REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Brescia
Terza Sezione Civile
R.G. 13637/2019
Il Tribunale di Brescia, Terza Sezione Civile, in persona del dott. Andrea Marchesi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al numero sopra emarginato pendente tra
(C.F. , assistito e difeso Parte_1 C.F._1
dall'Avv. BIANCHI PIERLUIGI attore contro
(C.F. ), assistita e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._2
BRAGA CARLO FRANCESCO convenuta

CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da fogli depositati rispettivamente in data 5/12/2023 e 1/12/2023, conclusioni da intendersi qui ritrascritte e costituenti parte integrante della presente sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione in data 26/09/2019 parte attrice ha dedotto quanto segue: i) di essere proprietario, giusta atto pubblico di compravendita del 13/5/2016 (doc. 1), di un immobile sito in Toscolano Maderno (BS), censito al Foglio 26, mappale 11801, sub 7, ubicato all'interno del condominio denominato “Poggio degli Ulivi” costituito da villette a schiera;
ii) in data 15/6/2016 la convenuta, proprietaria del sovrastante immobile censito al Foglio 26, mappale 11801, sub 28, ha chiesto ed ottenuto il titolo edilizio n. reg. 50/2016 (doc. 4) per l'esecuzione di un intervento di sopraelevazione realizzato in data 17/10/2016 (doc. 5) in proiezione verticale sulla proprietà attorea;

iii) a seguito di tale intervento l'attore ha, quindi, formulato richiesta di indennizzo ex art. 1127 comma 4 c.c. quantificata in € 12.000,00, oltre interessi.
Con comparsa di costituzione depositata il 20/1/2020 si è costituita parte convenuta eccependo il difetto di legittimazione attiva dell'attore in favore dell'amministratore del condominio e contestando in fatto e in diritto le ragioni avversarie deducendo, in particolare, che: i) l'intervento edilizio effettuato, lungi dal potersi annoverare nel concetto di sopraelevazione, va piuttosto qualificato come recupero del sottotetto ex art. 64, comma 2, L.R. 12/2005; ii) in ogni caso, l'opera era stata precedentemente assentita da tutti i condomini, ivi incluso il dante causa dell'odierno attore (doc. 1);
iii) la quantificazione dell'indennità è da ritenersi erronea in quanto non agganciata a parametri oggettivi e comunque la stessa va ripartita tra tutti i condomini.
Concessi i richiesti termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita a mezzo di CTU a firma dell'Arch. (cfr. verbale udienza 9/11/2020), Persona_1
depositata la quale, respinte le ulteriori richieste istruttorie formulate dalle parti, la controversia è stata assunta in decisione all'udienza del 6/12/2023 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito degli atti conclusivi.
* * *
Parte attrice ha agito in giudizio reclamando l'indennità di cui al quarto comma dell'art. 1127 c.c. a seguito dell'intervento di sopraelevazione eseguito dalla sig.ra in forza di permesso di costruire n. reg. 50/2016 del 15/6/2016 (cfr. doc. 2-4 CP_1
fascicolo parte convenuta).
La difesa della convenuta ha eccepito, preliminarmente, il difetto di legittimazione attiva dell'attore spettando l'indennità al condominio e non al singolo condomino.
L'eccezione, da intendersi quale negazione della titolarità del diritto fatto valere in capo all'attore e in quanto tale non soggetta alle preclusioni e decadenze di cui all'art. 167, comma 2, c.p.c. (Cass. Civ. Sez. 2, n. 28793/2023), è infondata. pag. 2/6 La giurisprudenza di merito ha infatti affermato che il diritto a richiedere l'indennità di sopraelevazione spetta “ai singoli condomini proprietari delle unità abitative al tempo dell'esecuzione dei lavori” (cfr. Trib. Roma Sez. 5, 22/8/2018) e non già al condominio nella sua interezza, né tantomeno all'amministratore dello stabile.
Sgombrato il campo dalle questioni preliminari può ora procedersi all'esame della domanda nel merito.
La convenuta contesta, in primo luogo, che l'intervento di cui trattasi possa essere annoverato nel concetto di «sopraelevazione» essendo piuttosto ricompreso nelle opere di recupero del sottotetto ex art. 64, L.R. 12/2005, l'esecuzione delle quali non dà luogo ad alcuna indennità.
L'assunto è contraddetto dalla giurisprudenza di legittimità la quale, con indirizzo pressoché costante, ha specificato che: “l'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 cod. civ. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato” (cfr. ex multis Cass. Civ. SS.UU., n. 16794/2007), con ciò facendovi rientrare anche i cosiddetti interventi di recupero del sottotetto.
Ancora, la difesa della sig.ra oppone l'accordo intervenuto il 23/11/2015 CP_1
con il dante causa dell'odierno attore, sig. , il quale avrebbe assentito Persona_2
alla realizzazione dell'opera (cfr. doc. 1 comparsa).
Al riguardo occorre rilevare, in primo luogo, che il suddetto accordo manifesta solo la disponibilità dei soggetti interessati ad assentire alla realizzazione dell'intervento di recupero del sottotetto e all'installazione del cantiere senza alcuna formale rinuncia alla riscossione dell'indennità; in secondo luogo, quand'anche tale accordo dovesse essere inteso quale rinuncia all'indennizzo ex art. 1127, comma 4, c.c. tale rinuncia in quanto “priva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti” (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 12880/2005).
pag. 3/6 Parimenti ininfluente è l'accordo sottoscritto con i condomini e prodotto sub doc. 5 di parte convenuta¹ in cui è pur vero che la sig.ra si è impegnata ad eseguire a CP_1
sue spese alcune opere (i.e. sistemazione ingresso principale, riparazione marciapiede e tombino, rifacimento del passo carrabile) nell'interesse del “a titolo di CP_2
indennizzo”, ma ciò va inteso quale ristoro per l'utilizzo esclusivo delle parti comuni per l'installazione del cantiere e non già quale indennità ex art. 1127, comma 4, c.c. dovuta al proprietario dell'immobile sottostante.
Anche la diversa redistribuzione delle quote millesimali (peraltro anch'essa prevista nell'accordo prodotto sub doc. 5)² è irrilevante derivando essa automaticamente dalla variazione della superficie dell'unità immobiliare interessata dall'intervento (cfr.
Cass. Civ. SS.UU. n. 16794/2007).
Da ultimo viene contestata la quantificazione dell'indennità avendo il CTU fatto riferimento al valore del fabbricato anziché al valore del suolo.
Anche tale doglianza non può essere condivisa. Il CTU ha, infatti, richiamato i criteri di computo individuati dalla giurisprudenza, a mente della quale l'indennità “si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127 quarto comma cod. civ.” (cfr. ibidem).
Parte convenuta asserisce che la base del computo deve essere “il prezzo di acquisto del lotto edificabile sul quale l'impresa costruttrice […] ha realizzato l'edificio condominiale” (repliche, pag. 2), di contro il CTU ha fatto riferimento “ai valori di mercato della zona […] utilizzando il Borsino Immobiliare di Brescia” (CTU, pagg.
4-5) in relazione al Comune di Toscolano Maderno (BS) ove è ubicato lo stabile
(parametro di riferimento che si reputa sufficientemente specifico ed oggettivo).
Tale criterio appare effettivamente preferibile in considerazione del fatto che, aderendo alla prospettazione della convenuta, dovrebbe assumersi quale parametro di riferimento per il calcolo dell'indennità il prezzo d'acquisto dell'area sostenuto (nel 2006) dall'impresa costruttrice e non già l'attuale valore di mercato della stessa, con conseguente significativa ed ingiustificata decurtazione dell'indennità.
Sul punto si richiamano le considerazioni svolte in sede di risposta alle osservazioni critiche del CTP di parte convenuta alle quali si presta adesione (CTU pagg. 8-9).
In definitiva, la convenuta deve essere condannata al pagamento in favore dell'attore dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c. così come determinata in sede di CTU, oltre rivalutazione monetaria e interessi al saggio legale dalla data di ultimazione dei lavori fino alla proposizione della domanda giudiziale (cfr. Cass. Civ.
Sez. 2, n. 7028/2019) e al saggio di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. dalla data della domanda al saldo effettivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo sulla base dei parametri di cui al D.M. 55/2014 per una causa di valore ricompreso tra € 5.200,01 ed
€ 26.000,00, oltre alle spese sostenute per la fase di mediazione liquidate come da tabella 25-bis (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, n. 5389/2024), alle spese di CTU liquidate come da ordinanza in data 9/11/2020 (non essendo stato liquidato alcun saldo – cfr. decreto
3/4/2024) e alle spese di CTP (cfr. Cass. Civ. Sez. 3, n. 26729/2024).


