REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Eleonora Montesano ha emesso la seguente
SENTENZA
nel giudizio n. 70083 del Registro degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2021, trattenuto in decisione con termini ex art. 190 c.p.c., e vertente
TRA
Parte_1
in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentato
[...]
e difeso dall'avv. Alfonsina Di Domenico ed elettivamente domiciliata in via Fulcieri Pt_1
Paulucci de' Caloboli n. 20/E, presso gli uffici dell'Avvocatura dell'Ente, come da procura in atti;

-ATTORE -
E
, , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
rappresentati e difesi dall'avv. Marina Rossi ed elettivamente domiciliati in via
[...] Pt_1
Sardegna 29;
CONVENUTI
OGGETTO: pagamento somme;

CONCLUSIONI: come in atti;

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 - Con atto di citazione ritualmente notificato, l' Parte_1
del di conveniva in giudizio i signori
[...] Parte_1 Pt_1 CP_1
1 , , e , in proprio e nella loro qualità CP_1 CP_3 CP_4 Controparte_2
di eredi dei signori e chiedendo l'accertamento dell'esatto Persona_1 CP_5
importo della cessione dell'immobile sito in Via Efrem Reatto n. 3 sc. A int. 1 – matr. Pt_1
146661, in € 19.483,50 (compresi interessi). In particolare, chiedeva accertarsi che di cessione pattuito fra le parti e relativo all'immobile sito in Via Efrem Reatto n. 3, sc. A/a – Pt_1
matricola n. 146661, è pari ad € 25.148,33 (Lire 52.566.500) come riportato nel contratto all'art. 6 comma 1 sottoscritto in data 11/02/1992, repertorio n. 55054/3898, tra
[...]
e il sig. e sig.ra registrato a il Parte_2 CP_5 Persona_1 Pt_1
21.02.1992.
L' chiedeva, quindi, di accertarsi che per mero errore materiale veniva inserito nel rogito Pt_1
notarile ed a titolo di residuo importo da rateizzare il minor importo di € 21.712,88 (Lire
41.042.000) in luogo di quello effettivamente pattuito con proposta ed accettazione e pari ad €
23.076,08 (Lire 44.681.525) e, per l'effetto, dichiararsi dovuto il residuo prezzo di € 23.076,08
(Lire 44.681.525),
Inoltre, di accertarsi e dichiararsi che per mero errore materiale veniva inserito nel rogito notarile l'estinzione del debito in n. 120 rate in luogo di quelle pattuite con proposta ed accettazione e pari a n. 180 rate mensili da € 194,91 (compresi interessi di dilazione), per l'effetto, la condannare del sig. , la sig.ra , la sig.ra Controparte_1 CP_3 CP_4
il sig. , in proprio e nella qualità di eredi della sig.ra
[...] Controparte_2 Persona_1
e del sig. , a corrispondere la residua somma € 11.215,20 a titolo di n. 60 rate CP_5
residue di ammortamento (€ 186,91 mensili) oltre € 7.788,90 per interessi legali, oltre gli ulteriori importi di € 463,80 per spese di rendicontazione ed € 15,60 per spese di esazione (che vengono sommate alle rate) per complessivi € 19.483,50 ovvero alla maggiore e/o minore somma che sarà ritenuta di giustizia.
A tal fine, in via subordinata, invocava l'accertamento dell'inadempimento alle obbligazioni assunte in origine dal , successivamente da e infine degli eredi CP_5 Persona_1
sig.ri , , , Persona_1 Controparte_1 CP_3 CP_4 Controparte_2
e la condanna degli stessi al pagamento dell'importo complessivo di € 19.483,50.
2 L'Ente esponeva che con nota prot. 1323 del 14.02.1986 comunicava a la CP_5
possibilità di cessione ai sensi della legge 513 del 1977 dell'alloggio in questione ad un prezzo pari a Lire 36.796.550, in caso di pagamento in contanti e lire 52.566.500 (euro 25.148,33) in caso di pagamento dilazionato previo versamento di acconto ed al netto degli abbattimenti di legge;
- che con nota prot. 608 del 25.06.1986 comunicava l'accettazione alla CP_5
proposta di cessione secondo le modalità indicate dall'Ente con pagamento rateale;
che con l'accettazione delle condizioni di cessione in data 10.02.1992 versava il relativo acconto (prot.
560 del 29.01.1992); che in data 11.02.1992 con atto notaio veniva stipulato Persona_2
il relativo contratto di cessione in proprietà dell'alloggio sito in via Efrem Reatto n. 3 Pt_1
sc. A, int. 1 tra e che nell'atto notarile veniva indicato CP_5 Persona_1
correttamente il prezzo di cessione pari a Lire 52.566.500 ma per mero errore materiale veniva riportato un minor prezzo residuo pari ad euro 21.712,88 ( lire 41.042.000) in luogo di quello pattuito con proposta ed accettazione pari ad euro 23.076,08 ( lire 44.681.525), nonché
l'estinzione del debito in 120 rate anziché in 180 rate;
che il contenuto dell'art. 6 del contratto avrebbe dovuto riportare il prezzo residuo dell'importo di lire 44.681.525 da pagarsi in 180
rate costanti di euro 361.920 ossia dal 1.03.1992 al 1.02.2007; che , deceduto il CP_5
27.10.2002 sospendeva il pagamento del prezzo di cessione coincidente in 120 rate;
che con nota prot. 16924 del 21.06.2006 diffidava al pagamento delle morosità pari ad CP_5
euro 8.701,87 e successivamente in data 3.05.2012 con nota n. 26466 anche la moglie
[...]
insieme agli eredi per il mancato pagamento alla data del 28.02.2007 della somma di Per_1
euro 15.849,19; che con nota prot. 33468 de 1.06.2012 diffidava nuovamente gli eredi ad adempire al pagamento delle rate;

