REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord in Aversa, in persona del dott. Alessandro Auletta, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al RG n. 3537/2021, tra
(CF: ), Parte_1 C.F._1
, in persona del l.r.p.t., Controparte_1 rappresentati e difesi – come da procura in atti – dall'avv. BENEDETTO LA PERUTA (CF: ) e dall'avv. MARIA ROSARIA LA PERUTA (CF: C.F._2
), i quali hanno eletto domicilio digitale presso l'indirizzo PEC C.F._3 indicato in atti
PARTE ATTRICE
e
(CF: ), CP_2 C.F._4
(CF: ), Parte_2 C.F._5
(CF: ), Parte_3 C.F._6 rappresentati e difesi – come da procura in atti – dall'avv. RENATO VENERUSO (CF: e dall'avv. CARLO DE MAIO (CF: ), i C.F._7 C.F._8 quali hanno eletto domicilio digitale presso l'indirizzo PEC indicato in atti
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come da verbali e atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato alle controparti, il sig. Pt_1
e la in persona del suo l.r.p.t., hanno adito
[...] Controparte_1
l'intestato Tribunale per sentire accogliere le seguenti conclusioni:
a) accertare la nullità e/o l'annullabilità della scrittura privata del 27.02.2019 e per l'effetto, a seguito della caducazione degli effetti giuridici della stessa, condannare i sigg. , e a restituire in favore del sig. Parte_3 CP_2 Parte_2
la somma di € 351.136,00 ed in favore della Parte_1 Controparte_1 la somma di € 96.634,00; b) in subordine, acclarare l'intervenuta risoluzione di diritto della scrittura privata del 27.02.2019 per intervenuto spirare, alla data del 31.12.2020, del termine essenziale in essa previsto e per l'effetto condannare i sigg.
, e a restituire in favore della parte Parte_3 CP_2 Parte_2 attrice le somme come sopra indicati;
c) in via gradata, riconoscere il diritto del sig.
alla restituzione degli importi corrisposti, pari ad € € 351.136,00, in Parte_1 forza dell'atto di compravendita per notar di S. NO di Aversa, Persona_1 del 22.07.2010, quale conseguenza della intervenuta risoluzione dello stesso accordo negoziale ad opera della sentenza n. 1461/2018; d) condannare parte convenuta al pagamento delle spese, diritti ed onorari di giudizio, con distrazione in favore dei procuratori antistatari.

