TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1348/2023
Il giorno 03/07/2025, nella causa iscritta al n RG 1348 /2023
Il Giudice, dott.ssa Giulia Sorrentino, dato atto che la presenza delle parti è sostituita dal deposito delle note di udienza, secondo quanto disposto con precedente decreto di trattazione cartolare;
viste le deduzioni, conclusioni ed eccezioni sollevate dalle parti;
pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. allegata al presente verbale.
Il Giudice
dott. Giulia Sorrentino

1 di 6
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giulia Sorrentino ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1348/2023 promossa da:
), elettivamente domiciliato presso l'indirizzo pec del RT C.F._1 difensore, con l'avv. SOCCORSI SIMONA ), dal quale rappresentato e C.F._2 difeso giusta procura allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
ATTORE contro
, elettivamente domiciliato in VIA VIALE ITALIA CP_1 C.F._3
51 LADISPOLI con l'avv. CALVI ROBERTA ) e l'avv. CAIFFA C.F._4
MANUELA dai quali rappresentato e difeso giusta procura in atti
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. ha convenuto in giudizio l'ex coniuge al fine di sentir RT CP_1 accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita concluso il 17.7.2018 (a rogito del
Notaio rep. n. 9705, racc. n. 7014), avente ad oggetto l'immobile in Ladispoli, via Persona_1
Enrico Toti n. 26, costituito dal piccolo locale magazzino di mq 16 con annesso giardino di

2 di 6 pertinenza esclusiva, per grave vizio della cosa venduta ai sensi degli artt. 1490 e segg. c.c.. A fondamento della domanda, ha dedotto che il piccolo manufatto è risultato del tutto abusivo, oggetto di un'ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Ladispoli il 29.10.2020 e mai notificata, stante l'annullamento in autotutela della SCIA presentata dall'odierna convenuta in data 31.5.2017 prot. n.
27743.
Inoltre, ha domandato la risoluzione anche del contratto di compravendita della porzione di terreno intercluso di mq 33, pertinente e confinante con il magazzino, concluso il 28.2.2019 (atto a rogito del Notaio racc. n. 7480, rep. n. 10244), in quanto negozio collegato al primo. Persona_1
Ha quindi chiesto la restituzione della somma di € 17.000,00, pari al prezzo complessivamente corrisposto per i due acquisti (€ 12.000,00 per la prima compravendita ed € 5.000,00 per la seconda),
e la condanna della convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti, quantificati in € 9.000,00 (di cui €
4.000,00 per rimborso spese notarili ed € 5.000,00 determinati in via equitativa).
Si è costituita , sostenendo che il manufatto de quo è stato realizzato dallo CP_1 stesso , che ne conosceva l'irregolarità urbanistica e che lo ha utilizzato in via esclusiva, _1 occupandosi in prima persona di presentare la SCIA in sanatoria al Comune di Ladispoli, seppure a nome dell'ex coniuge, divenuta nelle more proprietaria esclusiva dell'immobile familiare presso il quale il manufatto è stato edificato. Inoltre, ha sostenuto che il prezzo di compravendita per entrambi gli atti in realtà non è mai stato corrisposto, trattandosi di atto simulato concluso al fine di addivenire ad una chiusura tombale di ogni rapporto personale tra le parti. In via pregiudiziale, ha eccepito la prescrizione dell'azione di garanzia espletata.
La causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti e l'escussione di testi ed è stata rinviata all'odierna udienza a trattazione scritta per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
2. La domanda attorea è infondata per i motivi che seguono.
In via preliminare, ai fini della corretta qualificazione giuridica della domanda, giova rilevare che parte attrice ha contestato la natura abusiva dell'immobile oggetto della compravendita del
17.7.2018, in quanto la SCIA in sanatoria, menzionata nel rogito notarile ai fini della validità
“formale” dell'atto, è stata annullata in autotutela dall'Amministrazione competente successivamente all'acquisto per la ritenuta insanabilità delle irregolarità edilizie sussistenti.
Ciò posto, si ritiene che l'azione di risoluzione invocata non sia quella prevista in ipotesi di vizi della cosa venduta ai sensi degli artt. 1490 e seguenti c.c., bensì quella di cui all'art. 1453 c.c.,

