REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI PALERMO
- Sezione Seconda Civile -
In composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa IA NG, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 10550 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2022 vertente tra
c.f. , nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Palermo, nella via Duca della Verdura n. 4, presso lo studio dell'Avv.
GI Algozini, che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
attrice
e
, c.f. , nato a [...] in data [...], Controparte_1 C.F._2 CP_2
c.f. , nato a [...] il [...], ,
[...] C.F._3 Controparte_3
c.f. nata a [...] il [...], elettivamente domiciliati in Palermo, via C.F._4
Emilia n.23, presso lo studio degli Avv.ti Massimo Blandi e Floriana Blandi, giusta procura in atti;
convenuti
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 CP_1
e e, premesso di avere dagli stessi acquistato, con atto
[...] CP_2 Controparte_3 pubblico del 31.8.2020 in notaio , la piena proprietà di una villa con corte esclusiva sita in Per_1
LA IL (PA), composta da due unità immobiliari (una adibita ad uso abitativo e Parte_2
l'altra ad autorimessa pertinenziale), esponeva di avere successivamente appreso, nel corso dei sopralluoghi propedeutici a lavori di ristrutturazione, che l'edificio era difforme rispetto al progetto approvato dal essendo stata realizzata, senza autorizzazione, una terrazza calpestabile CP_4
(occultata dalla sagoma delle facciate) in luogo della falda spiovente prevista dal progetto. Lamentando
l'omessa comunicazione di una simile difformità da parte dei venditori, i quali avevano, di converso, dichiarato la conformità del fabbricato ai titoli edilizi, deducendo di avere dovuto avviare una pratica di
1 S.C.I.A. in sanatoria per sanare l'abuso, sostenendo spese per complessivi € 11.646,00, oltre diritti e sanzioni, chiedeva, testualmente di:
“1. accertare e dichiarare la sussistenza del vizio denunciato e l'inadempimento dei venditori;



2. conseguentemente, ai sensi dell'art. 1492 c.c., ridurre il prezzo di vendita, tenuto conto del valore che l'immobile avrebbe avuto ove fossero state rese note le difformità edilizie riscontrate;



3. indi condannare i venditori al pagamento della differenza tra il prezzo concordato nel contratto di compravendita e quello come sopra determinato, oltre la rivalutazione e gli interessi maturati dalla data del contratto di compravendita a quella dell'effettivo pagamento;



