R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
I L T R I B U N A L E D I T E R M I N I I M E R E S E
S E Z I O N E U N I C A C I V I L E
Il Tribunale, riunito in camera di consiglio e composto dai signori magistrati:
Giuseppe Rini Presidente
Maria Margiotta Giudice rel.
Daniele Salvatore Abbate Giudice ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella controversia iscritta al n. 859 del registro generale affari civili dell'anno 2019
TRA
(cf: ), nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1
(cf: ), nato a [...] il [...] Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliati a Palermo in via La Farina n. 3, presso lo studio dell'avv.
Maria Luisa Vaccaro, che li rappresenta e difende in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
ATTORI
E
(cf: , nato a [...] il [...] CP_1 C.F._3
(cf: ), nata a [...] il Parte_3 C.F._4
18.2.1943 elettivamente domiciliati a Villabate in corso Vittorio Emanuele n. 652, presso lo studio dell'avv. Francesca Cancilla, che li rappresenta e difende in forza di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta
CONVENUTI con l'intervento del
MINISTERO CP_2
INTERVENIENTE NECESSARIO

avente ad oggetto: domanda di nullità del contratto e restituzioni, querela di falso incidentale;
conclusioni delle parti: come da note scritte rispettivamente depositate (cui si rinvia); RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio e deducendo che: CP_1 Parte_3
- con contratto di compravendita del 29.9.2010 avevano acquistato dai convenuti il fabbricato sito a Misilmeri, c.da Roccapalumba con annessa corte pertinenziale estesa 2.145 mq, al NCEU al fg. 12, part. 618, sub 1;
- trattandosi di immobile costruito in assenza della concessione edilizia, nell'atto la parte venditrice aveva dichiarato di aver pagato l'oblazione, precisando che “non sussistono vincoli soggetti a parere e che la stessa non ha avuto ancora definizione e che la somma versata a titolo di oblazione risulta congrua, come da certificazione rilasciata dal
Comune di Misilmeri in data 13 agosto 2010, prot. n. 87”;
- in data 1.2.2017 il Comune di Misilmeri aveva notificato loro ingiunzione di demolizione n. 3 del 24.1.2017 ai sensi dell'art. 31 d.P.R. n. 380/2001, con la quale erano venuti a conoscenza che con la determinazione n. 8/A4 del 4.10.2016 era stata rigettata l'istanza di condono prot. n. 15761 del 29.9.1986 presentata da Pt_4 in relazione al fabbricato in questione, costruito su area di inedificabilità
[...] assoluta, fascia di rispetto cimiteriale ex art. 338 T.U. leggi sanitarie n. 1265/1931.
Alla luce di tali circostanze affermavano la nullità del contratto di compravendita ai sensi degli artt. 40 e 17 l. n. 47/1985 e 46 d.P.R. n. 380/2001 – avendo la parte venditrice dichiarato l'inesistenza di vincoli soggetti a parere a fronte della nota con cui il Comune di
Misilmeri aveva comunicato che l'immobile ricadeva in area cimiteriale – nonché per mancanza dell'accordo delle parti e per impossibilità dell'oggetto sub specie di impossibilità giuridica di utilizzare il bene alienato.
Allegavano, inoltre, l'annullabilità del contratto per dolo, rilevando di essere stati indotti alla stipula con artifici e raggiri, invocando, per altro verso la rilevanza del carattere abusivo dell'immobile sul piano dell'inadempimento contrattuale.
Domandavano, dunque, la declaratoria di nullità del contratto e la restituzione della somma di € 65.000,00, versata a titolo di prezzo e, in subordine, l'annullamento per vizio del consenso e, in via ulteriormente gradata, la risoluzione per inadempimento, oltre al risarcimento dei danni, deducendo di aver acquistato l'immobile in buona fede e di avere investito nell'affare tutti i propri risparmi, non disponendo di altro immobile nel quale trasferirsi.
