CORTE DI APPELLO DI SALERNO
SECONDA SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Sigg.
Magistrati:
dr. Vito COLUCCI Presidente
dr.ssa Maria Assunta NICCOLI Consigliere Relatore
dr.ssa Giulia CARLEO Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio civile di 2° grado iscritto al n. 1321 del ruolo generale dell'anno 2023
TRA
Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo Fiorillo in virtù di procura speciale allegata all'atto di appello
APPELLANTE
E
1. CP_1
rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Iannicelli in virtù di procura su foglio separato allegato alla comparsa di costituzione in appello
1

2. ASSUNTO IL RISCHIO Parte_2
DERIVANTE DALLA POLIZZA N. 1771506 ( ) in persona del P.IVA_1
Procuratore Generale del Rappresentante Generale per l'Italia dei Giovanni Pt_2
Rossi ( ) giusta procura del 24/10/2018 a rogito del notaio C.F._1 [...]
di Milano, nonché CON Per_1 Parte_3
RIFERIMENTO AL RISCHIO ASSUNTO CON IL CERTIFICATO N. 1771506
( ), nella qualità di successore nella titolarità del contratto, con effetto a P.IVA_2
decorrere dal 01/01/2021, e dei diritti controversi a detto contratto riferibili, in conformità al provvedimento della High Court of Justice Business and Property Courts
of England and Wales Companies Court (ChD) del 25/11/2020 di cui erano titolari gli
Assicuratori membri del mercato dei in persona del Procuratore Speciale del Pt_2
Rappresentante per l'Italia ( ) domiciliata per Controparte_2 C.F._2
la carica in Milano, Corso Garibaldi n. 86, giusta procura autenticata in data 18/03/2019
ai rogiti notaio di Milano, entrambi rappresentati e difesi, Persona_1
congiuntamente e disgiuntamente, dall'avv. Marco Ferraro e dall'avv. Maurizio
Gugliotta
3. (C.F. e Controparte_3
P.IVA: ), in persona del procuratore speciale dott. in forza P.IVA_3 CP_4
di procura speciale per atto Notaio del 10/09/2021 rep. 382 racc. 200, Per_2
rappresentata e difesa in virtù di mandato in calce all'atto di appello dall'avv.Domenico
Caiafa
4. P. IVA: ), Controparte_5 PartitaIVA_4 P.IVA_5
con sede in Milano alla Via Marco Ulpio Traiano, 18, in persona del suo procuratore speciale dott. in virtù di procura per atto Notaio Controparte_6 [...]
del 03/02/2022 rep. 92114, racc. 44637, rappresentata e difesa in virtù di Per_3
mandato in calce all'atto di appello dall'avv. Domenico Caiafa
2 APPELLATI
avente ad oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Salerno n. 5236/2023
pubblicata il 21/11/2023 (Responsabilità professionale)
sulle conclusioni rassegnate dalle parti nelle note scritte depositate nei termini concessi dal C.I. ai sensi dell'art. 352 cpc
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 09/05/2012 conveniva in giudizio Parte_1
dinanzi al Tribunale di Salerno il notaio , affinché, previo CP_1
accertamento della sua responsabilità professionale, fosse condannato al risarcimento dei danni a lei causati, sia a titolo contrattuale che extracontrattuale, per il comportamento tenuto nel corso dell'opera di assistenza alla stipula dell'atto pubblico di compravendita immobiliare, rogato dal convenuto in data 13/04/2010, tra essa attrice,
quale acquirente, e , quale venditore. Parte_4
In particolare l'attrice deduceva
- che, sia prima della stipula sia all'atto della stessa, il notaio aveva dichiarato ad essa attrice, che aveva più volte chiesto rassicurazioni in merito, di avere eseguito tutte le indagini necessarie, provvedendo all'acquisizione degli atti di provenienza, delle visure e agli accertamenti ipocatastali, affermando l'assenza di trascrizioni pregiudizievoli o problematiche giudiziarie;

− che, il 13/04/2010 il Notaio aveva redatto l'atto Rep.98724 Racc.37924, nel quale veniva premesso che l'immobile compravenduto, per il quale era stabilito il prezzo di euro 165.000,00, era pervenuto al sig. "in virtù di sentenza di divisione Parte_4
per scioglimento della comunione emessa dal Tribunale di Salerno in data 2/8/2009
Rep.2008/09, trascritta a Salerno in data 4/11/2009 ai nn.50017/40009 ";
-- che il Notaio aveva provveduto alla trascrizione in favore dell'attrice solo in data
06/05/2010;
3 − che essa attrice, con visura effettuata presso i R.R.II. di Salerno il 28/07/2011, aveva riscontrato che l'immobile oggetto di trasferimento era gravato da una trascrizione pregiudizievole, ossia da un atto di pignoramento del 31/03/2010 - Registro Particolare
11458 e Registro Generale 15306 - nei confronti di relativo alla Parte_4
procedura esecutiva immobiliare n.153/10 promossa da Controparte_7
moglie separata del venditore, per un credito iniziale di "€ 9700,90 oltre spese ed
interessi successivi dovuti dal sig. per il mancato pagamento dell'assegno di Parte_4
mantenimento", nella quale erano successivamente intervenuti altri creditori del venditore ( il 28/07/2010 l'avv. per un credito di €4719,70; CP_8 [...]
il 7/9/10 per un credito di € 10.814,87; gli avv.ti Viscardi e Pontrandolfi il CP_9
07/10/2010 per un credito di € 19.769,54 e il 12/10/2010 per un Controparte_7
ulteriore credito di €75.199,33);
− che, pertanto, a causa della trascrizione del pignoramento immobiliare del 13/04/10,
antecedente alla trascrizione dell'atto di vendita avvenuta il 06/05/2010, in virtù del disposto dell'art.2913 cod. civ. detti crediti erano opponibili ad essa attrice;

