N. R.G. 71423/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniela Francavilla ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 71423/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. BAURO FRANCESCO, elettivamente domiciliato in VIALE ANGELICO 101 00195 ROMA ITALIApresso il difensore avv. BAURO FRANCESCO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 P.IVA_1 D'AGOSTINO BARBARA, elettivamente domiciliato in VIA SPALATO, 11 00198 ROMA, presso il difensore avv. D'AGOSTINO BARBARA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, , sulla Parte_1 premessa di essere proprietario dell'appartamento sito in Roma, via Madesimo 27, scala B, interno 7, piani 4 e 5, che l'immobile da anni subiva gravi danni a causa del deterioramento dello stato del manto di copertura del terrazzo condominiale del piano quinto, del locale lavatoi del piano quinto, del locale ascensore nonché della pavimentazione e dei bocchettoni del terrazzo al quarto piano e che era stato promosso procedimento ex art. 696 c.p.c., iscritto al n. R.G. 32094/2021, nel corso del quale le parti avevano raggiunto un accordo in relazione al quale il si era, tuttavia, reso inadempiente, CP_1 tanto premesso, conveniva in giudizio il , per ivi sentirlo condannare Controparte_1 al risarcimento del danno nella misura di euro 302.111,87 oltre accessori, oltre al risarcimento di tutti i danni anche non patrimoniali e morali nella misura di euro 25.000,00, oltre spese di lite.
Il si costituiva in giudizio ed eccepiva che molti danni al Controparte_2 piano quarto derivanti da infiltrazioni erano stati determinati dalla omessa custodia della sovrastante terrazza di proprietà esclusiva della parte attrice e che i danni lamentati verificatisi in una porzione del pagina 1 di 4 salone del 4^ piano erano dovuti alla realizzazione di un ampliamento del salone, non autorizzata e che pregiudicava l'estetica del fabbricato, precisamente da una copertura eseguita privatamente dalla parte attrice che insisteva su opere murarie costruite per l'ampliamento del salone. Rilevava che, comunque, la misura dei danni richiesta era eccessiva e non provata e concludeva per il rigetto delle avverse domande e, in via riconvenzionale, chiedeva la condanna della parte attrice al pagamento della somma di euro 35589,49 a titolo di oneri condominiali non corrisposti e, accertato il pregiudizio alle parti comuni, alla stabilità, alla sicurezza, all'estetica e al decoro architettonico dell'edificio, la condanna della parte attrice alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento del danno, pari ad
Euro 10.0000,00, oltre spese di lite.
La causa era istruita mediante l'acquisizione della documentazione offerta dalle parti e l'espletamento di CTU.
Rassegnate le conclusioni, il giudice concedeva i termini di legge per il deposito delle memorie conclusionali.
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L'attrice ha proposto nei confronti del convenuto una domanda per risarcimento danni da cose in custodia fondata sull'art. 2051 c.c.
Quest'ultima disposizione configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione alle situazioni immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della res in custodia. In particolare, l'art. 2051 c.c., nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa danneggiata e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale. Consegue che fa capo al danneggiato l'onere della prova dell'esistenza di un danno e del nesso di causalità intercorrente tra l'evento dannoso e la res in custodia, mentre sul custode grava la prova liberatoria del caso fortuito, da intendersi quale interruzione del nesso di causalità determinato da elementi esterni o dal fatto estraneo alla sfera di custodia o comunque dal fatto del terzo.
Ciò posto in punto di diritto, si osserva, in fatto, che dalla CTU espletata dall'ingegnere
[...] secondo un condivisibile iter logico argomentativo, è emerso che l'appartamento Per_1 dell'attore è interessato da macchie di umidità, tracce di infiltrazioni, crepe nella tinteggiatura dei soffitti e delle pareti e danni a parti dell'intonaco e che i danni sono stati causati da infiltrazioni di acqua piovana dovute alla vetustà, al deterioramento ed alle non idonee condizioni di conservazione e di manutenzione di parti del manto di copertura dei terrazzi condominiali e privati dei piani IV, V e VI, che non erano mai stati oggetto di lavori di manutenzione del manto di copertura dalla loro originaria costruzione avvenuta negli anni '60. Il CTU ha di contro escluso che i danni possano essere ascritti all'ampliamento del salone operato mediante la realizzazione di copertura – tettoia.
In ordine alle plurime domande spiegate dalla parte attrice, accoglibile e fondata risulta quella avente ad oggetto la condanna del al risarcimento del danno patrimoniale emergente, pari ai costi CP_1 necessari per il ripristino delle porzioni di immobile ammalorato e che, secondo la condivisibile stima operata dal CTU, cui si rimanda anche con riferimento alle contestazioni spiegate dal convenuto, possono essere quantificati all'attualità in complessivi euro 49.893,00, oltre 10% di iva, per un totale pari ad euro 54.882,00.
