N. R.G. 1167/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DI CAUSA
tra
Parte_1
RICORRENTE
e
CP_1
CONVENUTO
Oggi 20 marzo 2025 ad ore 13,44 innanzi al dott. Elisabetta Chiodini, è comparso per parte ricorrente l'avv. Alessandro Susini,in sostituzione dell'avv. Corrado, il quale insiste per l'accoglimento della domanda principale di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto di preliminare di compravendita e di condanna del resistente al rilascio immediato dell'immobile. Ad ore 13,48 il giudice si ritira in camera di consiglio per deliberare. Ad ore 16,39 il giudice pronuncia sentenza con cui definisce il giudizio, dando lettura, ad aula vuota, delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante. Verbale chiuso ad ore 16,39.
Il Giudice
dott. Elisabetta Chiodini
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VARESE
Sezione Seconda civile
Il Tribunale di Varese, nella persona del Giudice onorario, Dottoressa Elisabetta Chiodini,
nella causa civile iscritta al n. 1167/2024 R.G., promossa da
(C.F.: ), rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
avv.ti Alessandro Sabino Corrado e Chiara Pomponi ed elettivamente domiciliata presso lo studio dei medesimi, in Milano, Via Tertulliano, 37, giusta procura in atti
Ricorrente
contro
(C.F.: CP_1 C.F._2
Convenuto contumace
All'udienza del 20 marzo 2025, visto l'art. 281 terdecies c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sulle conclusioni di parte ricorrente come in atti.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., depositato il 24 maggio 2024, la signora Parte_1
ha chiesto a questo tribunale di accertare l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di
[...]
compravendita immobiliare 5 dicembre 2018, intercorso tra sé e il signor e di condannare CP_1
quest'ultimo all'immediato rilascio dell'immobile oggetto della promessa di vendita. Parte ricorrente ha inoltre domandato di condannare il convenuto al risarcimento di tutti i danni patiti in conseguenza di tale inadempimento.
pagina 2 di 6 Al riguardo la ricorrente ha riferito: che essa è proprietaria dell'unità immobiliare sita in Brusimpiano,
Via Caminatti, 4, consistente in una porzione di casa di corte, ad uso abitazione “da terra e cielo”
disposta su tre livelli, con sottostante cantina, ed area ad uso pertinenziale;
che con contratto preliminare in data 5 dicembre 2018 essa prometteva di vendere la predetta unità immobiliare al signor che prometteva di acquistarla, e conveniva con il medesimo che la stipula del contratto CP_1
definitivo dovesse avvenire entro e non oltre il 30 novembre 2022, presso un Notaio scelto dal promittente acquirente;
che essa acconsentiva a consegnare l'immobile al promittente acquirente al momento della sottoscrizione del preliminare;
che tuttavia il signor si rendeva inadempiente alla CP_1
stipula del contratto definitivo di compravendita e solo a seguito della di lei intimazione a stipulare il contratto definitivo, la invitava a comparire presso il Notaio di Varese per il giorno 12 Per_1
dicembre 2022; che interpellato il Notaio in merito all'appuntamento del 12 dicembre 2022, Per_1
questi riferiva di non avere mai ricevuto alcun incarico dal signor e comunque negava di CP_1
avere fissato un appuntamento per il rogito;
che con raccomandata in data 27 gennaio 2023 ella diffidava allora il signor ad adempiere al contratto di compravendita entro e non oltre il 27 CP_1
febbraio 2023, ma senza risultato;
che il contratto preliminare di compravendita si è risolto ipso iure ai sensi dell'art. 1454 ult. co. c.c.
Fissata l'udienza di comparizione delle parti e notificato al signor il ricorso introduttivo del CP_1
giudizio in una con il provvedimento di fissazione dell'udienza, il convenuto non si è costituito.
Tuttavia, poiché tra la data di perfezionamento della notifica dei suddetti atti e l'udienza di comparizione delle parti non intercorrevano i termini minimi di cui all'art. 281 undecies c.p.c., alla prima udienza il giudice ha rinviato la causa ad altra data e onerato la ricorrente di rinnovare la citazione nel rispetto dei termini a comparire.
Alla successiva udienza, verificata la corretta instaurazione del contraddittorio e accertato che il convenuto non si era costituito, la causa è stata rinviata all'udienza odierna per la discussione.
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Le domande di parte attrice sono fondate in parte qua, per le ragioni che seguono.
pagina 3 di 6 E' noto che il creditore, sia che agisca per l'adempimento, per la risoluzione o per il risarcimento del danno, deve dare la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte: sarà il debitore convenuto a dover fornire la prova del fatto estintivo del diritto, costituito dall'avvenuto adempimento
(cfr. Cass. Sez. U. 30/10/2001 n° 13533).
Nella specie parte ricorrente ha prodotto il contratto preliminare di compravendita, intercorso con l'odierno convenuto, che ha ad oggetto l'immobile sopra descritto e che prevede l'impegno delle parti a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro e non oltre la data del 30 novembre 2022.
