esborsi per oblazione ed oneri concessori già sostenuti dall'appellante per circa € 50.000,00; che, inoltre, non sussistono i presupposti di cui all'art. 134, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, il quale stabilisce che “Qualora l'acquirente o il conduttore dell'immobile riscontra difformità dalle norme del presente testo unico, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”; che l'art. 134 cit. pone a carico dell'acquirente e/o del conduttore l'obbligo di denuncia delle difformità rilevate, precisando che il termine annuale di decadenza per la denuncia decorre dalla constatazione dell'irregolarità, e non dall'acquisto/locazione dell'immobile e che l'oggetto di denuncia deve riguardare le difformità dalle norme del D.P.R. n. 380/01; che l'art. 134 integra le disposizioni di cui all'art. 1495 c.c., in tema di scoperta e denuncia dei vizi, condizionando l'esperibilità e la fondatezza dell'azione risarcitoria;
che il mancato riscontro, da parte degli organi preposti, degli abusi edilizi denunciati dalla
10 implica l'insussistenza dei presupposti per il risarcimento Controparte_1 dei danni.
Per i motivi illustrati, l'appellante chiede preliminarmente la rinnovazione delle operazioni peritali, con la nomina di un altro tecnico.
La risposta dell'appellata costituitasi, contesta l'efficacia probatoria fino a Controparte_6 querela di falso degli accertamenti della pubblica amministrazione;
eccepisce l'inammissibilità dell'appello, ex art. 342 c.p.c., consistendo in una mera riproposizione delle critiche dei consulenti di parte, alle quali il Ctu ha già esaurientemente risposto, dedicando ben nove pagine, senza null'altro aggiungere alle proprie doglianze.
Risponde che la richiesta da parte sua di nuovi atti abilitativi in sanatoria e del certificato di agibilità sarebbe stata respinta o, comunque, avrebbe richiesto costi rilevanti e tempi inconciliabili con le proprie esigenze produttive e commerciali;
che l'art. 11 del contratto preliminare garantiva la piena conformità della consistenza immobiliare alla normativa urbanistica e obbligava la promittente venditrice a fornire la documentazione necessaria al rogito;
che, stante le difformità, la società si sarebbe trovata nell'impossibilità di poter adibire CP_1
l'immobile oggetto di compravendita alla propria attività, non potendo presentare presso i vari enti competenti le opportune richieste per l'adeguamento del bene alle proprie esigenze produttive;
che le irregolarità non erano solo di natura catastale, ma anche di tipo urbanistico ed edilizio e, taciute alla stipula del preliminare, erano state scoperte solo per il tramite del tecnico incaricato dalla società di leasing, bloccando la pratica di finanziamento;
che, se è vero che la società appellante si è attivata per la risoluzioni delle problematiche, è altrettanto vero che ciò ha riguardato solo una parte delle difformità e solo dopo le contestazioni sollevate dalla società ed il suo rifiuto a stipulare il contratto definitivo;
che, CP_1 pertanto, la condotta assunta dalla società non è stata improntata ai CP_5 principi della buona fede contrattuale, avendo taciuto i vizi dell'immobile presenti alla sottoscrizione del contratto preliminare;
che alcuna efficacia risolutoria può essere attribuita alla comunicazione dell'appellante del 28.12.2015, in relazione al fatto che le parti hanno continuato ad avere contatti finalizzati alla risoluzione delle problematiche, per giungere alla stipula dell'atto pubblico di trasferimento della proprietà del bene proprio dopo l'invio di detta missiva;
che, se la Controparte_7 avesse voluto la risoluzione del contratto preliminare sicuramente non avrebbe
11 aderito ad ogni comportamento contrario a tale precisa volontà; che gli stessi danni lamentati dall'appellante sono la prova della sua condotta inadempiente;
che l'affermazione di aver versato al in data 28.4.2016, dopo la Controparte_4 notifica dell'atto di citazione, la somma complessiva di € 27.000,00 per oblazione al rilascio del “titolo abilitativo edilizio in sanatoria” e la somma di € 19.170,00 per oneri accessori, dimostra l'esistenza degli abusi e del fatto che al momento dell'introduzione del giudizio la società non aveva sanato alcuna CP_5 difformità urbanistica.
