R.G. N. 28024/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI
XII SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Angelo
NO ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa di primo grado, introdotta da:
NATO A NAPOLI IL 22/07/92, RESIDENTE IN PORTICI ALLA VIA Parte_1
DIAZ N 3 D CF ELETTIVAMENTE DOM.TO IN PORTICI (NA) ALLA VIA C.F._1
LIBERTÀ N. 218 BIS PRESSO L'AVV. PIERO FERRARA CF. , CHE LO C.F._2
RAPPRESENTA E DIFENDE IN FORZA DI PROCURA IN ATTI;

ATTORE
CONTRO

NATO A NAPOLI IL 29.02.1972, C.F. , RESIDENTE IN CP_1 C.F._3
SAN GI A CREMANO (NA) ALLA VIA CAVALLI DI BRONZO N. 34, ED ELETTIVAMENTE
DOMICILIATO PRESSO LO STUDIO DEL DIFENSORE SITO IN PORTICI (NA) ALLA VIA A. DIAZ
1/3), DIFESO DALL'AVV. VINCENZO BUONOCUNTO C.F. CHE LO C.F._4
RAPPRESENTA E DIFENDE IN VIRTÙ DI PROCURA IN ATTI;

CONVENUTO

CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
p. 1 DELLA DECISIONE (artt. 132 c.p.c. – 118 disp. att. c.p.c.)
Il presente giudizio origina dall'atto di citazione promosso da con Parte_1
cui rappresenta che, in data 2 febbraio 2024, ha stipulato un contratto di compravendita con , avente ad oggetto la piena proprietà di un'unità CP_1
immobiliare sita in Portici, al Viale II Camaggio I Traversa n. 9, identificata catastalmente al foglio 4, particella 194, sub 6, categoria A/2, classe 6, vani 2,5, superficie catastale complessiva di mq 59, con rendita di € 225,95, posta al terzo ed ultimo piano con annesso terrazzo a livello. Il prezzo convenuto è stato di € 145.000,00, cui si sono aggiunte spese notarili pari a € 2.700,00.
Dopo la stipula, il nell'intento di presentare una pratica edilizia presso il Pt_1
Comune di Portici, ha scoperto che l'immobile era gravato da un ordine di demolizione, emesso con ordinanza n. 304 dell'11 dicembre 2023 e notificato ad lo stesso giorno. CP_1
Tale provvedimento, adottato tra la sottoscrizione del preliminare (30 ottobre 2023) e il rogito definitivo (2 febbraio 2024), accertava che l'immobile era stato realizzato in assenza di titolo autorizzativo, rendendolo quindi radicalmente inidoneo all'uso cui destinato.
Nonostante la gravità di tale vizio, l' , nella prospettazione attorea ha omesso CP_1
di informare l'acquirente, addivenendo alla stipula e rilasciando espressa garanzia contrattuale: “garantisce la parte compratrice da ogni ipotesi di evizione, sia totale che parziale, dichiarando all'uopo che sul cespite venduto non gravano garanzie reali, vincoli derivanti da pignoramenti o da sequestri, privilegi, oneri e diritti reali o personali, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli che ne diminuiscano il libero godimento e la piena disponibilità”, nonché “la conformità urbanistica di quanto venduto e la sua libera commerciabilità…”.
Tali dichiarazioni, contenute nell'atto notarile, risultano in evidente contrasto con la situazione reale, integrando una violazione delle obbligazioni di cui agli artt. 1476 e ss.
c.c. e determinando, secondo l'attore, la nullità del contratto ai sensi dell'art. 40 L.
47/1985 e dell'art. 1418 c.c., con conseguente obbligo restitutorio e risarcitorio in capo p. 2 al convenuto. In via subordinata, si deduce il grave inadempimento del venditore, legittimante la risoluzione ex artt. 1453 e 1476 c.c.
L'atto richiama altresì il provvedimento cautelare del Tribunale di Napoli (ordinanza
