N. R.G. 2488/2025
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra

Parte_1
intimante e

Controparte_1 Controparte_2 intimati
Oggi 11 settembre 2025, innanzi al Giudice Maria Filomena De Cecco e alla MOT Marta Stefani, sono comparsi: per l' l'Avv. Parte_1 SILVIA CECCHINI, mentre per e fino alle ore nessuno è comparso nonostante Controparte_1 Controparte_2 la ritualità e tempestività della notifica dell'ordinanza di mutamento del rito, avvenuta ex art. 143 c.p.c.
Il Giudice invita l'Avv. Cecchini a precisare le conclusioni e a discutere la causa.
L'Avv. CECCHINI discute la causa riportandosi agli atti e rinunzia a presenziare alla lettura della sentenza. A domanda del Giudice precisa che fino a questo mese di settembre 2025 incluso, la morosità ammonta ad € 15.484,24 e che i conduttori non hanno ancora lasciato la casa. Si rimette a giustizia per la liquidazione delle spese. Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice
dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Successivamente il Giudice pronuncia l'allegata sentenza di cui dà lettura.
pagina 1 di 5 N. R.G. 2488/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
SECONDA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice monocratico dott.ssa Maria Filomena De Cecco all'udienza dell'11 settembre
2025 ha pronunciato ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado promossa da:
(C.F. Parte_1
), in persona del suo legale rappresentante pro tempore, con il patrocinino degli Avv.ti P.IVA_1
CHIARA CLEMENTI e SILVIA CECCHINI;

INTIMANTE contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1
(C.F. ); Controparte_2 C.F._2
INTIMATI CONTUMACI
CONCLUSIONI
per la ricorrente: voglia il Tribunale dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento dei conduttori e per l'effetto condannare i convenuti al rilascio dell'immobile; condanni altresì i convenuti al pagamento dei canoni scaduti e non pagati contrattualmente previsti, che ammontano fino ad oggi ad € 15.484,24, oltre quelli a scadere fino al rilascio. Con vittoria delle spese di causa.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del 15 gennaio 2025, l' Parte_1 ha convenuto, dinanzi a questo Tribunale, e per sentire convalidare Controparte_1 Controparte_2 pagina 2 di 5 lo sfratto per morosità relativo all'immobile ad uso abitativo posto in San Casciano in Val di Pesa (FI), via Gramsci n. 8, piano primo, composto da n. 4 vani utili e n. 3 accessori, con estremi catastali identificati da foglio 58, particella 552, subalterno 7, categoria A/2.
A sostegno della domanda, l'intimante ha dedotto:
- di essere proprietario del suddetto immobile e di averlo concesso in locazione ai convenuti con contratto stipulato il 29 giugno 2023, regolarmente registrato il 6 luglio 2023 (v. doc. 1 allegato all'atto di citazione);
- che il canone era stato pattuito in € 750,00 al mese, da corrispondersi entro il giorno 20 di ogni mese, oltre all'aggiornamento annuale nella misura della variazione assoluta accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;

