Repubblica Italiana
Tribunale Ordinario di Pordenone
In Nome del Popolo Italiano
Il giudice dott.ssa Elisa Tesco nella causa civile iscritta al n° 2505/2020 R.G. tra le parti:
, (CF ), nato/a a ROMANIA il 19/06/1987; Parte_1 C.F._1
(CF ), nato/a a ROMANIA il 08/03/1988; Parte_2 C.F._2 difeso/a e rappresentato/a dall'avv. ALIBRANDI ANNA ( ), giusto C.F._3 mandato dimesso telematicamente;

attore/i
, (CF , nato/a a MOTTA DI LIVENZA Parte_3 C.F._4
(TV) il 02/02/1953; , (CF ), nato/a a Parte_4 C.F._5
TREVISO (TV) il 02/01/1985, difeso/a e rappresentato/a dall'avvCASAROTTO
FRANCESCO ( ) e dall'avv. BENEDETTI DANIELA C.F._6
( ), giusto mandato dimesso telematicamente;
C.F._7
convenuto/i
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Conclusioni di parte attrice: come da foglio depositato telematicamente in data 28/09/2023
Conclusioni di parte convenuta: come da foglio depositato telematicamente in data 22/09/2023
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
1 e con atto di citazione ritualmente notificato, hanno convenuto Parte_1 Parte_2 in giudizio e per ottenere la declaratoria di nullità Parte_3 Parte_4 del contratto di compravendita stipulato tra le parti avanti il Notaio dott. , in data Persona_1
4/8/2019, rep. n. 14806 racc. 2330, nonché la conseguente condanna delle convenute alla restituzione della somma di € 75.000,00 pari al prezzo pagato per l'acquisto, oltre agli interessi legali, e alla cancellazione della trascrizione dell'atto predetto con oneri a carico delle convenute medesime ovvero alla rifusione delle spese necessarie per tale adempimento;
in via subordinata l'annullamento del contratto di compravendita di cui sopra, ai sensi dell'art. 1429 c.c., per errore essenziale effetto del dolo della parte venditrice, nonché la conseguente condanna ai medesimi obblighi restitutori e adempimenti di cui sopra;
in via ulteriormente subordinata, nell'ipotesi di ritenuta validità del contratto di compravendita, l'accertamento, ai sensi degli artt. 1453 e 1493 c.c., del grave inadempimento da parte delle signore e e la declaratoria di Pt_3 Pt_4 risoluzione del contratto in questione, con la conseguente condanna agli obblighi restitutori e agli adempimenti di cui sopra;
in via di ulteriore subordine, la declaratoria di risoluzione del contratto in questione con conseguenti obblighi restitutori, ai sensi dell'art. 1489 c.c.; in via ancora gradata, nell'ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione ex art. 1489 c.c., la condanna di parte venditrice alla riduzione del prezzo nella misura ritenuta di giustizia;
oltre alla condanna, in ogni caso, al risarcimento in favore dei signori dei danni patrimoniali e Pt_1 non patrimoniali sofferti in conseguenza del grave inadempimento della parte venditrice, quantificato in € 40.203,00, nonché al danno patrimoniale futuro. A sostegno della domanda, parte attrice ha, in sintesi, riferito: di aver stipulato il 4/8/2015 un contratto di compravendita con cui hanno acquistato dalle signore e la Pt_3 Pt_4 proprietà dell'immobile sito in Pravisdomini (PN), via Marconi n. 4, allibrato al Catasto del medesimo Comune, foglio 16, mapp. 204, p. T-1, Cat. A3, CL. 3, vani 7, sup. catastale mq 164, al prezzo di € 75.000,00; di aver dato incarico, nell'estate dell'anno 2019, ad un tecnico di fiducia di avviare le pratiche edilizie necessarie per eseguire alcuni lavori di ristrutturazione sull'immobile a suo tempo acquistato;
di aver appreso, in esito alle verifiche effettuate dal tecnico, che nei locali abitabili del piano terra e del primo piano le altezze dei piani rilevate erano differenti rispetto a quelle dichiarate negli elaborati grafici depositati presso il competente Ufficio tecnico comunale e presso l' ; di aver prontamente contestato alle Organizzazione_1 venditrici le difformità rilevate, senza tuttavia ottenere positivo riscontro;
di aver presentato ricorso ex art. 696 bis c.p.c. avanti l'intestato Tribunale, rubricato sub n. R.G. 2790/2019, conclusosi con il deposito della perizia a firma dell'ing. ; di aver accertato, all'esito Persona_2 del procedimento di istruzione preventiva, che le difformità tra lo stato di fatto dell'immobile acquistato e lo stato di progetto non riguardavano le sole altezze di cui sopra, ma anche la porzione del fabbricato qualificata ex garage, priva di licenza edilizia;
di aver tuttavia le parti venditrici dichiarato, in atto di compravendita circa la regolarità del fabbricato venduto e la conformità tra la planimetria catastale e lo stato di fatto.