4. condannare in ogni caso i venditori al risarcimento di ogni danno che è conseguito dal loro inadempimento, oltre rivalutazione e interessi”.
Regolarmente instaurato il contraddittorio, si costituivano i convenuti, eccependo, in via preliminare, la decadenza e prescrizione dell'azione proposta ex art. 1495 c.c. e contestando, nel merito, la fondatezza della domanda proposta, replicando che le difformità lamentate dall'attrice non incidevano sull'idoneità all'uso né sul suo valore, già ridotto in sede di vendita per le condizioni dell'immobile, e che non si trattava di abusi tali da compromettere la legittimità del bene, munito di certificato di abitabilità rilasciato nel 1982. Contestavano, inoltre, la necessità della sanatoria e l'entità delle spese sostenute, ritenute eccessive, e concludevano per il rigetto delle domande, con vittoria di spese.
Tali, in estrema sintesi, i fatti controversi, la causa, istruita mediamente espletamento di una c.t.u. affidata all'ing. veniva, in data 8.7.2025, trattenuta in decisione sulle conclusioni Persona_2 rassegnate dalle parti, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.
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Venendo al merito della lite, ricordato, in punto di diritto, che rientra nella sfera di discrezionalità tecnica del giudice interpretare la domanda proposta, individuando, mediante l'analisi delle allegazioni e delle affermazioni della parte, i suoi elementi costituitivi (personae, petitum e causa petendi) senza essere a ciò vincolato (in virtù del principio iura novit curia sancito dall'art. 113 c.p.c.), né alla qualificazione giuridica dei fatti allegati data dalle parti (Cass. n 2669/2018; Cass. n 9590/2013; Cass. n 6757/2011;
Cass. n 5442/2006; Cass. n 9570/2005), né alle argomentazioni giuridiche impiegate (Cass. n
6891/2005), deve, innanzitutto, rilevarsi che, sebbene parte attrice abbia espressamente chiesto la riduzione del prezzo della compravendita di cui all'art. 1492 c.c. e il risarcimento del danno (ex art. 1494
c.c.) patito in ragione dei “vizi” riscontrati nell'immobile a lei venduto, le richieste da lei formulate, giacché fondate sulla vendita di un immobile irregolare sul piano urbanistico, vanno, in realtà, ricondotte all'art. 1489 c.c.
La disposizione da ultimo richiamata, che ammette la riduzione del prezzo della compravendita e il risarcimento del danno (v. Cass. n. 4786/2007; Cass. n. 16053/2002; Cass. n. 1613/2003: “Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 cod. civ. il compratore ha diritto oltre alla risoluzione
2 del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, ai fini del quale non si richiede la malafede del venditore ma è sufficiente che questi versi in colpa, essendo il risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489”) allorquando la cosa venduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non siano stati dichiarati nel contratto, appresta una speciale tutela per il compratore che non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione dell'azione di garanzia ex art. 1495 c.c. e trova applicazione ogni qualvolta vi sia un vincolo o peso (sia di natura privatistica sia pubblicistica) oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne, in concreto, il libero godimento, come nel caso di difformità urbanistiche di un immobile (v. Cass. n. 14595/2020;
Cass. n. 4076/1978; Cass. n. 5287/1983; v. anche Cass. n. 4786/2007: v. anche Cass. n. 27559/2023: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.”).
Dunque, anche nel caso di specie, indipendentemente dalle disposizioni codicistiche richiamate da parte attrice, è alla disciplina di cui all'art. 1489 c.c. che occorre fare riferimento.
Presupposti per l'applicazione della garanzia di cui alla norma in commento sono unicamente l'esistenza del menzionato diritto o onere e l'ignoranza dell'acquirente al momento della conclusione del contratto del peso “non apparente” gravante sulla cosa, sicché la tutela è esclusa quando vi sia una limitazione “apparente”, cioè facilmente riconoscibile secondo la media diligenza, in quanto risultante da opere visibili e permanenti (v. Cass. 2856/1995) o dai dati documentali effettivamente esibiti dal venditore al compratore (v. Cass. n. 646/1964).
Ora, le domande di parte attrice si fondano su un dato incontestabile: sebbene nell'atto di compravendita i venditori , e avessero dichiarato Controparte_1 CP_2 Controparte_3 che il fabbricato era stato “realizzato in esecuzione e in conformità al nulla osta per esecuzione lavori edili, pratica numero 408 del 24 luglio 1968, e alla successiva licenza edilizia in variante, pratica numero 48, protocollo numero
408/48 del 10 gennaio 1978, entrambi rilasciati dal Comune di LA IL”, che era stato rilasciato certificato di abitabilità e che successivamente le unità immobiliari non avevano “subito interventi edilizi o mutamenti di destinazione che avrebbero richiesto licenza, concessione o altro provvedimento” […], in realtà, il fabbricato venduto non era conforme ai titoli edilizi, poiché presentava una copertura piana praticabile in luogo della falda inclinata progettualmente prevista.
Parte convenuta ha, dal proprio canto, escluso la fondatezza della domanda, eccependo la decadenza e la prescrizione dall'azione per vizi e deducendo che l'immobile era provvisto di regolare certificato di
