R.G.N. 1472/2021
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile Verbale di udienza del 15/09/2025
È presente, per gli appellanti, l'avv. Gianluigi Fortunato, in sostituzione dell'avv. VINCENZO VITO ZACCAGNINO. È altresì presente, per l'appellato, l'avv. GIORGIO COZZOLINO, nonché il dott. Angelo Bovienzo ai fini della pratica forense. Il Giudice invita le parti alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della causa. L'avv. Fortunato si riporta agli scritti difensivi di parte e alle conclusioni ivi rassegnate, chiedendone l'accoglimento, con liquidazione delle spese distratte. L'avv. Cozzolino si riporta alle proprie conclusioni e insiste nel rigetto dell'appello, con liquidazione delle spese distratte. Esaurita la discussione, il Giudice si ritira in camera di consiglio. All'esito della camera di consiglio, nell'ora del deposito telematico, il Giudice decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale, su pagina separata, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Il Giudice
Matteo Torretta
pagina 1 di 5 R.G.N. 1472/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Matteo Torretta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo RG 1472/2021 vertente
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e (C.F. ) quali eredi di C.F._2 Parte_3 C.F._3
(C.F. , rappresentati e difesi dall'avv. Vito Vincenzo Persona_1 C.F._4
Zaccagnino (C.F. ; C.F._5 appellanti
E
(C.F. ), in p.l.r.p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_1 dall'avv. Giorgio Cozzolino (C.F. ); C.F._6 appellata
Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom. Conclusioni delle parti: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione notificato il 12/01/2016 proponeva opposizione Persona_1 avverso il decreto n. 133/15 (R.G.134/15) del 25/11/2015, notificato in data 09/12/2015 con cui veniva ingiunto il pagamento della somma di € 2.390,24 oltre accessori per spese di gestione delle cose comuni all'interno del complesso edilizio Parco ROMA. L'opponente eccepiva la carenza di legittimazione attiva della società er non avere instaurato CP_1 qualsivoglia rapporto gestorio con essa e chiedeva nel merito la revoca del decreto opposto perché ingiusto, illegittimo ed infondato, eccependo, altresì, la prescrizione della pretesa, Cont con condanna al pagamento delle spese di lite. Costituitasi in giudizio la Controparte_3 deduceva l'infondatezza dell'opposizione sull'assunto che l'obbligazione scaturiva dal
[...]
pagina 2 di 5 regolamento sottoscritto dall'opponente in occasione dell'acquisto dell'unità immobiliare interno 1 del corpo E4, sita nel complesso edilizio Parco Roma nel comune di Scalea, che Co affidava alla l'amministrazione della comunione, chiedendo la Controparte_3 conferma del decreto ingiuntivo con la condanna al pagamento delle spese. Il Giudice di Pace di Scalea in data 06/04/2021 emetteva sentenza n. 113/2021, pubblicata il 9/4/2021 e mai notificata, con la quale, ribadita “la legittimazione attiva della società opposta in virtù del vigente regolamento condominiale contrattuale approvato da tutti i condomini”, revocava il decreto ingiuntivo n. 133/15 (R.G. 134/15) del dì 25/11/2015 del Giudice di Pace di Scalea, dichiarando prescritta la pretesa per quote condominiali dal 2007 al 18/11/2009, ma condannava al pagamento della somma, accertata dalla Persona_1 Co CTU, pari ad euro 476,75 in favore della . oltre interessi. Controparte_3

1.1. Avverso la suddetta sentenza n. 113/2021 ha proposto appello Persona_1 deducendone l'illegittimità. A sostegno della domanda, parte appellante assume la violazione e falsa applicazione degli artt. 81, 115 e 116 c.p.c., in quanto il giudice ha errato nel ritenere sussistente la legittimazione attiva della nei confronti Controparte_1 di . Quest'ultimo ha, infatti, avuto rapporti con la e non con la Persona_1 Controparte_4
Il regolamento da questa prodotto non è stato redatto dalla Controparte_1
non ha natura contrattuale e non è stato approvato né dal né dagli Controparte_4 Per_1 altri condomini, onde lo stesso non è vincolante per l'appellante; deduce, poi, la violazione degli artt. 63 disp. att. c.p.c., 115 e 116 c.p.c., 111 Costituzione italiana, 113 e 132 c.p.c.. Ha quindi chiesto, preliminarmente, la sospensione della esecutorietà della sentenza n. 113/2021 e, in riforma della stessa, l'accoglimento delle conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado, ossia di dichiarare: i. il difetto di legittimazione attiva della
[...]
ii. la nullità e la revoca, ab origine, del decreto di ingiunzione di Controparte_1 pagamento n.133/15; iii. l'inesistenza di alcun debito da parte di nei Persona_1 confronti della a titolo di quote condominiali. Controparte_1

1.2. RO. nel contestare le deduzioni di parte appellante, ha chiesto, Controparte_3 preliminarmente, il rigetto della richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e, nel merito, il rigetto dell'appello per inammissibilità e infondatezza, con conferma della sentenza impugnata.