Nella comparsa di costituzione e risposta depositata in data 6.6.2019 e CP_1 [...]
confermavano che con atto di compravendita del 29.9.2010 avevano Parte_3 venduto agli attori il fabbricato per civile abitazione, sito a Misilmeri, c.da Roccapalumba, della consistenza di 3,5 vani catastali per una superficie di mq 55 (al NCEU al fg. 12, part. 618, sub 1), compreso in un'area agricola “E” estesa 2.145, mq e che nell'atto pubblico si dava conto che: l'immobile era pervenuto loro dai coniugi e Parte_4 CP_3
con rogito del 26.4.1993; il manufatto era stato realizzato in assenza di
[...] concessione edilizia e per tale abuso era stata inoltrata al Comune di Misilmeri la domanda di sanatoria prot. n. 15761 del 29.9.1986, ancora non definita;
i lavori del fabbricato, iniziati nell'anno 1977, erano stati ultimati nell'anno 1978; la somma determinata a titolo di oblazione era stata interamente versata e, come da certificazione, ritenuta congrua dal Comune di Misilmeri;
i dati catastali e la planimetria dell'immobile erano conformi alle risultanze catastali e riproducevano fedelmente lo stato di fatto del bene e dei luoghi oggetto della compravendita.
Contestavano, d'altra parte, le deduzioni avversarie affermando che il fabbricato oggetto dell'ingiunzione di demolizione era diverso da quello oggetto della compravendita, avendo gli attori proceduto ad un notevole ampliamento del bene mediante la realizzazione di una nuova struttura in c.a. e coperture a falde spioventi per una superficie piana di circa 320 mq ed un volume di 970 mc circa, sestuplicando l'area di sedime e la cubatura impegnata dal manufatto, con una notevole modifica dello stato dei luoghi derivata anche dall'espianto pressocché totale dell'uliveto esistente, ponendo nel nulla la domanda di sanatoria presentata dal dante causa dei convenuti.
A fondamento della tesi prospettata invocavano i mappali e le aerofotogrammetrie da cui si evinceva chiaramente la incisiva modifica dei luoghi posta in essere dagli attori, nonché la certificazione n. 87 del 13.8.2010, nella quale il competente Ufficio comunale attesta(va) che il rilascio della concessione in sanatoria non rientra(va) nelle ipotesi ostative relative a vincoli ambientali ed urbanistici ad eccezione del vincolo sismico per il quale comunque risultava inoltrato certificato di idoneità.
Domandavano, dunque, il rigetto delle domande attoree escludendo la sussistenza di qualsivoglia ipotesi di invalidità contrattuale così come di un inadempimento rilevante, affermando che i lavori di costruzione dell'immobile erano stati terminati anteriormente all'apposizione del vincolo di inedificabilità assoluta da parte del di Misilmeri CP_4 con piano regolatore ed in previsione dell'esistenza del cimitero in c.da Roccapalumba.
Chiedevano, in via riconvenzionale, in caso di accoglimento delle domande avversarie di ritenere e dichiarare la responsabilità dei medesimi per le conseguenze derivate dal diniego della sanatoria n. 15761/1986 relativa all'originario manufatto e, nell'ipotesi di declaratoria della nullità o annullabilità del contratto con conseguente restituzione dell'immobile agli odierni convenuti, di condannare parte attrice al ripristino dello stato dei luoghi a proprie spese nonché al pagamento di una indennità di occupazione per il godimento dell'immobile oggetto della compravendita, dall'acquisto e fino alla eventuale riconsegna del bene da determinarsi in via equitativa, oltre al risarcimento del danno.
Nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 1 cpc gli attori disconoscevano la veridicità della certificazione n. 87 del 13.8.2010 rilasciata dal Comune di Misilmeri prodotta dai convenuti a fondamento della validità dell'atto di compravendita, trattandosi di documento non presente negli atti dell'ente comunale e in netto contrasto con l'ingiunzione di demolizione n. 3 del 24.1.2017; si riservavano di proporre querela di falso.
All'udienza del 2.12.2021 e , interpellati ai sensi CP_1 Parte_3 dell'art. 222 cpc dal Giudice già assegnatario del fascicolo, hanno manifestato la volontà di avvalersi del predetto documento, mostrato loro in originale come conservato in cassaforte a cura della cancelleria, secondo quanto disposto con ordinanza del 22.1.2020.
Con provvedimento del 30.12.2021 è stata affermata l'ammissibilità e rilevanza della querela di falso, autorizzandone la proposizione, formalizzata da , in Parte_1 proprio e quale procuratrice speciale del marito, all'udienza del 6.2.2023.
