R.G. n. 2292/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI GROSSETO
Il Tribunale di Grosseto, in composizione monocratica, in persona del
Giudice Dott. Valerio Medaglia ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2292/2021 R.G., promossa da
(C.F. ) ed Parte_1 C.F._1 Parte_2
(CF ) rappresentati e difesi dall'Avv. MENSI C.F._2
MICHELE;
ATTORI contro
(C.F. ) in proprio e Controparte_1 C.F._3
quale legale rappresentante de
[...]
(C.F. ) rappresentati e Controparte_2 P.IVA_1
difesi dall'Avv. FREDIANI SERGIO;

CONVENUTI con la chiamata in causa di
, CP_3 Controparte_4 [...]

CP_5 CP_6 Controparte_7

CP_8 Controparte_9 CP_10 [...] CP_11 CP_12 CP_13
,
[...] Controparte_14 Controparte_15
e Controparte_16 Controparte_17 [...]

CP_18
TERZI CHIAMATI IN CAUSA CONTUMACI

Oggetto: accertamento della proprietà esclusiva – azione negatoria su bene condominiale – usucapione di servitù – destinazione del buon padre di famiglia.
Conclusioni: all'udienza di precisazione delle conclusioni del 24.09.2024, sostituita dalla trattazione scritta, le parti precisavano le conclusioni come in atti.
MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO
In via preliminare, deve confermarsi la dichiarazione di contumacia dei terzi chiamati in causa, in quanto non costituitisi in giudizio, sebbene evocati nello stesso.
Ciò posto, la parte attrice ha convenuto in giudizio gli odierni convenuti, rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Grosseto, contrariis reiectis, accertare che i convenuti non vantano alcun diritto legittimo in ordine al passaggio nell'area di che trattasi;
accertare a tale scopo ed in via incidentale CP_19
che il vano ove è posizionato l'autoclave condominiale facente parte della porzione immobiliare non frazionata identificata al subalterni 10-13 e 20 (del foglio 104 p.lla 99) intestata alla convenuta la risulta essere ad oggi di proprietà dei Controparte_2
condomini del condominio Via XXIV Maggio 73, per averla essi acquistata, ciascuno secondo i proporzionali diritti di proprietà, unitamente agli appartamenti, stante il vincolo pertinenziale di detta porzione con la proprietà immobiliare principale del predetto
giusta l'applicazione ad essa dello stesso regime giuridico afferente il bene CP_20 principale;
per l'effetto, verificato che i convenuti stanno esercitando il passaggio sia personalmente, ma anche permettendo l'accesso al condominio a terzi avventori ( personale e clienti dell'albergo), in assenza di una servitù ad hoc, come descritto nella premessa, voglia ordinare ai convenuti di astenersi dall'accedere, transitare e far passare nel suddetto stabile condominiale persone non autorizzate, condannando gli stessi a risarcire i conchiudenti del danno causato e che verrà nel futuro causato, fino all'effettiva cessazione della turbativa, a causa dell'indebito passaggio, nella misura rimessa a giustizia”.
I convenuti, costituendosi in giudizio, hanno rassegnato le seguenti conclusioni: “accertare e dichiarare che gli attori, al pari degli altri proprietari degli appartamenti ubicati nel suddetto, non vantano alcun diritto di proprietà CP_20
sull'intero o su parte dei subalterni n. 10, 13 e 20 del Fg. 104, part. 99, in quanto di proprietà esclusiva del e/o di Parte_3 Controparte_1
accertare e dichiarare che i convenuti hanno, in qualità di comproprietari delle parti comuni del fabbricato, diritto di accedere al sub. 20 del Fg. 104, part. 99, per il tramite del portone di ingresso e del vano scale contrassegnato al sub. 17; rigettare ogni altra domanda svolta dagli attori;
IN IPOTESI ED IN VIA RICONVENZIONALE: previa autorizzazione alla chiamata in causa di tutti i proprietari degli appartamenti ubicati nel
Condominio di Via XXIV Maggio n. 73 a Marina di Grosseto, e previo conseguente differimento della prima udienza di comparizione;
accertare e dichiarare, in favore dei convenuti, l'esistenza di una servitù di passaggio, gravante sul sub. 17 del Fg. 104, part.
99, che consente di accedere al sub. 20 per il tramite del portone di ingresso e del vano scale condominiale, costituita per destinazione del padre di famiglia ex art. 1062 cod. civ., ovvero, in ulteriore subordine, acquisita per usucapione, ex art. 1031 cod. civ.”.