-- che, successivamente essa attrice aveva anche verificato che all'epoca dell'atto pubblico del 13/04/2010, il venditore non era ancora proprietario Parte_4
nell'immobile, posto che il suo titolo di acquisto, rappresentato dalla divisione giudiziaria del 01/10/2009, non era ancora passato in giudicato, essendo ancora pendente il termine per promuove l'appello ( poi effettivamente proposto il 15/11/2010
);
− che il notaio, prima della stipula dell'atto, aveva il dovere sia di informare l'acquirente del mancato passaggio in giudicato della sentenza di divisione, sia di riscontrare la trascrizione del pignoramento, effettuata in mattinata, e, quindi di renderne edotta la parte acquirente, la quale avrebbe desistito dall'acquisto per non subirne le infauste conseguenze ovvero avrebbe potuto attivarsi con la conversione del pignoramento;

4 − che, in ogni caso, l'atto notarile era stato trascritto con ingiustificato ritardo;

− che da detta vicenda era derivato ad essa attrice, oltre al danno patrimoniale per la perdita sia del prezzo di acquisto dell'immobile sia delle spese ed imposte ad esso conseguenti, anche un grave turbamento e un profondo uno sconforto giacché dalla pubblicità della vicenda risultava seriamente compromessa anche la sua immagine di persona seria, solvibile e corretta,
e pertanto chiedeva all'adìto Tribunale di condannare il notaio, previa declaratoria di responsabilità contrattuale o extracontrattuale, al risarcimento di tutti i danni subìti, in misura non inferiore ad € 185.000,00 per quelli patrimoniali e non inferiore ad €
50.000,00 per quelli non patrimoniali.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva il notaio , che contestava le domande CP_1
attoree, di cui chiedeva l'integrale rigetto, eccependo che l'opera professionale era stata svolta secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c., comma 2, e della buona fede, ed era idonea ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto tenuto conto del risultato pratico perseguito dalle parti;
faceva rilevare che l'attrice non aveva convenuto in giudizio il sig. , unico vero responsabile del Parte_4
suo presunto danno;
che la che prima di recarsi dal notaio si era fatta assistere Pt_1
da un legale di fiducia, era a conoscenza che la sentenza di scioglimento della comunione legale tra i coniugi separati, dove era stato statuito che il cespite fosse assegnato al , non era ancora divenuta definitiva per averglielo riferito lo Parte_4
stesso notaio e che ciononostante aveva espresso interesse all'acquisto; che l'appello proposto avverso la sentenza non riguardava la proprietà del bene;
che, quanto alle doglianze relative alla trascrizione, nessuna doglianza poteva essere sollevata stante la pattuizione convenzionale di esonero dalle ulteriori visure ipotecarie prevista all'art. 5
dell'atto di vendita e comunque anche una più celere trascrizione del rogito non avrebbe
5 potuto superare la trascrizione del pignoramento effettuata quasi contestualmente alla stipula.
Il convenuto avanzava richiesta di chiamata in causa delle Compagnie di Assicurazione
obbligate a garantirlo per la responsabilità civile verso terzi per i rischi derivanti dalla sua attività professionale di notaio.
All'esito dell'atto di chiamata in causa, si costituivano i , Parte_5
eccependo: - che la polizza r.c. professionale n. 1771506, stipulata in convenzione dal con i prevedendo espressamente CP_10 Parte_6 Parte_5 Pt_5
all'art. 6 delle condizioni contrattuali l'operatività della copertura assicurativa a secondo rischio in presenza di altra polizza avente analoga copertura, valeva con una franchigia assoluta pari al massimale di detta polizza, per cui essendo stata stipulata dal Notaio una polizza di responsabilità civile professionale con l' la Controparte_11
garanzia non poteva ritenersi operante, per espressa pattuizione contrattuale, se Pt_2
non nell'eventualità di una incapienza del massimale della consorella che era pari ad
€1.500.000,00;
- che nessuna responsabilità era ascrivibile al notaio, tenuto conto del chiaro esonero di responsabilità della clausola di cui all'art. 5 ;
- che al momento della citata compravendita il notaio non era incorso in alcun CP_1
errore e/o omissione, in quanto detto gravame non era ancora stato iscritto, avendo il notaio assunto una condotta conforme all'art. 2671 c.c.;
- che, pertanto, non sussisteva alcun nesso di causalità tra la condotta del notaio ed i danni ex adverso lamentati;

