TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 649/2023 tra

Parte_1

Parte_2
ATTORE/I e

Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 20.6.2024 ad ore 13.00 innanzi al dott. Fabio Iacopini, sono comparsi:
Per e Per l'avv. SOATTINI PAOLO Parte_1 Parte_2 Per l'avv. VASINI CLAUDIO Controparte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti dichiarano di aver precisato le conclusioni come da fogli separati depositati in data 10.6.2024 e 5.6.2024. Dopo discussione orale, il Giudice alle ore 13.15 si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 16.00 il Giudice esce dalla camera di consiglio e pronuncia sentenza ex art. 281sexies c.p.c. dandone lettura.
Verbale chiuso alle ore 16.05.
Il Giudice
dott. Fabio Iacopini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario di Pace dott. Fabio Iacopini, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 649/2023 promossa da:
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. Soattini Paolo del Foro di Vicenza C.F._2
PARTE ATTRICE contro
(C.F. Controparte_1
), con il patrocinio dell'avv. Vasini Claudio del Foro di Varese e dell'Avv. Andrea P.IVA_1
Fumagalli del Foro di Milano
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 20.6.2024 le parti precisavano le conclusioni come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificata e convenivano in Parte_1 Parte_2
giudizio la chiedendo che, previo accertamento della legittimità del Controparte_2
loro recesso dal contratto preliminare avente ad oggetto la porzione di immobile bifamiliare sita in
Induno Olona, Via Pezza da costruirsi sul terreno censito al CT al foglio 9, mappali 10587, 10597 e
10611 stipulato inter partes in data 13/04/2018, la convenuta fosse condannata ex art. 1385 c.c. al pagamento della somma di € 20.000,00, oltre interessi.
La parte attrice riferiva che pagina 2 di 6 a) alla stipula del preliminare aveva versato, con assegno bancario di € 20.000,00, parte della somma prevista a titolo di caparra confirmatoria, ma che la parte convenuta non aveva rilasciato entro il termine previsto nell'art. 3 del preliminare la fideiussione obbligatoria ex d.lgs n. 122/2005;
b) in provvisoria sostituzione della garanzia la convenuta, in accordo tra le parti, il 15/06/2018 aveva consegnato alla parte attrice un assegno bancario di € 20.000,00, da trattenere sino alla emissione e consegna della polizza fideiussoria.
c) La polizza veniva, quindi, stipulata il 12.7.2024, ma subito dopo la convenuta comunicava di non voler procedere alla costruzione dell'immobile, limitandosi a restituire solo l'importo della caparra versata e non il doppio previsto per legge.
d) a fronte del comportamento della convenuta, aveva comunicato il recesso dal preliminare e aveva stipulato con un soggetto terzo un preliminare per l'acquisto di un altro immobile in costruzione, sito nelle vicinanze del precedente.
Si costituiva in giudizio la società convenuta, eccependo, in via preliminare, l'incompetenza del
Tribunale adito ai sensi della clausola compromissoria prevista nell'art.18 del preliminare e, nel merito chiedendo il rigetto delle domande attoree e la condanna della parte convenuta ex art. 96 cpc..
La detta parte precisava che era stata la parte attrice a mutare l'intenzione sull'acquisto dell'immobile, preferendo procedere all'acquisto di altro immobile ritenuto più adatto alle sue esigenze, Evidenziava, poi, che, in occasione della consegna dell'assegno di € 20.000,00, in temporanea sostituzione della polizza fideiussoria, le parti avevano redatto in calce alla fotocopia del titolo un accordo integrativo del preliminare che prevedeva, in caso di incasso dell'assegno da parte dell'attrice prima del rilascio della polizza fideiussoria, la nullità del preliminare inter partes;
riferiva, quindi, che l'attrice aveva messo all'incasso l'assegno il 3.7.2018, nove giorni prima del rilascio della polizza fideiussoria.
Dopo il deposito delle memorie ex art. 183, VI comma, cpc, il Giudice rigettava tutte le istanze istruttorie dedotte dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni ex art. 281sexies cpc all'udienza del 20.6.2024, nella quale la causa veniva trattenuta in decisione.
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Preliminarmente deve essere esaminata l'eccezione di carenza di giurisdizione in forza della clausola compromissoria.
L'eccezione risulta infondata e deve essere rigettata. pagina 3 di 6 Anzitutto, dal semplice esame del contratto preliminare appare evidente che il testo sia stato predisposto dalla parte dominante del contratto, stante la presenza di clausole uniformi applicabili per una pluralità di rapporti e che, pertanto, sussiste la fattispecie di cui all'art. 1341, comma 1, c.c. (per tutte Cass. civ. n. 3669/1999), essendo del tutto irrilevante che la materiale predisposizione sia stata effettuata dalla convenuta personalmente o da altro soggetto e rilevando solo che non abbia contribuito la parte promittente acquirente.