Deve darsi atto che gli attori, con la prima memoria depositata ai sensi dell'art. 183 comma 6 c.p.c., hanno rimodulato le proprie domande, riducendo il novero degli immobili oggetto di accertamento, chiedendo: “Piaccia all'Ill.mo
Tribunale di Grosseto, contrariis reiectis, accertare che i convenuti non vantano alcun diritto legittimo in ordine al passaggio nell'area condominiale di che trattasi;
accertare a tale scopo ed in via incidentale che il vano ove è posizionato l'autoclave condominiale facente parte della porzione immobiliare non frazionata identificata al subalterno 20 (del foglio 104 p.lla 99) intestata alla convenuta la risulta essere ad oggi di proprietà dei Controparte_2
condomini del condominio Via XXIV Maggio 73, per averla essi acquistata, ciascuno secondo i proporzionali diritti di proprietà, unitamente agli appartamenti, stante il vincolo pertinenziale di detta porzione con la proprietà immobiliare principale del predetto
giusta l'applicazione ad essa dello stesso regime giuridico afferente il bene CP_20
principale; per l'effetto, verificato che i convenuti stanno esercitando il passaggio sia personalmente, ma anche permettendo l'accesso al condominio a terzi avventori ( personale e clienti dell'albergo), in assenza di una servitù ad hoc, come descritto nella premessa, voglia ordinare ai convenuti di astenersi dall'accedere, transitare e far passare nel suddetto stabile condominiale persone non autorizzate, condannando gli stessi a risarcire i conchiudenti del danno causato e che verrà nel futuro causato, fino all'effettiva cessazione della turbativa, a causa dell'indebito passaggio, nella misura rimessa a giustizia;
respingere la domanda riconvenzionale avversaria in quanto infondata e non provata”.
Ciò posto, va osservato che gli attori hanno chiesto solo incidentalmente di accertare che il locale dove è collocato l'autoclave, posto a servizio delle unità dei condomini, e costituente porzione dell'immobile censito al Catasto di
Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 20, sia di proprietà dei condomini del condominio Via XXIV Maggio n. 73, per averla essi acquistata, ciascuno secondo i proporzionali diritti di proprietà, unitamente agli appartamenti, stante il vincolo pertinenziale di detta porzione con la proprietà immobiliare principale del predetto , giusta l'applicazione ad essa dello stesso CP_20
regime giuridico afferente al bene principale.
A sostegno di tale conclusione, gli attori affermano che il locale, contenendo l'autoclave posto al servizio degli appartamenti dei condomini, costituisce una pertinenza ai sensi dell'art. 817 c.c. di tali appartamenti, sicché la contitolarità dello stesso sarebbe stata trasferita unitamente alla proprietà degli appartamenti.
Di contro, i convenuti hanno chiesto con domanda riconvenzionale accertarsi che la è proprietaria Controparte_2
esclusiva degli immobili censiti al C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub.
10, 13 e 20, incluso il locale dove è posto l'autoclave servente le unità dei condomini, allegando che il costruttore dell'intero complesso immobiliare, comprendente il residence gestito dalla società convenuta e gli appartamenti dei condomini, è stato il padre di sicché la Controparte_1 Persona_1
proprietà delle predette unità immobiliare è pervenuta alla società per effetto del trasferimento operato dagli eredi di rimasti unici Persona_1
proprietari di tali beni immobili all'esito delle alienazioni delle singole unità abitative.
La domanda di parte convenuta va valutata in via prioritaria in quanto logicamente preliminare rispetto a quelle di accertamento del potere della società convenuta di utilizzare le scale presenti presso l'edificio condominiale per accedere al locale dove è posto l'autoclave.
Ciò posto, va osservato che la prevalente giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “Colui il quale agisca per ottenere il mero accertamento della proprietà o comproprietà di un bene, anche unicamente per eliminare uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto esercitato sullo stesso, è tenuto, al pari che per l'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c., alla “probatio diabolica” della titolarità del proprio diritto, trattandosi di onere da assolvere ogni volta che sia proposta un'azione, inclusa quella di accertamento, che fonda sul diritto di proprietà tutelato "erga omnes"” (Cass. Civ. n.
1210/2017; Cass. Civ. n. 24050/2022).
Pertanto, anche per l'azione di accertamento della proprietà, opera il regime probatorio proprio dell'azione di rivendicazione prevista dall'art. 948 c.c. Sul punto, la giurisprudenza consolidata ha ritenuto che attore che agisce in rivendicazione di provare il proprio diritto risalendo, attraverso i titoli dei precedenti danti causa del bene, ad un acquisto a titolo originario (cfr. Cass.
Civ. n. 11521/1999).
Tale regola non ha valore assoluto, ma si attenua in ragione delle difese svolte dal convenuto dell'azione di rivendicazione.
Ai fini che interessano questo giudizio, va rilevato che, in caso di proposizione di un'azione di rivendicazione, se il convenuto non contesta che l'immobile sia appartenuto a un dante causa comune, il rivendicante può limitarsi a provare che l'immobile sia a lui pervenuto da quel dante causa comune, producendo ogni documento utile, e restando riservato al giudice, sulla base delle evidenze probatorie di causa, trarre ogni conseguenza in ordine al soddisfacimento dell'onere della prova (cfr. Cass. Civ. n. 7539/2024; Cass. Civ. n. 25793/2016).
Ciò chiarito, venendo al caso di specie, al fine di avere esatta contezza della struttura e della conformazione del complesso immobiliare oggetto di causa, è stata espletata una CTU in corso di causa.