La ricorrente ha inoltre prodotto una diffida alla stipula del contratto definitivo di compravendita,
inoltrata al convenuto ex art. 1454 c.c., e assunto che il promittente acquirente non vi ha neppure dato riscontro, né le ha restituito l'immobile oggetto del preliminare di vendita, di cui il signor ha CP_1
conseguito la disponibilità al momento della stipula del preliminare.
La mancata costituzione del convenuto ha precluso allo stesso di provare l'avvenuto adempimento o la sussistenza di una causa giustificatrice del proprio inadempimento.
Quindi, per quanto sopra esposto, deve ritenersi giudizialmente accertato l'inadempimento ingiustificato del convenuto al contratto preliminare di compravendita inter partes e, preso atto che la notifica della diffida ex art. 1454 c.c. si è perfezionata nei confronti del convenuto il 20 febbraio 2023,
deve dichiararsi che il contratto preliminare di compravendita si è risolto di diritto il 7 marzo 2023.
Quanto alla domanda di restituzione dell'immobile si osserva quanto segue.
La Suprema Corte ha affermato che allorchè nel preliminare di vendita viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi del contratto definitivo, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare (cfr. Cass.
pagina 4 di 6 Applicando tali principi al caso di specie, ne consegue che, risoltosi il contratto preliminare di compravendita il 7 marzo 2023, alla stessa data deve ritenersi caducato il contratto di comodato con oggetto l'immobile promesso in vendita, in quanto funzionalmente collegato al preliminare.
Ne consegue ulteriormente che dal 7 marzo 2023 il convenuto occupa l'immobile senza titolo, quindi deve ritenersi fondata la domanda della ricorrente di condanna del signor alla riconsegna CP_1
immediata dell'unità immobiliare per cui è causa.
In merito alla domanda di condanna del convenuto al risarcimento dei danni patiti , occorre osservare che, secondo la Suprema Corte, nell'ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, in quanto tale danno si ricollega alla mera perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e all'impossibilità per costui di conseguire utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera dello stesso (cfr. Cass. 15 dicembre 2016 n. 25898; Cass. 9 agosto 2016 n. 16670; Tribunale
di Roma 18 aprile 2019 n.8590).
Quanto all'ammontare del danno, la sua determinazione può essere effettuata dal giudice sulla base di presunzioni semplici con riferimento al cosiddetto danno figurativo, quale è il valore locativo del bene usurpato (cfr. Cass. 16 aprile 2013 n. 9137).
Applicando tali principi al caso di specie, deve ritenersi in teoria sussistente in capo alla ricorrente un pregiudizio conseguente all'occupazione della sua proprietà da parte del convenuto. Va tuttavia osservato che la ricorrente non ha fornito alcun elemento utile a determinare l'ammontare del danno patito (ad esempio, estratti O.M.I. con riguardo al mercato degli affitti per immobili situati nella zona ove si trova l'unità immobiliare della ricorrente e di analoga tipologia). Ammontare che, come riferito,
viene comunemente rapportato al valore locatizio del bene. Ciò che rende impossibile una valutazione anche equitativa del danno, ex art. 1226 c.c., atteso che anche una liquidazione del danno così operata deve comunque essere ancorata su elementi oggettivi, che compete alla parte richiedente il danno fornire.
La domanda in esame deve pertanto essere rigettata.
pagina 5 di 6 Le spese di lite, liquidate in € 2.900,00, oltre accessori di legge, tenuto conto dell'attività
effettivamente svolta, devono porsi a carico di parte convenuta, considerata la sua sostanziale soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Varese, nella persona del giudice onorario dott. Elisabetta Chiodini, definitivamente pronunciando nella causa n. 1167/2024 R.G., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, così
provvede:
dichiara l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita 5 dicembre 2018
intercorso tra da una parte, e dall'altra, e con oggetto l'unità Parte_1 CP_1
immobiliare sita in Brusimpiano, Via Caminatti, 4, consistente in una porzione di casa di corte, ad uso abitazione “da terra e cielo” disposta su tre livelli, con sottostante cantina, ed area ad uso pertinenziale;

ordina a di rilasciare immediatamente a favore di l'unità CP_1 Parte_1
immobiliare sita in Brusimpiano, Via Caminatti, 4, sopra descritta, libera di persone e di cose;

rigetta la domanda di condanna del convenuto al risarcimento dei danni;

condanna a rifondere alla ricorrente le spese di lite, che liquida in € 2.900,00, oltre 15% CP_1
per spese forfettarie, oltre c.p.a. ed IVA.
Varese, 20 marzo 2025.
Il giudice
Dott. Elisabetta Chiodini
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30 aprile 2021 n. 11470).