Dunque, con ordinanza del 27.3.2023 si è disposta consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare la veridicità del documento in relazione al quale è stata proposta la querela, effettuando le verifiche necessarie presso i competenti uffici del Comune di Misilmeri ove lo stesso era custodito
(oggi conservato in cassaforte presso il Tribunale di Termini Imerese, raffrontando l'atto in questione con gli altri indicati dagli attori e svolgendo ogni altra indagine utile ai fini dell'incarico in oggetto), con la facoltà del ctu di “avvalersi di un esperto grafologo o altra figura in grado di accertare l'autenticità dell'atto in oggetto, previa autorizzazione”.
Con provvedimento del 3.1.2025, successivo alle note scritte depositate dalle parti in sostituzione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, la causa è stata assunta in decisione, assegnando i termini di cui all'art. 190 cpc.
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Così prospettate le posizioni delle parti, al fine di accertare la fondatezza delle domande proposte nell'ambito del presente giudizio è necessario innanzitutto pronunciarsi sulla querela di falso proposta dagli attori in relazione alla certificazione n. 83 del 13.8.2010 rilasciata dal Comune di Misilmeri, in ordine alla quale il pubblico ministero non ha formulato opposizione (cfr. visto apposto in data 28.3.2023).
Va a tale riguardo richiamata la relazione di consulenza tecnica d'ufficio a firma dell'arch.
frutto di un percorso argomentativo lineare, immune da vizi logici Persona_1 oltre che sorretta dai necessari rilievi di competenza specifica, avverso la quale nessuna delle parti ha formulato osservazioni.
L'ausiliario, in seguito all'indagine compiuta sulla documentazione offerta nonché sugli atti del fascicolo n. 2866 relativo all'istanza di condono prot. n. 15761 del 29.9.1986, ex l. n.
48/1985, a nome di , dante causa degli odierni convenuti, avente ad Parte_4 oggetto l'immobile di cui all'atto di compravendita, presente presso l'Ufficio Tecnico Area
4 Urbanistica – Sue/Suap del Comune di Misilmeri, ha dato conto di non aver rinvenuto il documento oggetto della querela di falso.
<Inoltre da ricerche effettuate dal personale Comunale, tramite il terminale dell'Ufficio Tecnico comunale non è stata trovata traccia di alcuna Certificazione rilasciata dal Comune alla stessa
Sig.ra inerente l'immobile in oggetto, se non la risposta prodotta in calce Parte_3 all'Istanza prot. n. 31391 del 02.08.2010 (Allegato B); con quest'ultima la convenuta richiedeva infatti un “certificato di congruità ed inesistenza vincoli alla sanatoria Edilizia presentata […] il
29.09.1986 prot. n. 15761”. In risposta alla suddetta istanza, il Comune di Misilmeri in data 13.08.2010 attestava con propria nota in calce, che l'immobile “ricade nell'area cimiteriale”.
Infine è stato appurato che dal Registro Ufficiale dei certificati rilasciati dal Comune nel 2010, al n.
87 corrisponde un Certificato di Abitabilità rilasciato il 02.09.2010 (Allegato C) ad altra ditta per un altro immobile, quindi non il certificato oggetto del presente accertamento>>.
L'arch. ha dunque concluso che <alla luce degli accertamenti condotti presso l'Ufficio Per_1 tecnico comunale, è stato rilevato che il documento in relazione al quale è stata proposta la querela non è stato rinvenuto fra gli atti presenti nel fascicolo n. 2866 relativo istanza di condono prot. n.
15761 del 29.09.1986 del e quindi deve ritenersi falso, e conseguentemente non vi è la CP_4 possibilità di raffronto con quello allegato agli atti dagli attori e ad oggi custodito in cassaforte presso il Tribunale di termini Imerese, e per ovvie ragioni la sottoscritta CTU non ha richiesto
l'ausilio di un esperto grafologo o altra figura in grado di accertare l'autenticità dell'atto in oggetto, in quanto inesistente>>.
