REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Corte d'Appello di L'Aquila
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Barbara Del Bono Presidente
Francesca Coccoli Consigliere rel.
Mariangela Fuina Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 891/2024, posta in decisione nell'udienza collegiale dell'8 luglio 2025, tenutasi in trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., vertente tra
(cod. fisc.: ; Parte_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'Avv. Remo Di Martino
appellante
contro
(c.f. ); Controparte_1 CodiceFiscale_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Luciano Di Felice
appellato avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 422/2024 del Tribunale di Chieti, pubblicata in data 25.07.2024.

All'udienza dell'8 giugno 2025 tenutasi in trattazione scritta, secondo quanto previsto dall'art.127 ter c.p.c., all'esito dei termini già concessi ai sensi dell'art. 352 c.p.c. e del deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica, le parti costituite hanno rassegnato le conclusioni con note scritte depositate telematicamente e il Collegio ha trattenuto la causa in decisione.
Conclusioni dell'appellante, in citazione e non modificate:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di l'Aquila, contrariis reiectis:
a) in via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;

b) in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 442/2024 emessa dal
Tribunale di Chieti, Sezione Civile, Giudice Dott. Chiauzzi nell'ambito del giudizio
N.R.G. 2091/21, depositata in cancelleria in data 25.07.2024, notificata il 02.09.2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“1) Accertato l'effetto reale dell'atto di trasferimento della proprietà di cui alla scrittura privata ripassata tra le parti, dichiarare il passaggio della proprietà del compendio per cui vi è causa in capo al convenuto, subordinandolo al pagamento del residuo prezzo di euro 55.000,00, entro sessanta giorni dal passaggio in giudicato della sentenza ed in conseguenza di ciò ordinare al Conservatore di procedere alle relative trascrizioni;

2) In subordine o in alternativa, accertato e dichiarato l'inadempimento del convenuto ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c. in sostituzione del consenso non prestato,
pag. 2/22 trasferire il diritto di proprietà sul compendio immobiliare oggetto della presente causa in capo al convenuto, subordinando il trasferimento della proprietà al pagamento del residuo prezzo di euro 55.000,00, entro 60 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza ed in conseguenza di ciò ordinare al Conservatore di procedere alle relative trascrizioni;

3) In ulteriore subordine, accertato l'inadempimento della controparte, dichiarare risolto il contratto con la perdita della caparra versata e la immediata restituzione del compendio immobiliare oggetto della causa, da parte del convenuto;

4) Condannare il convenuto al versamento di un equo indennizzo a titolo di risarcimento del danno in favore dell'attrice, per via del godimento del bene da parte del convenuto per tutto il periodo della sua detenzione, a far data dalla stipula del contratto, eventualmente anche a parziale o totale compensazione delle migliorie apportate al fondo se dovute ed ove effettivamente accertate nel loro valore;

5) condannare il convenuto al rimborso per le spese della mediazione pari a euro
553,00, come da fattura che si allega.
6) Con vittoria di spese diritti ed onorari di causa da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario.

Conclusioni dell'appellato, in comparsa di costituzione e non modificate:
“rigetto dell'appello proposto, ovvero per la declaratoria di inammissibilità o improcedibilità del gravame interposto per i motivi dedotti e, dunque, per la conferma delle statuizioni tutte contenute nella pronunzia impugnata. In subordine, previo rigetto dell'appello proposto, per le ragioni esplicitate in comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, ripropone le domande precisate con memoria ex art.
183, comma 6, n, 1 c.p.c. e non valutate nella sentenza di primo grado (per essere state assorbite dalla motivazione della decisione gravata):
1) In via principale, confermare la sentenza di primo grado e, per l'effetto, ricondurre ad equità la pretesa dell'attrice, nella misura di €. 30.100,00 (a cui va decurtata quella pag. 3/22 già corrisposta di €. 25.000,00, a titolo di caparra), in virtù delle risultanze della relazione di parte convenuta (Pag. 6), a firma dell'Ing. , ovvero in quella, Persona_1 maggiore o minore ritenuta di Giustizia, nonché in forza dell'art. 1480 c.c., per aver
l'attrice promesso in vendita parte dei beni oggetto di preliminare di compravendita appartenente a terzi (segnatamente la P.lla 365, Fg. 22, della consistenza di mq. 890).
2) In via subordinata, accertare e dichiarare l'inadempimento dell'attrice per perfezionamento della fattispecie aliud pro alio, nonché in forza dell'art. 1480 c.c., per aver l'attrice promesso in vendita parte dei beni oggetto di preliminare di compravendita appartenente a terzi (segnatamente la P.lla 365, Fg. 22, della consistenza di mq. 890) e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto preliminare de quo, condannando l'appellante alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ed al risarcimento del danno, da stabilirsi in via equitativa.
3) In via ulteriormente gradata, dichiarare risolto il preliminare di compravendita, per mancato rispetto del termine relativo alla stipula del rogito da parte della promittente venditrice, nonché per mancata produzione della documentazione necessaria alla stipula dell'atto pubblico di compravendita, con restituzione del doppio della caparra versata e la condanna al risarcimento del danno, da stabilirsi in via equitativa.
IN VIA RICONVENZIONALE: in caso di accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale, condannare l'attrice al rimborso della somma di €. 14.500,00, a titolo di esborsi effettuati dal resistente per le migliorie apportate al fondo oggetto di controversia, come accertate nella consulenza di parte, ovvero in quella, maggiore o minore, ritenuta di Giustizia.
