N. 1898/2022

Tribunale di Torre Annunziata SEZ. II CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, sez. II civile, dott.ssa Luisa Zicari, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nel giudizio civile di primo grado iscritto al n. 1898/2022 R.G., vertente tra
, nata a [...] il [...] ed ivi residente a[...]
n.5, elettivamente domiciliata in Torre del Greco alla via Nazionale n. 478/E presso lo studio dall'Avv. Marcello Ambrosino che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione.
ATTRICE
e
CONGREGAZIONE DELLE SUORE DELL' Controparte_1
con sede in Napoli alla via S. Giacomo dei Capri n. 130, in persona del legale
[...]
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Napoli alla via Toledo n. 265 presso lo studio dell'Avv. Paolo Krogh che la rappresenta e difende, in virtù di procura rilasciata su foglio separato ed allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTA
Nonché
con sede in Napoli alla Piazza dei Martiri n. 30, in Controparte_2
persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Napoli alla via
Alcide De Gasperi n. 55 presso lo studio dell'Avv. Luca Siniscalchi, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta.

TERZA CHIAMATA IN CAUSA

Oggetto: preliminare di vendita di cosa futura
Conclusioni: come da note di trattazione scritta dell'udienza del 10.1.2025
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi Parte_1 all'intestato Tribunale, la per Controparte_3
sentire quivi dichiarare, previo accertamento della responsabilità contrattuale della convenuta, nullo per mancanza di oggetto ovvero in via subordinata risolto per grave inadempimento il contratto preliminare di cosa futura stipulato dalle parti in causa in data 20.10.2010 e, per l'effetto, condannare la , in Controparte_3 Controparte_1
persona della Madre Generale e rappresentante legale p.t., alla restituzione in favore della somma di euro 21.600,00, versata a titolo di acconto, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria fino all'effettivo soddisfo, con vittoria di spese giudiziali.
A sostegno della domanda, l'attrice deduceva che in data 20.10.2010 stipulava con l'odierna convenuta “contratto preliminare di compravendita di cosa futura” relativo all'acquisto di un costruendo box garage, sito in Torre del Greco con accesso dalla via Madonna del Principe
n.6, di pertinenza della struttura quivi esistente e di proprietà dell'attrice; che, all'atto di sottoscrizione del preliminare, aveva versato la somma di euro 21.600,00 a mezzo bonifici e vaglia postali a titolo di acconto sul complessivo importo dovuto pari ad euro 43.056,00; che gli accordi contrattuali prevedevano l'ultimazione dell'opera nel termine di 24 mesi dall'inizio dei lavori avvenuto in data 18.1.2010; che a tutt'oggi i lavori non risultano completati, versando il cantiere in uno stato di abbandono e degrado;
che l'attrice più volte compulsava la convenuta a onorare gli accordi negoziali precedentemente assunti, esperendo a tal uopo anche un tentativo di mediazione innanzi al DC Concilia s.r.l. di Torre Annunziata avvenuto in data 27.4.2021 rimasto senza esito;
che, da ultimo, con missiva a mezzo pec recante la data del
25.1.2022, l'attrice intimava la convenuta a restituire la somma ricevuta a titolo di acconto senza tuttavia ottenere alcun riscontro.
Si costituiva la convenuta la quale eccepiva in via preliminare CP_3
l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del tentativo di mediazione;
nel merito, eccepiva l'insussistenza del "grave inadempimento" dedotto dall'attrice. Sul punto, infatti, deduceva che il contratto di cui si discute, benché qualificato nell'intitolazione "Preliminare di cosa futura", configurava un contratto di compravendita di cosa futura.
Inoltre deduceva che l'attrice era intercorsa in un evidente errore interpretativo, laddove affermava che l'ultimazione dei lavori sarebbe dovuta avvenire nel termine di 24 mesi decorrenti dall'inizio dei lavori attesa la natura non perentoria del suddetto termine.
In subordine, deduceva che la Congregazione era proprietaria dell'edificio seicentesco denominato “Monastero degli Zoccolanti”, sito in Torre del Greco, le cui precarie condizioni statiche imponevano l'esecuzione di ingenti lavori di restauro e consolidamento;
che quindi, allo scopo di reperire risorse finanziarie per l'esecuzione dei lavori, la Congregazione aveva ottenuto l'autorizzazione a costruire ed a vendere a terzi dei garages interrati, da realizzarsi su di una parte del giardino, circostante il Monastero;
