N. R.G. 447/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice monocratico dott. Carmen Misasi ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 447/2021 trattenuta in decisione in data 11.8.2025, in esito al deposito di note conclusive ex art. 127 ter c.p.c., con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. promossa da:
, rappresentato e difeso dall'avv. Pasquale Di Iacovo Parte_1 C.F._1
e dall'avv. Simona Di Iacovo
ATTORE ontro
, in p.l.r.p.t., Controparte_1
) P.IVA_1
Controparte_2
(88000630785)
CONVENUTI CONTUMACI
OGGETTO: Contratto preliminare di compravendita immobiliare
Conclusioni: come in atti
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 6 conveniva in giudizio il Parte_1 Controparte_3
e il esponendo: che in data
[...] Controparte_2
06.08.20egli aveva stipulato con il Controparte_2 ente poi accorpato con Legge della Regione Calabria del 16 maggio 2013 n.24 al
[...]
- contratto preliminare per la cessione di un terreno da Controparte_3 destinare ad insediamento produttivo attraverso la realizzazione di una piattaforma logistica per prodotti agrumari;
che l'ente aveva individuato come area idonea alla realizzazione della CP_4 predetta iniziativa di pubblica utilità il lotto di terreno ubicato in agro del Comune di Corigliano e identificato al foglio 30 particella 1353; che nel contratto preliminare era espressamente previsto che il trasferimento della proprietà del terreno era sottoposto alla condizione sospensiva della realizzazione dell'opera assentita, qualificata come opera di pubblica utilità e della esclusiva destinazione del terreno agli scopi approvati dal , prevedendosi inoltre il diritto di prelazione dell'ente in caso di CP_3 futura vendita dell'immobile; che nel corso delle trattative il l.r. del aveva rappresentato che CP_3 gli obblighi assunti da esso attore erano giustificati dal fatto che l'intervento edilizio sarebbe stato esentato dal pagamento del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione poiché inerente ad opere di pubblica utilità ricadenti in zona ASI;
che in seguito però il Comune di Corigliano aveva subordinato il rilascio del permesso di costruire al versamento degli oneri di urbanizzazione secondaria e del contributo sul costo di costruzione;
che in data 21.12.2012 e 05.03.2013 il aveva CP_3 inviato due comunicazioni all'Ente comunale manifestando il proprio disappunto in ordine alla richiesta di pagamento, richiamando il parere reso con nota prot. 2153 del 25.10.2012; che, presentato nelle more ricorso al Giudice amministrativo, con sentenze del Tar del 21.10.2016 e del CDS del
20.11.2017 era stata accertata in via definitiva la debenza degli oneri;
che la falsa rappresentazione della reale natura del terreno, ricaduta direttamente sulla qualità dell'oggetto del contratto, integrava errore essenziale ex art. 1429 c.c., avendo inciso sul processo formativo del consenso, inducendo esso attore a manifestare la propria volontà in modo errato, concludendo un contratto che non avrebbe stipulato e pattuendo obblighi che non avrebbe assunto qualora correttamente informato della reale qualità del terreno;
che in ogni caso egli aveva diritto alla riduzione del prezzo di acquisto del bene.
Chiedeva, quindi, “annullare, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1428 e 1429 c.c., il contratto preliminare intercorso in data 06.08.2012 tre il Sig. ed il Parte_1 Controparte_3
pagina 2 di 6 e per l'effetto condannare il Controparte_2 [...]
alla restituzione di tutte le somme di denaro versate dal Sig. Controparte_3 [...]
in esecuzione del predetto contratto, che allo stato ammontano ad € 197.938,75, o in quella Parte_1 diversa che sarà ritenuta di ragione e giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
in via gradata accertare il diritto del Sig. ad ottenere la riduzione del prezzo di acquisto Parte_1 del terreno contratto preliminare intercorso in data 06.08.2012, per un importo pari alle somme complessivamente richieste dal Comune di Corigliano al fine del rilascio del permesso di costruire, che allo stato ammontano ad € 13.521,44 per il versamento del contributo sul costo di costruzione ed €
4.655,57 per il versamento degli oneri di urbanizzazione secondaria;
in via ancora più gradata obbligare i convenuti a concludere, ex art. 2932 c.c., il contratto definitivo previsto dal contratto preliminare stipulato in data 06.08.2012 ed i particolare obbligare i convenuti a trasferire al Sig.
la proprietà del terreno situato in Corigliano- Rossano alla località Zona Parte_1
Industriale, della superficie complessiva di mq 6990 ubicata in agro di Corigliano al foglio 38 particella 1353; in ogni caso con condanna dei convenuti al pagamento delle spese e competenze di giudizio da distrarsi ex art. 93 c.p.c.”.
Gli enti convenuti non si sono costituiti benché ritualmente evocati, dichiarandosene pertanto la contumacia.
Espletata l'istruttoria ammessa, la causa è stata trattenuta in decisione come in epigrafe.
***************
La domanda principale non risulta fondata per le ragioni di seguito esposte.
L'attore ha chiesto in primo luogo pronunciarsi l'annullamento del contratto preliminare stipulato con il convenuto assumendo la ricorrenza di errore essenziale ex artt. 1428 e 1429 n. 2 c.c. su CP_3 qualità del terreno oggetto del compromesso.