3 abitabilità, rilasciato nel 1982, e precisando, inoltre, che l'acquirente non aveva subito alcuna diminuzione nel godimento del bene.
Ebbene, premesso che, in considerazione della corretta qualificazione giuridica della domanda proposta (attività questa che, si ribadisce, è riservata all'organo giudicante) non trova applicazione l'art. 1495 c.c. (v., per tutti, Cass., n. 2830 /1958: “All'azione di garanzia, prevista dall'art. 1489 c.c. per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi sulla cosa venduta, non è applicabile la speciale prescrizione di un anno, prevista dal successivo art. 1495 c.c. per l'azione di garanzia relativa ai vizi della cosa stessa: pertanto l'azione prevista dal citato art.
1489 c.c. si prescrive solo nel normale termine di dieci anni al pari di quella per l'evizione totale o parziale”), neppure le restanti difese dei convenuti risultano inidonee a contrastare le richieste di controparte atteso che, da un lato, la difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo che ne abilitava l'edificazione reca con sé la verosimile illegittimità del certificato di agibilità richiamato nell'atto di compravendita (non essendo possibile rilasciare un certificato di agibilità se non sussiste la conformità ai parametri normativi di carattere urbanistico e/o edilizio;
v. Cons. Stato, Sez. VII, 5 gennaio 2023, n. 180) e che, ad ogni modo, la circostanza che il bene sia condonabile e regolarizzabile solo a condizione di dover sostenere determinate spese comporta una limitazione, sul piano giuridico, al libero godimento del bene che, poiché non dichiarata nel contratto o, comunque, non conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, costituisce un onere reale non apparente idoneo all'attivazione della garanzia di cui all'art. 1489 c.c.
Né, del resto, i venditori hanno assolto all'onere della prova in ordine all'effettiva conoscenza da parte dell'acquirente di una simile difformità urbanistica (onere che incombe, secondo le regole generali in materia, in capo a chi - il venditore o i suoi aventi causa - intenda far valere l'esclusione della garanzia
[v. anche Cass. n. 4458/1982: “In tema di vendita, la garanzia di cui all'art. 1489 cod. civ. concerne gli oneri ed i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore non ne abbia avuto altrimenti conoscenza, la quale, però, per escludere tale garanzia, deve essere effettiva (con onere di prova a carico di chi la allega), e non desumibile in via presuntiva”)], non potendosi neppure ritenere che fosse suo specifico interesse quello di eseguire ulteriori accertamenti e verifiche sull'immobile sì da verificarne la sua effettiva conformità urbanistica, essendo sul punto sufficiente rilevare che la “conoscibilità secondo la media diligenza” da parte del compratore dell'esistenza di un peso o onere reale, che esclude l'applicazione dell'art. 1489 c.c., va valutata avendo riguardo a quanto effettivamente percepibile dall'acquirente sulla base dei dati in suo possesso, non essendo invece esigibile alcun onere del compratore di eseguire apposite ricerche per verificare l'esistenza o meno del vincolo (v., per tutti, Cass.
n. 5223/1983: “Ai fini dell'esclusione della garanzia del venditore per gli oneri ed i diritti dei terzi gravanti sulla cosa venduta, la legge (art. 1489 cod. civ.) prevede l'onere di dichiarazione dei medesimi da parte del venditore stesso, e non un onere di indagine del compratore, al quale, quindi, può farsi carico dell'omissione di indagini, in correlazione con l'obbligo di comportamento secondo buona fede, unicamente quando l'indagine sia imposta da una anche se soltanto indiretta
4 dichiarazione o comunicazione del venditore, come nel caso di consegna dei titoli costitutivi del gravame o di specifica indicazione di uno di essi come fonte del gravame di cui è resa nota l'esistenza (se non pure la natura). pertanto, siffatta indagine non è dovuta dal compratore quando a tali titoli sia compiuto nel contratto un generico riferimento, non integrato dalla relativa specifica indicazione”).
Chiarito, dunque, che ricorrono i presupposti di cui all'art. 1489 c.c., occorre però rilevare che, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità, il diritto del compratore alla riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c. in ipotesi di irregolarità urbanistica sussiste - quando detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto – fintantoché persista il potere repressivo della P.A. (in termini di possibilità di adozione di una sanzione pecuniaria o di un ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, e in particolare in ipotesi di sanatoria del bene dopo l'acquisto e prima dell'instaurarsi del procedimento, non è più possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo (v., per tutti, Cass. n. 4786/2007: “In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo.”).
Resta, invece, fermo il suo diritto al risarcimento del danno (emergente) patito in ragione della mancata dichiarazione da parte dei venditori delle irregolarità urbanistiche dell'immobile compravenduto.
Parte attrice ha, sul punto, quantificato in euro 11.646,00 le spese sostenute al fine di regolarizzare l'immobile, deducendo di avere dovuto presentare una S.C.I.A. in sanatoria e di avere, in particolare: (i) corrisposto ai propri tecnici compensi per un totale di euro 10.816,16 (v. docc. nn.

