TRIBUNALE DI PATTI
VERBALE di UDIENZA
(art. 429 c.p.c.)
Il giorno 6 del mese di febbraio dell'anno 2025, all'udienza tenuta dal G.I. presso il
Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, viene chiamata la causa civile iscritta al n.
78/2018 R.G.
È comparso, per la parte attrice, l'avv. GABRIELLA DONZÌ in sostituzione dell'avv.
FRANCESCO CACCIOLA, la quale insiste per la concessione di un termine per note e, in subordine, precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa. Chiede la decisione con concessione di un termine per note.
È comparso, per la parte convenuta, l'avv. GIACOMO PORTALE, il quale precisa le conclusioni riportandosi integralmente a quanto dedotto e rilevato in atti e verbali di causa, con il rigetto di ogni contraria istanza, eccezione o difesa e in particolare si riporta alle note del 22/01/2025
Il G.I. rilevato che nel rito lavoro ogni udienza è fissata per la discussione orale e che non è prevista, come già indicato nell'ordinanza del 24/01/2025 la concessione di un termine per note scritte, dispone procedersi con la discussione orale della causa.
Le parti discutono oralmente la causa.
Il G.U. esaurita la discussione orale, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PATTI SEZIONE CIVILE
Il giudice del Tribunale di Patti, dott. Giuseppe Puglisi, in funzione di giudice monocratico, visto il provvedimento del 30 novembre 2022 con cui ha assunto le funzioni presso l'Ufficio, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 78/2018 R.G.
TRA
, nata a [...] il [...] (c.f. Parte_1 [...]
), rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Cacciola come da C.F._1 procura depositata in atti, presso il cui studio professionale è elettivamente domiciliata
TI
CO
, nata a [...] il [...] (c.f. CP_1
), rappresentata e difesa, come da procura in atti, dall'avv. C.F._2
Giacomo Portale, presso il cui studio professionale è elettivamente domiciliata
TI avente per OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosità.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle parti hanno concluso come da verbale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – intimava a sfratto per morosità, invitandola a Parte_1 CP_1 rilasciare l'immobile sito in Capo d'Orlando, via Consolare Antica n. 131 da quest'ultima condotto in locazione per uso abitativo, chiedendo altresì di emettere ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere oltre interessi legali e spese processuali.
2 Disposta la rinnovazione della notifica, con comparsa del 13 ottobre 2017 si costituiva parte intimata, eccependo il difetto di legittimazione attiva, la nullità del contratto per tardiva registrazione, la legittimità della sospensione del pagamento dei canoni e domandando in via riconvenzionale la condanna dell'intimante al risarcimento dei danni. Si opponeva, pertanto, alla convalida dello sfratto e al rilascio.
Rigettate le istanze di parte attrice, il giudice istruttore assegnava il termine per introdurre la procedura di mediazione e fissava una nuova udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale previsto dall'art. 447 bis c.p.c., concedendo alle parti termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
Rimessa in termini parte convenuta per le motivazioni indicate in atti e assegnato a parte attrice un termine per repliche, veniva ammessa la prova orale richiesta da la cui assunzione era delegata al G.O.P. CP_1
Dichiarata parte intimata decaduta dalla prova e formulata una proposta conciliativa
(accettata con modifiche dall'attrice, ma respinta dalla convenuta) dallo scrivente
(insediatosi il 30 novembre 2022), dopo alcuni rinvii necessari per organizzare il gravoso ruolo ereditato e dare priorità a cause di più risalente iscrizione, il giudizio viene deciso sulle conclusioni precisate dalle parti e previa discussione orale.
2. – In premessa va dato atto che le domande sono procedibili, giacché è stato versato in atti il verbale (negativo) di mediazione.
Va altresì precisato che il contratto si è risolto, essendo pacifico per espressa dichiarazione di entrambe le parti del rapporto che il locatore è comunque rientrato in possesso dell'immobile nel corso del giudizio.
L'accertamento da effettuare in questa sede è allora limitato alla fondatezza delle residue pretese economiche, al fine di liquidare le spese di lite in base al criterio di soccombenza (anche virtuale); infatti, rispetto alla domanda di risoluzione non si può che prendere atto dell'intervenuta cessazione della materia del contendere.
Nel merito, è ius receptum che il creditore, sia che agisca per l'adempimento, sia che domandi la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno per l'inadempimento contrattuale, non può avere altro onere probatorio che quello di provare l'esistenza del titolo e, quindi, l'insorgenza di obbligazioni connesse, mentre ai sensi dell'art. 2697
3 c.c., incombe alla controparte la prova di avere adempiuto o eccepire l'altrui inadempimento (cfr. Cass. n. 8615/2006; Cass. n. 3373/2010; Cass. n. 25584/2018;
Cass., S.U., n. 13533/2001). ha prodotto il contratto di locazione ad uso abitativo del 2 marzo Parte_1
2008 stipulato tra il marito e parte intimata, allegando non solo la Controparte_2 dichiarazione di successione, ma anche il certificato di morte dell'originario locatore da cui si evince il loro rapporto di coniugio, nonché l'attestazione di pubblicazione del testamento olografo che la istituisce erede universale in qualità di moglie.