- che il conduttore si era reso moroso, sino al 21 gennaio 2025, dell'importo di € 9.312,50;
- di aver diffidato formalmente gli attuali convenuti al pagamento della citata somma a mezzo di raccomandata A/R, che tuttavia – regolarmente trasmessa all'indirizzo di residenza dei conduttori risultante dal Certificato Anagrafico – era stata rispedita al mittente con la dicitura destinatario sconosciuto;
- che, pertanto, non intendeva proseguire nel rapporto di locazione.
2. All'udienza dell'8 aprile 2025, alla presenza della sola parte intimante, il Giudice ha dichiarato la contumacia degli intimati e, verificato che la notifica dell'atto di intimazione a questi ultimi era avvenuta ai sensi dell'art. 143 c.p.c., modalità preclusiva della convalida dell'intimato sfratto, ha disposto il mutamento di rito ai sensi degli artt. 667 e 426 c.p.c., fissando per la discussione l'udienza odierna, con termine perentorio a parte intimante fino a trenta giorni prima e a parte intimata fino a dieci giorni prima per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memori e documenti in Cancelleria, e ha disposto la notifica di detta ordinanza ai convenuti contumaci entro il 30 giugno 2025.
3. All'odierna udienza parte intimante ha discusso la causa rassegnando le conclusioni sopra riportate, mentre l'intimato non si è costituito in giudizio, nonostante la ritualità e tempestività della notifica dell'ordinanza di mutamento del rito e il Giudice ne ha dichiarato la contumacia e si è ritirato in camera di consiglio emettendo poi la presente sentenza.
***********
4. Le domande proposte dall' Parte_1
sono fondate e vanno pertanto accolte.
[...]
5. Il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di pagina 3 di 5 scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità di adempiere per una causa a lui non imputabile (cfr., inter alia,
Cass. n. 19549/2018).
6. L'intimante ha dato prova, attraverso la produzione del contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con e regolarmente registrato, dell'esistenza Controparte_1 Controparte_2 dell'obbligazione di questi ultimi di corrispondere ogni mese l'importo di € 750,00 (oltre all'aggiornamento annuale nella misura della variazione assoluta accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati) ed ha allegato la situazione di grave inadempienza in cui versano i conduttori, pari ad oggi, per quanto precisato in udienza, ad € 15.484,24.
7. Il conduttore, invece, non ha offerto alcuna prova del fatto estintivo della pretesa della locatrice, costituito dal puntuale adempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni mensili, né dell'impossibilità di adempiere, come invece era suo onere (cfr. S.U. 30.10.2001 n. 13533 e, tra le più recenti, Cass., sez. UL 12.2.2010 n. 3373).
8. Ciò posto, costituisce principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Suprema Corte che in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, o le abbia pagate in ritardo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli artt. 5 e 55 L. n. 392 del 27.7.1978 (cfr. Cass. 23257/2010).
In particolare, l'art. 5 L. n. 392 del 27.7.1978, stabilendo che il mancato pagamento di una rata del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'art. 1455 c.c., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento, sottratto a ogni ulteriore valutazione (cfr., inter alia, Cass. 2006/8628).
9. Sussistendone i presupposti, deve quindi essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento dei conduttori, con condanna di questi ultimi al rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 10 ottobre 2025, alla luce della risalente e persistente morosità.
10. Passando alla determinazione del quantum dovuto, esso ammonta, come già detto, fino a questo mese di settembre 2025 incluso, ad € 15.484,24, a cui dovrà aggiungersi per le mensilità successive, ex art. 1591 c.c., l'indennità di occupazione di importo pari ai canoni (€ 750,00 al mese), fino alla data di effettivo rilascio (cfr. Cass. sez. III, 31.5.2005, n. 11603), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo, determinati ai sensi dell'art. 1284, cc. 1 e 4, c.c. pagina 4 di 5 11. Avuto riguardo all'esito del giudizio, le spese di lite gravano sugli intimati soccombenti e sono liquidate come in dispositivo, in base ai valori del paragrafo 2 delle tabelle allegate al DM 147/2022, per lo scaglione di riferimento, tenuto conto della semplicità della causa in cui non si è resa necessaria istruttoria orale.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
DICHIARA risolto, per grave inadempimento dei conduttori e Controparte_1 [...] il contratto di locazione ad uso abitativo da questi stipulato con l' CP_2 [...]
FIRENZE il 29 giugno 2023 avente ad Parte_1 Parte_1 oggetto l'immobile posto in San Casciano in Val di Pesa (FI), via Gramsci n. 8, piano primo, composto da n. 4 vani utili e n. 3 accessori, con estremi catastali identificati da foglio 58, particella 552, subalterno 7, categoria A/2;
ORDINA ai predetti conduttori di rilasciare detto immobile libero e vuoto da persone e cose di loro proprietà in favore dell' DI Parte_1
FIRENZE, fissando per l'esecuzione la data del 10 ottobre 2025;
NA e in solido tra loro, a pagare Controparte_1 Controparte_2 all' la somma di € Parte_1
15.484,24 a titolo di canoni di locazione scaduti fino a questo mese di settembre 2025 incluso, nonché
l'indennità di occupazione, di importo pari ai canoni concordati, da ottobre 2025 alla data del rilascio, oltre interessi come in parte motiva;

NA e in solido tra loro, a rifondere Controparte_1 Controparte_2 all' le spese del Parte_1 presente giudizio che liquida in € 237,88 per esborsi e in € 3.200,00 per onorari, oltre rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15% degli onorari, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Firenze, 11 settembre 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Filomena De Cecco
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT Marta Stefani
pagina 5 di 5