Vinte le spese di lite del presente grado di giudizio”.



1. Sentenza impugnata. Con sentenza n. 422/2024, pubblicata in data 25.07.2024, il
Tribunale di Chieti, pronunciando sulla domanda proposta da nei Parte_1 confronti di , diretta ad ottenere in via principale Controparte_1
l'accertamento dell'effetto reale dell'atto di trasferimento della proprietà di un lotto di pag. 4/22 beni immobili di sua proprietà in forza di un contratto del 29 marzo 2021, in subordine l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del citato contratto preliminare di vendita e in ulteriore subordine la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte con diritto a trattenere la caparra versata dal convenuto, odierno appellato, oltre all'indennizzo per il periodo di occupazione dei beni da parte dello stesso convenuto, rigettava tutte le domande proposte da parte attrice e, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dal per la riduzione CP_1 del prezzo di vendita dei beni oggetto del preliminare e contestuale esecuzione dell'obbligo a concludere il contratto definitivo di compravendita, disponeva il trasferimento della proprietà dei beni immobili in favore del convenuto, ad eccezione della particella n. 365 foglio 22, subordinando tale effetto al pagamento da parte del promissario acquirente della somma di € 5.100,00; condannava per l'effetto parte attrice al pagamento in favore del convenuto delle spese e competenze di lite.
A fondamento della domanda, inizialmente introdotta con ricorso ex art. 702 bis,
l'attuale appellante deduceva che:
era proprietaria di un terreno agricolo, con sovrastante fabbricato ad uso residenziale, sito nel Comune di Ortona alla C.da Santa Liberata, catastalmente identificati, rispettivamente, il primo al foglio n. 22 particelle 3516, 364, 463 e 365 ed il secondo al foglio n. 22 particella 606;
con contratto preliminare del 29 marzo 2021 si era impegnata a vendere i predetti beni al prezzo convenuto in €. 80.000,00 a il quale, previa Controparte_1 dazione della caparra per €. 25.000,00 e con contestuale immissione nel possesso dei beni, si era impegnato al relativo acquisto da definire a mezzo di rogito da stipulare entro il termine di quattro mesi dalla sottoscrizione del preliminare;

il convenuto , a seguito dello spirare del termine stabilito per la stipula CP_1 dell'atto definitivo, con missiva del 23.09.2021 aveva comunicato alla parte attrice la risoluzione del contratto preliminare, con richiesta di restituzione del doppio della caparra versata.
pag. 5/22 L'odierna appellante, ritenendo il termine indicato nel preliminare non essenziale, aveva agito in giudizio per ottenere l'accertamento dell'effetto traslativo del contratto concluso tra le parti, sollecitando in subordine l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del preliminare di vendita e in ulteriore subordine la risoluzione del contratto per inadempimento del convenuto con diritto a trattenere la caparra ricevuta oltre ad un indennizzo per il periodo di occupazione dei beni da parte del convenuto.
In sede di costituzione il convenuto aveva eccepito l'infondatezza della domanda e, previo rigetto della stessa, sulla base di una consulenza tecnica di parte allegata alla comparsa di risposta, aveva domandato la risoluzione del contratto preliminare per mancato rispetto del termine relativo alla stipula del rogito da parte della promittente venditrice, nonché per la mancata produzione della documentazione necessaria ai fini della stipula dell'atto pubblico di compravendita, ovvero la risoluzione del contratto preliminare per la configurazione della ipotesi della vendita di aliud pro alio, a seguito della rilevata inidoneità dei beni all'uso convenuto oltre che per carenze strutturali, e comunque perché una porzione dei beni (particella 365 foglio 22) non era risultata di proprietà della promittente venditrice, con condanna alla restituzione del doppio della caparra versata, chiedendo altresì il rimborso delle somme investite per l'impianto di un vigneto su una porzione dei terreni di cui al preliminare.
A seguito di conversione del rito, disposta la mediazione che dava esito negativo, con la prima memoria ex art. 183 c.p.c. il convenuto aveva modificato parzialmente la domanda chiedendo in via principale la riconduzione ad equità della pretesa di parte attrice in relazione al corrispettivo della vendita, da rideterminare nella minor somma di
€. 30.100,00, dalla quale detrarre la somma già corrisposta di €. 25.000,00 a titolo di caparra, in virtù delle risultanze della relazione tecnica di parte a firma dell'Ing.
. Persona_1
Istruita mediante le produzioni documentali offerte dalle parti, all'udienza del
20.12.2023 la causa era trattenuta a decisione previa concessione dei termini ex art. 190
c.p.c.
pag. 6/22 A fondamento della decisione il primo giudice rigettava la domanda di accertamento dell'effetto reale dell'avvenuto trasferimento dei beni in capo al convenuto, sul rilievo che il contratto preliminare, certamente individuabile nella fattispecie in esame, per sua natura non determina alcun effetto reale ma produce esclusivamente il sorgere di obbligazioni finalizzate alla stipula del futuro atto di vendita.
Quanto alla domanda di esecuzione in forma specifica, rilevava la mancata integrale corrispondenza tra la documentazione versata in atti e il contenuto del preliminare, rimarcando al riguardo come la porzione di terreno agricolo indentificato alla particella n. 365 del foglio 22 nella visura catastale prodotta non risultasse essere nella piena proprietà dell'attrice a far data dal 2000, posto che oltre all'atto di donazione in favore della parte attrice del 10.07.1984 non era stata prodotta o indicata alcuna ulteriore prova a conforto del diritto di proprietà rivendicato.