-- che era esclusa dall'ambito delle prestazioni richieste al Notaio la consultazione dei fascicoli di eventuali procedure di esecuzione immobiliare giacenti presso il Tribunale
competente al fine di accertare se nella procedura immobiliare fossero intervenuti altri creditori;

6 - che non sussistevano i danni lamentati dall'attrice e mancava l'interesse ad agire in quanto le richieste attoree non presupponevano un danno certo ed attuale e, come tale,
risarcibile previa verifica di responsabilità, bensì un'ipotesi di danno priva di verifica e riscontro alcuno e, quindi, non suscettibile di tutela processuale;

- che le pretese di parte attorea non tenevano in alcun conto della necessaria ricorrenza dei prescritti requisiti sul nesso di causalità ex art. 1223 c.c. e sull'adempimento dell'onere della prova previsto dall'art. 2697 c.c.;
- che il danno non patrimoniale doveva essere provato;

- che l'art. 4 della polizza n. 1771506 prevedeva all'art. 4 una franchigia di euro Pt_2
10.000,00, che avrebbe dovuto restare, comunque, a carico del Notaio convenuto.
Si sono separatamente costituite anche Controparte_3
e eccependo:
[...] Controparte_5
- la violazione del patto di gestione della lite da parte del chiamante, il quale, a norma di polizza, doveva trasmettere l'atto introduttivo alla comparente Compagnia onde consentirle la gestione della lite e non chiamarla in causa;

- la limitazione dell'operatività della garanzia assicurativa a secondo rischio, la garanzia assicurativa prestata dall' doveva considerarsi prestata a “secondo CP_5
rischio" rispetto alla copertura assicurativa prestata dai of Chartis Pt_2 Pt_5
Europe SA e Milano Ass.ni S.p.a., chiamate in garanzia dal Notaio , limitazione CP_1
che espressamente era stata evocata nel limite del massimale previsto in polizza con applicazione dello scoperto contrattualmente previsto del 10% dell'importo dell'eventuale risarcimento;

- che la polizza in virtù della quale erano state chiamate in causa l' e la CP_3
era stata stipulata in regime di coassicurazione nella misura Controparte_5
del 65% a carico dell' e del 35% a carico della CP_3 Controparte_5
7 conseguenzialmente, per espressa previsione contrattuale, il rischio garantito avrebbe dovuto essere limitato alla misura indicata essendo esclusa la responsabilità solidale;

- che si configurava, altresì, un'ipotesi di coassicurazione indiretta ex art. 1910 cod. civ.
con le altre Compagnie assicurative coinvolte, per cui la posizione della CP_3
doveva considerarsi a "secondo rischio" rispetto alle altre compagnie ( Parte_5
Chartis Europe SA e Milano Ass.ni S.p.a.) e, in ogni caso, in regime di
[...]
coassicurazione indiretta con le stesse;