L'immobile presso cui la società convenuta esercita la propria attività imprenditoriale alberghiera e l'unità immobiliare degli attori, così come quelle dei terzi chiamati in causa, fanno parte di un ampio complesso immobiliare, il quale, come evidenziato dal CTU, “risulta essere collocato nella frazione di Marina di
Grosseto ed è composto di n. 2 edifici comunicanti tra di loro tramite un corridoio posto al piano primo. Il primo edificio si affaccia su Via IV Novembre, è composto da immobili esclusivamente residenziali e non verrà trattato nella presente perizia in quanto non ospita porzioni oggetto di causa. Il secondo edificio si affaccia su Via XXIV Maggio ed ospita le aree oggetto di causa. Tale fabbricato si sviluppa ai piani interrato, terreno, 1°, 2°, 3°, 4° e
5° ed è composto da immobili ad uso abitativo (tra cui l'appartamento degli attori), un residence e un fondo precedentemente destinato ad istituto di credito, quest'ultimo che non verrà trattato nella presente consulenza essendo direttamente accessibile dalla pubblica via e non detenendo diritti sulle parti comuni oggetto di causa”.
Pertanto, l'edificio in cui si collocano gli immobili oggetto di causa è qualificabile come un condominio, in quanto nello stesso coesistono unità immobiliari di proprietà esclusiva delle odierne parti e porzioni immobiliari funzionali alla fruizione di tali unità.
Come evidenziato dal CTU, l'accesso al residence della società convenuta è autonomo da quello di accesso all'androne di ingresso da cui è possibile accedere alle scale che conducono alle unità abitative degli attori e degli altri terzi chiamati in causa.
Con specifico riferimento, all'identificazione catastale degli immobili degli attori e della società convenuta, il CTU ha accertato che “Il residence denominato risulta essere censito al catasto fabbricati del Comune di Grosseto al Controparte_2
foglio 104 particella 99 subalterni 10, 13 e 20, categoria D/2, sviluppato ai piani interrato, terreno, 1°, 2°, 3° e 4° ed intestato a Controparte_2 CP_1
per la quota di piena proprietà pari ad 1/1. Nello specifico il
[...] Parte_4
subalterno 10 identifica il passaggio pedonale di proprietà esclusiva posto al piano terreno, che da Via XXIV Maggio n. 73, conduce fino al retro del fabbricato. Il subalterno 13 identifica la rampa carrabile di accesso al piano interrato di proprietà de di CP_2
nettuno; mentre il subalterno 20 identifica l'intero edificio in cui è esercitata l'attività di residence, dal piano interrato fino al quarto piano, oltre alla piccola rampa di scale posta frontalmente all'accesso al residence ed ulteriori spazi non indispensabili alle valutazioni oggetto di causa (vedasi allegato 3). L'appartamento degli attori risulta essere censito al catasto fabbricati del Comune di Grosseto al foglio 104 particella 99 subalterno 31, categoria A/2, posto ai piani 4° e 5° ed intestato ai Sig.ri e Parte_1 Parte_2
rispettivamente per la quota di piena proprietà pari ad 1/2 ciascuno”.
Come evidenziato ancora dal CTU, nell'edificio è presente, nel piano seminterrato, un locale in cui è contenuto un impianto autoclave, il quale “risulta effettivamente essere collocato in un'area facente parte del subalterno 20 e perciò intestata in esclusiva proprietà a Tale impianto autoclave serve Controparte_2
esclusivamente le unità abitative, in quanto il residence è servito da altro impianto autoclave collocato in altro spazio del piano interrato. L'impianto autoclave oggetto di causa risulta essere allacciato all'impianto idrico ed elettrico condominiale riferito alle sole abitazioni e non al residence, mentre l'impianto di illuminazione dello spazio in cui è collocato l'autoclave è allacciato all'impianto elettrico del residence”.
Dunque, come accertato dal CTU, il subalterno 20, oggetto di causa, comprende non solo le aree dove viene esercitata l'attività di residence e relativi annessi, ma anche lo stesso locale contenente l'autoclave posto a servizio delle unità abitative private.
Ciò posto, deve ritenersi sufficientemente provato che gli immobili censiti al
C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 10, 13 e 20 siano oggetto di proprietà esclusiva della società convenuta.
Invero, è pacifico che l'edificio in cui sono collocati gli immobili delle parti è stato realizzato da padre di non avendo la Persona_1 Controparte_1
parte attrice mosso alcuna contestazione su tale punto.
Quest'ultimo ha costituito un regolamento condominiale per la disciplina dei rapporti tra le unità immobiliari dell'edificio, che risulta trascritto in data
18.01.1995 (cfr. all. 6 fasc. attori).
