TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 3313/2024
Oggi, 5 febbraio 2025, innanzi al Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, è comparso: avv.to Giuseppina NAPOLETANO per , la quale si riporta alle Controparte_1 approntate difese e chiede che la causa venga decisa all'esito di discussione orale;

Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e, letto l'art. 429 cod. proc. civ., ordina la discussione orale della causa. All'esito della stessa, dopo essersi ritirato in camera di conSIlio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. È verbale.
Il Giudice
dott. Gianluca Di Filippo

1
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. Gianluca Di Filippo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3313/2024 R.G., avente ad oggetto “contratto di locazione”, pendente
TRA
, rappresentato e difeso, come da mandato Controparte_1 allegato all'atto introduttivo, dall'Avv. Giuseppina Napoletano, presso il cui studio elettivamente domicilia in Nocera Inferiore alla Via S.C. Amato, n. 16;

- RICORRENTE -

E
; Controparte_2
- RESISTENTE CONTUMACE -
All'udienza celebrata in data 5.2.25, i procuratori delle parti costituite hanno concluso come da verbale in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida, il SI. CP_1
, preliminarmente esposto:
[...]
- che la SI.ra aveva concesso – con contratto stipulato in data 5.7.19 e CP registrato in data 12.9.19 presso il competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate – in locazione ad uso diverso alla SI.ra , sino al 4.7.25, l'immobile sito in Controparte_2
Nocera Inferiore alla via Fucilari, n. 90, identificato al N.C.E.U. del prefato Comune al foglio
18, p.lla 2584, sub. 5;
- che i contraenti avevano pattuito un canone di locazione da corrispondersi mensilmente pari
2 ad euro 750,00;
- che con raccomandata a.r. del 19.1.20 la conduttrice aveva esercitato il recesso dal predetto contratto di locazione per gravi motivi, dando altresì espressamente atto di voler rilasciare il testé citato immobile a far data dal 28.2.21;
- che la SI.ra aveva “accettato il recesso anticipato […] così come esercitato dalla CP SI.ra , precisando che l'immobile doveva essere consegnato entro e non oltre il CP_2
28.2.21”;
- che la conduttrice, ad onta dell'esercitato recesso, non aveva provveduto a rilasciare i locali concessi in locazione;