RAGIONI DELLA DECISIONE
I primi quattro motivi di impugnazione criticano l'affermazione giudiziale di sussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto preliminare, ad istanza della promissaria acquirente, previsti dall'art. 1489 c.c. (per gli oneri gravanti sulla cosa promessa in vendita) e dall'art. 1453 c.c. (per l'inadempimento dell'obbligazione di garanzia di piena conformità della consistenza immobiliare alla normativa urbanistica assunta nell'art. 11 del contratto) sotto un duplice profilo: sia per insussistenza delle difformità dell'immobile rispetto ai progetti assentiti (come accertato dalle verifiche del Comune di Salerno e dell'Agenzia delle Entrate - primo motivo -, che smentiscono le risultanze erronee di una consulenza tecnica d'ufficio basata solo sull'esame delle planimetrie catastali e non sullo stato di fatto - secondo motivo -); sia perché si tratta, comunque, di opere amovibili e di difformità sanabili, tali non incidere sull'utilizzo del bene e sul suo libero godimento (terzo motivo) e da non poter essere valutate come gravi difformità ex art. 1455 c.c. (quarto motivo).
Il riesame in appello dei presupposti della pronunciata risoluzione in danno della promittente venditrice, alla luce delle censure svolte, richiede una previa verifica degli abusi rilevati attraverso la consulenza tecnica d'ufficio e della loro parziale eliminazione prima dell'introduzione del giudizio.
L'esistenza di difformità urbanistiche ed edilizie che ostacolavano la pratica di leasing era già stata rilevata dal tecnico incaricato dalla società di leasing. Dopo uno scambio di corrispondenza a dicembre del 2015 tra la promissaria acquirente (che contestava le problematiche emerse) e la promittente venditrice (che respingeva l'addebito di irregolarità del bene e rappresentava di aver consegnato nei termini prefissati la copia dell'accatastamento e la dichiarazione di conformità resa da tecnico all'uopo abilitato, invitando a fissare la data per la stipula del contratto definitivo), quest'ultima con p.e.c. del 23.12.2015, rappresentò alla Parte_2
l'avvenuta eliminazione delle lamentate difformità sul bene e, con p.e.c. del
[...]
12 28.12.2015 inoltrò copia della relativa documentazione tecnica, precisando che si trattavano non di difformità urbanistiche ma solo errori di rappresentazione grafica dell'immobile che erano state superate con aggiornamento della planimetria catastale.
Diversamente da quanto sostenuto dalla promittente venditrice, il Ctu ha, invece, accertato che all'atto di stipula del contratto preliminare del 22.4.2015 la consistenza immobiliare promessa in vendita (formata da un'area di mq 7.259 su cui insistevano, per una superficie di circa mq 3.169, due capannoni, di cui uno a tre campate, e una palazzina uffici, oltre una tettoia di mq 395,00) presentava le seguenti difformità e irregolarità urbanistiche: 1) la presenza nella prima campata del capannone di due soppalchi non riscontrabili sul progetto assentito, per una superficie complessiva di circa mq 235,00); 2) una diversa distribuzione interna del piano terra della palazzina uffici;
3) una diversa sagoma e superficie del soppalco presente nella seconda e terza campata del primo capannone;
4) la presenza di divisioni interne sul soppalco presente nella quarta campata (per la realizzazione di uffici); 5) la realizzazione di chiusure perimetrali della parte superiore del soppalco in acciaio presente nella terza campata e di chiusure in calcestruzzo prefabbricato nella quarta campata, ed, inoltre, rotazione e una diversa collocazione della scala in acciaio di collegamento con il soppalco presente nella terza campata del capannone;

6) la presenza al primo piano sul lastrico solare della palazzina uffici di un piccolo locale tecnico rispetto al progetto assentito;
7) la presenza di vasche di raccolta acque reflue e di basamento in cls, con sovrastanti tettoie in acciaio bullonato e copertura in lamiera grecata, sul confine nord-est; 8) la presenza di scale e passerelle in acciaio d'ispezione e controllo emissione fumi sulle coperture a volta del capannone, non presenti sul progetto assentito;
9) una paretina in lamiera e pilastrini in ferro lungo il confine sud-ovest; 10) la presenza di travi in c.a. fuoruscenti dal piano campagna nella zona carroponte non rilevate su grafici assentiti.