- che, riguardo all'autonoma questione relativa all'esistenza della trascrizione del pignoramento avvenuta prima della trascrizione dell'acquisto, non v'era responsabilità
del notaio sussistendo espressa pattuizione convenzionale di esonero all'art. 5 dell'atto di vendita.
La causa, trattata con l'espletamento di prova per testi, all'udienza del 07/12/2022
veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
Con sentenza n. 5236/2023, pubblicata il 21/11/2023, il Tribunale di Salerno rigettava la domanda e condannava l'attrice al pagamento delle spese processuali in favore del convenuto e delle Compagnie di assicurazioni chiamate in causa.
Con atto di citazione notificato il 21/12/2023 ha impugnato la Parte_1
sentenza innanzi a questa Corte al fine di ottenerne la riforma e, per l'effetto, sentir così provvedere: “1) in via preliminare sospendere la efficacia esecutiva della sentenza impugnata;
2) in via principale, dichiarata la responsabilità sia contrattuale che extracontrattuale dell'appellato notaio per non avere avvisato CP_1
l'appellante del mancato passaggio in giudicato della sentenza di divisione meglio indicata in narrativa e delle relative conseguenze che la circostanza avrebbe avuto sull'atto, condannare il medesimo notaio a risarcire il danno subito CP_1
dall'esponente nella misura che piacerà al giudice determinare sulla scorta di quanto evidenziato in narrativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria come richiesto nel
8 primo motivo di appello;
3) In via gradata, solo per il caso in cui fosse respinto il primo motivo di appello, dichiarata la responsabilità sia contrattuale che extracontrattuale dell'appellato notaio per non avere avvisato l'appellante della esistenza CP_1
della trascrizione del pignoramento una volta che egli ne aveva acquisto coscienza contestualmente alla trascrizione dell'atto di vendita, condannare il medesimo notaio
a risarcire il danno subito dall'esponente nella misura che piacerà al CP_1
giudice determinare sulla scorta di quanto evidenziato in narrativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria come richiesto nel secondo motivo di appello;
4) condannare i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese e competenze di causa di entrambi
i gradi di giudizio, ivi comprese le spese generali, con distrazione in favore del difensore anticipante”.
Si è costituito il notaio dr. , che ha resistito ai motivi di impugnazione CP_1
concludendo per il rigetto dell'appello e la conseguente conferma della sentenza n.
5236/2023, con vittoria di spese e condanna dell'appellante ex art. 96 c.p.c. In via istruttoria ha insistito sulle istanze di prova orale avanzate in primo grado ed espressamente riproposte. In via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento della domanda, ha chiesto alla Corte di dichiarare le Compagnie assicurative tenute a manlevare esso appellato e, per l'effetto, condannarle a tenerlo indenne, in ragione di quanto ad ognuna spettante per la garanzia azionata, dalle pretese avanzate dall'attrice,
fino alla concorrenza dei massimali contrattuali in precedenza indicati;
altresì
domandando l'accertamento di eventuale responsabilità ultra massimale ove si verificassero fatti di cd. mala gestio. Con vittoria delle spese del doppio grado.
Si sono congiuntamente costituiti gli e Parte_2 Parte_3
, che hanno resistito all'appello e concluso per il rigetto;
in subordine ex
[...]
art. 346 c.p.c., ove fosse accertata una responsabilità del notaio, hanno chiesto il rigetto della domanda di garanzia e manleva avanzata dal Notaio nei confronti dei in Pt_2
9 quanto la garanzia assicurativa di cui alla citata polizza n. 1771506 non era operante nella fattispecie, ai sensi e per gli effetti dell'art. 6 delle condizioni contrattuali, in presenza della polizza dell' ed che garantivano a CP_11 Controparte_5
primo rischio la R.C. professionale del Notaio;
in via ulteriormente subordinata, nell'
ipotesi di ritenuta operatività della garanzia di cui alla polizza 1771506 e di Pt_2
accertamento di una anche parziale responsabilità in capo al Notaio e, per CP_1
l'effetto, sulla Compagnia chiamata, tener conto della franchigia di polizza, pari ad €
10.000,00, da porsi a carico dell'assicurato; in ogni caso con vittoria di spese processuali.
Si sono altresì separatamente costituite la Controparte_3
e la , che hanno resistito al gravame ed
[...] Controparte_5
hanno concluso per il rigetto della richiesta di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata, la declaratoria di inammissibile l'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c, il rigetto dell'appello perché infondato in fatto e diritto. In via gradata, in ipotesi di accoglimento dell'appello e condanna, anche parziale, hanno chiesto alla Corte di condannare l'assicurato Notaio al pregiudizio subito CP_1
dall' a causa del suo comportamento omissivo in relazione Controparte_3
alla violazione del patto di gestione della lite e, comunque, di contenere l'esposizione della e di a secondo rischio rispetto alle altre coperture CP_3 CP_12
assicurative, entro il limite del massimale di polizza, con applicazione dello scoperto del
10% dell'importo. In via ancor più gradata e nella denegata ipotesi di accoglimento,
seppur parziale dell'appello e della domanda di manleva, hanno chiesto che, in forza delle condizioni generali di polizza, la garanzia assicurativa, essendo a secondo rischio,
operasse limitatamente all'eventuale eccedenza rispetto ai massimali della polizza stipulata con le altre compagnie assicurative coinvolte.
10 Con ordinanza dell'11/04/2024 la Corte ha accolto l'istanza cautelare avanzata dall'appellante e sospeso la statuizione di condanna dell'attrice al pagamento delle spese processuali. Contestualmente il CI ha fissato i termini per le attività di cui all'art. 352 cpc e con successiva ordinanza del 24/04/2025 ha riservato la causa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. ha impugnato la sentenza articolando due motivi di appello: Parte_1
con il primo motivo – violazione e falsa applicazione degli articoli 2043 c.c., 1218 c.c.
2236 c.c. 40 c.p. – erronea negazione del nesso di causalità tra omessa informazione in
ordine al passaggio in giudicato della sentenza di divisione ed il danno subito dalla
appellante -- – la appellante contesta la sentenza nella parte in cui il Giudice, pur riconoscendo che il notaio , colpevolmente, non l'avesse avvisata del mancato CP_1