- che, in data 15.11.22, la SI.ra aveva donato – in virtù di atto rogato per notar CP [...]
– ad esso istante il diritto di usufrutto gravante sull'immobile concesso in locazione;
Per_1
ha convenuto in giudizio la SI.ra per sentir “convalidare l'intimato sfratto per Controparte_2 finita locazione”, nonché per sentir ingiungere il pagamento dell'importo asseritamente dovutogli
“a titolo di indennità di occupazione, pari al corrispettivo della locazione per i canoni non corrisposti dal 05.02.2021 al 05.08.2024, […] oltre quelli a scadere fino all'esecuzione dello sfratto”. A suffragio dell'invocata richiesta d'ingiunzione, l'intimante ha dedotto che il conduttore in mora a restituire l'immobile sarebbe tenuto a versare “al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna”.
All'udienza celebrata in data 19.9.24, ravvisato che la notificazione del libello introduttivo nei confronti della SI.ra , intimata non costituitasi, si fosse perfezionata ai sensi dell'art. 143 CP_2
c.p.c., è stato disposto – conformemente al combinato disposto degli artt. 667 e 426 c.p.c. – il mutamento del rito, assegnando termine per la notificazione alla conduttrice dell'ordinanza de qua, nonché per il deposito di memorie integrative, non potendo la notificazione ex art. 143 c.p.c. essere ritenuta compatibile, come più volte affermato dalla Suprema Corte, con il procedimento di convalida, giacché siffatta modalità di notifica non garantisce con sufficiente grado di certezza la conoscenza effettiva da parte dell'intimato dell'atto e delle conseguenze da esso scaturenti.
La resistente, ad onta della rituale notificazione dell'ordinanza con la quale è stato disposto il mutamento del rito, non ha provveduto a costituirsi nemmeno nella presente fase non sommaria.
Immortalate le prospettazioni delle parti, nonché le fasi processuali salienti, è necessario in limine dichiarare la contumacia della SI.ra essendosi la notificazione dell'atto Controparte_2 introduttivo perfezionata nei confronti di detta conduttrice ai sensi dell'art. 143 c.p.c..
3 A tale ultimo riguardo, pare opportuno osservare che, secondo la Corte di nomofilachia, “i presupposti, legittimanti la notificazione a norma dell'art. 143 c.p.c., non sono solo il dato soggettivo dell'ignoranza, da parte del richiedente o dell'ufficiale giudiziario, circa la residenza, la dimora o il domicilio del destinatario dell'atto, né il mero possesso del certificato anagrafico, dal quale risulti il destinatario stesso trasferito per ignota destinazione, essendo anche richiesto che la condizione di ignoranza non sia superabile attraverso le indagini possibili nel caso concreto, da compiersi ad opera del mittente con l'ordinaria diligenza” (così, testualmente, Cass. ord. n.
19012/17). Peraltro, non può tacersi che, al fine del legittimo ricorso alle modalità di notificazione previste dall'art. 143 c.p.c., l'ordinaria diligenza alla quale il notificante è tenuto a conformare la propria condotta per vincere l'ignoranza in cui versi circa la residenza, il domicilio o la dimora del notificando debba essere valutata in relazione a parametri di normalità e buona fede secondo la regola generale dell'art 1147 c.c., non potendosi tradurre nel dovere di compiere ogni indagine che possa in astratto dimostrarsi idonea all'acquisizione delle notizie necessarie onde poter eseguire la notifica a norma dell'art. 139 c.p.c., anche sopportando spese non lievi ed attese di non breve durata. Ne consegue l'adeguatezza delle ricerche svolte profondendo il descritto grado di diligenza
(esemplificativamente: uffici anagrafici;
portiere della casa in cui il notificando risulti aver avuto la sua ultima residenza conosciuta), essendo ragionevole ritenere, secondo una presunzione fondata sulle ordinarie manifestazioni della cura che ciascuno ha dei propri affari ed interessi, che mediante tali indagini siano reperibili informazioni lasciate dallo stesso soggetto interessato per consentire ai terzi di conoscere l'attuale suo domicilio, residenza o dimora (Cass. n. 12526/14).
Sulla scorta dell'illustrata impostazione interpretativa, non può che ritenersi che l'atto introduttivo della fase sommaria sia stato ritualmente notificato alla SI.ra , giacché l'ufficiale CP_2
giudiziario – prima di procedere, ai sensi dell'art. 143 c.p.c., al deposito del plico presso la casa comunale dell'ultima residenza di detta conduttrice – ha attestato che il testé citato resistente fosse irreperibile presso l'indirizzo risultante dal Certificato di residenza rilasciato dal Comune di Nocera