Né poteva essere accolta la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente, a causa dell'inadempimento della stessa parte attrice consistente nella lacunosa e incompleta documentazione posta a fondamento della domanda che non consentiva di accertare l'effettiva proprietà della particella n. 365, mentre la richiesta di indennizzo per occupazione e godimento dei beni da parte del convenuto veniva rigettata sul presupposto che in forza del preliminare di vendita il convenuto era stato legittimato ad entrare nel possesso e, dunque, al relativo utilizzo.
Con riguardo alle richieste avanzate in via riconvenzionale dalla parte convenuta, premessa l'ammissibilità e la compatibilità della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. con la domanda subordinata di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c., ritenuto che la documentazione prodotta dal convenuto circa la quantificazione del valore effettivo dei beni oggetto del preliminare eseguita tramite specifica relazione tecnica di parte non fosse stata puntualmente contestata dall'attrice e che le risultanze della relazione fossero da considerare chiare e coerenti, in quanto determinate mediante l'utilizzo di parametri di valutazione, quali i valori di mercato, idonei a detto fine, ribadita la mancanza della prova in ordine alla proprietà in capo alla attrice della particella n. 365 del foglio n. 22 che, invece, risultava essere ancora di pag. 7/22 proprietà della Santa Maria di Costantinopoli, riteneva fondata la CP_2 domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare proposta dal convenuto e, per l'effetto, disponeva in favore dello stesso il trasferimento dei beni oggetto del preliminare, ad eccezione della citata p.lla n. 365, subordinandone l'efficacia traslativa al pagamento da parte del convenuto della somma residua di €. 5.100,00 in favore di somma determinata sulla base del valore complessivo da assegnare al Parte_1 compendio immobiliare (€. 31.100,00) secondo la stima eseguita dal Ct di parte convenuta, detratta la caparra versata (€. 25.000,00).


2. Appello. Avverso la sentenza pronunciata in primo grado ha proposto appello per i motivi di seguito indicati: Parte_1
2.1 “Errore del Giudice nel rigettare la richiesta spiegata da parte attrice di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare ripassato tra le parti”.
Con il primo motivo parte appellante ha contestato la sentenza nella parte in cui il primo giudice ha rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita dalla stessa avanzata, ritenendo per converso di accogliere la domanda di esecuzione in forma specifica proposta dall'odierno appellato, unitamente alla riduzione del prezzo della vendita, nonostante il fatto che il convenuto avesse richiesto unicamente la riduzione del prezzo e non anche l'esecuzione in forma specifica del preliminare.
Secondo l'appellante il primo giudice nel suo percorso motivazionale avrebbe commesso due errori: il primo, laddove ha ritenuto viziato il bene oggetto del contratto perché difforme da quello dichiarato rispetto alla effettiva titolarità in capo alla promittente venditrice di una parte del lotto (particella n. 365) promesso in vendita, in quanto avrebbe dovuto ricondurre la particolare situazione nell'ambito di un semplice errore di intestazione, facilmente sanabile o mediante la correzione della intestazione stessa, oppure con l'affrancazione della relativa particella, posto che la effettiva titolarità del bene non sarebbe in contestazione;
il secondo, quando ha considerato non contestato dall'odierna appellante il valore da assegnare al compendio immobiliare pag. 8/22 oggetto del preliminare, secondo la quantificazione operata dall'appellato attraverso la consulenza tecnica di parte, non giurata, senza tenere conto del fatto che in sede di costituzione non era stata richiesta la riduzione del prezzo, visto che la consulenza era stata prodotta al fine di verificare le carenze strutturali dei beni e soprattutto l'impossibilità per il promissario acquirente di accedere alla procedura del cosiddetto bonus 110.
Pertanto, valutata la mera irregolarità circa l'omessa intestazione della particella 365 foglio 22 in capo alla promittente venditrice, quale titolare effettiva del bene indicato nella particella, giusto atto di donazione, il primo giudice avrebbe dovuto procedere in ogni caso all'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del preliminare, disponendo la sanatoria a totale carico della e subordinando il Pt_1 trasferimento del compendio immobiliare al pagamento da parte del convenuto del prezzo residuo come fissato e stabilito nel contratto preliminare, eventualmente con detrazione del solo valore di mercato da attribuire alla particella n. 365.
2.2 “Errore del Giudice nel ritenere non contestata la perizia di parte. Violazione degli artt. 115 e 116 cpc”.
Con il secondo motivo, parte appellante ha contestato la sentenza impugnata nella parte in cui il primo giudice ha posto a fondamento della sua decisione la documentazione fornita dalla parte convenuta in relazione alla valutazione dei beni oggetto del contratto preliminare di vendita, sul presupposto che non era stata specificamente contestata dall'odierna appellante, rilevandone dunque la piena utilizzabilità ai fini della decisione.
Tale assunto sarebbe da ritenere viziato sia in fatto che in diritto.