passaggio in giudicato della sentenza di divisione, che rappresentava il titolo di proprietà del venditore, aveva però escluso l'esistenza di un nesso di causalità tra tale colpevole omissione e la perdita economica subita dall'esponente per effetto del combinato disposto della vendita del 13/04/2010 trascritta il 06/05/2010 e del pignoramento trascritto il 13/04/2010. Premesso di essere stata evidentemente truffata dal venditore , il quale, pur avendo ricevuto dalla moglie, il 31/03/2010, la Parte_4
notifica di un atto di pignoramento immobiliare, aveva ritenuto di venderle l'immobile il 13/04/2010 senza fare menzione dell'esistenza di tale pignoramento incassando,
contestualmente, il corrispettivo di € 165.000,00, la appellante fa rilevare di aver completamente perduto la somma versata, posto che, all'esito della procedura esecutiva immobiliare, l'immobile acquistato era stato aggiudicato all'asta in favore di terzi, sì
come risultava dal decreto di trasferimento del 1°/03/2017 e dalla visura di trascrizione del medesimo decreto che venivano prodotti per la prima volta in appello in quanto documenti venuti ad esistenza dopo lo spirare dei termini per le preclusioni istruttorie di
11 primo grado, e fa altresì rilevare che la somma non è più recuperabile dal Parte_4
che, oberato dai debiti, non ha alcun bene utilmente aggredibile. In diritto evidenzia che siffatta vicenda era stata resa possibile proprio per effetto della condotta del notaio, che aveva omesso di segnalare che la sentenza di divisione non era passata in giudicato e che l'atto di compravendita sarebbe stato inefficace sino alla sua irrevocabilità, così, di fatto, inducendo essa appellante a sottoscrivere un atto di acquisto che, diversamente,
giammai avrebbe sottoscritto, ed ad esporla al danno corrispondente al prezzo pagato per la vendita ( € 165.000,00) e alle spese dell'atto notarile ( € 19.500,00 ).
Secondo la prospettazione della appellante, nel rigettare la domanda sul rilievo della difetto di prova del nesso di causalità tra la mancata conoscenza della non definitività
della sentenza ed il danno, il Tribunale non aveva considerato che quest'ultimo si era prodotto per effetto di una sequenza di eventi, causalmente collegati, che andavano dalla omessa informazione, alla sottoscrizione dell'atto di vendita del 13/04/2010, alla trascrizione del pignoramento in tale ultima data, e, infine, alla perdita dell'immobile per effetto della vendita all'asta in favore di terzi. Il Giudice di primo grado, pertanto,
non avrebbe dovuto valutare se l'atto di vendita fosse divenuto o meno efficace per effetto del passaggio in giudicato della sentenza di divisione, né se la moglie del venditore avrebbe o meno agito per fare valere l'originaria inefficacia, ma avrebbe dovuto accertare unicamente se, laddove il notaio non avesse omesso di informare l'esponente del mancato passaggio in giudicato della sentenza di divisione, il danno ( la perdita del prezzo della vendita e delle relative spese ) si sarebbe comunque verificato.
Del pari, secondo la appellante, il Tribunale ha errato laddove ha sostenuto che, anche se la sentenza di divisione fosse passata in giudicato al momento della vendita del
13/04/2010, il danno determinato dal pignoramento si sarebbe ugualmente verificato: ed invero, la trascrizione del pignoramento, analogamente al mancato passaggio in giudicato della sentenza di divisione, costituiva un elemento che essa acquirente aveva
12 interesse a conoscere per evitare di stipulare un atto pregiudizievole. Il notaio pertanto aveva l'obbligo di accertare sia l'esistenza di un valido titolo di proprietà in capo a chi vendeva, sia il fatto che l'immobile fosse libero da pesi, sicché l'esistenza di un qualunque gravame sull'immobile si poneva nella stessa serie causale, quale concausa dell'evento, ella mancanza di un valido titolo proprietà;
con il secondo motivo – –violazione e falsa applicazione degli articoli 2043 c.c., 1218
c.c. 2236 c.c. 40 c.p. – erronea valutazione della perdita di chance subita dalla
appellante -- proposto in via subordinata, la appellante censura la sentenza nella parte in cui il Giudice, pur avendo accertato che il notaio non le aveva riferito CP_1
l'esistenza della trascrizione pregiudizievole rappresentata dal pignoramento benché
l'avesse scoperta al momento della trascrizione dell'atto di vendita, ha ritenuto che il convenuto non sarebbe responsabile a titolo di perdita di chance sia perché non sarebbe stato dimostrato che, laddove l'esponente avesse conosciuto tempestivamente il pignoramento, avrebbe pagato la somma di circa € 9.700,00 pari al credito per il quale si procedeva, sia perché l'intervento di altri creditori nella procedura esecutiva immobiliare, ed in particolare della moglie del con un ulteriore credito di Parte_4
circa € 75.000 , avrebbe comunque impedito alla esponente di potere estinguere la procedura con il solo pagamento della somma di € 9.700,00 circa. La appellante contesta siffatta argomentazione assumendo che il Tribunale abbia trascurato di considerare che, laddove essa appellante fosse stata immediatamente avvisata dell'esistenza del pignoramento, avrebbe potuto liberare il bene acquistato provvedendo o a pagare l'importo azionato dal creditore procedente (circa € 9700 ) o, laddove il creditore non avesse inteso collaborare, a chiedere la conversione del pignoramento con il pagamento immediato di quanto stabilito dal giudice, e che, non potendosi fornire prova diretta di un fatto non verificatosi, tali circostanze potevano essere dimostrate
13 necessariamente con presunzioni, facendosi applicazione della regola del più probabile che non.
La appellante deduce altresì che il primo Giudice sia incorso nell'ulteriore errore di ritenere che, anche laddove, il 06/05/2010, fosse stata avvisata dal notaio dell'esistenza del pignoramento, essa esponente non avrebbe potuto liberare il bene versando la somma di circa € 9.700,00, posto che nel pignoramento erano intervenuti altri creditori,
ivi compresa la moglie del per un ulteriore credito di circa € 75.000, e fa in Parte_4
contrario rilevare che il Tribunale aveva trascurato di considerare che tutti gli interventi,
ivi compreso quello della moglie del , erano successivi di molti mesi rispetto Parte_4
al momento in cui il notaio era venuto a conoscenza, senza riferirla CP_1
all'esponente, della esistenza della trascrizione del pignoramento, con la conseguenza che, se il notaio avesse avvertito l'esponente sin dal giorno 06/05/2010 - data della sua conoscenza -, ella avrebbe potuto estinguere il pignoramento ovvero ottenerne la conversione con pagamento istantaneo della somma indicata dal G.E., con il pagamento di una somma di circa € 9.700, prima ancora che gli altri interventi fossero depositati e senza perdere la proprietà del bene.