È opportuno rilevare, per altro verso, che – come confermato dal ctu – nell'atto di compravendita del 26.4.1993 con il quale i convenuti hanno a loro volta acquistato il bene da e (rep. 68513 – racc. 4692), il venditore ha Parte_4 Controparte_3 dichiarato che l'immobile è <stato realizzato senza le prescritte autorizzazioni amministrative e, pertanto, per lo stesso è stata presentata la relativa domanda di sanatoria al Comune di Misilmeri in data 29.09.1986 protocollo n. 15761, quale domanda si allega al presenta atto sub “A” in copia conforme all'originale” oltre a specificare che il terreno sul quale era stato realizzato l'immobile abusivo “ricade in zona territoriale omogenea “E” […] giusta certificato di destinazione urbanistica, che in originale di allega sub “B” al presente atto” e che “gli strumenti urbanistici del
Comune predetto non hanno subito modificazioni dalla data di rilascio del qui allegato certificato ad oggi>>.
L'ausiliario prosegue affermando che <Nella suddetta Domanda di sanatoria prot. n. 15761 del 29.09.1986 (Allegato G) ai sensi della L. 47/85 presentata dal Sig. il Parte_4
27.06.86, lo stesso richiedente attestava che l'area sulla quale sorge l'opera non risultava soggetta a vincoli. Tuttavia nel sopra menzionato Certificato di Destinazione Urbanistica del 27.03.93
(Allegato H) rilasciato dal Comune di Misilmeri su richiesta dello stesso Sig. viene Pt_4 dichiarato che la particella 618 del foglio 12 “ricade, altresì, nella fascia di rispetto cimiteriale ex art.
338 T.U. leggi Sanitarie n° 1265/34”, ovvero un'area sottoposta a vincolo di inedificabilità in epoca antecedente rispetto alla richiesta di sanatoria nonché della stessa ultimazione (1978) dell'immobile.
Infatti, con Nota prot. n. 10251 del 06.05.96 (Allegato I) il Comune di Misilmeri comunicava al
Sig. che “la Commissione di Recupero Urbanistico, nella seduta del 06.05.96 ha rinviato Pt_4
l'esame della pratica perché vengano acquisiti i seguenti atti ed elaborati: Vincolo cimiteriale”. A tale nota, rispose in seguito il Sig. (convenuto), divenuto nuovo proprietario dal CP_1
26.04.93, ed il quale presentava Integrazione registrata al prot. n. 804 dal Comune di Misilmeri
(Allegato L), corredata di n.6 planimetrie/cartografie dalle quali si evince che l'immobile di sua proprietà era distante “125,00 m” dal cimitero comunale, ovvero ricadente all'interno della fascia di rispetto di 200 m dal cimitero>>.
Ora, dagli accertamenti svolti dal ctu emerge che il convenuto, al momento della stipula dell'atto di compravendita, fosse a conoscenza della circostanza che l'immobile – nella sua originaria consistenza – ricadesse nell'area soggetta a vincolo di inedificabilità assoluta. Tale dato oltre ad evincersi dal certificato di destinazione urbanistica del 27.3.1993 allegato all'atto con il quale i convenuti hanno acquistato l'immobile dai loro danti causa (cfr. all. d alla relazione del ctu e alla comparsa di risposta dei convenuti), in cui si dà atto che la particella ricade nell'area di rispetto cimiteriale ex art. 388 T.U. n. 1265/1934 (all. h alla ctu), emerge inequivocabilmente dall'“integrazione domanda di condono edilizio 2866 e comunicazione di nuovo proprietario” trasmessa da – e recante la sua CP_1 sottoscrizione – (prot. 804, all. L alla relazione peritale), nella quale il convenuto, in risposta alla nota n. del 10251 del 6.5.1996 – nella quale si dà espressamente conto che la zona ricade nell'area cimiteriale – “allega altresì alla presente n. 6 planimetrie richieste con la esatta ubicazione dell'immobile dalla zona destinata a cimitero prevista dal programma di fabbricazione”.
Simile condotta è in astratto suscettibile di integrare gli artifizi e i raggiri che, ai sensi dell'art. 1439 cc, danno luogo all'annullamento del contratto per dolo incidente o comunque determinante del consenso, da intendere anche come reticenza o dichiarazione mendace idonea a nascondere un fatto decisivo o accompagnato da fatti e circostanze tali da trarre in inganno, nel caso di specie in ordine all'assenza di vincoli soggetti a parere, oggetto di espressa dichiarazione da parte del convenuto alienante nell'atto di compravendita del 29.9.2010, dove si richiama, per l'appunto, la certificazione n. 87 del
13.8.2010 di cui il ctu ha accertato la falsità (materiale del documento e, per l'effetto, ideologica del rogito in ordine alla legittimità dell'immobile alienato).