In fatto, perché l'odierna appellante, contrariamente a quanto sostenuto, avrebbe prontamente e tempestivamente contestato la validità della perizia, sia con le note scritte in previsione dell'udienza del 23.02.22, dunque nel primo atto difensivo utile successivo alla costituzione dell'odierno appellato, sia nelle prime due memorie ex art. 183 c.p.c., con le quali aveva eccepito alla base la validità della perizia, rilevandone la totale inutilità ai fini della decisione, mirando essa ad attribuire ai beni promessi in pag. 9/22 vendita un diverso valore rispetto a quello già oggetto di una libera e non sindacabile determinazione in sede di stipula del preliminare. Dunque, vi sarebbe stata una presa di posizione precisa e categorica del tutto incompatibile con il presunto riconoscimento, anche indiretto, della validità di quella perizia ai fini della decisione della causa e prima ancora che la domanda dell'odierno appellato venisse modificata con la ulteriore richiesta di riduzione ad “equità” del prezzo della vendita. In ogni caso, ha rilevato come si tratterebbe di una semplice perizia di parte, non giurata, che era stata prodotta in allegato alla comparsa di costituzione allo scopo di fornire supporto alla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e non già per determinare l'esatta quantificazione del valore dei beni.
In diritto, perché il primo giudice non avrebbe correttamente interpretato il principio della non contestazione atteso che per ritenere un fatto non contestato sarebbe necessario che lo stesso fatto o sia esplicitamente ammesso dalla controparte oppure che le difese siano improntate su circostanze o argomentazioni incompatibili col disconoscimento di quel fatto, tenendo presente che la parte che invoca il principio della non contestazione dovrebbe essa stessa e primariamente dimostrare di aver ottemperato all'onere processuale previsto a suo carico relativo alla allegazione dei fatti di causa, in quanto solo in tale caso l'altra parte sarebbe tenuta a prendere posizione contraria, altrimenti si finirebbe per ribaltare la regola in tema di onere della prova, obbligando nel caso in esame l'odierna appellante ad allegare un fatto costitutivo dell'avversa pretesa.
2.3 “Errore del Giudice nel ritenere “chiare e coerenti” le risultanze della perizia di controparte nonché idonei i parametri di valutazione del minor valore della cosa secondo il valore di mercato”.
Con il terzo motivo è stata censurata la parte della sentenza in cui il primo giudice ha ritenuto pienamente utilizzabile ai fini della decisione la consulenza di parte avversa, ritenendo le sue risultanze precise e adeguate ai parametri di valutazione seguiti dal tecnico di parte.
pag. 10/22 In particolare, si duole del fatto che il primo giudice non avrebbe valutato che la perizia di parte avversa era destinata ad esaminare in via prioritaria l'inutilizzabilità del fabbricato ai fini del bonus 110, mentre per quanto attiene al valore del terreno, non conterrebbe alcun parametro certo, attendibile o oggettivamente riscontrabile ma soltanto una mera supposizione avanzata senza validi riscontri documentali e senza contenere alcun riferimento ai parametri previsti dalle tabelle comunali e catastali. Si tratterebbe, in sostanza, di una mera affermazione in ordine ad un possibile valore del bene ma senza alcun'altra ed ulteriore spiegazione.
Inoltre, neppure i parametri raffrontati al valore di mercato dei beni avrebbero dovuto ritenersi idonei alla valutazione in oggetto, posto che si era di fronte ad una vendita di un lotto immobiliare, comprendente un fabbricato rurale ed oltre 5.000 metri di terreno, che era stata effettuata a corpo e non a misura e il cui prezzo era stato era stato stabilito all'esito di una libera contrattazione delle parti, ragione per cui il primo giudice avrebbe dovuto considerare che in tema di vendita immobiliare a corpo, in applicazione dell'art. 1538, primo comma, c.c., la revisione del prezzo non doveva seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all'equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale "secco" (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere "a corpo", anziché "a misura"), bensì il criterio proporzionale "corretto", che prescinde dall'esatta misurazione del bene, entro l'ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 c.c. (Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19890 del 29 agosto
2013).
In ogni caso, alla luce del principio della conservazione del contratto, unitamente alla valutazione dell'importanza dell'inadempimento, il primo giudice avrebbe dovuto considerare esclusivamente il minor valore della cosa oggetto del contratto preliminare, decurtando dal prezzo complessivo residuo per €. 55.000,00 il solo valore, tra l'altro esiguo, della particella 365, per €. 1780,00, derivante dalla parametrazione mq 890 x 2 euro.
2.4 “Errore del giudice nel condannare l'attrice alle spese”.
pag. 11/22 Infine, ha contestato la ripartizione delle spese eseguite in primo grado, poiché alla luce dell'esito complessivo del giudizio che si era comunque definito attraverso l'esecuzione del preliminare, il primo giudice avrebbe dovuto quanto meno procedere alla compensazione delle spese di lite fra le parti in causa, non rilevandosi una effettiva soccombenza di una parte.
3. Si costituiva in grado di appello eccependo in via Controparte_1 preliminare l'inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. e contestando nel merito il proposto gravame in quanto infondato sia in fatto che in diritto, chiedendone in via principale il rigetto con la conferma della sentenza impugnata e vittoria di spese di lite.
In subordine, previo rigetto dell'appello proposto, nel riportarsi alle ragioni esplicitate nella comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, ha riproposto tutte le domande precisate con memoria ex art. 183, comma 6, n, 1 c.p.c. e non valutate nella sentenza di primo grado per essere state ritenute assorbite nella motivazione della sentenza impugnata, segnatamente la domanda di risoluzione del preliminare per difformità del bene promesso in vendita rispetto alla situazione reale a causa della mancanza di qualità essenziali promesse, ovvero per il mancato rispetto dei termini previsti per la stipula del definitivo e, comunque, per la mancanza della documentazione necessaria per procedere alla stipula del definitivo.