15 ottobre 2024), che ha autorizzato il sequestro conservativo dei beni mobili e immobili dell' fino alla concorrenza di € 147.000,00, rilevando “che la CP_1 concessione del sequestro postula la positiva verifica in merito al fumus boni iuris ed al periculum in mora”, e che “quanto al primo requisito l'ordine di demolizione dell'immobile oggetto della vendita giustifica la dichiarazione della nullità della vendita ovvero la sua risoluzione;
quanto al secondo depongono a favore della sua esistenza l'entità del probabile credito del ricorrente e la condotta del resistente che ha alienato il bene nella consapevolezza che l'ente locale ne aveva ordinato la demolizione”.
Pertanto, parte attrice chiede in via principale, la conferma del sequestro conservativo e la declaratoria di nullità del contratto, con condanna del convenuto alla restituzione del prezzo di € 145.000,00 ed in via subordinata, la risoluzione del contratto per grave inadempimento, con le medesime conseguenze restitutorie e risarcitorie.
Si costituiva tardivamente il convenuto chiedendo, in via preliminare, la rimessione in termini ex artt. 153, comma 2, e 294 c.p.c., eccependo la nullità della notificazione dell'atto di citazione, poiché l'atto introduttivo, notificato il 12 dicembre 2024, è stato inviato all'indirizzo PEC assegnato d'ufficio alla Email_1
ditta individuale “ dalla Camera di Commercio, a dire del convenuto CP_1 ma mai attivato né utilizzato, non avendo mai ricevuto le credenziali di accesso.
Il convenuto pertanto sottolinea che la notifica in parola, pur formalmente esistente, non ha raggiunto lo scopo di portare l'atto a conoscenza del destinatario, determinando una decadenza non imputabile e riconducibile a caso fortuito o forza maggiore.
Nel merito, inoltre, parte convenuta evidenzia che, dopo l'acquisto dell'immobile,
l'attore ha richiesto una SCIA al Comune di Portici e, in tale occasione, ha appreso dell'ordinanza di demolizione n. 304/2023, notificata via PEC all' . CP_1
p. 3 Peraltro, parte convenuta rappresenta di aver venduto l'immobile “nello stesso stato di fatto e di diritto di come l'aveva acquistata”, senza apportare modifiche strutturali o urbanistiche, precisando che l'immobile era stato acquistato nel 2015 da Per_1
e rivenduto nel 2024 nel medesimo stato, come comprovato dalle planimetrie
[...]
catastali identiche nei due atti di compravendita.
L'eventuale abuso edilizio risalirebbe a epoca remota (1966-1974), ben anteriore all'acquisto da parte dell' , che ha fatto legittimo affidamento sui titoli di CP_1
provenienza e sulle garanzie ricevute dal proprio dante causa e dal notaio rogante.
In proposito, concludeva il convenuto rappresentando di aver presentato al
[...]
una “Istanza di esercizio del potere di autotutela decisoria”, contestando CP_2
l'ordinanza di demolizione e segnalando l'assenza di prova certa dell'abuso.
Ebbene, secondo il Tribunale, la domanda attorea è fondata e merita accoglimento.
Preliminarmente occorre osservare che la notifica dell'atto di citazione è avvenuta presso l'indirizzo PEC risultante dai pubblici Email_1
registri (INIPEC e Registro delle imprese), e pertanto ritenuta pienamente valida ai sensi della normativa vigente.
Opera il combinato assiologico dei principi di autoresponsabilità e conoscibilità affiancato alla centralità del principio di “elettività della domiciliazione digitale” e il correlato onere del destinatario di mantenere diligentemente il proprio domicilio digitale.
Sul piano normativo, occorre richiamare l'art.