Inferiore in data 12.6.24.
Tanto atteso, occorre scrutinare la domanda con la quale il ricorrente ha chiesto di “accertare che il contratto di locazione si è risolto alla data del 28.2.21”. A tal fine, giova rilevare che, pur avendo il SI. invocato una declaratoria di “risoluzione” del contratto di locazione, non è CP_1
revocabile in dubbio che la spiegata domanda debba essere qualificata come di accertamento dell'avvenuta cessazione degli effetti del negozio de quo in conseguenza del recesso esercitato dalla conduttrice, tenuto conto che alla base dell'azionata pretesa il ricorrente ha allegato proprio il recesso esercitato dalla SI.ra . CP_2
4 Individuata la veste giuridica che meglio si attaglia alla domanda in esame, pare opportuno osservare che l'atto con il quale si esercita il diritto potestativo di recesso integra un negozio giuridico unilaterale recettizio che deve sottostare alle medesime garanzie di forma prescritta per la costituzione del rapporto contrattuale alla cui risoluzione il recesso stesso è preordinato.
Con specifico riguardo al recesso esercitato dalla conduttrice, non può tacersi che lo stesso determina la cessazione della locazione dalla scadenza del termine di preavviso previsto in contratto
(ex pluribus, Cass. n. 12157/16).
In applicazione delle tratteggiate coordinate esegetiche, non può che dichiararsi che il contratto stipulato tra e in data 5.7.19, avente ad oggetto la locazione CP Controparte_2 dell'immobile sito in Nocera Inferiore, alla via Fucilari, n. 90, meglio descritto nel libello introduttivo, abbia cessato i propri effetti alla data del 28.2.21, tenuto conto, da un lato, che risulta incontroverso che la conduttrice abbia esercitato il diritto di recesso da siffatto contratto e che la relativa raccomandata sia pervenuta alla locatrice;
dall'altro, che nel corpo di tale missiva la conduttrice ha manifestato – con un preavviso più lungo rispetto a quello minimo previsto dalla legge – l'intenzione di voler riconsegnare i locali concessi in locazione in data 28.2.21.
S'impone ora di esaminare la domanda con la quale parte ricorrente ha invocato la condanna della SI.ra al rilascio dell'immobile per cui è causa. A tal fine, giova rilevare che, nell'ambito CP_2 dell'azione di restituzione, l'istante non ha l'onere di fornire la prova del suo diritto di proprietà, potendosi limitare ad allegare l'insussistenza ab origine (in ragione, ad esempio, di un'invalidità con effetti ex tunc), oppure il successivo venir meno – per inefficacia, decorso del termine di durata, esercizio della facoltà di recesso –, del titolo giuridico avente legittimato la detenzione del bene da parte del convenuto, che perciò è obbligato a restituirlo (cfr. Cass. n. 17321/15). In altri termini,
l'istante è tenuto a dar prova che il titolo che ab origine aveva giustificato la consegna del bene in contesa sia medio tempore venuto meno.
Con specifico riguardo a tale profilo, deve ribadirsi che il contratto di locazione stipulato tra la SI.ra e – nel quale l'odierno istante è subentrato per l'effetto CP Controparte_2 della donazione del diritto di usufrutto gravante sull'immobile – abbia cessato i propri effetti in data
28.2.21.
All'esito del tracciato iter argomentativo, la domanda di restituzione proposta dal ricorrente deve essere accolta e, per l'effetto, la SI.ra deve essere condannata a rilasciare l'immobile sito CP_2
in Nocera Inferiore, alla via Fucilari, n. 90, meglio descritto nel libello introduttivo.
Deve ora indugiarsi sulla domanda con la quale il SI. ha chiesto la condanna della CP_1 conduttrice al pagamento del corrispettivo asseritamente dovutogli dalla conduttrice “a titolo di
5 indennità di occupazione, pari al corrispettivo della locazione per i canoni non corrisposti dal
05.02.2021 al 05.08.2024, […] oltre quelli a scadere fino all'esecuzione dello sfratto”.