6-8 del fascicolo di parte attrice); (ii) sostenuto spese per diritti di segreteria pari ad euro 313,84 (v. doc. n. 9 del fascicolo di parte attrice); (iii) versato euro 516,00 a titolo di sanzione amministrativa (v. doc. n. 10 del fascicolo di parte attrice).
I convenuti, dal proprio canto, hanno contestato la spesa così sostenuta da parte attrice, deducendo, in primo luogo, che ai fini della regolarizzazione dell'immobile era sufficiente una S.C.I.A. tardiva in luogo della S.C.I.A. in sanatoria e che, peraltro, erano esorbitanti i costi sostenuti per le competenze del tecnico incaricato.
Sul punto, occorre avere riguardo agli accertamenti tecnici espletati dal nominato c.t.u. ing , alle Per_2 cui conclusioni - condivisibili perché logiche, coerenti e immuni da vizi metodologici anche all'esito delle osservazioni trasmesse dai tecnici di parte – integralmente si rinvia e da cui emerge che l'immobile
5 oggetto di causa, alla data della vendita, non era conforme ai titoli edilizi, presentando una copertura piana praticabile in luogo della falda inclinata progettualmente prevista, e che tale difformità, pur non incidendo sulla volumetria complessiva, integrando una modifica strutturale, richiedeva la regolarizzazione urbanistica mediante SCIA in sanatoria ex art. 37 D.P.R. 380/2001 (come confermato anche dal competente Ufficio comunale). Non era, invece, sufficiente, per le ragioni ampiamente chiarite dall'ausiliario, trattandosi di intervento che ha interessato parti strutturali e modificato la sagoma dell'edificio, la CILA tardiva invocata dai convenuti.
Il c.t.u. ha, dunque, confermato l'esatto ammontare dei costi pari a complessivi euro 829,84 sostenuti da per la regolarizzazione del bene, avendo ella dovuto corrispondere al Comune Parte_1 di LA IL la somma di €. 313,84, a titolo di diritti di segreteria, e di €. 516,00, a titolo di sanzione.
Con riferimento, invece, al compenso spettante ai tecnici che hanno curato la redazione della suddetta SCIA in sanatoria, il c.t.u. ha stimato in €. 2.500,00 oltre Contributo Previdenziale ed I.V.A., per un totale di €. 3.172,00, l'importo dovuto, dando adeguato conto (v. deposito del 28.1.2024) dei parametri impiegati per raggiungere una simile stima e specificando nel suo elaborato, cui integralmente si rinvia, le ragioni per cui l'importo chiesto dai tecnici di parte attrice risulta ingiustificatamente esoso, considerato peraltro che gli elaborati trasmessi all'Ufficio Tecnico del Comune di LA per il conseguimento della sanatoria non danno conferma delle prestazioni che i tecnici di parte assumono, nelle rispettive parcelle, di avere eseguito per l'adempimento dell'incarico, rendendo così inattendibili i coefficienti proposti per la quantificazione del loro compenso.
Ebbene, considerato che il risarcimento del danno cui ha diritto l'odierna attrice - fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia ancora l'art. 1489 c.c. – riguarda le conseguenze “immediate e dirette” dell'inadempimento riferibile ai venditori, non è a questi ultimi addebitabile il maggior importo di euro 7.644,16 (calcolato decurtando dall'importo di euro 10.816,16 sostenuto dall'attrice l'importo di €. 3.172,00, stimato dal c.t.u. come presumibile compenso dovuto per la pratica in questione) chiesto dai tecnici di parte attrice per l'esecuzione di prestazioni che non erano invero necessarie alla regolarizzazione dell'immobile.
In conclusione, gli odierni convenuti sono tenuti al pagamento in favore di parte attrice del complessivo importo di euro 4.001,84 (829,84 + 3.172,00), oltre a interessi al saggio legale dalla data del
4.10.2021 (allorquando hanno provveduto al pagamento degli importi necessari alla regolarizzazione dell'immobile) fino all'effettivo soddisfo.
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Avendo riguardo all'esito della lite e all'accoglimento della richiesta risarcitoria in maniera significativamente inferiore rispetto all'importo richiesto, le spese di lite vanno compensato tra le parti
6 nella misura della metà. La restante metà delle spese di lite, liquidata secondo i criteri di cui al DM
n.55/2014 (scaglione di valore fino ad euro 5.200,00, con applicazione dei parametri per tutte le fasi, per un complessivo ammontare di euro 2.552,00, da ridurre ad euro 1.278,00 in ragione della disposta compensazione), vanno poste a carico di parte convenuta.
Le spese di c.t.u., già liquidate con separato decreto, avendo riguardo agli esiti della consulenza, vanno posti a carico di entrambe le parti, in solido nei rapporti esterni e in parti uguali nei rapporti interni.


P.Q.M

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Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
- In parziale accoglimento della domanda di risarcimento dei danni svolta da parte attrice,
CONDANNA i convenuti, in solido tra loro, al pagamento in favore di Parte_1 della somma di € 4.001,84, oltre interessi al saggio legale dalla data del 4.10.2021 fino all'effettivo soddisfo;

- COMPENSA per metà le spese di lite tra le parti;

- PONE a carico dei convenuti la restante metà delle spese di lite e, per l'effetto, li
CONDANNA al pagamento in favore di di euro 1.278,00 per compensi Parte_1 ed euro 272,50 per esborsi, oltre IVA e CPA come per legge e rimborso forfettario del 15%;
- PONE le spese di c.t.u. già liquidate con separato decreto, a carico di entrambe le parti, in solido nei rapporti interni e in parti uguali nei rapporti interni.
Così deciso in Palermo il 26.11.2025
Il Giudice
IA NG
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