Va, pertanto, rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata da controparte giacché, ai sensi dell'art. 6 L. n. 392/1978, in caso di morte del conduttore il coniuge succede nel contratto.
Nel merito non ha contestato l'inadempimento allegato da CP_1 controparte, ma ha, prima, eccepito la nullità del contratto per tardiva registrazione con richiesta di restituzione dei canoni asseritamente corrisposti in difetto di causa e, poi, ha sollevato eccezione di inadempimento sul presupposto che la sua omissione fosse giustificata dal cattivo stato in cui si trovava l'immobile a causa di fenomeni infiltrativi.
L'eccezione di nullità va rigettata, essendo pacifico che “[i]l contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento”
è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all'obbligo di registrazione” (v. Cass., S.U., n. 23601/2017 confermata da tutta la giurisprudenza successiva).
L'intimante ha dimostrato di avere registrato il contratto il 3 aprile 2008 (i.e al trentaduesimo giorno dalla stipula del 2 marzo 2008, v. in calce al contratto) e, pertanto, il rapporto deve considerarsi efficace sin dal suo inizio con conseguente reiezione della domanda di restituzione dei canoni avanzata dalla convenuta.
4 Parimenti infondata è l'eccezione di inadempimento.
Come è noto, l'art. 1460 c.c. prevede al primo comma la possibilità per ciascuno dei contraenti di rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione nel caso di inadempimento totale dell'altra parte ma, al fine della legittima proposizione della exceptio inadimpleti contractus occorre non solo che l'altra parte sia, a sua volta, inadempiente, ma anche che il rifiuto di adempimento trovi concreta giustificazione nel rapporto tra prestazioni ineseguite e prestazioni rifiutate, in relazione ai legami di corrispettività ed interdipendenza tra le stesse sussistenti, e, inoltre, che esso non sia contrario a buona fede, che non sia, cioè, determinato da motivi non corrispondenti alle finalità per le quali esso è concesso dalla legge.
Sennonché è principio sovente affermato in giurisprudenza quello secondo cui, costituendo il pagamento del canone la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, questi non può astenersi dal versare il corrispettivo o determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., sarebbe legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, cosa nella specie non avvenuta (v., e.g., Cass., n. 13133/2006; Cass., n. 7772/2004; Cass., n. 6125/1999;
Cass., n. 9863/1998).
Beninteso, il Tribunale non ignora che nella più recente giurisprudenza di legittimità il rigoroso orientamento appena indicato è stato progressivamente attenuato, sul presupposto che i criteri di buona fede e proporzionalità sinallagmatica propri del funzionamento dell'eccezione di inadempimento verrebbero traditi ove, pur in presenza di accertati inadempimenti del locatore, ancorché non tali da escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, non si ammettesse una «proporzionale» sospensione della prestazione di controparte, ma se ne richiedesse al contrario l'integrale adempimento (cfr. Cass., n. 20322/2019; Cass., n. 16917 e 16918/2019;
Cass., n. 22039/2017).
5 Eppure, per tutta la durata del rapporto locatizio, da un lato, la conduttrice ha accumulato un debito rilevante e, dall'altro, ha comunque mantenuto il godimento dell'immobile stesso senza pagare alcunché.
La lettura del contratto rivela poi che è stato proprio la conduttrice a esaminare la casa e a dichiarare di “di averla trovata adatta all'uso convenuto”. Quest'ultima peraltro non ha articolato circostanze di prova volte a dimostrare l'inservibilità parziale o totale dell'immobile. Del resto, ove tale inservibilità fosse stata concretamente dimostrata, non sarebbe stato comunque legittimo sospendere integralmente il pagamento correlato alla fruizione della casa.
Vanno infine esaminate le restanti domande riconvenzionali avanzate dalla convenuta.
È pacifico che “nel procedimento per convalida di sfratto, la domanda riconvenzionale può essere proposta dall'intimato in seno alla comparsa di risposta della fase sommaria, senza necessità di chiedere lo spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. né, per il giudice, di concedere termini differenziati per le memorie integrative e fissare l'udienza tenendo conto della possibilità del convenuto di proporre una nuova riconvenzionale” (Cass., n. 17772/2023).
È dunque astrattamente ammissibile la domanda di risarcimento danni formulata nell'originaria comparsa di risposta a reiterata in memoria integrativa.
Nondimeno essa è in concreto infondata.