In secondo luogo, appare, altresì, evidente che la clausola compromissoria non sia stata sottoscritta con le modalità previste dall'art. 1341, comma 2, c.c..
Inoltre, poiché è palese che la parte attrice debba essere considerata consumatore, essendo la parte attrice persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta (cfr art. 3 DL 6.9.2005, n. 206), la giurisprudenza di legittimità (per tutte Cass. civ. n. 497/20219 ha sancito che la clausola di deroga alla competenza del giudice ordinario, per non essere considerata vessatoria, deve essere il frutto di una trattativa caratterizzata dai requisiti della serietà, ossia svolta mediante l'adozione di un comportamento obiettivamente idoneo a raggiungere il risultato di una composizione dei contrapposti interessi delle parti, della effettività rispettosa dell'autonomia privata delle parti, non solo nel senso di libertà di concludere il contratto, ma anche nel suo significato di libertà e concreta possibilità di determinarne il contenuto e della individualità, dovendo riguardare tutte le clausole, o elementi di clausola, costituenti il contenuto dell'accordo, prese in considerazione, sia singolarmente, oltre che nel significato desumibile dal complessivo tenore del contratto.
Ebbene, in atti non vi è alcuna prova che vi sia stata una effettiva trattativa tra le parti e risulta del tutto irrilevante ed inefficace il contenuto dell'art. 17 del contratto, in cui si dà atto che tutte le clausole contrattuali erano stato oggetto di specifica trattativa, trattandosi di una mera clausola di stile del tutto generica, da considerarsi nulla per indeterminatezza dell'oggetto.
Passando alla trattazione del merito, deve essere rilevato che le domande della parte attrice risultano infondate.
Risulta, infatti, documentalmente provato che:
a) In data 4.5.2028 alla stipula del preliminare inter partes (doc. 2 attrice) la parte attrice versava alla convenuta a titolo di acconto sulla caparra confirmatoria la somma di € 20.000,00;
b) in data 15.6.2024 la convenuta consegnava all'attrice un assegno bancario dell'importo di €
20.000,00, per garantire la consegna della polizza fideiussoria entro il 15.7.2018 e, cioè, entro 15
pagina 4 di 6 giorni dal 30.6.2018, ai sensi dell'art. 3 del contratto preliminare (doc. 4 convenuta);
c) in data 3.7.2018 l'attrice metteva all'incasso l'assegno bancario di € 20.000,00 ricevuto dalla convenuta (doc. 6 convenuta);
d) in data 12.7.2018 veniva emessa la polizza fideiussoria prevista dall'accordo (doc. 5 attrice), richiesta evidentemente parecchi giorni prima, considerati i tempi praticati dal sistema bancario per l'evasione della pratica.
Al di là delle argomentazioni in merito alla efficacia o meno della modifica/integrazione contenuta nella annotazione in calce alla ricevuta dell'assegno (doc. 4 convenuta), consegnato dalla conventa in provvisoria garanzia in considerazione della mancanza della sottoscrizione di uno dei promittenti acquirenti, appare del tutto evidente che mettendo all'incasso il detto assegno, per altro prima della scadenza del termine concordato del 15.7.2018, la parte promittente acquirente si rendeva inadempiente al contratto preliminare, non avendo de facto corrisposto le somme dovute in forza dell'art. 3 del contratto, manifestando con i fatti la sua intenzione di non proseguire nel rapporto obbligatorio, sorto con la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita di immobili.
Tutte le argomentazioni relative ai fatti successivamente verificatesi risultano, quindi, del tutto ultronee ed irrilevanti ai fini della decisione, sussistendo la prova documentale che l'inadempimento della parte attrice si è realizzato alla data della messa all'incasso dell'assegno.
Alla luce di quanto precede appare, pertanto evidente che le domande attoree dovranno essere rigettate.
Quanto alla domanda di condanna ex art. 96 cpc formulata dalla convenuta, questo Giudice ritiene non sussistano i presupposti di legge.
La parte attrice, soccombente nel presente giudizio, dovrà essere condannata al pagamento delle spese processuali sostenute dalla parte convenuta ex art. 91 s.s. c.p.c.; le stesse si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. 147/2022 sulla base dei valori medi previsti per lo scaglione da €
5.201,00 ad € 26.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
RIGETTA
le domande proposte dalla parte attrice pagina 5 di 6 CONDANNA
La parte attrice a rifondere alla parte convenuta le spese di lite complessivamente liquidate in €
5.800,00, oltre all'I.V.A. e C.P.A. sulle componenti imponibili come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Varese, 20.6.2024
Il Giudice dott. Fabio Iacopini
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