2. L'appello va rigettato.


2.1. In ordine al primo motivo, rileva preliminarmente la Corte che, nel tentativo di ribaltare le sorti del giudizio, il nuovo difensore della ha proposto una Pt_1
ricostruzione dei fatti e della pretesa giuridica della sua assistita che risulta in parte differente rispetto alle difese del primo grado.
2.1.1. Ed infatti, nel confuso atto introduttivo del giudizio integrato dalla prima memoria ex art. 183 cpc la aveva prospettato la responsabilità del notaio per Pt_1
avere il medesimo 1) violato l'obbligo di astenersi dal rogare l'atto e di informarla che la sentenza di divisione, che costituiva il titolo di acquisto del venditore, non era ancora divenuta definitiva - e, infatti, avverso la stessa era stato proposto appello -, e pertanto
14 era inidonea a produrre l'effetto traslativo della proprietà; il bene non era trasferibile e l'atto notarile era irricevibile;
2) omesso di verificare l'esistenza di iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sull'oggetto della compravendita;
3) omesso di trascrivere tempestivamente l'atto pubblico del 13/04/2010, prima della trascrizione del pignoramento trascritto dalla moglie separata del venditore;
4) omesso di avvisare essa acquirente della presenza di detta trascrizione pregiudizievole quantomeno al momento della trascrizione dell'atto pubblico di compravendita, avvenuta in data 06/05/2010, e,
per queste ragioni, aveva chiesto la condanna del notaio al risarcimento di non meglio specificati danni patrimoniali, indicati solo nella misura di almeno € 185.000,00, e di danni non patrimoniali nella misura di € 50.000,00.
Per come prospettata la domanda, appare evidente che l'attrice ha fatto derivare i danni lamentati dal solo fatto del dedotto inadempimento del professionista agli obblighi, che su di lui incombevano, di effettuare una rigorosa verifica preliminare della esistenza e libertà del bene oggetto del rogito, di riferirne gli esiti alle parti contraenti e di astenersi dal rogito.
Siffatta prospettazione è rimasta inalterata sino agli scritti conclusionali ( cfr. comparsa conclusionale di primo grado) e così è stata verificata nella sentenza impugnata, ove,
pur accertando che il notaio, effettivamente, era incorso in una violazione degli obblighi contrattuali giacché aveva omesso di verificare e riferire alla che la sentenza di Pt_1
scioglimento della comunione legale tra il venditore e la moglie separata non Parte_4
era ancora divenuta irrevocabile sicché il trasferimento della proprietà dell'immobile avrebbe potuto essere successivamente caducato, il Tribunale ha poi disatteso la domanda di risarcimento per difetto di prova del nesso causale tra l'accertata violazione degli obblighi contrattuali da parte del notaio e il danno richiesto, altresì rilevando che
“Nel caso in esame, perché possa dirsi sussistere un danno, occorre o che dalla
pendenza del processo derivino (e siano provati) danni conseguenti a difficoltà nella
15 successiva circolazione giuridica (se, ad esempio, l'acquirente ha allegato e provato di
voler rivendere o ipotecare il bene ed è in ciò ostacolato dalla mancata formazione del
giudicato), ovvero che la sentenza di accertamento venga riformata o annullata, in tal
modo pregiudicando definitivamente l'acquirente, ed i suoi eventuali aventi causa.
Dalla disamina dell'atto di appello si evince pure che non era stato impugnato il capo
della sentenza del Tribunale che aveva attribuito la proprietà esclusiva del locale,
oggetto dell'atto rogato dal convenuto, a , per cui il capo della Parte_4
sentenza, nel quale il locale commerciale in questione era stato assegnato in via
esclusiva al venditore, deve ritenersi coperto dal giudicato” ( cfr. sentenza pag. 18).
La domanda, in realtà, avrebbe dovuto essere dichiarata inammissibile per carenza di interesse ad agire dell'attrice, non avendo quest'ultima allegato nell'atto introduttivo del giudizio un danno attuale e concreto, già verificatosi, causalmente derivante dall'inadempimento degli obblighi del notaio.
Ed invero, come si legge nella recente pronuncia del Giudice di legittimità n.
12627/2025, “deve considerarsi che il diritto ad ottenere pieno ristoro si deve
confrontare con il principio in base al quale, in tema di responsabilità contrattuale del
notaio, il danno-evento non consiste nella lesione dell'interesse strumentale alla cui
soddisfazione è preposta l'obbligazione di "facere" professionale (vigilanza sulla
regolarità formale e sostanziale dell'atto rogato), bensì nella lesione dell'interesse
primario (e presupposto a quello contrattualmente regolato) del creditore - cioè, la
concreta azionabilità di tutti i diritti nascenti dall'atto -, ferma restando la necessità
della prova, a carico del danneggiato, del nesso di causalità giuridica tra il danno-
evento e il danno conseguenza, come più volte affermato da questa Corte nelle ipotesi
di responsabilità professionale (Cass. n. 34414/2024; Cass. n. 27142/2024; Cass. n.