Invero, l'art. 338 T.U. n. 1265/1934 dispone che “E' vietato costruire intorno ai cimiteri nuovi edifici entro il raggio di 200 metri dal perimetro dell'impianto cimiteriale, quale risultante dagli strumenti urbanistici vigenti nel comune o, in difetto di essi, comunque quale esistente in fatto, salve le deroghe ed eccezioni previste dalla legge (co. 1).
Il contravventore è punito con la sanzione amministrativa fino a lire 200.000 e deve inoltre, a sue spese, demolire l'edificio o la parte di nuova costruzione, salvi i provvedimenti di ufficio in caso di inadempienza (co. 3).
L'inedificabilità delle aree in questione è stata più volte affermata dalla giurisprudenza:
“Non è edificabile il terreno rientrante nella fascia di rispetto cimiteriale di duecento metri ed assoggettato al relativo vincolo ai sensi dell'art. 338 del r.d. n. 1265 del 1934, integrante una limitazione legale della proprietà a carattere assoluto, in ragione dei molteplici interessi pubblici che tale fascia di rispetto intende tutelare (che possono enuclearsi nelle esigenze di natura igienico sanitaria, nella salvaguardia della peculiare sacralità che connota i luoghi destinati alla inumazione ed alla sepoltura e nel mantenimento di un'area di possibile espansione della cinta cimiteriale), sicché il vincolo s'impone "ex se", con efficacia diretta ed immediata, indipendentemente da qualsiasi recepimento in strumenti urbanistici, idonei ad incidere sull'esistenza o sui limiti dello stesso;
ed è, altresì, costituzionalmente legittimo, sotto il profilo soggettivo, in ragione del suo carattere generale, concernente tutti i cittadini, in quanto proprietari di determinati beni che si trovino in una determinata situazione, nonché, sotto il profilo oggettivo, per il fatto di gravare su immobili individuati "a priori"” (Cass., n. 26326/2016).
Va d'altra parte osservato che il caso sub iudice rientra nell'ambito applicativo dell'art. 46 del TU del 2001, dato che la nullità riguarda una vendita immobiliare stipulata in data
29.9.2010, mentre l'abuso edilizio ricade nella disciplina della l. n. 47/1985, che all'art. 40, co.

2. Ora, l'atto di vendita concluso dalle odierne parti contiene la dichiarazione di
[...]
e , ex art. 40 l. n. 47/1985, che “l'immobile è stato presentato in Parte_2 Parte_1 assenza di concessione edilizia e che per lo stesso è stata presentata al Comune di Misilmeri in data
29 settembre 1986 domanda di sanatoria prot. 15761, così come risulta dal titolo di provenienza”, dandosi atto dell'integrale pagamento dell'oblazione e, precisando, “in relazione alla detta domanda di sanatoria […] che non sussistono vincoli soggetti a parere e che la stessa non ha ancora avuto definizione […] come da certificazione rilasciata dal Comune di Misilmeri in data 13 agosto
2010, prot. n. 87”.
Tale contratto, prima facie, appare conforme al disposto dell'art. 40, co. 2, l. n. 47/1987, che sanziona con la nullità, tra l'altro, gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali, relativi ad edifici o loro parti “se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art.
35”.
Ad avviso del Tribunale, tuttavia, deve tenersi conto altresì del disposto del comma 1 della previsione normativa in esame, secondo cui “Se nel termine prescritto non viene presentata la domanda di cui all'art. 31 per opere abusive realizzate in totale difformità o in assenza della licenza
o concessione, ovvero se la domanda presentata, per la rilevanza delle omissioni o delle inesattezze riscontrate, deve ritenersi dolosamente infedele, si applicano le sanzioni di cui al capo I. Le stesse sanzioni si applicano se, presentata la domanda, non viene effettuata l'oblazione dovuta”.
Si tratta di omissioni e inesattezze suscettibili di integrare la nullità contrattuale, al pari dell'assenza di dichiarazione di cui al comma 2.