che il 6 Maggio 2009 la aveva ottenuto dal Comune di Torre del Greco il permesso di costruire, con CP_3
il quale era stata autorizzata ad eseguire lavori di restauro e consolidamento, nonché era stata autorizzata a realizzare una struttura interrata, annessa al complesso monastico.
A tanto aggiungeva che, con contratto del 02.12.2009, la Congregazione aveva concesso l'esecuzione dei lavori in appalto, alla società che il 3 Aprile 2012 Parte_2
la preso atto che la appaltatrice aveva arbitrariamente sospeso l'esecuzione dei CP_3
lavori, aveva rinegoziato le condizioni dell'appalto; che sempre in data 03.4.2012,
l'appaltatrice, previa accettazione espressa della Congregazione committente, aveva ceduto il contratto di appalto alla società che la cessionaria era Controparte_4
subentrata in tutti i rapporti attivi e passivi, facenti capo alla cedente relativamente al contratto di appalto;
che il 5 Aprile 2012 i lavori erano stati consegnati alla nuova società appaltatrice, la quale realizzava esclusivamente la palificata lungo il perimetro dell'area dove sarebbe dovuto avvenire lo scavo per la realizzazione della struttura interrata, per poi sospendere nuovamente i lavori;
che a seguito di ulteriori solleciti e poi di diffida ad adempiere, con scrittura 28 Gennaio 2013, la nel riconoscere Controparte_4
espressamente la propria responsabilità in ordine al ritardo nell'esecuzione dei lavori si impegnava a riprenderli immediatamente e ad ultimarli entro il termine del 31.12.2013.
Inoltre, in base agli artt. 5 e 6 della scrittura del 28.01.2013, la società appaltatrice si era impegnata a manlevare la da ogni conseguenza patrimoniale negativa, che CP_3
fosse derivata dalle iniziative giudiziarie intraprese dai promissari acquirenti dei box-auto - iniziative giudiziarie finalizzate alla risoluzione dei preliminari di vendita ed all'eventuale ristoro dei danni.
In definitiva la chiedeva, in via principale, il rigetto della domanda attorea. CP_3
In subordine - per la denegata ipotesi di accoglimento dell'avversa domanda - chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa nei confronti di Controparte_2
e - previa declaratoria della esclusiva responsabilità della predetta - condannarsi la
[...] CP_4
a tenere indenne e manlevare essa da ogni conseguenza negativa derivante CP_3
dall'accoglimento della domanda attrice.
Autorizza la chiamata in causa, la terza chiamata si costituiva Controparte_2 associandosi alle richieste formulate dalla Congregazione convenuta nei confronti dell'attrice e inoltre contestava la infondatezza delle domande di manleva e rivalsa formulate dalla convenuta atteso che nessun inadempimento può essere imputato alla odierna terza chiamata.
Concessi i termini di cui all'art. 183 Vi cpc, non ammesse le prove la causa veniva rinviata per conclusioni e trattenuta in decisione.
2. Sulla domanda attorea.
Pacifica la stipula tra le parti del contratto, del resto documentalmente provato e depositato unitamente all'atto di citazione, occorre esaminarne il contenuto.
Nel preambolo della scrittura privata le parti davano atto che la aveva ottenuto CP_3
il permesso di costruire, per la realizzazione di box-garages interrati, da ricavarsi dalla struttura conventuale di Via Colamarino in Torre del Greco.
Ai sensi dell'art. 2, la Congregazione prometteva e si obbligava a vendere a Controparte_5
la piena ed esclusiva proprietà del costruendo box-garage, ubicato al secondo livello della realizzanda struttura interrata, box identificato con la lettera B09 ed avente accesso da Via
Madonna del Principio n.6, colorata in rosso negli allegati alla “promessa di vendita” (pianta planimetrica ed elaborato progettuale).
Ciò posto, assume pregnante rilievo l'art. 7 del “preliminare”, che così recita: “ ..Le costituite parti dichiarano che la presente promessa di vendita, relativamente all'edificando box-garage come sopra descritto, si configura come compravendita di cosa futura ai sensi e per gli effetti dell'art. 1472 cc.. Pertanto, la proprietà di detto edificando box-garage verrà trasferita alla parte promittente acquirente, al momento in cui lo stesso verrà ad esistenza….Le singole porzioni immobiliari in oggetto si intenderanno venute ad esistenza – per espressa volontà delle parti ed in deroga al disposto dell'art. 1472 cc. – nel momento in cui il fabbricato otterrà il rilascio del certificato di agibilità, da parte del Comune di Torre del Greco”.
A questo punto, è d'uopo trarre le dovute conseguenze, in punto di diritto, derivanti dall'inequivoco riferimento, espresso dalle parti, alla vendita di cosa futura, ex art. 1472 cc..