28991/2019)” (….). “l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del notaio che
abbia violato i propri obblighi professionali può essere accolta, secondo le regole
16 generali che governano la materia risarcitoria ex contractu, se e nei limiti in cui un
danno si sia effettivamente verificato e sia conseguenza diretta dell'inadempimento”.
2.1.2. Il nuovo difensore della appellante, anche a fronte del rilievo del Tribunale in ordine alla ormai raggiunta definitività della sentenza di scioglimento della comunione (
cfr. sent.impugnata, pag.18), ha cercato di colmare le lacune delle difese di primo grado richiamando e documentando eventi che si sono verificati successivamente all'introduzione del giudizio, ovvero la vendita all'asta ed il trasferimento a terzi del bene oggetto della compravendita all'esito della procedura esecutiva ( cfr. decreto di trasferimento del GE in data 1°/03/2017), ed ha contestato la decisione offrendo anche una diversa ricostruzione della domanda di risarcimento, facendo all'uopo rilevare che
“il tribunale, non ha considerato che il danno subito dall'esponente è avvenuto per
effetto di una sequenza di eventi, causalmente collegati, che vanno dalla sua omessa
informazione, alla sottoscrizione dell'atto di vendita del 13/04/2010, alla trascrizione
del pignoramento in tale ultima data, e, infine, alla perdita dell'immobile per effetto
della vendita all'asta in favore di terzi. Alla luce di tale sequenza causale, è evidente
che il danno, dunque, non si sarebbe verificato laddove il notaio avesse correttamente
informato l'esponente in ordine al mancato passaggio in giudicato della sentenza di
divisione. Il giudice di primo grado, infatti, non avrebbe affatto dovuto valutare se
l'atto di vendita fosse divenuto o meno efficace per effetto del passaggio in giudicato
della sentenza di divisione, né se la moglie del venditore avrebbe o meno agito per fare
valere l'originaria inefficacia, ma unicamente se, laddove il notaio non avesse omesso
di informare l'esponente del mancato passaggio in giudicato della sentenza di
divisione, il danno ( la perdita del prezzo della vendita e delle relative spese ) si
sarebbe o meno verificato. Ebbene, contrariamente a quanto apoditticamente sostenuto
dal giudice di primo grado, non è necessario compiere alcun ragionamento ipotetico ed
irreale per verificare che, secondo il principio del più probabile che non, è possibile
17 affermare, senza tema di smentita che, laddove il notaio avesse informato CP_1
l'esponente del mancato passaggio in giudicato della sentenza di divisione ( e dunque
del fatto che l'atto di vendita che si andava a sottoscrivere sarebbe stato inefficace fino
al passaggio in giudicato della medesima sentenza ), ella non avrebbe mai sottoscritto
il medesimo atto di vendita”(…)“laddove il notaio non avesse omesso l'indicato
avvertimento, l'atto non sarebbe stato stipulato, il prezzo ( e le spese ) non sarebbe
stato pagato il 13/04/2010 e l'esponente non avrebbe mai subito la perdita di quanto
pagato per effetto del pignoramento trascritto il 13/04/2010” ( cfr. atto di appello,
pagg. 10,11).
2.1.3. La appellante ha evidentemente introdotto una nuova prospettazione in fatto,
costruita anche su vicende verificatesi successivamente all'introduzione del giudizio,
che non può ritenersi ammissibile.
2.1.4. La difesa contenuta nel primo motivo di gravame è comunque infondata giacché,
al di là di ogni altro rilievo, deve ritenersi una mera ipotesi che la cui era noto Pt_1
che la sentenza non era ancora passata in giudicato ( la circostanza contraria non è stata mai allegata), non avrebbe più sottoscritto il contratto laddove fosse stata resa edotta dal notaio dei rischi connessi alla non definitività della sentenza di scioglimento della comunione legale del venditore, e ciò in quanto potrebbe allo stesso modo astrattamente ipotizzarsi che la medesima avrebbe comunque acquistato il bene valutando come rassicuranti ulteriori ed univoche circostanze, e cioè che il provvedimento era stato appellato dal e non dalla moglie separata, la quale non aveva mosso alcuna Parte_4
contestazione in ordine all'attribuzione dell'immobile al marito;
che il gravame non involgeva la proprietà dell'immobile, in precedenza acquistato dal;
che il Parte_4
pignoramento trascritto dalla moglie dimostrava che quest'ultima non vantava pretese sul bene staggito ma lo considerava come di proprietà esclusiva del marito.
18 2.1.5. Gli effetti negativi sul patrimonio della appellante, che ha poi subìto la procedura esecutiva intrapresa dai creditori nei confronti del e perduto la disponibilità Parte_4
del bene acquistato, non possono quindi ritenersi prodotti dalla condotta omissiva del notaio ma costituiscono la conseguenza della trascrizione del pignoramento, che CP_1
fu effettuata lo stesso giorno del rogito e dopo che il notaio, pur non essendovi tenuto,
aveva effettuato le verifiche in Conservatoria.