Ebbene, la domanda di sanatoria n. 15671 presentata da il 29.9.1986 non Parte_4 fa alcuna menzione della circostanza che la costruzione ricadesse nell'area soggetta a vincolo cimiteriale, comprovata dal certificato di destinazione urbanistica, che ha poi determinato l'emanazione dell'ingiunzione di demolizione n. 3 del 24.1.2017 atteso che l'immobile originario oggetto della vendita conclusa tra le parti, indipendentemente dall'ampliamento posto in essere dagli attori “dall'istruttoria preliminare della suddetta domanda eseguita dall'Ufficio e dal verbale di sopralluogo congiunto tra questo Ufficio e il
Comando della Polizia Municipale, […] risulta essere costruito in area di inedificabilità assoluta fascia di rispetto cimiteriale ex art. 338 TU Leggi sanitarie n. 1265/1934”.
Secondo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, “"La nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art.
1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità
"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile." "In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato. Il dettato normativo indica, quindi, che il titolo deve realmente esistere e, quale corollario a valle, che l'informazione che lo riguarda, oggetto della dichiarazione, deve esser veritiera: ipotizzare, infatti, la validità del contratto in presenza di una dichiarazione dell'alienante che fosse mendace, e cioè attestasse la presenza di un titolo abilitativo invece inesistente, svuoterebbe di significato i termini in cui è ammessa la previsione di conferma e finirebbe col tenere in non cale la finalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi che la norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altro persegue, mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che li riguardano.
Se ciò è vero, ne consegue che la dichiarazione mendace va assimilata alla mancanza di dichiarazione, e che l'indicazione degli estremi dei titoli abilitativi in seno agli atti dispositivi previsti dalla norma non ne costituisce un requisito meramente formale, secondo quanto ritenuto da parte della giurisprudenza sopra richiamata ai p.p.

5.1 e 5.2. che va in parte qua superata, essa rileva piuttosto, come pure affermato in altre decisioni adesive alla teoria formale e sottolineato da un'accorta dottrina, quale veicolo per la comunicazione di notizie e per la conoscenza di documenti,
o in altri termini, essa ha valenza essenzialmente informativa nei confronti della parte acquirente, e, poichè la presenza o la mancanza del titolo abilitativo non possono essere affermate in astratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobile contemplato nell'atto (cfr. Cass. 20258 del 2009 cit.), la dichiarazione oltre che vera, deve esser riferibile, proprio, a detto immobile” (Cass.,
S.U., n. 8230/2019; conf. Cass., n. 15587/2022; Cass., n. 3271/2024; Cass., n. 2602/2024).
La falsità della nota prot. 87 del 13.8.2010 e della dichiarazione contenuta nell'atto di vendita – dove si afferma l'assenza di vincoli, a fronte di un immobile insistente su area cimiteriale –, alla luce dei passaggi argomentativi sopra svolti, conduce ad affermare la nullità dell'atto di compravendita concluso tra le parti in data 29.9.2010, dando luogo l'effetto caducatorio del negozio alla restituzione della somma corrisposta a titolo di prezzo nonché dell'immobile compravenduto, secondo la disciplina generale di cui all'art. 2041 cc.
Peraltro, anche a non volere condividere la ricostruzione prospettata, simile effetto conseguirebbe altresì alla declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento nonché all'annullamento per dolo, pure prospettati da parte attrice.
Il contratto di compravendita del 29.9.2010 costituisce, in sostanza, un atto che per il suo contenuto non è suscettibile di permanere nel panorama giuridico, senza considerare che
“Il notaio rogante è tenuto a verificare la regolarità delle domande di sanatoria degli illeciti edilizi e la sussistenza di vincoli paesaggistici, anche qualora non espressamente officiato, al fine di accertare la veridicità di quanto dichiarato dalla parte venditrice nell'atto di compravendita immobiliare, ai sensi dell'art. 17 della L. n. 47/85” (Cass., n. 16621/2024).
Nessun riscontro hanno fornito i convenuti in relazione alla tesi della sanabilità dell'immobile sul presupposto che “il vincolo posto in previsione dell'ampliamento del cimitero comunale di c.da Roccapalumba fosse successivo alla realizzazione del manufatto originario e non potesse essere a questo applicato non potendo avere il vincolo una efficacia retroattiva” (cfr. comparsa conclusionale).