Sul punto ha in specifico dedotto che “l'errore è ricaduto sulla natura del terreno e dunque su una qualità dell'oggetto, poiché la falsa rappresentazione della esenzione dal pagamento dei costi ed oneri di urbanizzazione si risolve nell'inesatta conoscenza dei costi ed oneri derivanti dall'edificabilità del suolo, cioè di una circostanza relativa ai suoi caratteri reali, atteso che un fondo assoggettabile a costi ed oneri di urbanizzazione non giustifica l'assunzione da parte del privato di un obbligo di lasciare pagina 3 di 6 perennemente il bene assoggettato al vincolo di destinazione che l'ente pubblico imprime all'opera edilizia da realizzare sul terreno acquistato dal privato e non giustifica altresì l'assunzione da parte del privato del riconoscimento del diritto di prelazione all'ente pubblico in caso di futura vendita dell'opera edilizia” ; l'istante ha dedotto altresì di essersi “determinato alla conclusione del contratto per le qualità del terreno e per l'utilità che poteva ricavare dall'esenzione dei costi ed oneri di costruzione ed urbanizzazione a fronte dei vincoli che (egli n.d.r.) aveva contestualmente assunto con il contratto” evidenziando infine che laddove correttamente informato egli “ non avrebbe mai assunto con il contratto tutti e tre gli obblighi “ previsti nell'atto.
L'assunto della riconducibilità della non corretta rappresentazione dell'assoggettamento dell'opera ai costi di costruzione/urbanizzazione al paradigma degli artt. 1428 e 1429 c.c. non è condivisibile e non trova supporto nell'incarto processuale.
L'art. 1429 c.c. n. 2 prevede, per quanto qui di interesse, che l'errore è essenziale e legittima l'annullamento del contratto quanto cade su una “qualità” dell'oggetto “che, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze, deve ritenersi determinante del consenso.
Ne discende la necessità della duplice verifica della afferenza dell'errore a qualità dell'oggetto del contratto e della sua incidenza determinante sul processo formativo della volontà contrattuale.
Nella specie la prospettazione dei fatti e le risultanze processuali conducono ad escludere la ricorrenza di entrambe le condizioni.
Per come chiarito dalle sentenze rese dal Giudice Amministrativo, in atti dell'attore, l'esonero dall'obbligo di corresponsione all'ente comunale dei costi di costruzione e degli oneri di urbanizzazione, disciplinato dagli artt. 16 e 17, comma III, del DPR 380/2001, è correlato, in via esclusiva, alla natura degli impianti, delle attrezzature o delle opere pubbliche da realizzare, che devono essere “di interesse generale” ed alla qualità del soggetto esecutore, che deve rientrare nella categoria degli enti istituzionalmente competenti, cui sia demandata in via istituzionale, appunto, la realizzazione di tali manufatti, ovvero dei privati concessionari dell'ente pubblico, limitatamente però alle opere inerenti l'esercizio del rapporto concessorio.
pagina 4 di 6 Dal punto di vista oggettivo, dunque, l'esenzione dai menzionati costi ed oneri attiene ed è funzionale alla tipologia di opera da realizzare e non anche al terreno sul quale essa insisterà, sicchè essa non appare affatto correlabile a detto immobile in termini di sua “qualità”, per come assunto dall'attore.
Né può ritenersi che detta esenzione incida anche indirettamente sulle qualità del terreno compromesso in vendita (destinatario dell'opus publica) sotto il profilo (sempre della qualità) dei diritti ed obblighi che in concreto l'acquisto determinava (arg. ex Cass.n. 16031/2007), atteso che tale valutazione deve essere necessariamente circoscritta ai diritti ed agli obblighi che il contratto genera tra le parti e non anche a oneri e vantaggi rispetto a soggetti terzi ed altrimenti connessi alla stipula.
Le stesse deduzioni dell'attore, sopra riportate, illustrano piuttosto l'incidenza della (rappresentazione della) esenzione dai costi di costruzione e dagli oneri di urbanizzazione sulla (valutazione della) convenienza economico/giuridica della operazione: la non corretta conoscenza di tale aspetto si è risolta cioè in un erroneo apprezzamento del rapporto tra costi e benefici in generale conseguenti alla stipula del contratto.
In ogni caso non potrebbe ritenersi l'essenzialità dell'errore intesa quale incidenza determinante dello stesso sulla formazione della volontà contrattuale, atteso che l'istante non perviene mai ad affermare che l'erroneo convincimento dell'esenzione dai costi di costruzione ed oneri di urbanizzazione abbia inciso sull'an della stipula e non specifica quale diverso contenuto avrebbe avuto la convenzione in ipotesi di corretta rappresentazione della realtà in parte qua.
Ciò posto e considerato che la svolta istruttoria non conduce ad una diversa interpretazione C dell'elemento cognitivo in discussione che rende superflua la valutazione della conferma della prospettata interlocuzione tra l'attore e l'ente consortile stipulante-, la domanda va rigettata.
Anche la domanda di riduzione del prezzo va disattesa, considerato in via assorbente che essa non risulta affatto titolata e non appare riconducibile al paradigma degli artt. 1492 c.c. e 1497 c.c. (per quanto applicabili al contratto preliminare), difettando radicalmente la prospettazione e la ravvisabilità
(della ben diversa causa petendi) di inadempimento dell'obbligazione di garanzia per vizi della cosa e dell'obbligazione di assicurare che il bene in compravendita abbia le qualità promesse.
pagina 5 di 6 Va disattesa infine la domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c., diretta alla stipula coattiva del contratto in conformità al preliminare, per carenza di presupposto, non essendo affatto prospettato il rifiuto del promittente venditore di concludere il contratto definitivo.
Nulla segue per spese nella contumacia dei convenuti.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta le domande;
nulla per spese.
Cosenza, 10 novembre 2025
Il Giudice
dott. Carmen Misasi
pagina 6 di 6