Il regolamento stabilisce la disciplina del condominio dell'edificio oggetto di causa e in esso si afferma che il condominio ricomprende le unità censite al
C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27,
28, 29, 30, 31 e 32; inoltre, esso elenca le parti comuni condominiali, richiamando l'art. 1117 c.c. e descrivendo in via esemplificativa le parti da ritenere comuni ai condomini, e procede alla disciplina degli organi condominiali e del riparto delle spese. Allegate al regolamento sono inoltre le tabelle millesimali in cui sono indicati i valori millesimali riferibili a ciascuno dei subalterni sopra richiamati, per il riparto delle spese comuni, e la planimetria della rete fognaria.
Inoltre, non risultano atti di compravendita aventi ad oggetto l'alienazione ad opera del costruttore a terzi soggetti degli immobili censiti al Persona_1
C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 10, 13 e 20.
Risulta invece che con scrittura privata autenticata, trascritta il 17.06.1998,
e pacificamente eredi di Controparte_21 Controparte_1 [...]
hanno regolarizzato la società di fatto tra di essi esistente, Per_1
costituendo la società odierna convenuta alla quale viene riconosciuta la titolarità della proprietà delle unità immobiliari per cui è causa (cfr. all. 3 fasc. convenuti).
Alla luce dei fatti così ricostruiti, è possibile ritenere che, stante il comune dante causa delle odierne parti, rappresentato dal costruttore Persona_1
vi siano elementi sufficienti per affermare che gli immobili siti nel complesso residenziale per cui è causa e censiti al C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 10, 13 e 20 siano rimasti nella titolarità esclusiva del costruttore, non avendoli alienati a terzi soggetti, e che gli stessi, alla morte del siano Per_1
confluiti nel patrimonio degli eredi dello stesso, che li hanno conferiti nel patrimonio della odierna società convenuta, restando quindi i detti immobili sempre nella sfera giuridica della famiglia Per_1
Ciò chiarito, non è possibile accogliere la diversa ricostruzione degli attori, secondo cui il locale contenente l'autoclave è da ritenersi in comproprietà ai vari condomini, in ragione del carattere pertinenziale di detto bene.
Al riguardo, deve osservarsi che il richiamo effettuato dagli attori all'istituto dell'art. 817 c.c. non appare pertinente. Invero, nel caso di specie viene in rilievo quello speciale vincolo di accessorietà tra immobili che si estrinseca nel condominio, il quale riceve dall'ordinamento giuridico una specifica disciplina negli artt. 1117 e ss. c.c.
L'art. 817 c.c. regola invece il più ampio fenomeno del rapporto di destinazione sussistente tra due cose singolarmente considerate.
Inoltre, va osservato che, secondo l'art. 817 c.c., “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Come evidenziato dalla giurisprudenza, “Il vincolo pertinenziale non può dipendere solo dalla relazione di servizio esistente di fatto tra i due beni, essendo necessario anche che vi sia un valido atto di destinazione del soggetto legittimato” (Cass. Civ. n. 4392/1996).
Ebbene, nel caso di specie, la tesi attorea si fonda essenzialmente sulla circostanza che il locale per cui è causa contiene un'autoclave al servizio delle unità dei condomini.
Nondimeno, tale deduzione non può rilevare ai fini del riconoscimento di un vincolo pertinenziale ai sensi dell'art. 817 c.c., occorrendo altresì un atto di destinazione specifico del proprietario della cosa principale, che nel caso di specie non sussiste.
Ad ogni modo, deve escludersi la natura comune del locale in questione anche alla luce dei principi che governano l'istituto del condominio di edifici, maggiormente aderente ai connotati del caso oggetto di giudizio.
Secondo l'art. 1117 c.c. “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.
La giurisprudenza di legittimità, con orientamento consolidato, ha fornito di tali disposizioni un'interpretazione tesa a valorizzare, ai fini della qualificazione di un bene come condominiale, in primo luogo, il titolo giuridico costitutivo del e, solo in secondo luogo, la relazione di CP_20
accessorietà sussistente tra la parte considerata e le parti esclusive.
In particolare, è stato osservato, con un principio che, sebbene riferito al terrazzo a livello, appare estendibile a ogni bene che si ritenga condominiale, che “In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti "ex lege" in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano;
pertanto, il terrazzo a livello è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condomini in occasione del loro acquisto, non essendo sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, sicchè, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia” (Cass. Civ. n. 27363/2021).
Ancora, in coerenza con il suddetto principio, è stato affermato che la qualificazione di un bene come condominiale deve avvenire, primariamente, in base ai titoli e, solo in difetto, valutando se esso risulti, in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune (cfr. Cass. Civ. n. 9383/2020; Cass. Civ. n. 6143/2016; Cass. Civ. n.
17249/2011).
Così ricostruiti i principi essenziali in tema di qualificazione di un bene come condominiale, deve osservarsi che nel caso di specie, come evidenziato in precedenza, il regolamento condominiale, trascritto presso i registri immobiliari, redatto dall'originario proprietario unico dell'edificio, ha individuato le unità esclusive facenti parte del condominio, includendovi anche l'immobile censito al C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 20, il quale, come accertato dal CTU, ricomprende anche il locale contenente l'autoclave.