2.2. Il secondo motivo, proposto in via subordinata, è inammissibile.
2.2.1. In ordine alla questione della responsabilità del notaio per omesso tempestivo avviso alla della presenza della trascrizione di un pignoramento immobiliare al Pt_1
momento della trascrizione dell'atto pubblico, effettuata il 06/05/2010, la sentenza impugnata contiene due rationes decidendi: ed infatti, il Tribunale ha, in primo luogo,
rigettato la domanda rilevando l'apposizione, all'art. 5 del contratto di vendita del
13/04/2010, di una valida clausola di esonero dalla responsabilità del notaio in ordine all'indagine relativa alla titolarità e libertà del bene, avendo le parti ivi dichiarato " di
conoscere che l'indagine relativa alla titolarità e libertà del bene è avvenuta sino al 12
aprile 2010, data di aggiornamento del competente Ufficio dei Registri Immobiliari, per
ciò, stante la garanzia del venditore, esonerano me Notaio da ogni responsabilità per il
periodo successivo" ( cfr. sentenza, pag. 22); ha poi ritenuto del tutto ipotetica e sfornita di prova la circostanza che la avrebbe potuto procedere al Pt_1
pagamento delle somme per le quali l'immobile era stato pignorato (pag. 23).
2.2.2. In siffatta evenienza, per consolidato principio espresso dal Giudice di legittimità, “Ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed
autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare
la decisione adottata, l'omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per
difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva
19 l'autonoma motivazione non impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso
l'annullamento della sentenza “ ( cfr. ex pl., Cass. n. 18641/2017; n. 2108/2012).
Nella specie, il motivo di appello, come formulato, attinge esclusivamente alla seconda
ratio decidendi e pertanto è inidoneo a condurre alla riforma della sentenza, che resta fondata sull'altra ragione, e cioè che l'esclusione della responsabilità del notaio per i controlli successivi doveva farsi derivare dalla clausola di esonero contenuta nell'art. 5.
2.2.3. In ogni caso, anche a voler diversamente ritenere, vale a questo proposito quanto già affermato in precedenza in ordine al difetto di prova del danno da parte della appellante, che anche qui si è limitata alla generica allegazione di aver perso la chance
di estinguere il pignoramento sul bene versando la somma di € 9.700,00 per la quale la creditrice, moglie separata del , aveva iscritto il pignoramento, senza però Parte_4
tenere in alcun conto, ad esempio, della circostanza che l'ulteriore, e ben più
consistente, credito, da quella vantato, avrebbe verosimilmente costituito un serio ostacolo alla estinzione della procedura esecutiva ed alla, pure genericamente prospettata, eventuale conversione del pignoramento.
Il motivo va pertanto comunque disatteso, difettando la prova della ragionevole probabilità dell'esito favorevole auspicato ( la estinzione del pignoramento ovvero la sua conversione), nel quale l'appellante fa consistere la chance che avrebbe perduto.


3. La sentenza impugnata va pertanto confermata.


4. Restano assorbite tutte le questioni relative alla operatività delle garanzie
assicurative di cui alle polizze stipulate dal notaio.


5. Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM n. 55/2014 come aggiornati dal DM. n.
147/2022, con riferimento al valore della causa, che è compreso nello scaglione da €
52.001,00 a € 260.000,00 --, negli importi medi e per le fasi trattate, ridotti del 30% per l'assenza di particolari questioni di fatto e/o di diritto.
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P.Q.M.

La Corte di Appello di Salerno, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con citazione notificata il 21/12/2023 Parte_1
nei confronti del notaio dr. e delle Compagnie chiamate in causa, CP_1
avverso la Sentenza del Tribunale di Salerno n. 5236/2023 così provvede:
1) RIGETTA L'APPELLO e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

2) CONDANNA al pagamento delle spese di giudizio, che, Parte_1
liquida in favore del notaio degli di CP_1 Parte_2
e di , in € 6.993,70 Controparte_3 Controparte_5
ciascuno, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, iva e cap.
La Corte da atto che sussistono le condizioni di cui all'art. 1, co.17 e 18, L. n. 228/2012 (13, co.1quater, del dPR n.115/2002 ) per il versamento da parte della appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.
Così deciso in Salerno nella camera di consiglio del 18 giugno 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
dr.ssa M. Assunta Niccoli dr. Vito Colucci

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