2 Parte attrice ha, quindi, valorizzato l'assenza di titolo abilitativo edilizio in relazione al vano ex garage, la falsa dichiarazione della parte venditrice in merito alla conformità dell'immobile nonché l'incidenza delle altezze dei vani sulla salubrità degli ambienti per invocare, in principalità, la nullità del contratto ovvero in subordine l'annullamento per errore ovvero la risoluzione o riduzione del prezzo ex art 1489 c.c. ovvero la risoluzione per inadempimento. Ai fini della individuazione e quantificazione dei danni patiti, ha richiamato gli esborsi già sostenuti per spese notarili e spese giudiziali del procedimento ex art 696 bis c.p.c., e quali danni futuri gli oneri notarili e tributari conseguenti alla caducazione del contratto di compravendita e cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'immobile, a garanzia del mutuo contratto, nonché le spese di trasloco dai locali e gli interessi passivi del mutuo;
infine, il risarcimento del danno non patrimoniale patito in conseguenza della patita lesione del proprio diritto di proprietà.
e si sono costituite in giudizio con comparsa di Parte_3 Parte_4 costituzione e risposta tempestivamente depositata, chiedendo il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto e in diritto, anche alla luce dell'elaborato tecnico reso dall'ing.
nel procedimento ex art 696 bis c.p.c., eccependo la decadenza ovvero prescrizione ex Per_2 art 1495 c.c. e proponendo domanda riconvenzionale volta ad ottenere, in via subordinata all'accoglimento di una delle domande attoree comportanti la restituzione alle convenute dell'immobile da queste venduto, la condanna delle signore al pagamento di una Per_3 congrua indennità di occupazione, da calcolarsi a far data dal tempo della loro acquisizione del possesso sino a quella di effettivo rilascio, quantificata in € 480,00 per ogni mese di occupazione.
Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c., il Giudice disponeva l'acquisizione del fascicolo del procedimento di consulenza tecnica preventiva e, all'esito dell'udienza di trattazione sulle istanze istruttorie, ritenuto l'elaborato peritali di cui al procedimento di istruzione preventiva non esaustivo, disponeva nuovo incarico peritale a diverso professionista, conferendo incarico all'ing. Persona_4
All'udienza del 23/9/2023, il Giudice, disattesa la richiesta di rimessione in termini di parte convenuta e ritenuta la causa matura per la decisione, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 3/2/2023, poi differita all'udienza del 29/9/2023 a seguito della riassegnazione del fascicolo a questo Giudice Istruttore: a tale udienza, le parti precisavano le proprie conclusioni come da fogli depositati in via telematica e il Giudice assegnava i termini di legge di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Le domande formulate da parte attrice risultano parzialmente fondate, per i motivi e nei limiti che seguono.