2. In punto di fatto, parte attrice premette quanto segue: a) con atto per notar del 22.7.2010, la sig.ra vendeva al sig. Persona_1 Parte_3 Pt_1
la piena proprietà dell'immobile sito in Giugliano in Campania, alla via
[...]
Ripuaria, allibrato al NCEU al foglio 80, p.lla 927, su 2 e 3; b) il prezzo della compravendita veniva fissato in complessivi euro 545.000,00 da versarsi secondo le seguenti modalità: 1) euro 100.813,67 precedentemente alla data del rogito;
2) euro 294.186,33 mediante accollo del residuo mutuo concesso dal alla Controparte_3 sig.ra coobbligata in solido con i genitori e Parte_4 CP_2
; 3) euro 150.000,00 a mezzo titoli cambiari da euro 10.000,00 Parte_2 ciascuno;
c) alla data del 30.9.2014 l'acquirente corrispondeva alla venditrice l'importo complessivo di euro 351.136,00; d) che per il mancato accollo da parte del sig. del mutuo predetto i sig.ri , e Pt_1 CP_2 Parte_2 convenivano in giudizio il predetto sig. per vedere Parte_3 Pt_1 accertata la risoluzione del menzionato contratto di compravendita, con contestuale condanna al pagamento dei danni subiti;
e) la causa veniva definita con sentenza del 28.5.2018 (n. 1461/2018), con cui veniva accertato l'inadempimento del sig.
e, quindi, la risoluzione dell'atto di compravendita sopra Parte_1 indicato, con condanna del convenuto al rilascio dell'immobile e al pagamento delle spese di lite (mentre veniva rigettata la domanda risarcitoria); f) pendente l'appello avverso la sentenza in questione, le parti in lite, unitamente alla società
[...]
in data 27.2.2019, addivenivano ad una transazione (doc. 5), Controparte_1 sul cui contenuto si tornerà infra; g) l'intenzione delle parti, a dire degli attori, era quella di “addivenire alla conclusione di un nuovo accordo finalizzato al trasferimento dell'immobile in questione”, donde la qualificazione dello stesso in termini di
“preliminare di compravendita o di altro qualsivoglia accordo negoziale atipico idoneo a formalizzare l'impegno della venditrice a trasferire l'immobile in favore dell'acquirente ad avvenuto adempimento degli obblighi assunti”; h) la mancata indicazione nel predetto atto del 27.2.2019 del prezzo di vendita dell'immobile, dell'ammontare e del tasso degli interessi passivi addebitati all'acquirente, nonché delle somme già corrisposte dallo stesso “impediva e a tutt'ora impedisce (…) di poter correttamente addivenire ad una imputazione di quanto versato e di quanto a versarsi, anche e soprattutto alla luce delle confuse, illegittime e contraddittorie indicazioni offerte in scrittura”; i) pertanto, secondo la prospettazione dell'attore,
“l'assenza dell'indicazione dell'effettivo, totale prezzo dell'immobile e degli interessi applicati in conseguenza del ritardato pagamento, comporta la nullità e/o l'annullabilità dell'atto del 27.02.2019, con conseguente diritto del sig. e della Pt_1 alla restituzione delle somme versate in favore della parte Controparte_1 venditrice, ivi incluse quelle illegittimamente trattenute dalla stessa parte a seguito della risoluzione del contratto di compravendita per notar di S. Persona_1
NO di Aversa del 22.07.2010, Rep. N. 29987 – Racc n. 6812”; l) in via subordinata, si rileva che la suddetta scrittura privata prevedeva una clausola risolutiva espressa (in favore dei parte venditrice) laddove entro il 31.12.2020, la parte acquirente non avesse estinto il mutuo di cui in premessa;
m) per sopraggiunte difficoltà legate alla pandemia né il sig. né la Parte_1 [...] riuscivano ad adempiere agli obblighi assunti entro la data Controparte_1 prevista;
n) successivamente alla sottoscrizione della suddetta scrittura privata e fino alla data indicata gli acquirenti versavano l'ulteriore importo di euro 96.634,00 e tuttavia la parte venditrice “nei tre giorni successivi alla maturata scadenza del 31.12.2020 non comunicava al sig. né alla Parte_1 [...]
la propria intenzione di voler comunque esigere la prestazione ex art. CP_1
1457 c.c.”, con la conseguenza che la scrittura privata in esame “deve intendersi risolta di diritto, con conseguente pretesa alla restituzione delle somme versate”, come portato della nullità e/o annullabilità ovvero della risoluzione della scrittura privata del 27.2.2019.