Il Ctu ha, poi, accertato che nel periodo tra la stipula del preliminare e l'introduzione del giudizio erano state apportate delle modifiche da parte della promittente venditrice, ma persistevano le seguenti difformità urbanistiche: il volume tecnico su lastrico solare palazzina uffici;
le scale e passerelle sulla copertura del capannone;
la presenza di travi in c.a. fuoruscenti dal piano campagna nella zona carroponte. Per quanto riguarda lo stato dei luoghi interno dell'opificio industriale, dalle planimetrie allegate alle dichiarazioni di variazione DO.C.FA del
13 22.6.2015 e dalla documentazione agli atti, si evincevano le seguenti difformità: la diversa distribuzione interna del piano terra della palazzina uffici (non vi sono vani adibiti ad uffici agli atti dell'ufficio tecnico comunale, ad eccezione di un piccolo locale W.C. e spogliatoio, mentre dalle planimetrie catastali si evince la suddivisione interna in uffici); la presenza di divisioni interne sul soppalco in c.a. prefabbricato presente nella quarta campata, per la realizzazione di uffici;
la realizzazione di chiusure perimetrali della parte superiore del soppalco in acciaio presente nella terza campata e di chiusure in calcestruzzo prefabbricato di quello in c.a. prefabbricato nella quarta campata, ed, inoltre, rotazione e una diversa collocazione della scala in acciaio di collegamento con il soppalco presente nella terza campata del capannone. Altra irregolarità riscontrata è l'apertura di un varco di accesso lungo il confine nord-est con la proprietà per mettere in Pt_3 comunicazione il lotto di proprietà ex con quello di proprietà Controparte_2
. Pt_3
La consulenza tecnica d'ufficio conclude, in estrema sintesi, che l'immobile in oggetto, sia all'atto della stipula del contratto preliminare, sia dopo le modifiche apportate da parte attrice, presentava delle difformità e irregolarità urbanistiche tutte sanabili che richiedevano presentazione di nuovi atti abilitativi in sanatoria e nuova richiesta del certificato di agibilità, ora sostituito da Segnalazione Certificata di
Agibilità, come previsto dall'art. 24 del DPR 380/01 T.U. dell'Edilizia.
La sussistenza delle difformità dalle opere assentite, accertate dal Ctu all'esterno e all'interno dell'opificio industriale, è contestata, nel primo motivo di appello, perché non rispondente alle verifiche svolte dai tecnici del nella Controparte_4 nota del 27.9.2016, dal tecnico dell'Ufficio del Territorio – Agenzia delle Entrate nella nota del 6.12.2016 e dalla perizia giurata dell'ing. nell'interesse della Per_2 società RA s.n.c. del 9.6.2017, le quali non hanno rilevato abusi edilizi.
In realtà, l'accertamento peritale non viene contraddetto dalle tre verifiche indicate dall'appellante perché queste, essendo successive alla notifica dell'atto di citazione (avvenuta in data 21.1.2016), si riferiscono allo stato di fatto constatato alcuni mesi dopo (i tecnici comunali hanno dato corso agli accertamenti a partire dal 21.6.2016, mentre il sopralluogo dell'Agenzia del Territorio è del 6.12.2016).
La Ctu, infatti, descrive la situazione esistente al momento della stipula del contratto preliminare (attraverso il confronto tra le allegazioni all'atto di citazione, la documentazione depositata presso gli Uffici del Settore Urbanistica del Comune di Salerno e le planimetrie catastali prelevate presso l'Agenzia delle Entrate prot.
14 455846 del 8.10.2008) e la situazione dell'immobile dopo le modifiche realizzate dalla promittente venditrice nel periodo intercorso tra la stipula del preliminare e l'atto di citazione (mediante il confronto con le pratiche edilizie rinvenute presso il
Comune di Salerno). La Ctu non tiene conto delle modifiche del 8.6.2015 riportate da DO.C.FA del 28.12.2015 e non di quelle successive alla proposizione del giudizio. Valgono, inoltre, gli ulteriori argomenti del giudice di prime cure sulla mancanza di indicazioni, nei verbali dei tecnici comunali e dell'Agenzia del
Territorio, della tipologia di accertamento specificamente effettuata, sulla esclusione del valore di prova legale ai sensi dell'art. 2700 c.c. in ordine alle valutazioni tecniche di conformità edilizia e sulla verifica compiuta dall'Agenzia del Territorio sulla base della variazione catastale n. SA0320208 effettuata soltanto in data 26.10.2016.
Le medesime considerazioni valgono anche per il terzo motivo di appello, che ritiene insussistente l'onere gravante sul bene promesso in vendita, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 189 c.c., perché i funzionari del Comune di Salerno non hanno riscontrato gli abusi denunciati, escludendo qualsiasi possibilità di un esercizio del potere sanzionatorio della P.A. Anche sotto tale aspetto, la sussistenza dell'onere gravante sul bene a causa delle irregolarità urbanistiche ed edilizie deve essere accertata con riferimento all'epoca della notifica dell'atto di citazione a gennaio
2016 e non in base allo stato di fatto dell'immobile verificato dai tecnici comunali a settembre del 2016.