1.3. Nelle more del giudizio, è venuto a mancare l'appellante e il processo è stato proseguito dagli eredi.

1.4. Il procedimento, sulle conclusioni delle parti, è stato deciso con sentenza contestuale, previa discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.

2. L'appello è fondato, per le ragioni che seguono.

2.1. La clausola con la quale gli acquirenti di un'unità immobiliare di un fabbricato assumono l'obbligo di rispettare il regolamento di condominio, che contestualmente incaricano il costruttore di predisporre, non può valere quale approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il concreto richiamo nei singoli atti di acquisto ad un determinato regolamento già esistente che consente di ritenere quest'ultimo come facente parte "per relationem" di ogni singolo atto, sicché quello predisposto dalla società costruttrice in forza del mandato ad essa conferita non è pagina 3 di 5 opponibile agli acquirenti. [Cass. Civ. Sez. 2 -, Sentenza n. 3058 del 10/02/2020 (Rv. 657097
- 02); Sez. 2, Sentenza n. 5657 del 20/03/2015 (Rv. 634636 - 01)].

2.2. Di tali principi non ha fatto buon governo il primo giudice, il quale ha erroneamente ritenuto sussistere la legittimazione in capo alla società opposta, pur a fronte delle puntuali contestazioni sollevate dall'opponente, il quale aveva dedotto che la società
[...]
“non ha mai acquisito nei confronti di il diritto, l'obbligo o Controparte_5 Persona_1 la facoltà di amministrare e/o gestire il Parco ROMA” e che questa mai è stata “nominata amministratrice del condominio”. La menzionata società rivendica, infatti, la propria legittimazione (e, con essa, la titolarità dell'ufficio di amministrazione del Parco) in virtù della previsione contenuta nell'art. 26 del regolamento del condominio Parco ROMA che essa ha dichiarato di aver predisposto su “mandato” conferito dagli acquirenti, compreso l'odierno appellante, contestualmente alla stipula dell'atto di compravendita. La menzionata disposizione regolamentare prevede, infatti, che “l'amministrazione della comunione sarà tenuta dalla Soc. […]” fino a quanto durerà il Controparte_1 programma di fabbricazione. Ora, dalla disamina dell'atto di compravendita del 08/05/2000, con il quale Persona_1 ha acquisto la proprietà dell'immobile appartenente al condominio per cui è causa, risulta innanzitutto l'estraneità di rispetto ai diritti e obblighi scaturenti Controparte_1 dalla scrittura, perché il venditore è la società Da ciò deriva che la clausola Controparte_4 contenuta nell'art. 3 del contratto di vendita – che l'appellata pone a fondamento della propria legittimazione – non è certamente riferibile alla società , in Controparte_1 quanto estranea al negozio. Peraltro, la disposizione negoziale si limita ad autorizzare la società venditrice (ossia a redigere il regolamento e le tabelle millesimali, sicché CP_4 deve escludersi che il mandato possa estendersi anche alla attribuzione del potere di gestione “transitoria” del condominio, fino alla cessazione dell'attività di fabbricazione. In ogni caso, poiché è pacifico che: i. il costruttore originario non ha predisposto il regolamento prima della costituzione del condominio, la quale è avvenuta "ipso iure et facto" e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, a partire dal momento in cui fu alienata a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio [Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 19829 del 04/10/2004 (Rv. 577510 - 01); per il supercondominio cfr. Cass. Civ. Sez. 2 -, Sentenza n. 18238 del 03/07/2024 (Rv. 671768 - 01)]; ii. Il regolamento depositato in atti, predisposto unilateralmente da Controparte_1
è successivo alla stipula della compravendita intervenuta tra la società e Controparte_6
e, dunque, non è a questo opponibile;
Persona_1
iii. non vi è evidenza di una nomina assembleare della società alla Controparte_5 carica di amministratore condominiale;
deve concludersi che quest'ultima non ha titolo per richiedere, nella qualità (auto- attribuitasi) di amministratore del , il pagamento dei contributi per Parte_4 la gestione ordinaria di questo. pagina 4 di 5 Pertanto, in accoglimento del primo motivo e con assorbimento degli altri, in riforma della sentenza impugnata, deve disporsi la sola revoca del decreto ingiuntivo opposto.

3. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo per entrambi i gradi di giudizio facendo applicazione dei parametri tabellari medi di cui al DM 55 /2014.

PQM

Il Tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione e definitivamente pronunciando, così provvede: Accoglie l'appello e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 133/2015 reso dal Giudice di Pace di Scalea. Condanna al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in Controparte_1 euro 76,00 per esborsi ed euro 1205,00 oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, per il giudizio di primo grado e in euro 174,00 per esborsi ed euro 2552 oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, per compensi, da distrarsi in favore dell'avv. Vito Vincenzo Zaccagnino, che ha dichiarato di avere anticipato le spese e di non aver ricevuto compenso dal suo assistito ai sensi dell'art. 93 c.p.c. Paola, 15 settembre 2025. Il Giudice Matteo Torretta
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