Ciò è indice della volontà dell'originario proprietario dell'immobile di non destinare il suddetto subalterno a bene comune ai condomini.
Inoltre, lo stesso regolamento, nell'elencare i beni comuni, ai fini che interessano il presente giudizio, non menziona il locale contenente l'autoclave, bensì il mero impianto autoclave e richiama i locali contenenti i contatori elettrici e idrici.
Pertanto, anche dalla lettura del regolamento condominiale non risulta che lo stesso ricomprenda tra i beni comuni il locale in cui è contenuto il solo impianto autoclave, come quello oggetto di giudizio.
Va osservato che il regolamento condominiale in esame è specificamente richiamato come parte integrante dello stesso nel contratto intercorso in data 08.07.1999 tra la società convenuta e i signori e Parte_5
con i quali la prima ha venduto a questi ultimi la Parte_6
proprietà esclusiva dell'immobile sito nel condominio sopra richiamato e censito al C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 31 e attualmente di proprietà degli attori (cfr. all. 2 fasc. attori).
Nel contratto il regolamento condominiale viene qualificato come parte integrante di esso e viene richiamato al precipuo scopo di individuare i beni di proprietà esclusiva e quelli condominiali;
inoltre, si afferma che restano nella disponibilità della venditrice tutti gli immobili non espressamente richiamati nell'atto di compravendita;
inoltre, gli acquirenti accettano espressamente l'elenco delle proprietà esclusive indicate nell'allegato planimetrico al contratto, nel quale il subalterno 20 viene attribuito alla ditta e Persona_1
dunque, alla luce dei passaggi proprietari in precedenza richiamati, alla società convenuta e i subalterni 10 e 13 sono descritti come pertinenze del subalterno
20 ancora una volta in ditta a Persona_1
Dunque, anche dalla lettura del suddetto titolo di provenienza è confermata a piena ed esclusiva proprietà in capo alla società convenuta degli immobili rivendicati da questa nell'odierno giudizio.
Nell'atto di compravendita con cui e Parte_5 [...]
hanno venduto in data 28.09.2006 il suddetto immobile a Parte_6
dante causa degli attori, si richiama espressamente, ai fini CP_22
dell'identificazione dell'oggetto venduto all'acquirente, il titolo di provenienza dei venditori e il regolamento condominiale (cfr. all. 3 fasc. attori).
Infine, il contratto dell'11.10.2018 con cui ha venduto CP_22
l'immobile in questione agli attori richiama esplicitamente, come vincolo gravante sull'immobile e opponibile agli acquirenti, il regolamento condominiale. Dunque, alla luce dei titoli di provenienza sopra richiamati, si evince che il subalterno 20 per cui è causa non è stato mai compravenduto dai danti causa degli attori, né da questi ultimi, non costituisce un bene condominiale, bensì un bene rimasto di proprietà esclusiva di e pervenuto alla Persona_1
società convenuta, adibito allo svolgimento dell'attività alberghiera.
Né vale il richiamo effettuato dagli attori ai diritti sulle cose comuni effettuato dai titoli di provenienza degli attori e dei loro danti causa.
Invero, le clausole negoziali contenute in tali atti sono del tutto generiche, limitandosi ad affermare che la vendita ricomprende i diritti sui beni che per legge o destinazione vanno ritenuti condominiali, ma nulla affermano su quali siano tali beni.
Dunque, le clausole in esame non possono costituire un titolo giuridico che fonda la natura condominiale del locale in cui è contenuto l'autoclave.
Né rileva che l'impianto autoclave serve le abitazioni condominiali, posto che, come in precedenza evidenziato, il regolamento condominiale ha espressamente affermato la natura condominiale dell'impianto autoclave ma non del locale che lo contiene e risultando comunque dai titoli di provenienza prodotti e dallo stesso regolamento condominiale che il subalterno 20, che ricomprende anche il suddetto locale, è di proprietà dell'esercente l'attività alberghiera.
Infine, va osservato che anche nel contratto trascritto il 30.06.2001, con cui la società convenuta ha venduto un ulteriore appartamento a Controparte_15
terza chiamata in causa, si richiamano espressamente il regolamento condominiale e si individuano i beni di proprietà esclusiva e condominiale mediante l'allegato elenco che indica il subalterno 20 come appartenente alla ditta quindi pervenuto dopo alla società convenuta, e i Persona_1
subalterni 10 e 13 come pertinenze del subalterno 20 ancora una volta in ditta a (cfr. all. 5 fasc. attori). Persona_1 Dunque, anche un ulteriore titolo originario di provenienza di un appartamento condominiale appare escludere i beni rivendicati dalla convenuta dal novero dei beni condominiali.
Peraltro, l'appartenenza dei beni rivendicati dalla società convenuta a quest'ultima è affermata anche nelle relazioni notarili da questa prodotte (cfr. all. 10 e deposito del 02.12.2022).