Parimenti è dovuto il danno conseguente alla mancata disponibilità del bene, posto che le infiltrazioni hanno inciso, pregiudicandolo, sulla possibilità di esercizio del diritto di godimento dell'intero appartamento al piano quarto, come evidenziato dal CTU. La stima di tale voce di danno, necessariamente equitativa, può essere operata avuto riguardo al valore locativo presumibile del bene,
pagina 2 di 4 determinato in ragione di euro 2610,00 mensili avuto riguardo alla superficie utile pari a mq 261 (mq 240 per l'appartamento e mq 21 convenzionali per la terrazza di effettivi mq 160, calcolati nella misura del 30% per i primi 25 mq e 10% per il residuo) ed al valore locativo a metro quadro pari ad euro 10,00 in base ai valori OMI depositati per gli immobili siti nella stessa microzona di quello in esame. L'importo è dovuto per i 48 mesi antecedenti alla data di proposizione della domanda, come richiesto dall'attore, avendo, peraltro, il CTU confermato la non utilizzabilità dell'immobile già da tale epoca, fino al giugno del 2023, risalendo al 12.6.2023 la data di precisazione della domanda e di cristallizzazione del petitum, per un totale complessivo di euro 143440,00, oltre interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo.
Nulla è dovuto a titolo di danno agli arredi, giammai nemmeno specificamente allegati.
Nulla può essere riconosciuto nemmeno a titolo di danno non patrimoniale o morale per la lesione alla salute psico-fisica, alla qualità della vita e al diritto di proprietà, trattandosi di pregiudizi solo genericamente allegati e privi di qualsivoglia riscontro probatorio.
Parimenti non può trovare accoglimento la domanda di rimborso dei ratei condominiali corrisposti al posto che si tratta di oneri approvati dall'assemblea dei condomini in virtù di delibere che CP_1 non sono state impugnate e considerati che non vi è nessuna sinallagmaticità tra i danni subiti ed il debito a titolo di oneri condominiali.
Con riferimento ai danni di cui è riconosciuto il risarcimento, peraltro, poiché essi sono stati determinati dalle non idonee condizioni di tenuta sia dalle terrazze di proprietà esclusiva dell'attore aventi anche funzione di lastrico solare, che delle terrazze condominiali e poiché nessuna delle parti ha allegato, anche alla luce delle valutazioni del CTU, in quale misura percentuale essi possano essere ascritti specificamente alle une ovvero alle altre, deve concludersi nel senso di un pari concorso di responsabilità di entrambe, con la conseguenza che la misura risarcitoria complessiva di euro 198322,00 vada posta per il 50% ad integrale carico del e per il residuo 50% a carico del CP_1 nella misura di due terzi, restando il residuo terzo a carico della parte attrice, secondo CP_1 quanto dettato dall'art. 1126 c.c.
In conclusione, il deve essere condannato al risarcimento del danno Controparte_1 nella misura di euro 165268,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
In ordine alle domande riconvenzionali spiegate dal va accolta quella avente ad oggetto la CP_1 condanna del convenuto al pagamento della somma di euro 35589,49 a titolo di oneri condominiali non corrisposti, trattandosi di inadempimento ammesso dalla stessa parte attrice e che non trova giustificazione alcuna. Sono, invece, inammissibili, le ulteriori domande riconvenzionali spiegate dalla parte convenuta, difettando il presupposto della connessione qualificata imposto dall'art. 36 c.p.c. rispetto alla domande formulate dalla parte attrice.
L'esito della lite, che ha visto la reciproca soccombenza delle parti in relazione ad alcune domande ovvero a voci di domande proposte ed il riconoscimento in misura decisamente differente dei crediti in favore di ciascuna delle parti impongono di compensare tra le parti le spese di lite limitatamente a quelle per onorari professionali in ragione della metà e di porre la residua metà a carico del nonché di porre a carico di quest'ultimo, per l'intero, le spese vive sostenute dalla parte CP_1 attrice e le spese di CTU nella misura già liquidata con separato decreto.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Accoglie, nei limiti di cui in motivazione, la domanda proposta da Parte_1
e, per l'effetto, condanna il al risarcimento del
[...] Controparte_2
pagina 3 di 4 danno subito dalla parte attrice, che liquida in euro 165268,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

2. Rigetta la domanda proposta dalla parte attrice ed avente ad oggetto la condanna del convenuto al rimborso degli oneri condominiali;

3. Accoglie la domanda riconvenzionale spiegata dal avente ad Controparte_1 oggetto il pagamento degli oneri condominiali e, per l'effetto, condanna Parte_1
al pagamento, in favore del Condominio, della somma di euro 35589,49 per la
[...] causale indicata, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

4. Dichiara inammissibili le altre domande riconvenzionali spiegate dalla parte convenuta;

5. Compensa tra le parti le spese per compensi professionali in ragione della metà e condanna il al pagamento della residua metà, che liquida, nella misura già Controparte_1 ridotta, in euro 6000,00, oltre oneri di legge, oltre al pagamento per l'intero delle spese vive sostenute dall'attrice nella misura di euro 1241,00;

6. Pone a definitivo carico del 27 le spese per la espletata CTU nella Controparte_1 misura liquidata con separato decreto.
Roma, 29 aprile 2025
Il Giudice
dott. Daniela Francavilla
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