La giurisprudenza della Cassazione (cfr. per tutte Cass. civ. n. 1623 del 25.01.2007), in materia di preliminare di vendita di bene immobile da costruire, ha distinto due ipotesi.
Nella prima ipotesi, il promittente venditore non assume soltanto l'obbligo di trasferire il bene futuro, ma anche quello di realizzarlo. In tal caso, egli risponde di inadempimento contrattuale, laddove non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile.
Nella seconda ipotesi, il promittente venditore assume soltanto l'obbligo di trasferire il bene;
ed allora, in tal caso, ricorre propriamente la vendita di cosa futura, soggetta alla condicio iuris della sua venuta ad esistenza. La fattispecie è anche qualificata come emptio rei speratae.
Argomentando ulteriormente, i Supremi Giudici, nella pronuncia sopra citata affermano che, ai sensi dell'art. 1472 co.2 cc., la mancata realizzazione del bene non comporta la risoluzione del contratto preliminare, per inadempimento del promittente venditore, bensì la nullità del medesimo per mancanza dell'oggetto.
E' necessario ribadire come sia inequivoca la volontà delle parti, espressa nella clausola di cui all'art. 7, sopra integralmente riportata.
Quindi, la Congregazione promittente alienante ha assunto l'obbligo, nei confronti dei promissari acquirenti, soltanto di trasferire il bene, e non anche quello della sua realizzazione.
Anzi, nel preliminare di vendita del 20 Ottobre 2010 si specificava ulteriormente come la venuta ad esistenza del bene non si sarebbe verificata con la sua materiale edificazione, bensì con un evento successivo, quale il rilascio del certificato di agibilità da parte del Comune di
Torre del Greco.
Premesso che nulla la convenuta ha dedotto in ordine all'ultimazione delle opere, neanche contestando le puntuali allegazioni di parte attrice in ordine al mancato completamento delle stesse supportate dal fascicolo fotografico da questa depositato in data 13.12.2024, la mancata realizzazione delle opere può ritenersi accertata, anche a fronte del notevole tempo trascorso,
e dunque alla mancanza dell'oggetto posto alla base dell'obbligo di trasferimento contenuto nel contratto preliminare del 20.10.2010 , ne consegue la nullità del predetto contratto preliminare per inesistenza dell'oggetto.
Alla stregua di siffatte argomentazioni, la domanda di nullità del contratto per mancanza dell'oggetto ex art. 1472 c.c. è dunque fondata.
La fattispecie in esame va infatti qualificata, come sopra anticipato, come promessa di vendita di cosa sperata, non essendo stata manifestata la volontà espressa di concludere un contratto aleatorio, che va tenuta distinta dall' emptio spei.
Nell' emptio spei, o vendita di speranza, il compratore, ai sensi dell'art. 1472, comma 2, c.c., si impegna incondizionatamente a pagare un prezzo determinato al venditore, anche se la cosa od il diritto venduto non vengano mai ad esistenza o siano, comunque, quantitativamente o qualitativamente diversi da quelli sperati o supposti dal compratore al momento dell'acquisto. La vendita di cosa sperata (estensibile anche alla promessa di vendita di cosa sperata) è, invece, una vera e propria vendita di cosa futura, come tale a carattere meramente obbligatorio ed a consenso anticipato, che diviene completa e produce i suoi effetti definitivi, tra i quali il trasferimento del diritto venduto, solo quando sia nato il diritto o sia venuta ad esistenza la cosa venduta, con la conseguenza che se il diritto non nasce più o la cosa venduta non viene ad esistenza, il contratto manca di oggetto e la vendita diviene nulla.
Nel caso di specie, a nulla rileva la non perentorietà del termine, in quanto la non perentorietà del termine per la stipula del definitivo (come previsto all'art. 11 del preliminare) è del tutto coerente con la qualificazione attribuita dalle parti alla fattispecie concreta, all'art. 7, di emptio rei speratae. Anzi, si prevedeva – nel preliminare- il termine (non perentorio) di 24 mesi dalla sottoscrizione del predetto preliminare, non già per la stipula del rogito, bensì per la ultimazione della struttura - ultimazione, alla quale sarebbe seguita la stipula del definitivo, anche all'esito della acquisizione del certificato di agibilità.
Conseguono alla declaratoria di nullità del contratto preliminare gli effetti restitutori e dunque l'obbligo per la promittente venditrice di restituire quanto ricevuto a titolo di acconto, oltre gli interessi dalla domanda giudiziale e fino all'effettivo soddisfo.