Non esclude la garanzia ex art. 1489 c.c. la conoscibilità delle difformità, addotta nel terzo motivo. Come affermato dalla Suprema Corte, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto (Cass.,
28.9.2023, n. 27559; Cass., 28.2.2007, n. 4786).
Ricadendo la non conformità del bene a norme urbanistiche nel vizio di cui all'art. 1489 c.c., è a questa disposizione che occorre fare riferimento onde stabilirne l'applicabilità alla specie, tenendo conto che, perché operi questa garanzia occorre tener conto della natura e dell'intensità degli oneri e dei diritti del terzo sulla cosa, e cioè controllare se essi incidono sulla stessa nel modo o nella misura richiesti dalla norma citata, ossia si risolvano in una limitazione del libero
15 godimento della cosa medesima o, quanto meno, in una diminuzione del suo valore.
Pertanto, la disposizione è stata, in particolare, ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (Cass., 21.6.2024, n. 17148;
Cass., 28.11.2014, n. 25357).
Nel caso di specie, nel contratto preliminare la promittente venditrice dichiarò la piena conformità del bene alla normativa urbanistica, nazionale e regionale, vigente e solo dalle verifiche del tecnico incaricato dalla società di leasing per l'istruttoria della pratica la promissaria acquirente apprese dell'esistenza di difformità. Pur rilevando solo l'effettiva conoscenza delle difformità, in ogni caso va esclusa anche la conoscibilità delle stesse da parte della promissaria acquirente, trattandosi di difformità rilevabili solo attraverso accurate verifiche tecniche. Quanto all'incidenza dell'onere sul valore del bene, sul suo utilizzo e sulla sua commerciabilità, non può non essere condivisa la valutazione del Ctu, secondo cui l'immobile non era utilizzabile né prima né dopo le modifiche apportate nel periodo tra la stipula del preliminare e l'introduzione della causa, non essendo conforme ai progetti assentiti, se non previa regolarizzazione delle modifiche apportate, che richiedevano presentazione di nuovi titoli abilitativi in sanatoria, ai sensi art. 95 e
96 del Regolamento Edilizio vigente nel Comune di Salerno, e nuova richiesta di rilascio del certificato di agibilità ora sostituito, dalla segnalazione certificata di agibilità, soprattutto se si considera che si trattava di un immobile a destinazione produttiva-commerciale. Di qui l'infondatezza del primo e del terzo motivo di appello.
Il secondo motivo critica la validità della consulenza espletata sulla base delle sole planimetrie catastali, senza aver esaminato lo stato dei luoghi e la documentazione urbanistica e senza aver considerato che le difformità consistevano solo in opere amovibili.
La prima doglianza, che censura l'inadeguatezza delle fonti di conoscenza del
Ctu, non ha fondamento. Anzitutto, la consulenza tecnica d'ufficio è stata espletata
16 solo attraverso l'esame documentale per l'impossibilità di procedere all'ispezione dei luoghi. La consistenza immobiliare era stata venduta e la società acquirente
( ) ha risposto con un diniego all'invito del Ctu Parte_4 di consentire il sopralluogo, essendo tra l'altro mutato lo stato dei luoghi. In secondo luogo, le stesse parti, rese edotte dal Ctu, hanno espresso il loro consenso al proseguimento delle operazioni con la sola documentazione agli atti e quella reperibile presso gli uffici competenti. In terzo luogo, i documenti utilizzati dal Ctu non sono solo le planimetrie catastali ma, oltre agli atti acquisiti presso l'Agenzia delle Entrate-Ufficio del Territorio (quali visure, mappa e planimetrie catastali storiche), anche tutti gli atti abilitativi allegati alla Ctu (l'originaria licenza edilizia n. 96 del 20.12.1974; la concessione edilizia n. 39 del 15.5.1978; l'istanza di condono edilizio del 27.3.1986; la concessione edilizia n. 111 del 5.11.1992; la concessione edilizia n. 214 del 9.11.1995; l'agibilità rilasciata dal Comune di
Salerno in data 14.10.1996; la richiesta di permesso di costruire in sanatoria del
23.12.2003; il condono edilizio del 10.12.2004; la richiesta di permesso di costruire in sanatoria del 13.3.2007; la d.i.a. del 13.12.2007 e la dichiarazione fine lavori del
16.10.2008; la s.c.i.a. del 5.5.2015, la trasmissione della comunicazione fine lavori con l'archiviazione dell'istanza di condono).