3 di 6 vertendosi, secondo la prospettazione attorea, in ipotesi di vendita di aliud pro alio, come del resto precisato dallo stesso attore nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c..
Del resto, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il giudice, chiamato a pronunciarsi su una domanda di accertamento dei vizi della cosa venduta, ha il compito di qualificare d'ufficio l'azione proposta in termini di vendita di bene privo delle qualità essenziali ovvero, sulla base delle circostanze acquisite al processo a tal fine rilevanti, di vendita di "aliud pro alio", la quale dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di inadempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizioni previsti dall'art. 1495 c.c. (Cass. n. 28069 del 14/10/2021).
Orbene, in tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita (cfr. tra le tante Cass. n. 13214 del 14/05/2024).
L'ipotesi di cui si tratta appartiene appunto al novero dell'aliud pro alio, stante la natura integralmente abusiva del manufatto oggetto di compravendita, di cui il Comune di Ladispoli ha ordinato la demolizione.
Ne deriva l'infondatezza dell'eccezione di prescrizione sollevata da parte convenuta.
3. Sempre in punto di inquadramento giuridico della domanda, deve condividersi l'impostazione seguita dall'orientamento giurisprudenziale che, nell'ipotesi di vendita di immobile affetto da irregolarità edilizie sostanziali, ritiene applicabile il disposto dell'art. 1489 c.c. in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa compravenduta (Cass. n. 4786 del 28/02/2007; Cass. n. 25357 del 28/11/2014; Cass. n. 27559 del 28/09/2023; Cass. n. 17148 del 21/06/2024).
Ne consegue che la responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell'art. 1489 c.c., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto.
Orbene, nel caso di specie, dall'istruttoria espletata è emerso che , al momento RT dell'acquisto, fosse perfettamente a conoscenza delle caratteristiche urbanistiche ed edilizie riguardanti l'immobile, avendolo personalmente realizzato e avendo incaricato egli stesso il professionista della presentazione della SCIA poi annullata.

4 di 6 Invero, è emerso che l'immobile in questione è situato nel giardino dell'abitazione familiare, che dopo la separazione (seguita dal divorzio) dei coniugi è stata interamente Parte_2 acquistata dalla che vi abita insieme alla figlia . CP_1 Persona_2
Il piccolo manufatto oggetto di causa è stato edificato nell'anno 2005 o 2006, subito dopo l'acquisto dell'abitazione principale, come affermato da tutti i testi escussi, ad opera dello stesso e di operai da lui incaricati. In proposito, risulta particolarmente pregnante la testimonianza di _1
, cognato di , che all'epoca ha aiutato il a portare il materiale Testimone_1 CP_1 _1 per la costruzione dalla strada principale all'immobile.
I testi escussi hanno altresì concordemente dichiarato che, successivamente alla separazione dei coniugi nel maggio del 2010, ha abitato all'interno del manufatto, in questione, RT provvedendo altresì a dotarlo di un servizio igienico e di uno spazio adibito a cucina.
Inoltre, in base alle dichiarazioni dei testi e , deve ritenersi Persona_2 Testimone_1 che si sia occupato in prima persona della pratica relativa alla SCIA - sebbene la stessa RT sia stata presentata a nome dell'allora proprietaria - incaricando il geometra e CP_1 CP_2 curando i successivi adempimenti.
Ne deriva che, all'epoca dell'acquisto nel luglio 2018, era perfettamente a RT conoscenza delle difformità edilizie che avrebbero poi determinato l'annullamento della SCIA in autotutela e la conseguente mancanza del titolo abilitativo e la tutela di cui all'art. 1489 c.c.
(risoluzione e risarcimento) non può essere invocata.
La domanda attorea merita quindi di essere integralmente rigettata.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. 147/2022, tenuto conto della durata del processo e della quantità e qualità dell'attività difensiva svolta, nonché degli altri criteri stabiliti dall'art. 4, comma 1 del d.m. 55/2014, in rapporto ai parametri di liquidazione propri dello scaglione di valore proprio della controversia (da € 26.001 ad € 52.000,00).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- rigetta la domanda;

- condanna parte attrice al pagamento in favore della convenuta delle spese di lite, che liquida in € 6.164,00 per compensi, oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.

5 di 6 Civitavecchia, 3 luglio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Sorrentino

1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
6 di 6