3. Con comparsa depositata tempestivamente, si sono costituiti i sig.ri
[...]
, e . CP_2 Parte_2 Parte_3

4. I primi due hanno eccepito, in via preliminare, il loro difetto di legittimazione passiva, in quanto sia il contratto di compravendita per notar che la Per_1 successiva scrittura privata del 27.2.2019 li vedeva coinvolti nella semplice veste di terzi datori di ipoteca sull'immobile in questione (e non di venditori e quindi di beneficiari di qualsivoglia pagamento); sempre in via preliminare, si eccepisce l'inammissibilità, nella presente sede, di una domanda volta ad ottenere la restituzione di quanto versato, siccome la stessa non fu proposta nell'ambito del primo giudizio vertente tra le parti (tant'è vero che, nella sentenza, il suddetto profilo veniva evidenziato per giustificare l'assunto che “nulla va, invece, disposto in ordine alla restituzione delle somme corrisposte da parte convenuta agli attori”); in subordine, tale domanda sarebbe comunque relativa ad un credito prescritto (secondo quanto espressamente eccepito dalla difesa dei convenuti); tali considerazioni, secondo la prospettazione di parte convenuta, valgono anche per le somme versate in attuazione della scrittura privata del febbraio 2019 (qualificata – ad avviso dei convenuti impropriamente - come preliminare di compravendita); e più in dettaglio, in conseguenza del mancato pagamento di quanto pattuito, si è invocata la risoluzione della suddetta scrittura privata (qualificata come transazione) in applicazione della clausola sulla decadenza dal beneficio del termine;
ad avviso di parte convenuta “se la scrittura deve essere letta - come in effetti è - quale accordo transattivo connesso e dipendente dall'azione giudiziale di cui voleva essere definizione e di cui tale non è stata in conseguenza della risoluzione per inadempimento intimata dalla in danno degli odierni attori, gli effetti CP_2 processuali della complessiva vicenda contrattuale, di cui l'azione definita con la sentenza n° 1461/2018 e la scrittura del 27.2.2019 costituiscono un tutt'uno inscindibile, retroagiscono alla data del rogito notarile della compravendita del 2010 e, quindi, rientrano nell'area di efficacia sia dell'eccezione di cosa giudicata che di prescrizione dell'azione che ne occupa”; d'altro canto, qualsiasi richiesta di nullità di tale “preliminare” va disattesa, non trattandosi, appunto, di un preliminare, nel mentre
“non vi può essere questione di declaratoria di sua risoluzione -come richiesto dagli odierni attori- a fronte della conclamata risoluzione per inadempimento di questi ultimi, siccome già denunciata con la comunicazione del sottoscritto difensore del 24.4.2020, che i comparenti hanno loro, in via di riconvenzione, legittimo interesse a sentir accertare e dichiarare, del che si insta a questo Tribunale”; e ancora che
“l'assunta risoluzione di diritto della scrittura per il -dedotto ex parte actoris- spirare del termine essenziale del 31.12.2020 (indicato nella scrittura del 27.2.2019 come quello entro il quale il Licenza avrebbe dovuto estinguere il mutuo è CP_3 evidentemente successivo all'altrettale essenziale termine del 31.12.2019, indicato nella stessa scrittura come quello entro il quale, a pena di risoluzione per inadempimento del Licenza medesimo e della questi avrebbero Controparte_1 dovuto completare il pagamento delle somme concordate a titolo transattivo, del che fu appunto svolta formale costituzione in mora e denuncia di risoluzione con la cennata raccomandata dell'aprile …2020”.

5. I convenuti hanno anche proposto domanda riconvenzionale, osservando, in premessa, che l'immobile è ancora occupato dall'odierno attore [sarà rilasciato a seguito di procedura ex artt. 605 e ss. cp.c., in corso di causa, n.d.s.], con conseguente maturazione di una indennità di godimento ed occupazione sine titulo a far data dal 22.7.2010 (tenuto conto del carattere retroattivo della pronunciata risoluzione) fino all'effettiva riconsegna nella misura di euro 5.000,00 per ogni mese;
inoltre, in conseguenza del gravissimo stato di degrado in cui versa l'immobile, si richiede la somma occorrente per la manutenzione straordinaria, e, sempre a titolo di risarcimento, il danno di perdita di valore dell'immobile, oltre agli importi versati dalla sig.ra per le imposte e per le spese di cancellazione di Parte_3 gravami iscritti sull'immobile.

6. Rigettata la richiesta ex art. 186-bis c.p.c. e formulata una proposta ex art. 185- bis c.p.c. (accettata dai convenuti ma non dall'attore), si è proceduto all'istruzione della causa: in specie, all'assunzione delle prove orali di cui all'ordinanza del 20.1.2022; è stata poi disposta una CTU in merito ai quesiti indicati con provvedimento del 18.5.2022; con ordinanza del 30.11.2022, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni;
tale udienza veniva differita dapprima al 3.10.2024 e, poi, al 22.5.2025; in tale occasione, innanzi allo scrivente, subentrato sul ruolo a far data dal 30.9.2024, le parti si sono riportate ai rispettivi scritti, concludendo in conformità; la causa è stata trattenuta in decisione con provvedimento del 17.6.2025; le parti si sono riportate ai rispettivi asserti, ulteriormente affinandoli, e concludendo in conformità.