Si costituivano i convenuti che preliminarmente eccepivano la prescrizione del diritto
P dell' del Comune a chiedere le somme, dopo circa 30 anni dalla stipula del Pt_1 Pt_1
contratto di cessione e 10 anni dalla scadenza dell'ultima rata, avvenuta nel mese di febbraio
2002, come indicata nel contratto considerata l'ultima diffida spedita il 3.5.2012; rilevavano,
inoltre, che il presunto errore invocato dall'Ente non poteva essere addebitato ai convenuti,
considerata la piena efficacia del rogito notarile;
evidenziavano che la stipula dell'atto di
3 vendita avveniva nel 1992, dopo 7 anni dall'accettazione della proposta di vendita, periodo durante il quale ha continuato a pagare regolarmente il canone di locazione e la CP_5
posizione di assegnatario dell'alloggio; deducevano che la comunicazione del prezzo di riscatto dell'alloggio da parte dell'Ente, avrebbe comportato il trasferimento della proprietà con la stipula della compravendita per rogito notarile, pertanto, l' pertanto, avrebbe dovuto Pt_1
calcolare la riduzione dell'1.5 per cento per gli ulteriori sette anni successivi alla firma della proposta di vendita e sino alla stipula dell'atto di cessione avvenuta nel 1992, con un importo,
eventualmente preteso, pari ad € 6.105.00 (somma così determinata con la riduzione dell'1.5
per cento annuo per venti anni di effettiva occupazione) e non di € 11.402.12 come ex adverso
richiesto.
Tanto esposto chiedevano l'esclusione di qualsivoglia responsabilità alla condanna al pagamento di presunti errori commessi dall' nel 1992 contenuti in un atto di cessione Pt_1
stipulato da un notaio di fiducia dell'Ente proprietario ed alla cui formalizzazione ha partecipato un funzionario di parte attrice.
2 – Occorre preliminarmente rilevare come l'errore nel contratto dell'11.02.1992 di cessione in proprietà dell'alloggio, sito in via Efrem Reatto n. 3 sc. A, int. 1 tra l' Pt_1 CP_6
e nella parte in cui indica il corretto prezzo di cessione pari a
[...] Persona_1
Lire 52.566.500 con un minor prezzo residuo pari ad euro 21.712,88 (lire 41.042.000) in luogo di quello pattuito con proposta ed accettazione pari ad euro 23.076,08 (lire 44.681.525), nonché
l'estinzione del debito in 120 rate anziché in 180, non può qualificarsi come errore idoneo a determinare l'annullabilità del contratto.
Secondo i principi della Cassazione sul punto “ il contenuto del contratto non corrisponde alla
comune e reale volontà delle parti, per erronea formulazione, redazione o trascrizione, non
integra la fattispecie dell'errore ostativo, ma quella del mero errore materiale per cui, non
trovando applicazione la normativa per l'annullamento del contratto, il giudice deve desumere
la effettiva volontà delle parti sulla scorta delle trattive e di tutto il materiale probatorio
acquisito” ( Cass. Ord. N. 6908 del 14.03.2024); e ancora “ ove il contenuto del contratto, così
come materialmente redatto, non corrisponda, quanto alle espressioni usate, alla comune,
4 reale volontà delle parti, per erronea formulazione, redazione o trascrizione di elementi di
fatto ad essi afferenti, deve ritenersi, ancorché la discordanza non emerga “prima facie” dalle