Infatti, se anche parte convenuta non fosse decaduta dalla prova come si evince dalle ordinanze del 21 gennaio 2023 e del 21 marzo 2023 (la cui motivazione deve intendersi in questa sede integralmente richiamata), l'ordinanza ammissiva dell'unica circostanza articolata (“vero che i lavori per la eliminazione delle infiltrazioni d'acqua dal terrazzo di copertura o lastrico solare soprastante l'appartamento locato per cui è causa, risalenti all'inizio della locazione (02/02/2008), vennero eseguiti dall'impresa Controparte_3 con sede in Sant'Angelo di Brolo, via 2 giugno 15, Fraz. S. Silvestro, nel maggio 2017”) andrebbe in ogni caso revocata stante l'irrilevanza del mezzo istruttorio.
Nella sua genericità essa non è idonea a dimostrare in cosa consistesse il pregiudizio sofferto e, soprattutto, se tale conseguenza abbia prodotto effetti negativi sulla
6 struttura dell'immobile o, per quanto interessava ai fini della fondatezza della pretesa, nella sfera dell'intimata.
Inammissibile per difetto di interesse, atteso il sopravvenuto rilascio dell'immobile, la domanda riconvenzionale di condanna all'esecuzione degli interventi necessari all'interno dell'immobile per eliminare i danni da umidità rimasti – occorre ribadirlo
– indimostrati nella loro configurazione concreta.
In difetto di prova del relativo versamento, va accolta la domanda di condanna di al pagamento dei canoni scaduti maturati al momento dell'intimato CP_1 sfratto e fino alla data di rilascio indicata nel verbale del 20 dicembre 2021 la cui produzione è stata autorizzata stante la natura di documento sopravvenuto, i.e. € [68 mesi (da maggio 2016 a dicembre 2021) x € 450,00 (canone già aggiornato secondo indice ISTAT come da contratto)] 30.600,00 (v. pure Cass., n. 24819/2023, alla cui stregua “a seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento
(anche) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta ab origine né che lo sfratto sia stato convalidato, giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., in tale norma trova la sua ratio ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro”). Sulle somme sono dovuti gli interessi moratori al tasso legale dalle scadenze mensili al saldo in quanto espressamente richiesti nell'atto introduttivo.
Sul punto occorre precisare che il VERBALE DI RILASCIO è prova documentale del momento in cui parte intimante è entrata nella disponibilità del suo immobile e che, al contrario, parte intimata non ha dimostrato né chiesto di dimostrare – a fronte delle altrui contestazioni – di avere comunicato formalmente alla locatrice il rilascio dell'appartamento prima della data di accesso dell'ufficiale giudiziario e di averle altresì riconsegnato le chiavi.
È appena il caso di notare che in difetto degli adempimenti prima indicati Parte_1 non avrebbe potuto accedere allo stabile e recuperarne la disponibilità
[...]
7 materiale e che, se tali adempimenti fossero stati effettivamente eseguiti, l'intervento dell'ufficiale giudiziario stesso sarebbe stato superfluo.
Non può infine pronunciarsi alcuna condanna di alla corresponsione CP_1 delle spese condominiali, non essendo stata la relativa domanda avanzata nell'atto introduttivo e costituendo la stessa una nuova richiesta e non già una precisazione.
Parimenti inammissibile, per le medesime ragioni, è la domanda risarcitoria avanzata dall'intimante.
3. – Le spese di lite seguono la soccombenza nel merito.
Esse, pertanto, vanno poste a carico di e liquidate, come in CP_1 dispositivo, in base ai parametri minimi previsti dal D.M. n. 55/2014, aggiornato al
D.M. n. 147/2022 (in vigore dal 23 ottobre 2022 e applicabile ratione temporis ai sensi dell'art. 6, secondo cui “le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle prestazioni professionali esaurite successivamente alla sua entrata in vigore”, nonché in virtù dei principi già espressi da Cass., S.U., n. 17405/2012 in fattispecie analoga) per le cause di valore fino a € 52.000 (calcolato in base al decisum) tenuto conto del rigetto della domanda di rilascio e dell'inammissibilità delle richieste di pagamento dei canoni condominiali e di risarcimento del danno avanzate dalla parte vittoriosa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 78/2018 R.G., ogni contraria istanza eccezione domanda e difesa respinta, così decide:
1) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione del contratto di locazione stipulato tra con subentro automatico Controparte_2 di l 2 marzo 2008 avente ad oggetto Parte_1 CP_1
l'immobile sito in Capo d'Orlando, via Consolare Antica n. 131;
2) condanna al pagamento in favore di CP_1 Parte_1 ella somma di € 30.600,00 a titolo di canoni di locazione scaduti alla data
[...] di rilascio dell'immobile, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) condanna rifondere a e spese di CP_1 Parte_1 lite, liquidate in € 3.954,50 (di cui 3.809,00 per compensi ed il resto per esborsi), oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
8 Manda alla Cancelleria per quanto di competenza.
Così deciso in Patti, lì 6 febbraio 2025
Il Giudice
Giuseppe Puglisi
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