7. Va dato poi sinteticamente atto della vicenda cautelare che si è innestata sul tronco del presente procedimento;
in specie, con ordinanza del 19.7.2021, il GI, in corso di causa, ha autorizzato “i ricorrenti ad eseguire, in danno di , Parte_3 sequestro conservativo s[ul bene] sito in Giugliano in Campania, alla via Ripuaria, distinto nel NCU del detto Comune al foglio 80, particelle: - 927, subalterno 2, p T-1, categoria A/7, classe 3, vani 13, r.c. euro 1.544,21 (abitazione); - 927, subalterno 3, p S-1, categoria C/6, classe 2, cons. mq. 105, r.c. euro 287,41 (locale garage)”; su tale provvedimento, il Tribunale, in sede di reclamo, ha pronunciato il seguente provvedimento: “accoglie parzialmente il reclamo e, in riforma della ordinanza impugnata, autorizza Licenza NO ad eseguire, in danno di , il Parte_3 sequestro conservativo dell'immobile sito in Giugliano in Campania, alla via Ripuaria, distinto nel NCU del detto Comune al foglio 80, particelle: - 927, subalterno 2, p T-1, categoria A/7, classe 3, vani 13, r.c. euro 1.544,21 (abitazione); - 927, subalterno 3, p S-1, categoria C/6, classe 2, cons. mq. 105, r.c. euro 287,41 (locale garage) fino alla concorrenza di € 351.136,00”; in merito al procedimento instaurato con ricorso ex art. 669-duodecies c.p.c., il Tribunale, con ordinanza del 26.5.2023, ha pronunciato l'inammissibilità della chiesta misura “attuativa”.