In conclusione, poiché la parte convenuta ha fornito prova adeguata della titolarità del diritto di proprietà alla stregua dei principi in materia di accertamento della proprietà sopra richiamati e tenuto conto che appare sussistere un titolo che consente di escludere, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il locale oggetto della domanda attorea dal novero dei beni condominiali, risultando tale solo l'impianto autoclave, deve ritenersi che le porzioni immobiliari, site nel condominio sito in Via XXIV Maggio n. 73 di Marina di
Grosseto e censiti al C.F. del Comune di Grosseto al foglio 106, p.lla 99 sub.
10, 13 e 20 sono di proprietà esclusiva della società convenuta
[...]
con conseguente insussistenza di Controparte_23
diritti di proprietà in favore dei condomini sul suddetto immobile.
Venendo alle ulteriori domande proposte dalle parti, gli attori chiedono accertarsi che i convenuti non hanno il diritto di servirsi del vano scale presente nell'edificio condominiale per accedere al locale dell'autoclave e di condannare quindi i convenuti al risarcimento del danno conseguente.
I convenuti hanno chiesto in riconvenzionale accertarsi che essi hanno il diritto di passare dal suddetto vano scala, contrassegnato al subalterno 17, in quanto condomini dell'edificio.
In via preliminare, va osservato che i convenuti, sebbene abbiano chiesto di accertare che entrambi hanno il diritto di passaggio dal portone di ingresso all'androne da cui si accede agli appartamenti e dal vano scala in quanto comproprietari delle parti comuni, nel corpo della comparsa di costituzione e risposta affermano con chiarezza che la qualifica di condomino, che conferisce il potere di utilizzare il vano scala condominiale, sia della società
[...]
che gestisce il residence. Controparte_2 Controparte_1 Parte_4
Ciò posto, le domande vanno valutate congiuntamente in quanto vertenti sulla stessa questione.
Alla luce delle considerazioni svolte, la domanda di parte convenuta è fondata nei limiti di seguito precisati.
In particolare, deve ritenersi che sia il portone di ingresso del complesso immobiliare dove si trovano gli appartamenti privati, sia il vano scale che congiunge l'androne di ingresso al locale dell'autoclave hanno la qualifica di beni condominiali.
Invero, l'art. 1117 c.c. afferma la natura condominiale, salvo titolo contrario, dei portoni di ingresso e delle scale dell'edificio in cui si trovano le unità abitative.
Inoltre, lo stesso CTU ha evidenziato come le scale in questione siano indispensabili per accedere al locale ascensore oltre che allo stesso locale in cui
è presente il locale dell'impianto autoclave, posto al servizio degli appartamenti.
Del resto, il portone di ingresso appare evidentemente destinato a consentire la concreta fruizione delle unità esclusive, consentendo di accedere all'interno dell'edificio e quindi alle scale che conducono agli appartamenti.
Ancora, il regolamento condominiale, nel descrivere i beni comuni, dopo avere affermato la natura condominiale di tutti i beni funzionali al godimento e alla conservazione dell'edificio, fa riferimento all'illuminazione dei locali comuni, includendo esplicitamente in questi le scale.
Peraltro, nei titoli di provenienza in precedenza richiamati, le scale, rientranti catastalmente nel subalterno 17, vengono intestate alla ditta Persona_2
ma vengono individuate come bene comune non censibile agli appartamenti, confermandosi in tal guisa la natura condominiale delle scale, in quanto evidentemente strumentali al godimento delle unità esclusive e dei locali comuni.
Quindi, alla luce delle considerazioni svolte, è possibile qualificare le scale in esame come beni condominiali.
Ciò chiarito, sui predetti beni condominiali (portone di ingresso e scale) non possono che avere potere di godimento i proprietari di immobili facenti parte dell'edificio condominiale.
Al riguardo, come evidenziato in precedenza, il condominio oggetto del presente giudizio, come accertato dal CTU, è costituito da un unico edificio, di cui fanno parte sia appartamenti che il residence e un fondo destinato in precedenza all'uso di un istituto di credito.
Alla luce della descrizione fornita dal CTU, deve ritenersi quindi che l'edificio condominiale non sia solo l'insieme degli appartamenti e delle parti comuni, ma il complesso del residence, degli appartamenti privati, del fondo e delle parti comuni, i quali sono parti di un unico edificio.
Tale conclusione appare coerente con il regolamento condominiale in precedenza richiamato, il quale ricomprende tra i beni di proprietà esclusiva che costituiscono il condominio non solo gli appartamenti, ma anche la porzione immobiliare in cui si svolge l'attività alberghiera, inclusiva del locale contenente l'autoclave (il subalterno 20).
Del resto, nella porzione di edificio in cui sono collocati gli appartamenti privati è presente anche il locale dell'autoclave che appartiene alla società convenuta, costituendo così un unico edificio condominiale.