In ulteriore subordine, in relazione all'ipotesi di accoglimento della domanda di risoluzione del contratto, in via riconvenzionale ha introdotto la domanda diretta ad ottenere la condanna dell'appellante al rimborso della somma di €. 14.500,00, a titolo di esborsi effettuati dall'appellato per le migliorie apportate al fondo oggetto di controversia, come accertate nella consulenza di parte, ovvero in quella, maggiore o minore, ritenuta di giustizia.


4. Motivi della decisione.
4.1 Preliminarmente deve essere affrontata la questione relativa alla eccepita inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. L'eccezione non è fondata e va dunque pag. 12/22 disattesa, in quanto l'appello così come proposto contiene i requisiti minimi richiesti dalla legge atti ad individuare le parti appellate, i motivi delle doglianze e le richieste di riforma della sentenza impugnata, consentendo quindi all'appellato di individuare i punti oggetto del gravame e di svolgere una compiuta difesa. Sotto tale profilo questa
Corte, secondo un orientamento già seguito in casi simili, deve rilevare come la Corte di
Cassazione a Sez. Un. (n. 27199/2017) ha enunciato su tale punto il principio secondo il quale “l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice ….. restando escluso che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quello di primo grado“. Ed ancora con altra pronuncia (Cass. Civ. n. 5114/2022) si è stabilito che “in tema di appello il requisito della specificità dei motivi di cui all'art. 342 c.p.c. deve ritenersi sussistente quando l'atto di impugnazione consente di individuare con certezza le ragioni del gravame e le statuizioni impugnate in modo da consentire al Giudice di comprendere con certezza il contenuto delle censure ed alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attività difensiva, mentre non è richiesta né l'indicazione delle norme di diritto che si assumono violate, né una rigorosa e formalistica enunciazione delle ragioni invocate a sostegno dell'impugnazione”. Per cui in applicazione di tali principi dal contenuto complessivo del proposto appello si deve ritenere che l'appellante abbia fornito a questa Corte gli elementi in ordine alle doglianze avanzate, permettendo contestualmente alla controparte di approntare idonea difesa in relazione ai motivi di appello. L'eccezione, pertanto, deve essere deve essere rigettata.
4.2 Passando al merito, l'appello è parzialmente fondato.
4.3 Il primo motivo merita di essere accolto parzialmente, relativamente alla parte della sentenza in cui il primo giudice ha disposto l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare in favore dell'appellato.
pag. 13/22 Nel respingere la domanda proposta dalla parte appellante, avente ad oggetto l'esecuzione in forma specifica del preliminare in sostituzione del consenso dell'appellato, il primo giudice ha applicato le regole vigenti nella materia in oggetto senza incorrere in alcun errore né logico né di ordine sistematico o giuridico.
Correttamente, infatti, ha dato atto di una situazione di fatto oggettivamente riscontrata e riscontrabile, quale l'insufficienza della documentazione allegata dall'attrice al fine di dimostrare l'intera ed effettiva proprietà del compendio immobiliare promesso in vendita, che ha impedito ed impedisce il trasferimento coattivo dei beni indicati nel preliminare. In particolare, in tema di azione di esecuzione in forma specifica del contratto ex art. 2932 c.c. la parte che invoca il trasferimento coattivo del bene deve essere adempiente rispetto alle sue obbligazioni, posto che l'art. 2932, comma 2°, c.c. impone alla parte che intende ottenere il trasferimento coattivo della proprietà di eseguire la prestazione a cui è tenuta ovvero di farne offerta nei modi stabiliti dalla legge, pena il rigetto della domanda. Viceversa, è un dato pacifico ed oggettivo quello per cui la documentazione offerta dalla a sostegno delle sue pretese, oltre che Pt_1 insufficiente, non era interamente corrispondente all'oggetto del preliminare di vendita del 29 marzo 2021, posto che uno dei beni indicati nel preliminare, segnatamente la particella n. 365 foglio 22, non risultava essere nella proprietà della promittente venditrice, nonostante la produzione di un atto di donazione a suo favore del bene in contestazione che, tuttavia, non risultava trascritto in catasto. Tale situazione, come correttamente rilevato dal primo giudice, non può che determinare l'impossibilità di attuare in favore della odierna appellante l'effetto traslativo reale e coattivo dei beni di cui la preliminare, sull'evidenza della mancata corrispondenza tra l'oggetto del contratto preliminare e la proprietà effettiva del compendio immobiliare indicato nel preliminare stesso.
Né a tale riguardo appare condivisibile il rilievo dell'appellante secondo cui detta situazione avrebbe dovuto essere ricondotta nell'ambito di un semplice errore materiale di trascrizione facilmente sanabile anche a cura e spese della stessa odierna appellata, in quanto era un preciso onere della parte quello di produrre la documentazione integrativa ovvero di procedere alla modifica parziale della domanda. In assenza di tali presupposti,
pag. 14/22 emergendo un contrasto oggettivo fra i dati contenuti nel preliminare e quelli risultanti dalla documentazione catastale storica prodotta in ordine alla proprietà di un bene incluso nel preliminare, il trasferimento dei beni ex art. 2932 c.c. non poteva e non può essere attuato. Il primo giudice, quindi, si è limitato a riscontare una precisa circostanza impeditiva del trasferimento della proprietà invocato da parte appellante ex art. 2932
c.c.
Del tutto irrilevante appare la questione sollevata in ordine alla validità ed efficacia della consulenza di parte depositata dall'odierno appellato, nel senso che le relative valutazioni in merito al valore dei beni ed alla carenze strutturali, non intaccano, essendone assolutamente estranee, il problema connesso alla discordanza fra i dati indicati nel preliminare e quelli risultanti dalla documentazione allegata a supporto della domanda ed a dimostrazione della proprietà dei beni promessi in vendita in capo all'odierna appellante. Del resto, si tratta di una discordanza evincibile dalla documentazione prodotta dalla stessa odierna parte appellante ed acquisita agli atti di causa.