La seconda doglianza (l'amovibilità delle opere difformi) è stata già sottoposta all'esame del Ctu con le osservazioni critiche del Ctp alla “bozza” trasmessa. Il Ctu ha risposto evidenziando che sono stati realizzati: soppalchi con pesanti profilati in acciaio, colonne del tipo HE e travi del tipo IPE (notoriamente materiale da costruzione), con altezza libera (da pavimento) di 3,20 m (per l'agibilità è sufficiente un'altezza di 2,70 m per i locali principali e 2.40 m per quelli accessori), con aumento di superficie calpestabile di circa 62 mq;
scale e passerelle metalliche, presenti in copertura, lunghe varie decine di metri, e/o le tettoie e pensiline esterne;
partizioni interne per la realizzazione di uffici;
paretina esterna costituita da pilastrini in acciaio;
apertura di un varco nel muretto di recinzione e la successiva ricostruzione. Tutte opere che, ai sensi degli art. 95 e 96 del del R.U.E.C. vigente nel Comune di Salerno e del Testo Unico dell'Edilizia vigente (D.L.vo n. 380/2001) richiedevano la presentazione di nuovi atti abilitativi. La richiesta di Pt_5
, prot. 108687 del 10.12.2004 per il volume della zona carroponte, area
[...] sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi del D.L.vo n. 42/04, non era ancora definita, e conclusasi, dopo la richiesta di archiviazione prot. 93304 del 18/06/2015, presentata dalla società con la rimozione della copertura e Controparte_2
17 pannellature laterali, lasciando solo l'intelaiatura in c.a., così come da progetto assentito del '95. Inoltre, le partizioni per la realizzazione di uffici, che dalla planimetria hanno uno spessore assimilabile a normali tramezzature, hanno comunque l'effetto di produrre una notevole variazione della distribuzione interna dell'immobile, a destinazione produttiva-commerciale. Pertanto, tali opere non possono essere trattati alla stregua di arredi amovibili (divani, tavoli, etc. etc.).
Aggiunge il Ctu che “nulla può interessare, inoltre, che pannellature, profilati o altro materiale venisse trasferito alla nuova sede della società, in quanto il nocciolo della questione è semmai se tali opere fossero state assentite o meno”; che
“la giustificazione, che i soppalchi fossero stati solo erroneamente rappresentati sulle planimetrie catastali contrasta finanche con la causale attribuita “diversa distribuzione interna” sulle denunce di variazioni presentate dal 2006 al 2016, agli atti, in luogo della normale causale, dettata dall'Agenzia delle Entrate, quando si commettono errori grafici, che è “esatta rappresentazione grafica”.
Sono, dunque, infondate, anche le censure svolte nel secondo motivo di impugnazione.
Il quarto motivo verte sulla valutazione di gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., stante la sanabilità delle difformità riscontrate dal Ctu, non ostative alla stipula del contratto definitivo.
Anzitutto, il giudice di primo grado ha ravvisato la sussistenza dei presupposti, sia per la risoluzione del contratto preliminare per la cosa gravata da oneri (art. 1489 c.c.), sia per la risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice (art. 1453 c.c.), per cui l'eventuale insussistenza del requisito della gravità dell'inadempimento non escluderebbe la prima fattispecie. In secondo luogo, l'inadempimento in grado di fondare l'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. concerne sia la garanzia di regolarità del bene assunta nell'art. 11 del contratto preliminare (con il quale “la parte promittente venditrice garantisce, in ogni caso, la piena conformità della consistenza immobiliare in oggetto alla normativa urbanistica nazionale, regionale e comunale, vigente …..”), sia la mancanza di agibilità del complesso immobiliare, rilevata dal Ctu, essendo modificato lo stato di fatto dell'opificio industriale rispetto all'agibilità rilasciata dal Controparte_4 in data 14.10.1996.
Sotto il primo aspetto, non può non ritenersi di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., la garanzia di piena conformità urbanistica prestata dalla promittente venditrice, avuto riguardo all'interesse della promissaria acquirente di
18 acquistare un complesso immobiliare a destinazione industriale e commerciale in grado di ottenere senza ostacoli il finanziamento bancario tramite il leasing finanziario richiesto e le autorizzazioni allo svolgimento di attività industriale e/o commerciale.