3-bis L. 53/1994, secondo cui “La notificazione con modalità telematica si esegue a mezzo di posta elettronica certificata all'indirizzo risultante da pubblici elenchi…”, con l'ulteriore puntualizzazione che gli elenchi pubblici utilizzabili sono individuati dall'art. 16-ter d.l. 179/2012 (conv. in L.
221/2012), nonché dal Codice dell'amministrazione digitale (artt. 6 e 6-bis d.lgs.
82/2005) che istituisce l'Indice nazionale dei domicili digitali delle imprese e dei professionisti (INIPEC) presso il ministero competente.
Tali richiami riscontrano la piena validità della notificazione effettuata, poiché
l'indirizzo utilizzato è estratto da un pubblico elenco normativamente qualificato.
Peraltro, ai sensi dell'art. 45, comma 2, CAD, il documento trasmesso per via telematica
“si intende consegnato al destinatario se reso disponibile all'indirizzo elettronico da p. 4 questi dichiarato…”, e del d.P.R. 68/2005, art. 6, comma 3, per cui “la ricevuta di avvenuta consegna fornisce al mittente prova che il suo messaggio di posta elettronica certificata è effettivamente pervenuto all'indirizzo elettronico dichiarato dal destinatario”.
Ne segue l'irrilevanza dell'effettiva lettura da parte del destinatario ai fini del perfezionamento della notifica, operando, come precisato, l'onere di diligenza dell'impresa nel manutentare e gestire correttamente la PEC.
A tal proposito, sono dirimenti le coordinate tracciate dalla Corte di Cassazione civile
(cfr. sent. n. 13917/2016 e n. 6866/2022), nelle quali si afferma che la sequenza legale della notificazione via PEC è data, per il mittente, dalla ricevuta di accettazione e, per il destinatario, dalla ricevuta di avvenuta consegna, e che grava sull'impresa l'onere di assicurare il corretto funzionamento della casella, verificando anche la posta classificata come “indesiderata”.
Di conseguenza è infondata la richiesta preliminare della convenuta volta alla remissione in termini.
Nel merito, secondo il Tribunale, è pienamente fondata la domanda attorea relativa all'incommerciabilità dell'immobile abusivo con conseguente nullità testuale ex art. 1418 cpv. c.c. del relativo contratto di compravendita.
Non assume rilievo la circostanza, addotta da parte convenuta, secondo cui il bene sarebbe stato venduto “nello stesso stato di fatto e di diritto” in cui era stato acquistato, poiché l'ordinanza di abbattimento è stata emessa e notificata quando l'immobile risultava nella proprietà del convenuto, a seguito di sopralluoghi eseguiti medio tempore dall'ente comunale.
Peraltro, emerge per tabulas che parte convenuta era pienamente a conoscenza della procedura instaurata dall'ente pubblico, tacendo detta circostanza all'acquirente anteriormente alla stipula, come emerge dal deposito presso il Comune di Portici di formale Istanza di esercizio del potere di autotutela decisoria.
Essendo pertanto non contestata l'abusività edilizia dell'immobile compravenduto consegue la declaratoria ex tunc della patologia negoziale da cui risulta affetto (nullità testuale) ai sensi del combinato disposto normativo ex artt. 40 L. 47/1985 e 1418 ult.
p. 5 comma c.c., con conseguente e retroattivo obbligo restitutorio del corrispettivo versato
(pari ad € 145.000,00, oltre le spese notarili pari a € 2.700,00) in capo al convenuto.
Ne segue pertanto la conferma del sequestro conservativo in essere.
In mancanza di prova del maggior danno si rigettano le ulteriori richieste attoree.
A fronte dell'accoglimento della domanda attorea segue la condanna alle spese di lite, secondo il principio di soccombenza, a propria volta espressione del generale canone della causalità (cfr., in arg., Cass. 25141/06).
Considerato il valore della causa (superiore a 5.201,00 euro) e applicati i riferimenti oggi dettati dal d.m. 147/2022, si liquidano – per tutte le fasi processuali – gli importi medi, così per complessivi 5.077,00 euro, oltre accessori di legge.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, in persona del Giudice dott. Angelo NO, definitivamente pronunciando nel procedimento in epigrafe indicato, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita:
- accoglie la domanda attorea dichiarando nullo il contratto di compravendita immobiliare con conseguente condanna per il convenuto al versamento di € 147.700,00 in favore dell'attore, confermando il sequestro conservativo in essere;

- condanna la parte convenuta nato a [...] il [...], C.F. CP_1
al pagamento, in favore dell'attore, delle spese di lite, liquidate C.F._3
in complessivi 5.077,00 euro per prestazioni professionali forensi, oltre contributo forfettario al 15%, IVA e c.p. se e per quanto dovuti, oltre alle spese di registrazione della sentenza.
Napoli, 17 dicembre 2025.
IL GIUDICE dott. Angelo NO
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