tavole negoziali, che tale situazione non integri alcuna delle fattispecie dell'errore ostativo e
che, di conseguenza, non trovi applicazione la normativa dettata in materia di annullamento
del contratto per detto vizio, vertendosi, piuttosto, in tema di mero errore materiale,
ricostruibile con ogni mezzo di prova, al di là delle forma di volta in volta richiesta per il
contratto cui afferisce, onde consentire al giudice la formazione di un corretto convincimento
circa la reale ed effettiva volontà dei contraenti” (Cass. n. 24208 del 4.10.2018). I principi esposti conducono necessariamente, nella vicenda in esame, a ricostruire la effettiva volontà
delle parti contraenti, con la documentazione prodotta in atti.
Dalla documentazione l'accettazione della cessione dell'alloggio è stata acquisita dall'Ente il
25.06.1986 n. prot 608 inviata da il 29.05.1986 comunicata da il CP_5 CP_5
25.06.1986 ( all. 1) sulla base di una proposta ( doc. 3) del 14.02.1986 n. prot. 1323 con l'indicazione del valore dell'alloggio, determinato ai sensi dell'art. 28 della Legge 513/77 così
determinato: a) in caso di pagamento in contanti di lire 36.796.550; b) in caso di pagamento rateale di lire 7.884.975 da corrispondere al momento della stipula del contratto di cessione oltre lire 44.681.525 da corrispondere in n. 180 rate mensili di lire 361.920 ciascuna comprensiva dell'interesse del 5,50%.
In sostanza, con l'accettazione la cessione dell'alloggio sarebbe avvenuta con il versamento della somma in contanti di lire 7.884.975 più IVA al 4%, per lire 2.102.660 per un totale di lire
9.987.635, con un residuo importo da corrispondere in rate pari a lire 44.681.525.
Le somme indicate convertite in euro corrispondono a quelle previste nel rogito (Lire 361.920
corrisponde ad € 186,91) (cfr. sul punto doc. 13 fascicolo Ater – scheda contabile dove sono specificate le singole rate).
La proposta e l'accettazione, in quanto atti unilaterali recettizi, hanno individuato il regolamento degli interessi tra le parti contraenti con la descrizione del programma contrattuale voluto dalle parti, quale cessione dell'alloggio ERP dietro pagamento del prezzo alle condizioni indicate dall'Ente e accettate, a suo tempo, da . CP_5
5 Ne consegue che il contenuto dell'art. 6, comma 1, del contratto sottoscritto, tenuto conto dell'effettiva volontà dei contraenti e gli accordi formalizzati, avrebbe dovuto riportare il prezzo residuo di lire 44.681.525 da pagarsi in 180 rate costanti di lire 361.920 dal 01/3/1992
fino al 01/02/2007, nonostante l'esatto importo del prezzo di lire 52.566.500, il versamento dell'acconto, anziché invece n. 120 di rate, con scadenza erroneamente indicata nel febbraio
2002 e l'importo residuo pari a lire 41.042.000 in luogo di quello esatto lire 44.681.525.
Così ricostruita la volontà delle parti, l'errore contenuto nel contratto sottoscritto in data
11.02.1992 (rep. 55054 racc. 3898 registrato il 21.02.1992) può qualificarsi un errore materiale di redazione come tale da non inficiare la volontà delle parti ed il diritto di credito vantato dall' ad ottenere il residuo pagamento pari a 60 rate (euro 186,91 Parte_1