Dunque, la società convenuta, che del subalterno 20 è proprietaria esclusiva, non può che essere considerata condomina dell'edificio di via XXIV Maggio in Marina di Grosseto, esattamente come gli odierni attori, proprietari di appartamento del medesimo edificio. Ne consegue che, in qualità di condomina, la società convenuta ha il potere di godere delle parti comuni in proporzione al valore della propria unità immobiliare (art. 1119, comma 1 c.c.).
Pertanto, non appare fondata la domanda attorea nella parte in cui afferma l'inesistenza di un titolo che giustifichi l'utilizzo delle scale ad opera della società convenuta e, di converso, è fondata la domanda di parte convenuta laddove afferma il diritto della società convenuta di utilizzare il portone di ingresso, che accede alla porzione in cui si trovano gli appartamenti e il locale dell'autoclave, e le scale che conducono al suddetto locale per accedere presso quest'ultimo.
Ciò posto, non appare sussistere un analogo titolo in capo a CP_1
in proprio, non risultando lo stesso un condomino dell'edificio,
[...]
essendo solo il legale rappresentante della società convenuta.
Ciò importa la fondatezza della domanda attorea nella parte in cui afferma l'inesistenza di un diritto di utilizzo del vano scale in capo a Controparte_1
in proprio.
Circa la domanda di risarcimento del danno proposta dagli attori, la stessa va invece respinta.
Colui che agisce in giudizio per il risarcimento del danno ha l'onere di allegare e di provare non solo il fatto dannoso, ma anche il pregiudizio risarcibile, in conformità al dettato dell'art. 2697 c.c., trattandosi di elementi costitutivi della fattispecie di responsabilità prevista dall'art. 2043 c.c.
Ebbene, la domanda attorea appare del tutto generica in punto di allegazione e di prova del pregiudizio risarcibile e, come tale, va respinta.
Invero, in disparte ogni considerazione sulla sussistenza o meno del comportamento antigiuridico imputato ai convenuti, va rilevato che gli attori hanno lamentato un danno da limitazione consistita nella “tolleranza di andirivieni di persone sconosciute, aggravio delle spese condominiali inerenti la fornitura di energia elettrica per la luce delle scale di cui si serve ordinariamente la controparte quando accede al condominio, uso arbitrario delle parti comuni con ingombro pur temporaneo ma frequente delle stesse con sacconi di biancheria sporca ecc. ecc.”., indicando il danno nella somma di 2.000,00 euro, ritenuta di giustizia.
Le allegazioni offerte dagli attori a sostegno della domanda risarcitoria appaiono radicalmente generiche, prive di contestualizzazione temporale e di consistenza contenutistica, sicché la domanda appare radicalmente carente in punto di allegazione e va pertanto respinta, restando assorbita, per il principio della ragione più liquida, ogni ulteriore questione ad essa inerente.
A questo punto, va osservato che la parte convenuta ha proposto in via subordinata due domande riconvenzionali, chiedendo, in particolare, accertarsi in favore dei convenuti l'esistenza di una servitù di passaggio, gravante sul sub. 17 del Fg. 104, part. 99, che consente di accedere al sub. 20 per il tramite del portone di ingresso e del vano scale in virtù della destinazione del buon padre di famiglia o, in ulteriore subordine, per usucapione.
Tali domande sono proposte dalla convenuta, nel caso in cui, pur dovendosi riconoscere che gli attori non vantano diritti sul subalterno 20 e che “il residence ha diritto d'ingresso dal portone condominiale al pari degli altri comproprietari”, venisse disconosciuta tale qualifica di condomino.
Dalla lettura delle argomentazioni poste dai convenuti a sostegno delle domande subordinate, si evince come le stesse facciano riferimento esclusivamente al diritto del residence di esercitare l'invocata servitù.
In particolare, la parte convenuta sostiene che “E' di tutta evidenza, infatti, che per destinazione del padre di famiglia, ex art. 1062 cod. civ., il condominio gode di una servitù di appoggio sul subalterno di proprietà del (sub. 20), ed il a propria Parte_3 Parte_3
volta, gode di una servitù di passaggio al sub. 20 mediante le scale e la porta di accesso agli appartamenti privati (sub. 17), anch'esso costituito ex art. 1062 cod. civ..”, che “A fortiori, ed in ulteriore ipotesi, tale servitù di passaggio sarebbe stata comunque perlomeno acquisita per usucapione, stante l'utilizzo costante, pacifico ed ininterrotto dalla data di edificazione dell'edificio (1994) sino all'anno 2019, allorchè avvenivano le prime “molestie” di esso. La situazione de qua è stata infatti chiara e pacifica per anni, ovvero sino a che uno degli appartamenti venne acquistato dal e dalla moglie, i quali tentavano in Parte_1
ogni modo di impedire ai dipendenti ed ai titolari del residence l'accesso dalle scale”; che “In ordine a tale servitù, occorre tuttavia confutare, in ultimo, l'ulteriore circostanza dedotta ex adverso, secondo cui il passaggio sarebbe inutile stante la possibilità di accedere al piano seminterrato per il tramite della rampa carrabile posta sul lato opposto del fabbricato. E' notorio, infatti, come il requisito dell'utilitas ben possa consistere anche in una destinazione del fondo servente a mera comodità del fondo dominante, ovvero anche a soddisfacimento di bisogni sporadici del medesimo (che poi, nel caso di specie, tanto sporadici non sono).