Appare invece fondato il rilievo sulla disposta esecuzione in forma specifica in favore dell'appellato.
In linea generale, va ribadito il consolidato orientamento giurisprudenziale (Cass. Civ.
n. 3855/2016, Cass. Civ. n. 1562/2010, Cass., Civ. n. 10291/2002) che afferma la piena compatibilità e la cumulabilità della domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. con l'azione di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c., trattandosi di azioni esperibili congiuntamente non ravvisandosi motivi o ragioni ostative da un punto di vista giuridico o sistematico (Cass. Civ. ord. n. 36241/2021) e “mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti”, quali mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare” (Cass. Civ. n. 1562/2010, Cass. Civ. n. 16236/2003).
Peraltro, si tratta di azioni cumulabili tra loro ma nello stesso tempo autonome, nel senso che l'azione di riduzione del prezzo cosiddetta actio quanti minoris non pag. 15/22 comprende e non contiene l'azione di esecuzione in forma specifica. Dall'esame degli atti di causa risulta come l'odierno appellato con le memorie ex art. 183 c.p.c. abbia richiesto esplicitamente in via principale la riduzione ad equità del prezzo della vendita sulla base della mancanza delle qualità essenziali dei beni promessi in vendita e sul dato di fatto della mancanza di un bene che era stato incluso nel compendio immobiliare;
non risulta invece proposta la domanda di esecuzione in forma specifica che come, detto, conserva una propria e distinta autonomia rispetto all'actio quanti minoris la quale, pur presupponendo la volontà di dare esecuzione al contratto e, quindi, di mantenere il rapporto instaurato tra le parti diretto al trasferimento della proprietà dei beni attraverso una equa riduzione del prezzo, non include e non comprende, come detto, la domanda di esecuzione coattiva che, dunque, non poteva essere disposta dal primo giudice, il quale doveva limitarsi ad esaminare la domanda di riduzione del prezzo del preliminare.
4.3 Il secondo motivo appare fondato e merita di essere accolto.
La doglianza sollevata dalla parte appellante impone la trattazione della questione relativa alla esatta individuazione della portata del principio di non contestazione ex art. 115 c.p.c. con specifico riferimento ad una perizia di parte stragiudiziale.
In linea generale, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità la consulenza o la perizia tecnica di parte, unitariamente considerate, non hanno un autonomo valore di prova, essendo assimilabili piuttosto ad una mera allegazione difensiva con mero valore indiziario (Cass., 30 novembre 2020, n. 27297; Cass., 24 agosto 2017, n. 20347; Cass.,
6 agosto 2015, n. 16552), salva l'ipotesi in cui le circostanze di fatto accertate nella perizia risultino confermate in sede testimoniale dall'autore della perizia stessa, nel qual caso possono acquisire valore e dignità di prova sulla quale il giudice dovrà esprimere la sua valutazione ai fini della decisione (Cass. Civ. 2980/2023, Corte Appello di L'Aquila
n. 639/2025).
Nella fattispecie in esame, la consulenza di parte stragiudiziale, neppure giurata, non è stata confermata in sede testimoniale dal suo autore, conservando quindi il suo valore di mero indizio, valutabile liberamente insieme al complessivo materiale istruttorio. Posto
pag. 16/22 che il primo giudice ha inteso accogliere la domanda di riduzione del prezzo avanzata dall'appellato applicando i valori estimativi ed i parametri di riferimento espressi nella citata consulenza, ritenuta non specificamente contestata, risultando di diretto interesse nel caso oggetto di lite, occorre verificare l'idoneità delle risultanze di una consulenza stragiudiziale di parte, prodotta all'interno del giudizio ma non confermata dall'autore in veste di testimone, a rientrare nell'ambito applicativo del principio di non contestazione sancito dall'art. 115 c.p.c.
Con una recente sentenza (sez. III, del 28 febbraio 2025 n. 5362), adottata in linea con l'orientamento sopra riferito, cui questa corte ritiene di aderire, condividendone i presupposti ed i contenuti, la Suprema Corte ha affermato il seguente principio di diritto: “In tema di prove civili, le conclusioni raggiunte in una perizia stragiudiziale, ritualmente depositata dalla parte nel processo, non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione ai sensi dell'art. 115 c.p.c., poiché esse non assurgono a fatto giuridico suscettibile di prova, ma costituiscono un mero elemento indiziario soggetto a doverosa valutazione da parte del giudice”.
Quindi, a prescindere da ogni considerazione sulla condotta processuale della odierna appellante, ovverosia se quest'ultima nelle sue difese svolte in primo grado avesse o meno preso effettiva e tempestiva posizione avverso la perizia di parte oppure, come rilevato, si fosse limitata a sollevare contestazioni del tutto generiche e di mero stile, insufficienti allo scopo, resta la circostanza dirimente per cui deve essere esclusa l'applicabilità del principio di non contestazione in relazione al contenuto della citata perizia tecnica di parte la quale, per l'effetto, deve essere ridimensionata nella sua efficacia probatoria e deve essere ricondotta nell'ambito del valore meramente indiziario, quale allegazione difensiva e senza assurgere a dignità di prova.