Tale domanda deve dichiararsi inammissibile limitatamente agli importi non corrisposti dalla conduttrice anteriormente al subentro – avvenuto in data 15.11.22, in forza dell'atto di donazione del diritto di usufrutto gravante sull'immobile – del ricorrente nel contratto di locazione, tenuto conto che la regola emptio non tollit locatum dettata dall'art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, “non determina il subingresso dell'acquirente nel diritto al pagamento dei canoni non corrisposti e relativi al periodo anteriore alla cessione, restando detto credito in capo al precedente proprietario, in ragione dell'efficacia non retroattiva della successione a titolo particolare nel contratto” (Cass. ord. n. 14079/23). In altri termini, “la cessione legale del contratto di locazione non determina anche, salvo diverso accordo delle parti, la cessione dei crediti già maturati in capo all'originario contraente” (così da ultimo, in motivazione, Cass. n. 17986/14), giacché “l'acquirente dell'immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto” (Cass. n. 11895/08).
Ciò posto, non può tacersi che la conduttrice che sia rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, accertata giudizialmente, è tenuto – come più volte affermato dalla
Suprema Corte – al pagamento dei canoni fino alla riconsegna effettiva ai sensi dell'art. 1591 c.c., a tenore del quale “il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno” (Cass.
n. 18486/14). In altri termini, una volta cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata, per il quale il locatore potrà chiedere appunto una somma di importo equivalente ai canoni pattuiti (ex pluribus,
Cass. n. 18486/14).
Aderendo al rammentato indirizzo interpretativo, la proposta domanda deve essere accolta, non avendo la conduttrice provveduto a restituire l'immobile, ancorché il contratto si fosse sciolto a far data dal 28.2.21. Pertanto, la SI.ra deve essere condannata al pagamento in favore del CP_2 ricorrente dell'importo di euro 20.250,00 (cui si è pervenuti moltiplicando l'ammontare del pattuito canone di locazione, pari ad euro 750,00, per il numero dei mesi in cui la conduttrice è rimasta nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto, pari a 27: da novembre 2022, momento del subentro del ricorrente nel contratto di locazione, a gennaio 2025), oltre interessi e rivalutazione dalle rispettive scadenze al soddisfo.
6 Inoltre, la resistente deve essere condannata al pagamento di ulteriori euro 750,00 mensili (pari ad euro 25 per ciascun giorno di effettiva occupazione dell'immobile) per ogni ulteriore mese di indebita occupazione dei locali de quibus a far data dal 6.2.25 e fino alla materiale riconsegna del predio a parte ricorrente, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze al saldo effettivo.
Non resta che disciplinare le spese di lite: le stesse, in ossequio al principio della soccombenza, devono essere poste a carico della resistente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione Seconda Civile, in persona del Giudice Unico, dott.
Gianluca Di Filippo, pronunziando sulle domande proposte da , ogni diversa Controparte_1
istanza, eccezione disattesa, così provvede:
1) dichiara la contumacia di;
Controparte_2
2) accoglie per quanto di ragione le domande proposte dalla parte ricorrente e, per l'effetto:
a) accerta e dichiara che il contratto stipulato in data 5.7.19, avente ad oggetto la locazione dell'immobile sito in Nocera Inferiore, alla via
Fucilari, n. 90, meglio descritto nel libello introduttivo, ha cessato i propri effetti alla data del 28.2.2021;
b) condanna a rilasciare, in favore del ricorrente, Controparte_2 libero da persone e cose, l'immobile sito in Nocera Inferiore, alla via
Fucilari, n. 90, meglio individuato nel corpo del ricorso introduttivo, fissando per l'esecuzione, in mancanza di rilascio spontaneo, la data del
24.3.25;
c) condanna al pagamento in favore di parte ricorrente Controparte_2
della somma di euro 20.250,00, quale importo dovuto dalla prima in favore del secondo per la detenzione dell'immobile oltre il giorno di cessazione dell'efficacia del contratto di locazione, oltre interessi e rivalutazione dalle rispettive scadenze al soddisfo;

d) condanna al pagamento in favore di parte ricorrente Controparte_2
dell'ulteriore somma di euro 750,00 mensili (pari ad euro 25,00 per ciascun giorno di effettiva occupazione dell'immobile) per ogni ulteriore mese di indebita occupazione dell'immobile a far data dal

6.2.25 e fino alla materiale riconsegna dei locali alla parte ricorrente,
7 oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze al saldo effettivo.
3) condanna al pagamento in favore della parte ricorrente delle Controparte_2
spese di lite, all'uopo liquidate in euro 5.077,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali, iva e cpa come per legge.
Nocera Inferiore, 5.2.25
Il Giudice
Dott. Gianluca Di Filippo
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