Ebbene, nel caso di specie non v'è chi non veda come sarebbe oltremodo gravoso, per i proprietari del residence e per i suoi addetti, dover giornalmente percorrere (più e più volte)
l'intero perimetro del fabbricato per poter accedere (per giunta a piedi, lungo una ripida rampa d'accesso pensata per i veicoli) ad una porzione quantomai essenziale della proprietà, adibita a servizi quali magazzini e rimesse di materiale indispensabili per l'attività svolta
(necessità che, specialmente nel periodo estivo, si ripete anche per più volte al giorno)”.
Come si evince dalla lettura complessiva delle allegazioni poste dalla parte convenuta a sostegno delle proprie domande riconvenzionali, queste sono proposte al fine di sostenere la sussistenza di un diritto di servitù del residence, termine che non può che riferirsi all'impresa alberghiera esercitata presso il complesso condominiale, attività pacificamente riferibile alla società convenuta.
Inoltre, le domande subordinate sono espressamente condizionate al mancato riconoscimento della qualifica di condomino, qualifica che nella parte precedente della comparsa i convenuti hanno attribuito alla sola società convenuta, in quanto proprietaria di unità esclusive nell'edificio condominiale. Dunque, è possibile ritenere che le domande subordinate siano state proposte dalla parte convenuta solo nel caso in cui fosse esclusa la qualifica di condomina in capo alla società convenuta e, di converso, fosse escluso ogni potere di godimento a tale titolo sul portone di ingresso e sulle scale, circostanze che avrebbero fondato l'interesse della società a ottenere il riconoscimento del passaggio nelle forme delle servitù per buon padre di famiglia o per usucapione.
Ciò consente di ritenere che, sebbene le domande riconvenzionali appaiano proposte in favore dei convenuti genericamente indicati, e quindi anche del convenuto in proprio, le stesse siano state proposte Controparte_1
nell'interesse concreto ed effettivo della sola società convenuta, esercente l'attività alberghiera presso i luoghi di causa.
Ciò consente di ritenere che la condizione del mancato riconoscimento della qualifica di condomino invocata dalla parte convenuta vada intesa come mancato riconoscimento di detta qualifica alla società convenuta, sicché solo in tale ultimo caso vi sarebbe l'interesse della parte convenuta all'esame delle domande subordinate.
Ne consegue che, essendo stata riconosciuta la suddetta qualifica di condomino alla società convenuta, le domande riconvenzionali subordinate di parte convenuta possono ritenersi assorbite.
Circa la regolazione delle spese, la soccombenza reciproca delle parti giustifica la compensazione delle spese processuali, tenuto conto anche della peculiarità della vicenda proprietaria che ha riguardato l'immobile per cui è causa.
Le spese di CTU analogamente vanno poste a carico delle parti costituite, ciascuna in quote eguali, essendo stata funzionale alla valutazione dei fatti allegati dalle stesse.


P.Q.M.

il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunciando, sulla causa civile iscritta a R.G. n. 2292/2021 e vertente tra le parti di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza e deduzione, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti, accerta che gli immobili siti in Marina di Grosseto e censiti al C.F. di Grosseto al foglio 104, p.lla 99 sub. 10, 13, e 20 sono di proprietà esclusiva della società
e per l'effetto che alcun Controparte_23
diritto di proprietà su detti immobili è vantato dagli attori e dai terzi chiamati in causa;

2) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale dei convenuti, accerta che la società in Controparte_23
qualità di condomina, ha il diritto di utilizzare il portone di ingresso e il vano scale presenti nel condominio per cui è causa e facenti parte della porzione immobiliare censita al C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 17 per accedere al locale ove è sito l'impianto autoclave, come descritto in motivazione;

3) in parziale accoglimento della domanda attorea, accerta che il convenuto in proprio non ha diritto utilizzare il portone di ingresso e Controparte_1
il vano scale presenti nel condominio per cui è causa e facenti parte della porzione immobiliare censita al C.F. di Grosseto al foglio 104 p.lla 99 sub. 17 per accedere al locale ove è sito l'impianto autoclave, meglio descritto in motivazione, e ordina allo stesso la cessazione di ogni condotta di accesso e transito dai suddetti immobili;

4) respinge le altre domande proposte dagli attori;

5) respinge le altre domande proposte dal convenuto in Controparte_1
proprio;
6) pone le spese di CTU, come liquidate in separato provvedimento, definitivamente a carico degli attori ed in ragione Parte_1 Parte_2 del 50% e in quote eguali tra di loro, e dei convenuti e Controparte_1 [...]
per il restante 50% e in Controparte_23
quote eguali tra di loro;

7) compensa le spese processuali.
Grosseto, 07.01.2025
IL GIUDICE
Dott. Valerio Medaglia