3 Va evidenziato, anzitutto, che all'udienza del 29/9/2023 parte attrice ha precisato le proprie conclusioni tralasciando talune domande formulate in sede di citazione a giudizio e nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 1, c.p.c.; segnatamente, non venivano riportate le conclusioni in punto accertamento della nullità del contratto ovvero dichiarazione di sua annullabilità per errore ovvero risoluzione del contratto/riduzione del prezzo ex art 1489 c.c.. Come precisato dal più consolidato orientamento della giurisprudenza, affinché una domanda possa ritenersi formalmente abbandonata non è sufficiente che essa non venga riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, “dovendosi aver riguardo alla condotta processuale complessiva della parte antecedente a tale momento” (Cass. civ., Sez. Un, 24 gennaio 2018, n. 1785; Cass. civ., Sez. III, 19 dicembre 2019, n. 33767), “senza che assuma rilevanza il contenuto delle comparse conclusionali”. Nella fattispecie, pur ritenendosi che parte attrice abbia effettivamente inteso rinunciare alle domande non riproposte in sede di precisazione delle conclusioni, così valorizzando gli esiti dell'accertamento peritale svolto in corso di causa, ad abundantiam si procederà comunque ad un rapido vaglio di tutte le domande originariamente proposte, considerato che l'esame delle difformità dell'immobile pertiene ed è comune alla domanda di risoluzione del contratto.
In via preliminare, va chiarito che l'immobile in questione è stato edificato in epoca antecedente il 1° settembre 1967 e che in seguito l'edificio è stato oggetto di lavori di ampliamento in forza della licenza edilizia n. 219 del 23/5/1972, con successivo rilascio di titolo edilizio in sanatoria in data 20/8/2007 da parte del Comune di Pravisdomini, a fronte di alcune opere realizzate in difformità alla predetta licenza. La perizia redatta dall'ing. in particolare, ha chiarito che il precedente proprietario Per_4 aveva presentato regolare dichiarazione sostitutiva di atto notorio, prevista Persona_5 dall'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 in luogo degli estremi della licenza edilizia, in data 2/9/1991 ivi dichiarando non soltanto che l'opera risultava iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 ma anche dichiarando “di aver commesso l'abuso edilizio relativo alla domanda di prot. N. 4323 del 30-09-1986 nel periodo 1967/1977. Dichiaro inoltre che il garage Org_2 annesso all'abitazione era esistente al momento dell'acquisto dell'abitazione e precisamente alla data del 30-04- 1966.”. In seguito pur ottenendo il rilascio dell'autorizzazione edilizia n. 1660 in Persona_5 data 21/11/2001 - relativa ad opere di manutenzione ordinaria del fabbricato e segnatamente di cambio di destinazione d'uso dell'ex garage, con modifica della forometria dei prospetti e la formazione di contropareti interne e di divisori - aveva omesso di comunicare l'inizio lavori, sì che la predetta autorizzazione edilizia aveva perso efficacia. Alla luce di tali elementi, il c.t.u. ha condivisibilmente ritenuto che l'immobile compravenduto era stato oggetto soltanto parzialmente di sanatoria, rilasciata il 20/8/2007, e che tale sanatoria
4 non era stata rilasciata per le opere di modifica di destinazione d'uso del locale garage, con conseguente violazione dell'art. 46, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. Nello specifico, il professionista incaricato ha rilevato le seguenti difformità che devono ancora essere sanate: la variazione dei prospetti e delle forometrie;
la realizzazione di un terrazzo sul lato sud dell'edificio; la realizzazione di una canna fumaria sul lato nord in corrispondenza della cucina;
la diversa distribuzione della partizione interna;
la diversa dimensione della scala di collegamento al primo piano;
il diverso spessore di alcuni muri perimetrali;
le diverse altezze di interpiano;
la diversa destinazione d'uso del locale garage a camera da letto con bagno attiguo. Il tecnico ha accertato, inoltre, che le suddette difformità hanno comportato una variazione della rendita catastale di € 8,42 in diminuzione rispetto a quella, pari ad € 406,09, riportata nella visura catastale del 15 giugno 2000, allegata al condono. La perizia ha altresì accertato che le difformità riscontrate non costituiscono variazioni essenziali ai sensi dell'art. 40, L.R. Friuli Venezia Giulia n. 19/2019, rispetto al progetto assentito in sede di sanatoria nel 2007. L'ing. ha poi chiarito che le difformità evidenziate sono sanabili attraverso la Per_4 presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria, determinando in € 5.500,00 l'importo comprensivo degli oneri e delle spese da sostenere per l'ottenimento della sanatoria e della sanzione pecuniaria.