P.Q.M.


Il Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni ulteriore questione disattesa o assorbita così provvede:
condanna parte convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma di €
12.500,00 a titolo di indennità ex art. 1127, comma 4, c.c., oltre rivalutazione monetaria e interessi al saggio legale dalla data di ultimazione dei lavori fino alla proposizione della domanda giudiziale e al saggio di cui al quarto comma dell'art. 1284 c.c. dalla data della domanda al saldo effettivo;

condanna parte convenuta al pagamento, in favore della parte attrice, delle spese di mediazione liquidate in € 1.323,00 e del presente giudizio che si liquidano in complessivi € 4.237,00 (di cui € 919,00 per la fase di studio;
€ 777,00 per la fase introduttiva;
€ 840,00 per la fase istruttoria;
€ 1.701,00 per la fase decisionale),
pag. 5/6 oltre 15% per spese generali, i.v.a. se dovuta, c.p.a. come per legge, anticipazioni esenti e spese documentate (ivi inclusi i costi di CTP);
pone definitivamente a carico della convenuta le spese di CTU liquidate come da ordinanza del 9/11/2020.
Si comunichi.
Brescia, lì 31/01/2025.
Il Giudice
Andrea Marchesi
pag. 6/6 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ L'eccezione di tardività del deposito appare infondata operando la sospensione straordinaria derivante dall'emergenza sanitaria disposta ex lege giusta il combinato disposto degli artt. 83, D.L. 18/2020 e 36, comma 1, D.L. 23/2020. ² cfr. pag. 1: “Si impegna altresì al rifacimento a propria cura e spese delle tabelle millesimali in funzione della nuova superficie realizzata”. pag. 4/6