8. La domanda di parte attrice va accolta nei limiti che si vanno a dire.

9. In via preliminare, va rilevato che l'eccezione relativa al parziale difetto di legittimazione passiva, spiegata da parte convenuta, merita accoglimento nei limiti appresso chiariti, in quanto dal testo del contratto per notar del 22.7.2010 Per_1 emerge chiaramente che la parte venditrice era rappresentata dalla sola sig.ra laddove i genitori della stessa intervenivano quali terzi datori di Parte_3 ipoteca.
10. Di tanto si terrà conto, nei termini di cui infra, ai fini della individuazione dei soggetti legittimati attivi e passivi rispetto ai crediti qui accertati.
11. Con riferimento alle restituzioni va anche chiarito – sempre in linea preliminare
- che, in merito alla richiesta di ripetere le somme versate in esecuzione del contratto poi risolto, non vi è alcuna preclusione relativa alla pretesa formazione di un giudicato implicito o esplicito.
Difatti, è consolidato l'orientamento per cui “in tema di giudicato, va esclusa la riconducibilità della domanda restitutoria nell'ambito del 'deducibile' connesso all'azione di risoluzione del contratto, in quanto l'effetto restitutorio non può ritenersi implicito nella domanda di risoluzione, con la conseguenza che la predetta risoluzione, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, rientrando nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo o meno, anche in un successivo e separato giudizio, la restituzione della prestazione rimasta senza causa” (Cass. n. 24915/2022).
Tale pronuncia, quindi, è chiara nello stabilire, da un lato, che in mancanza della domanda della parte interessata il Giudice non può disporre la restituzione di quanto pagato da parte dell'acquirente e, dall'altro lato, che tuttavia gli effetti della restituzione possono essere oggetto di disposizione delle parti, anche nell'ambito di un separato giudizio.
12. Ancora in via preliminare, occorre chiarire la natura della scrittura privata intercorsa tra le parti in data 27.2.2019 e, poi, stabilire per quale motivo si sia determinata la relativa risoluzione (dato che tale effetto viene invocato, sebbene sulla base di ragioni differenti, da ambedue le parti in causa), provvedendo di conseguenza.
13. Dal tenore letterale dell'atto appare chiaro che si trattò di una transazione.
14. In questo senso depongono: a) la circostanza che siano richiamate le vicende del precedente giudizio, cui le parti intendevano dare una sistemazione nell'esplicazione della loro autonomia negoziale;
b) la circostanza che si faccia testuale riferimento, all'art. 3, alla “offerta transattiva” della e Controparte_1 del sig. (ed alla relativa accettazione dalle controparti); c) la Parte_1 circostanza che l'effetto “della compravendita di cui in premessa” (da ritenersi quindi già perfezionata e non oggetto di un obbligo a stipulare) avesse effetti sospensivamente condizionati all'effettivo pagamento di quanto stabilito in quella sede (tant'è vero che la parti discorrono di un “consolidamento” di tale compravendita, da ritenersi quindi già perfezionata, benché oggetto di controversia); d) la circostanza che le parti avessero condizionato al buon esito della “presente transazione” (così testualmente) l'abbandono del giudizio di appello inerente alla sentenza n. 1461/2018 (sicché è evidente l'intento delle parti, attraverso le reciproche concessioni, di porre fine alla lite tra le stesse pendente)
15. Ora, per costante assunto giurisprudenziale, “la risoluzione di diritto di un contratto, prevista dalle parti con apposita pattuizione quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non opera automaticamente, bensì produce effetti solo dal momento in cui il contraente, nel cui interesse è stata pattuita, comunica all'altro inadempiente l'intenzione di avvalersene” (Cass. n. 9369/2024); in questa logica, appare evidente: a) che la comunicazione del 24.4.2020 avesse la funzione, da parte dell'interessato, di “avvalersi” della clausola risolutiva in questione;
b) che pertanto l'argomento, sviluppato da parte attrice, secondo cui, alla data del 31.12.2020 (o meglio nei tre giorni successivi), la parte interessata non si fosse avvalsa del “termine essenziale”, sta e cade con il suo presupposto, in quanto, in quel momento, il contratto si era già risolto di diritto, in considerazione della predetta clausola.
16. In definitiva, sia il contratto del 22.7.2010 (per quanto già accertato in altra sede) che la successiva transazione del 27.2.2019, restarono inadempiuti per comportamento colpevole del sig. (e, quanto alla transazione, Parte_1 anche, per la parte di competenza, della . Controparte_1
17. Premesso quanto sopra, devono ricordarsi i principi affermati in tema di risoluzione e restituzioni dalla giurisprudenza.
Sul punto, si è affermato che “ai sensi dell'art. 1458 c.c. la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, comportando effetti restitutori. La sentenza di risoluzione punta a ristabilire tra le parti, sul piano patrimoniale, lo status quo ante, come se il negozio non fosse stato concluso. Pertanto, l"accipiens è gravato dall'obbligo di restituzione anche se non sia stato inadempiente fatta salva la possibilità di agire per ottenere il risarcimento dei danni al fine di ottenere il ristoro del pregiudizio economico non eliminabile attraverso le restituzioni” (Trib. Torino, n. 2049/2023); e, inoltre, che “la disposizione dell'articolo 1458 del codice civile, secondo cui la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, significa soltanto che la risoluzione toglie valore alla causa giustificativa delle attribuzioni patrimoniali già effettuate, mentre l'obbligo delle reciproche restituzioni nasce dalla sentenza, che ha natura costitutiva e correlativa efficacia ex nunc. Ne consegue che il compratore che sia attore o convenuto in giudizio per la risoluzione della vendita ha l'obbligo di custodire la cosa venduta quale obbligato 'sub conditione' alla restituzione di essa, mentre la proposizione della domanda di risoluzione non importa di per sé un'offerta di restituzione dell'oggetto del contratto” (Cass. n. 7445/2024).
18. Dagli affermati principi discendono alcuni corollari: 1) può essere oggetto di restituzione solo quanto fu effettivamente pagato (e l'onere della prova incombe, ovviamente, sul solvens); 2) data la natura costitutiva della pronuncia, il diritto alla restituzione sorge con la pronuncia stessa e, pertanto, da tale momento decorre il termine di prescrizione;
3) il contraente adempiente ha diritto al risarcimento del danno (e l'onere della prova spetta, ovviamente, al danneggiato); 4) l'obbligo per il compratore di restituire la cosa deve intendersi retroagente alla sentenza n. 1461/2018 che dispose la risoluzione del contratto.
Tenuto conto del principio di cui al punto 2), non v'è dubbio che il credito restitutorio non si sia prescritto;
relativamente alla sua quantificazione emerge che è documentato (e comunque in parte non contestato: si v. quanto dedotto a pag. 8 della comparsa di costituzione e risposta) l'avvenuto pagamento, in relazione al contratto del 2010 ed alla scrittura privata del 2019, della complessiva somma di euro 351.136,00 in favore della sig.ra della complessiva somma di Parte_3 euro 75.634,00 a favore dei sig.ri , e CP_2 Parte_3 [...]