Le risultanze della consulenza di parte, pertanto, non potevano e non possono essere prese in considerazione come esclusiva base di riferimento per la decisione in assenza di altri ed ulteriori elementi istruttori. Sotto tale profilo, inoltre, occorre ulteriormente osservare che nella motivazione della sentenza impugnata non risulta esplicitato neppure l'iter logico-giuridico attraverso il quale il primo giudice aveva inteso accertare pag. 17/22 la rilevanza e la decisività delle risultanze della consulenza di parte ai fini della decisione, atteso che come si evince dalla lettura della stessa sentenza il primo giudice si è limitato a definire come “chiare e coerenti” le risultanze della perizia e adeguati i parametri utilizzati, ma senza dare spiegazioni circa il percorso argomentativo seguito e soprattutto omettendo di evidenziare le ragioni di adesione al suo contenuto. In sostanza, i dati risultanti dalla consulenza di parte, lungi dall'essere acquisiti in via automatica e diretta, avrebbero dovuto essere oggetto di uno specifico approfondimento e di analisi dettagliate che non sono state eseguite, atteso che non è stata svolta alcuna ulteriore attività istruttoria, neppure attraverso la nomina di un Ctu.
4.4 Parimenti fondato è da ritenere anche il terzo motivo di appello riferito al metodo utilizzato per la determinazione della riduzione del prezzo di vendita del compendio immobiliare oggetto del preliminare.
Con l'azione di riduzione l'appellato ha inteso mantenere in esecuzione il rapporto e non opporsi al trasferimento dei beni oggetto del preliminare, chiedendo allo stesso tempo un riequilibrio economico fra le parti attraverso la riduzione proporzionale del prezzo stabilito nel preliminare che, secondo la sua prospettazione, era giustificata sulla base di due distinte ragioni, ovvero la presenza di difetti funzionali e strutturali del complessivo compendio immobiliare (fabbricato e terreni) e la mancata prova circa la proprietà di un bene (particella 365).
Secondo questa corte l'operato del primo giudice non appare condivisibile. In primo luogo, perché nel recepire la consulenza di parte, quale metro di riferimento portante, non ha applicato correttamente il principio della non contestazione che, come detto, non appare applicabile in relazione alla perizia o consulenza tecnica di parte non confermata dall'autore in veste di testimone, le cui risultanze avrebbero dovuto essere sottoposte ad ulteriori accertamenti e verifiche che invece non sono stati eseguiti. Inoltre, perché lo stesso metodo utilizzato per disporre la riduzione del prezzo non appare conforme e adeguato alle regole applicabili in materia come delineate dalla giurisprudenza di legittimità. La riduzione, infatti, è stata determinata partendo dal nuovo valore assegnato pag. 18/22 dal Ct di parte dell'appellato all'intero compendio immobiliare, in difformità rispetto al corrispettivo fissato dalle parti nel preliminare, al netto della somma versata a titolo di caparra e detraendo il valore attribuito alla porzione di terreno esclusa dal preliminare per la mancata prova della titolarità in capo alla appellante.
In realtà, ritenuto che l'azione di riduzione tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione in funzione dei vizi della cosa venduta o oggetto del preliminare e del prezzo pattuito, l'acquirente con tale rimedio ha diritto alla differenza di valore derivante dai vizi stessi ma riferita non al valore obiettivo della cosa ma al prezzo convenuto (Cass. Civ. Ord. n. 1517/2022). Tale conclusione deriva dalla tipica funzione dell'azione estimatoria, essa infatti mira a ristabilire fra le parti l'equilibrio economico del rapporto, tenuto conto dei difetti del bene promesso in vendita e il relativo prezzo pattuito, sicché è proprio in riferimento a quest'ultimo che deve essere determinata la differenza di valore. Ne consegue che non è possibile procedere ad un nuovo accertamento del valore dei beni, tanto più se posticipato rispetto all'accordo delle parti, attraverso cui si tende a riqualificare e modificare il rapporto su nuove e diverse basi, ma occorre verificare l'incidenza effettiva dei vizi e difetti esistenti sui beni e quantificarne il costo, raffrontandolo con il prezzo fissato dalle parti secondo la loro libera contrattazione.
L'appellato, dunque, avrebbe dovuto provare e dimostrare l'incidenza effettiva dei vizi e delle carenze strutturali e determinarne i relativi costi da sostenere per la loro eliminazione e non già limitarsi ad una nuova prospettazione del valore dell'intero asse immobiliare promesso in vendita che era già stato oggetto di libera trattazione fra le parti. Inoltre, dato che nella perizia di parte viene evidenziato lo stato di fatto del compendio immobiliare esistente e riscontrabile già all'atto della sottoscrizione del preliminare, si deve ritenere che l'odierno appellato fosse a conoscenza dello stato del fabbricato o comunque fosse nella condizione di verificarne le caratteristiche, trattandosi di carenze esistenti sin dalla stipula del preliminare. In effetti, tutte le carenze funzionali e strutturali e le anomalie riscontrate sugli immobili di cui al preliminare di vendita, in particolare sul fabbricato rurale, si riferiscono ad uno stato di fatto che preesisteva rispetto alla stipula dell'atto e che, dunque, potevano essere pag. 19/22 verificate in sede di redazione del preliminare, posto che le note tecniche e di fatto inerenti ai beni potevano essere facilmente riscontrati attraverso la documentazione reperibile presso gli uffici competenti. Dunque, non si tratta di vizi e difetti sopravvenuti bensì già esistenti e conosciuti o conoscibili dal promissario acquirente. Le relazioni tecniche, le domande in sanatorie e, in generale, i rilevi di ordine tecnico- strutturale, erano state effettuati in epoca molto antecedente rispetto al preliminare e, dunque, erano conoscibili dall'appellato.