Sotto il secondo aspetto, il possesso di un valido certificato di agibilità (sostituito dal D.L.vo 25 novembre 2016, n. 222, con la “segnalazione certificata” che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità) costituisce un requisito essenziale che incide sull'attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cass., ord., 5.6.2020, n.
10665; Cass., ord., 18.9.2019, n. 23265). Con riferimento all'ipotesi della mancanza sostanziale dei requisiti di agibilità, indipendentemente dall'esistenza formale di un certificato di agibilità, si afferma che la mancanza dei requisiti di agibilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene, sicché, ove in corso di causa si accerti che l'immobile promesso in vendita presentava tutte le caratteristiche necessarie per l'uso suo proprio e che le difformità edilizie rispetto al progetto originario erano state “sanate” a seguito della presentazione della domanda di concessione in sanatoria, del pagamento di quanto dovuto e del formarsi del silenzio-assenso sulla relativa domanda, la risoluzione non può essere pronunciata (Cass., 3.2.2023, n. 3419; Cass., 25.11.2022, n. 34882 del
25/11/2022). Nel caso di specie, le difformità sussistevano al momento dell'introduzione del giudizio e, pertanto, l'agibilità non poteva essere rinnovata, dopo quella del 1996, senza procedere alla previa sanatoria degli abusi. Di qui l'infondatezza anche del quarto motivo di appello.
La risoluzione del contratto preliminare, che ha effetti retroattivi, comporta la restituzione della caparra versata dalla promissaria acquirente. Trattandosi di una risoluzione pronunciata per onere gravante sulla cosa e per inadempimento della promittente venditrice, comporta anche il risarcimento dei danni patiti dalla promissaria acquirente (ex artt. 1480 c.c., richiamato dall'art. 1489 c.c., e art. 1453, comma 1, c.c.). È, pertanto, incensurabile la statuizione di primo grado, impugnata nel quinto motivo di appello, che condanna la alla Parte_1 restituzione della caparra e al risarcimento del danno emergente, consistente nella
19 spesa di € 7.930,00 sostenuta dalla per l'eliminazione Controparte_1 dell'abuso relativo al carroponte. Premesso che la stessa promittente venditrice aveva assunto l'obbligo, nel contratto preliminare, di eliminare la copertura e la delimitazione del carroponte entro il 31.7.2015 (art. 11.2) e che ciò è avvenuto con la s.c.i.a. del 5.5.2015 e relativa dichiarazione di fine lavori del 18.6.2015, i costi sostenuti anche dalla promittente venditrice per la demolizione della copertura e della chiusura perimetrale della zona carroponte, nella convinzione di eliminare l'unico abuso dichiarato dalla controparte, rappresenta un esborso sostenuto dalla parte non inadempiente per dare esecuzione al contratto preliminare e, come tale, configura un danno emergente risarcibile. Quanto, infine, all'onere di denuncia delle difformità da parte dell'acquirente, sancito dall'art. 134 del D.P.R. n. 380 del
2001, a pena di decadenza dal diritto al risarcimento del danno da parte del proprietario, va osservato che l'accertamento delle effettive irregolarità è emerso solo nel corso del giudizio introdotto per la risoluzione del contratto.
In definitiva, l'appello deve essere respinto.
Il regolamento delle spese processuali di secondo grado segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c., non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per la compensazione parziale o per intero, con conseguente condanna di parte appellante al rimborso degli onorari di difesa in favore di parte appellata, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 13 agosto 2022, n. 147
(valore conforme a quello indicato dal giudice di primo grado, da € 52.001,00 ad €
260.000,00). Su richiesta difensiva ex art. 93, comma 1, c.p.c., gli onorari non riscossi sono distratti in favore dei difensori.
Il rigetto integrale dell'impugnazione comporta l'attestazione della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione (c.d. doppio contributo).


PQM


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 84/2025, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna al rimborso delle spese processuali del grado Parte_1 di appello in favore di che liquida in € 8.000,00 per Controparte_1 onorari di difesa, oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15%
20 degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione ai difensori antistatari, avv.ti Massimo Parola e Massimiliano Forte, per dichiarato anticipo.
Dà atto, a norma dell'art 13, comma 1 quater, del d.P.R. 115/02, della sussistenza del presupposto processuale per il pagamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.
Salerno lì 16/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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