Ciò posto, esaminando la fattispecie in punto di diritto e per venire all'esame delle domande attoree, sarebbe incorsa nel rigetto la domanda tesa ad ottenere la declaratoria di nullità dell'atto di compravendita ai sensi dell'art. 1418 c.c.. Sul punto, la Suprema Corte ha considerato abusivo ai sensi dell'art. 40, comma 2, L. n. 47/1985 e non negoziabile quell'edificio che formi oggetto di atti negoziali in cui non siano menzionati gli estremi dei titoli abilitativi ad esso relativi, indipendentemente dal carattere illecito dell'edificio in sé; per meglio dire, in relazione al caso di specie, in presenza della dichiarazione sostitutiva dell'alienante che tiene luogo degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (cfr. Cass. civ., Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230; Cass. civ., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021). Per le medesime ragioni, nonché per le considerazioni che si svolgeranno infra sulla agevole sanabilità delle difformità riscontrate, parimenti infondata sarebbe stata la domanda di annullamento ex art. 1429 c.c., non ravvisandosi il requisito dell'essenzialità in relazione all'asserito errore sull'oggetto ovvero su una sua qualità essenziale.
Risulta infondata, incorrendo nel rigetto, anche la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento ex artt. 1453 e 1493 c.c., quest'ultima espressamente coltivata dagli attori nella fase conclusionale del procedimento.
5 Lo scioglimento del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. consegue ad una pronuncia costitutiva che presuppone la valutazione da parte del Giudice della non scarsa importanza dell'inadempimento stesso. Accertata, dunque, l'esistenza e la validità del contratto di compravendita in questione, occorre indagare se esista il dedotto inadempimento e se questo sia definibile come grave, avuto riguardo all'interesse dell'altra parte. La valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione si fonda su un criterio oggettivo e su uno soggettivo: il primo, ha riguardo all'entità oggettiva dell'inadempimento; il secondo, tenendo conto dell'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dà rilievo alle modalità e alle circostanze dello svolgimento in concreto del rapporto al fine di verificare se l'inadempimento abbia, in concreto, generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economia del contratto (ex multis, Cass. civ., 4022/2018; Cass. civ., 12417/2015; Cass. civ., 22346/2014). L'interesse, nello specifico, deve presumersi leso, tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità, ovvero abbia riguardato obbligazioni principali e non secondarie (Cass. civ., 14 giugno 2001, n. 8063). Ora, nella specie, la perizia tecnica espletata dall'ing. ha accertato come le difformità Per_4 riscontrate non costituiscano variazioni essenziali rispetto al progetto di cui alla sanatoria assentita nell'agosto 2007 e non comportino l'incommerciabilità del fabbricato in parola, essendone stata accertata la sanabilità secondo le disposizioni urbanistico-edilizie del Comune di Pravisdomini. Inoltre, il tecnico ha stimato in € 85.000,00 il prezzo dell'immobile al momento della stipulazione del contratto di compravendita e il fabbricato è stato venduto dalle odierne convenute ad un prezzo comunque inferiore di € 10.000,00 rispetto alla predetta stima. Valorizzando, pertanto, l'entità degli oneri necessari per ottenere la sanatoria e la commerciabilità del bene, nonché l'entità del prezzo pattuito per la compravendita, si ritiene che la condotta delle signore e non integri la fattispecie del grave Pt_3 Pt_4 inadempimento necessario a fondare la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1453 c.c., con conseguente rigetto della relativa domanda.