quali co-obbligati in solido dal lato attivo quanto all'obbligazione Pt_2 nascente dalla transazione del 2019.
In merito a tale ultimo punto va osservato che, secondo la giurisprudenza, “in caso di pagamento effettuato mediante assegni di conto corrente, l'effetto liberatorio si verifica con la riscossione della somma portata dal titolo, in quanto la consegna del titolo deve considerarsi effettuata, salva diversa volontà delle parti, pro solvendo. Tuttavia, poiché l'assegno, in quanto titolo pagabile a vista, si perfeziona, quale mezzo di pagamento, quando passa dalla disponibilità del traente a quella del prenditore, ai fini della prova del pagamento, quale fatto estintivo dell'obbligazione, è sufficiente che il debitore dimostri l'avvenuta emissione e la consegna del titolo, incombendo invece al creditore la prova del mancato incasso, la quale, pur costituendo una prova negativa, non si risolve in una probatio diabolica, in quanto, avuto riguardo alla legge di circolazione del titolo, il possesso dello stesso da parte del creditore che lo ha ricevuto implica il mancato pagamento. Da ciò consegue che l'adempimento sia valido anche se gli assegni non siano stati poi incassati, emergendo nella specie la loro emissione al momento degli atti di compravendita ricevuti dal notaio, mentre la prova del loro mancato incasso sarebbe dovuta gravare sul creditore” (da ultimo v. Cass. n. 28418/2024).
Ebbene, la prova del mancato incasso degli assegni emessi dalla
[...] ha riguardato solo due di questi titoli, onde va detratto Controparte_1 dall'importo complessivo (di cui è stata offerta la prova del pagamento tenuto conto di quanto sopra osservato) soltanto quello di euro 21.000,00, inerente ai predetti due assegni insoluti.
In definitiva: la sig.ra va condannata alla restituzione, in favore Parte_3 del sig. , della somma di euro 351.136,00; nel mentre i Parte_1 convenuti, in solido tra loro, vanno condannati alla restituzione, in favore della
[...]
della somma di euro 75.643,00. Controparte_1
Su tali somme decorrono gli interessi legali dalla domanda all'effettivo soddisfo. 19. Quanto alla domanda riconvenzionale spiegata dai convenuti (e in specie dalla sig.ra quale proprietaria in retrocessione dell'immobile in Parte_3 questione), essa merita accoglimento nei termini appresso indicati.
Va premesso che la riconsegna dell'immobile è avvenuta in corso di causa, come risulta in via documentale, e quindi, nei termini appresso chiariti, i danni riportati dall'immobile sono legati alla relativa disponibilità da parte degli attori.
In particolare, per quanto attiene ai danni riportati dall'immobile appare congruente e convincente (anche perché non efficacemente confutata) la stima operata dal CTU nominato, secondo cui è dovuto, per tale causale, l'importo di euro 336.591,62.
Relativamente alle altre voci di danno va evidenziato: da un lato, per quanto sopra detto, che il diritto alla restituzione della cosa è maturato per effetto della sentenza n. 1461/2018, di natura costitutiva;
dall'altro lato, che, secondo l'orientamento preferibile, “in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il diritto del proprietario al risarcimento del danno si fonda sulla perduta possibilità di esercitare il proprio diritto di godimento, diretto o indiretto, anche mediante concessione a terzi dietro corrispettivo. Non è invece risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, che può essere reintegrato attraverso la sola tutela reale. Ad ogni modo, se il danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, scatta la liquidazione equitativa, che può basarsi anche sul parametro del canone locativo usualmente praticato nel mercato” (v. tra le tante Trib. Milano, n. 6638/2024).
In ragione di quanto detto, la decorrenza dell'occupazione legittima andrebbe fissata comunque dalla data della sentenza di risoluzione;
ma va osservato, in via assorbente, che, stante quanto detto a proposito dell'occupazione sine titulo, non risulta offerta la prova che sia in concreto stata perduta “la possibilità di esercitare il proprio diritto di godimento, diretto o indiretto, anche mediante concessione a terzi dietro corrispettivo”.
Quanto al danno da decremento del valore del cespite, appare più congruente la relativa quantificazione tenendo conto della differenza tra il corrispettivo pattuito per la vendita con il sig. (pari ad euro 545.000,00) e quello pattuito per Parte_1 il successivo trasferimento effettuato ai sig.ri , Parte_5 Parte_6
e (euro 297.000,00) e quindi la somma di euro
[...] Parte_7
248.000,00, in quanto trattasi di criterio non presuntivo ma ancorato all'effettivo valore di compravendita (allora ed ora) dell'immobile in questione.
Vanno poi riconosciute, sempre a titolo risarcitorio, per spese documentate inerenti ad una contrattazione poi rivelatasi inutile, le seguenti somme: 1) euro 22.600,00 versati, per le causali indicate, al notaio dott. ; 2) euro 1.000,50 versati, per Per_1 le causali indicate, al notaio dott.ssa . Per_2
Non possono essere riconosciute ulteriori voci di danno, nei termini prospettati da parte convenuta nella comparsa conclusionale, in quanto trattasi: a) di danni richiesti per la prima volta in sede di comparsa conclusionale;
b) di danni non causalmente ricollegati, se non in termini di mera occasionalità, alla vicenda negoziale per cui è causa. In definitiva, ai convenuti (e segnatamente alla sig.ra in quanto Parte_3 proprietaria dell'immobile in retrocessione), vanno riconosciute le seguenti somme: euro 336.591,62; euro 248.000,00; euro 22.600,00 ed euro 1.000,50; e quindi l'importo complessivo di euro 608.192,12.
In quanto conseguente all'inadempimento della scrittura privata del 27.2.2019, il suddetto risarcimento deve gravare sia sul sig. che sulla Parte_1 [...]
in solido tra loro. Controparte_1
Sulle somme riconosciute a titolo di risarcimento sono dovuti gli interessi legali e rivalutazione, dal giorno della domanda fino all'effettivo soddisfo.
Infine, non può essere accolta la domanda proposta sub 4) della comparsa conclusionale di parte convenuta, perché relativa ad immobile diverso da quello per cui è causa.
20. Quanto alle spese deve darsi corso all'orientamento secondo cui “in tema di spese giudiziali nessuna norma prevede, per il caso di soccombenza reciproca delle parti, un criterio di valutazione della prevalenza della soccombenza dell'una o dell'altra basata sul numero delle domande accolte o respinte per ciascuna di esse, essendo - in realtà - onere del giudice valutare nel suo complesso l'oggetto della lite” (Cass. n. 1703/2013).
Pertanto, tenuto conto delle conseguenze economiche delle domande rispettivamente proposte ed accolte, e delle motivazioni a sostegno svolte (in specie quanto alla riconducibilità dell'inadempimento del contratto di compravendita e della transazione successiva all'attore), le spese vanno liquidate in favore dei convenuti, nei termini appresso precisati.
Letto il d.m. n. 55 del 2014 e ss.mm., nonché le allegate tabelle, tenuto conto dello scaglione di riferimento (determinato avuto riguardo alla differenza tra i crediti contrapposti in questa sede accertati) e dell'attività effettivamente compiuta, le stesse sono liquidate in complessivi euro 15.500,00