Ed ancora, la circostanza evidenziata dall'appellato relativamente all'impossibilità di procedere o, meglio, di accedere ai benefici del bonus 110 non appare decisiva, rilevando come mera intenzione non trasfusa nel preliminare di vendita, quale specifica condizione cui sottoporre l'esito definitivo dell'accordo stipulato fra le parti.
Ne deriva che, in assenza di specifiche e provate indicazioni, la riduzione del prezzo di vendita dei beni fissato nel preliminare deve essere parametrata esclusivamente in riferimento al valore della particella n. 365, foglio 22 che, pur inserita nel preliminare fra i beni del compendio immobiliare promesso in vendita, in realtà a causa della mancata prova della titolarità effettiva in capo alla promittente venditrice, odierna appellante, è da ritenere esclusa dal complesso dei beni oggetto del preliminare, con conseguente detrazione del suo valore dal prezzo complessivo della vendita.
Sotto tale profilo, non risultando ulteriori elementi di comparazione o di raffronto per operare una diversa valutazione, il valore del bene sottratto alla vendita per mancata prova della sua titolarità da parte della promittente venditrice, odierna appellante, deve essere stabilito sulla base dello stato del terreno, dell'estensione, della destinazione e dell'ubicazione, così come ricavabili dalla stima contenuta nella perizia di parte la quale, tenuto conto del valore medio di mercato della zona (agricola), pari ad €. 02,00 per metro quadrati, ritenuta l'estensione della già menzionata particella, pari a 890 metri quadrati, può essere fissata nella somma parti ad €. 1780,00, oltre rivalutazione monetaria.
A tale valore, ritenuta la circostanza addotta e non contestata relativa al fatto che l'intero terreno agricolo al momento della stipula del preliminare era totalmente incolto pag. 20/22 ed all'attualità si presenta coltivato a seguito dell'impianto di un vigneto a tendone eseguito a cura e spese dell'appellato, con un costo complessivo pari ad €. 14.500,00, al valore sopra indicato può essere aggiunta in via equitativa una ulteriore somma determinata nella misura di ¼, quantificabile in €. 3.625,00. Il totale della riduzione del prezzo di vendita dei beni, quindi, deve essere determinata nell'importo pari ad €.
5.405,00.
4.5 Le ulteriori domande proposte in primo grado, sia da parte appellante che dall'appellato, devono essere tutte rigettate. Le prime perché risultate per un verso inammissibili, quanto all'accertamento dell'avvenuto trasferimento dei beni, da escludere nel preliminare, e dell'esecuzione in forma specifica, inaccoglibile per la mancanza di corrispondenza tra i documenti posti a supporto e i beni indicati nel contratto, per altro verso infondate quanto alla risoluzione per inadempimento, atteso il primario inadempimento dell'appellante circa l'esatta individuazione dei beni. Le seconde, in forza dell'accoglimento della domanda posta in via principale di riduzione del prezzo che, per natura e funzione, persegue il mantenimento del rapporto contrattuale.
4.6 L'ultimo motivo di appello relativo alla statuizione delle spese di lite del primo grado deve essere rigettato, non determinandosi alla luce della decisione del presente grado la necessità di una nuova e diversa regolamentazione posto che il giudice di prime cure ha ritenuto proposta dal convenuto una azione, quale la 2932 c.c., in realtà dallo stesso mai esercitata.
5. Pertanto e conclusivamente, alla luce delle motivazioni riportate nelle premesse,
l'appello proposto deve essere parzialmente accolto in relazione alla quantificazione dell'importo di riduzione del prezzo della vendita, come determinato nella parte motiva e senza la necessità di trattare tutte le ulteriori questioni, comprese le rispettive domande di risoluzione contrattuale poste in via subordinata e compreso altresì l'appello incidentale che era stato espressamente condizionato dall'appellato all'ipotesi, non verificatasi, di accoglimento della domanda principale di risoluzione contrattuale.
pag. 21/22 6. Alla luce dell'accoglimento parziale dell'appello le spese di lite del presente grado devono essere poste a totale carico dell'appellato nella misura di ¼, secondo la liquidazione fatta nel dispositivo, con esclusione della fase istruttoria non svolta in tale grado, restando compensate per gli ulteriori ¾.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 avverso la sentenza n. 422/2024 del Tribunale di Chieti, Controparte_1 pubblicata in data 25.07.2024, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata:
- revoca la pronuncia di trasferimento ex art. 2932 c.c. della proprietà del compendio per cui è causa;

- dispone la riduzione del prezzo fissato nel preliminare di vendita, quantificandola nella somma complessiva di €. 5.405,00, da sottrarre al prezzo concordato;

2) condanna parte appellata, al pagamento in favore Controparte_1 dell'appellante, delle spese di lite del presente grado di giudizio nella Parte_1 misura di ¼, liquidate per l'intero in €. 804,00 per spese e €. 9.991,00 (essendo il valore della causa compreso nello scaglione compreso tra €. 52.001 e €. 260.000,00) per compensi, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. se dovuta e C.p.a. come per legge, da assegnare direttamente in favore del procuratore costituito, Avv. Remo Di Martino, il quale si è dichiarato antistatario, con compensazione fra le parti dei residui ¾.
Così deciso nella camera di consiglio dell'1 settembre 2025
Consigliere estensore
Francesca Coccoli
Presidente
Barbara Del Bono
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