Deve, a questo punto, rilevarsi come - alla luce della concreta entità delle difformità dell'immobile, come emerse in esito alla c.t.u. disposta in corso di causa - la fattispecie in esame vada ricondotta al regime di cui all'art. 1489 c.c., ancorché detta domanda non sia stata coltivata nella fase conclusionale. In ordine a tale qualifica si è espressa la giurisprudenza di legittimità, affermando che in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima,
6 sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo (cfr. Cass. civ., 28 febbraio 2007, n. 4786 e, più di recente, Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 27559 del 28/09/2023). Ricorrono, infatti, nella fattispecie i requisiti di non apparenza delle difformità e della loro non conoscenza da parte dei compratori al tempo dell'acquisto. Inoltre, nonostante la predicabilità della buona fede delle parti venditrici (in quanto non personalmente autrici delle difformità dell'immobile), sussiste il requisito della colpa delle stesse (sulla valutazione dell'elemento soggettivo della condotta si veda, segnatamente, Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 14595 del 09/07/2020). La garanzia in esame, inoltre, non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione dell'azione di garanzia di cui all'art. 1495 cc. per i vizi occulti o la mancanza di qualità promesse, posto che la norma in esame, nel richiamare altre disposizioni in quanto applicabili, non rinvia anche all'art 1495 c.c.. Infine, non assume rilievo, per escludere l'imputabilità dell'inadempimento e la responsabilità delle convenute, che la parte acquirente nel contratto avesse espressamente assunto l'onere di verificare la conformità dell'immobile, posto che ivi l'inciso era esclusivamente ed espressamente volto ad esonerare il notaio da proprie (co)responsabilità, ma non certo a costituire esplicita esclusione di una garanzia ex lege posta in capo alla parte venditrice (cfr. pag. 5, terza riga, doc. 1 di parte attrice). Risulta, pertanto, accoglibile la domanda risarcitoria comunque proposta da parte attrice, ancorché qui ricondotta nell'alveo dell'art 1489 c.c. quanto alla qualificazione dell'onere gravante sulla cosa in osservanza del principio iura novit curia, nella misura corrispondente agli oneri quantificati dall'ing. nell'importo di € 5.500,00, pari ai costi che dovranno essere Per_4 sopportati per le sanzioni amministrative e a quelli sostenuti per l'attività professionale necessaria per ottenere la sanatoria. comprensivo della sanzione pecuniaria e delle spese della richiesta di sanatoria. Le signore e dovranno pertanto corrispondere agli attori la somma, già Pt_3 Pt_4 attualizzata, di € 5.500,00, oltre interessi compensativi in misura pari al saggio legale, trattandosi di debito di valore. Incorrono, invece, nel rigetto le ulteriori domande risarcitorie proposte dagli attori, essendo in parte subordinate al previo accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento, diversamente rigettata, e in parte correlate ad una asserita compromissione del diritto di proprietà, inteso come libero e pieno godimento della res compravenduta, da ritenersi insussistente, alla luce dell'entità delle difformità riscontrate e della loro agevole sanabilità, che
7 conducono a ritenere che la situazione giuridica soggettiva in questione non sia stata lesa in modo grave e seriamente apprezzabile. Rimane, invece, assorbito l'esame della domanda riconvenzionale proposta dalle convenute, in quanto proposta in via subordinata all'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto.
Ragioni di reciproca soccombenza giustificano una compensazione integrale delle spese di lite e di c.t.u. del presente procedimento e del procedimento ex art 696 bis c.p.c. svolto ante causam, anche valorizzato il fatto che l'accertamento peritale ivi esperito aveva condotto (ed indotto parte attrice) a presumere sussistenti difformità più gravi di quelle in concreto sussistenti, come accertate in esito all'indagine peritale svolta in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando:
- in parziale accoglimento delle domande attoree, condanna le parti convenute Parte_3
e al risarcimento del danno patito dalle parti attrici
[...] Parte_4 Parte_1
e liquidato in € 5.500,00, oltre interessi al tasso legale, decorrenti dalla
[...] Parte_2 presente pronuncia sino all'effettivo soddisfo;
rigetta nel resto la domanda attorea;

- dichiara integralmente compensate le spese di lite del presente procedimento e del procedimento ex art 696 bis c.p.c. R.G. n. 2790/2019; le spese di consulenza tecnica di entrambi i procedimenti sono equamente ripartite tra le parti.
Pordenone, 15/02/2024
Il giudice
dott.ssa Elisa Tesco

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