Tornando al profilo restitutorio, mentre i convenuti sono tenuti alla restituzione della somma ricevuta dagli attori a titoli di prezzo – pari ad € 65.000,00 –, oltre interessi legali sino al soddisfo, non può, invero, tenersi conto della generica allegazione svolta da
[...]
e , secondo cui il bene sarebbe stato già acquisito al patrimonio Pt_1 Parte_2 comunale, che, sebbene possa costituire l'iter fisiologico susseguente all'ingiunzione di demolizione, non è sorretta da alcun supporto documentale.
Non può, per altro verso, trovare accoglimento la domanda riconvenzionale proposta da e , avente ad oggetto la rimessione in pristino CP_1 Parte_3 dell'immobile oggetto di restituzione sul presupposto che la demolizione dello stesso, nella consistenza assunta in seguito alle opere eseguite dagli attori – non contestate – darebbe luogo ad aggravi e maggiori costi, oltre all'espianto della coltivazione esistente sul terreno di pertinenza e al godimento da parte degli attori da settembre 2010.
Pur se simile assunto è in astratto condivisibile, l'assenza di una prova concreta degli esborsi (anche da sostenere), del valore del godimento nonché di un danno concreto, e, soprattutto, l'incidenza della condotta dei convenuti sul perfezionamento del contratto
(invalido), fanno arretrare la rilevanza del consistente ampliamento posto in essere da e sull'immobile. Parte_1 Parte_2
Operando un parallelismo con la disciplina della risoluzione del contratto per inadempimento e tenendo conto dunque della condotta complessiva posta in essere da entrambe le parti contrattuali in relazione all'affare concluso, nel giudizio di comparazione che valuti il contegno globale di ciascuno dei contraenti al fine di stabilire quale tra essi, avuto riguardo ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, possa essere considerato come responsabile di quello maggiormente rilevante in relazione all'alterazione del sinallagma contrattuale (in questo senso è orientata la giurisprudenza di legittimità: cfr. Cass., n. 16637/2013: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, il giudice di merito
è tenuto a formulare un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti (tenuto conto non solo dell'elemento cronologico, ma anche e soprattutto degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della incidenza di queste sulla funzione economico-sociale del contratto), si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma contrattuale”; cfr., anche Cass., n. 20614/2009), di certo la condotta dei convenuti assume pregnanza dirimente nella conclusione del contratto sub iudice.
Del pari indimostrato è rimasto il danno del quale gli attori hanno domandato il ristoro, non sorretto da alcun elemento, neanche sul piano assertivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al d.m. n. 55/2014, disponendone il pagamento in favore dell'erario, stante l'ammissione degli attori al patrocinio a spese dello stato.
Del pari a carico dei convenuti soccombenti vanno poste le spese per l'occorsa ctu, liquidate in separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa: accerta la falsità della certificazione n. 87 del 13.8.2010 rilasciata dal Comune di Misilmeri;
dichiara la nullità del contratto di compravendita concluso tra le parti in data 29.9.2010
(rep. 52038 – racc. 15253); condanna e , in solito tra loro, a restituire a CP_1 Parte_3 [...]
e la somma di € 65.000,00, oltre interessi legali dalla data della Parte_2 Parte_1 presente decisione al soddisfo;
condanna e , in solido tra loro, a restituire a Parte_2 Parte_1 CP_1
e l'immobile sito a Misilmeri, c.da Roccapalumba, con annessa Parte_3 corte pertinenziale estesa 2.145 mq, al NCEU al fg. 12, part. 618, sub 1, meglio descritto in atti;
condanna e , in solido tra loro, a rifondere a CP_1 Parte_3 [...]
e le spese di lite e le liquida in € 7.051,5, oltre iva, cpa e rimborso Parte_2 Parte_1 forfettario, come per legge, con pagamento in favore dell'erario; pone a carico di e , in solido tra loro, le spese per CP_1 Parte_3
l'occorsa ctu.
Così deciso a Termini Imerese, nella camera di consiglio del 2 maggio 2025
Il Giudice rel. Il Presidente
Maria Margiotta Giuseppe Rini

Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L. 29.12.2009 N. 193, conv. con modd. dalla L 22.2.2010 n. 24, e del Decreto Legislativo 7.3.2005, n. 82, e succ. modd. e intt., e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal Decreto del
Ministero della Giustizia 21.2.2011, n. 44.