3. Sulla domanda di manleva.
Occorre ora passare ad esaminare la domanda di manleva formulata dalla convenuta nei confronti della in persona del legale rapp.te p.t. Controparte_4
La ha prodotto una scrittura integrativa sottoscritta dalla stessa e dalla CP_3 [...]
in persona del legale rapp.te p.t. in data 28/01/2013. Controparte_4
Nella predetta scrittura si evince che la responsabilità del mancato completamento dell'opera è in capo alla . CP_4
In particolare, la non ha adempiuto ai due principali impegni assunti nei confronti della CP_4
con la scrittura 28 Gennaio 2013: non ha completato i lavori nel termine CP_3
essenziale del 31 Dicembre 2013 e non ha nemmeno tacitato le pretese restitutorie dei promittenti dei box-auto.
Peraltro con il contratto del 3 Aprile 2012, la si era obbligata anche a “tutti gli CP_4 adempimenti e l'eventuale assistenza, nei confronti delle Autorità Amministrative, Enti ed
Associazioni aventi il compito di esercitare controlli di qualsiasi genere e di rilasciare licenze di esercizio quali: VV.FF., Società Concessionarie di Pubblici Servizi, ACEA, Enel, Telecom,
Comune, Provincia, etc., compreso l'espletamento di qualsiasi pratica per la richiesta delle autorizzazioni di competenza dei suddetti enti e per il coordinamento delle visite o controlli eventualmente disposti dagli stessi” (v. art. 17, pag. 14, ult. cpv.). Va aggiunto che con la scrittura 28 Gennaio 2013, all'art. 6, la società appaltatrice si impegnava e si obbligava a manlevare la da ogni e qualsiasi responsabilità CP_3
patrimoniale che dovesse derivare da iniziative giudiziarie dei promittenti acquirenti finalizzata alla risoluzione dei preliminari di acquisto e all'eventuale ristoro dei danni.
Ne consegue che la in persona del legale rapp.te p.t., va Controparte_4
condannata a tenere indenne la convenuta dal pagamento di tutto quanto sarà tenuta a versare agli attori in esecuzione della presente sentenza.


4. Sulle spese di lite.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo con distrazione in favore dell'Avv. Marcello Ambrosino dichiaratosi antistatario.


PQM



Il Tribunale di Torre Annunziata definitivamente pronunziando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
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1. Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara nullo il contratto del 28.10.2010;
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2. Condanna , in persona del Controparte_3
legale rapp.te p.t. a restituire in favore di la somma di euro 21.600,00, oltre Parte_1
interessi come indicati in parte motiva;

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3. Condanna , in persona del Controparte_3
legale rapp.te p.t. al pagamento delle spese di lite in favore di che liquida in Parte_1
€ 6.600,00 per compensi professionali oltre spese generali al 15%, iva e cpa da distrarsi in favore della'Avv. Marcello Ambrosino;

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4.Condanna la chiamata in persona del legale rapp.te p.t., a Controparte_4
tenere indenne la convenuta dal pagamento di tutto quanto tenuta a versare agli attori in esecuzione della presente sentenza.
Torre Annunziata, 24 aprile 2025
Il giudice monocratico dott. ssa Luisa Zicari