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta a RG n. 3537/2021, ogni altra istanza disattesa, così provvede:

1. ACCOGLIE la domanda di parte attrice nei limiti di cui in parte motiva dichiarando risolta la transazione intercorsa tra le parti in data 27.2.2019 e, per l'effetto, CONDANNA: 1) la sig.ra alla restituzione, in Parte_3 favore, del sig. della somma di euro 351.136,00; 2) i sig.ri Parte_1
, e , in solido tra CP_2 Parte_2 Parte_3 loro, alla restituzione, in favore della della somma Controparte_1 di euro 75.643,00; oltre interessi legali, su tali somme, dalla domanda all'effettivo soddisfo;

2. ACCOGLIE la domanda riconvenzionale dei convenuti nei limiti di cui in parte motiva e, per l'effetto, CONDANNA gli attori, in solido tra loro, al pagamento, in favore della sig.ra per le causali indicate, della Parte_3 complessiva somma di euro 608.192,12, oltre interessi legali e rivalutazione dalla domanda all'effettivo soddisfo;

3. CONDANNA i convenuti, in solido tra loro, al pagamento, in favore degli attori, delle spese di lite, quantificate in complessivi euro 15.500,00, oltre rimborso delle s.g. nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge:

4. PONE definitivamente a carico di parte attrice i compensi dovuti al CTU, come liquidati con decreto del 16.12.2022.
Così deciso in Aversa, il 4.11.2025
Il Giudice dott. Alessandro Auletta
.