ciascuna) per l'importo di euro 11.215,20 quale residuo sorte capitale.
Non può trovare accoglimento l'eccezione invocata dai convenuti sulla rideterminazione del prezzo nella misura indicata posto che in ispecie gli elementi essenziali del contratto, tra cui il prezzo, erano divenuti definitivi ed immodificabili all'atto di accettazione da parte del signor
(de cuius). CP_5
Nessun rilievo assume nella rideterminazione del prezzo di vendita assume la circostanza rilevata dai convenuti che il loro de cuius detenesse l'immobile in locazione pagando regolarmente il canone, in quanto il diritto di acquistare l'immobile al prezzo fissato attribuisce al soggetto l'esercizio dell'azione ex art. 2932 c.c. davanti al giudice ordinario, essendo ormai uscita la determinazione del prezzo dalla discrezionalità tecnica dell'offerente (cfr. Cass. Sez.
Un. 25.03.2016, n. 6023; Cass. 21.2.2017, n. 4400).
Quanto alla prescrizione la fattispecie in esame si riferisce a prestazioni contrattuali per le quali non trova applicazione la prescrizione triennale o quella quinquennale, non avendo il contratto di finanziamento natura di contratto periodico ma unitario, sebbene l'esecuzione avvenga in modo frazionato e atteso che con la prestazione il beneficiario si impegna alla restituzione delle somme finanziate (Cass. civ. n. 17798/2011).
Nei contratti di mutuo le rate mensili non sono il corrispettivo di singole prestazioni autonome,
bensì di una complessiva ed unica prestazione di pagamento rateizzata, dove la prescrizione al
6 rimborso della somma inizia a decorrere dall'ultima rata ed il relativo debito non può essere ritenuto scaduto prima dell'ultima rata.
Nel caso in esame il dies a quo della prescrizione è iniziato, secondo la corretta clausola contrattuale, dall'ultima rata con scadenza il 01.02.2007, tenuto conto degli atti interruttivi inviati dall' con diffida ad adempire prot. 16924 del 21.06.2006 (doc. 5), n. 26466 del Pt_1
3.05.2012 (doc. 6), n. 33468 dell'1.06.2012, (doc. 7) n. 39637 del 2.07.2012, (doc. 8) n. 33135
dell'1.06.2016 (doc. 9) fino alla domanda giudiziale con atto di citazione notificato il
15.11.2021. Pertanto, i convenuti in solido sono tenuti a corrispondere l'importo di euro
11.215,20 oltre interessi a decorrere dalla domanda giudiziale.
Le altre domande proposte devono ritenersi assorbite.
Le spese di lite devono ritenersi compensate tra le parti tenuto conto della condanna dei convenuti in solido della somma relativa alla sorte capitale chiesta dall'Ente, escluso gli interessi calcolati in domanda,


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando così dispone:
• Condanna , , in Controparte_1 CP_3 CP_4 Controparte_2
proprio e nella qualità di eredi di e di , a corrispondere Persona_1 CP_5
all' del Comune la somma € 11.215,20 (sorte capitale) oltre interessi a Pt_1 Pt_1
decorrere dalla domanda giudiziale;

• Compensa tra le parti le spese di lite;

Così deciso in Roma, il 27.09.2025;
IL GIUDICE
Eleonora Montesano
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