TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Verbale di udienza
All'udienza dell'11/09/2025, innanzi al giudice dr.ssa Maddalena Ciccone,
è stata chiamata la causa iscritta al N.r.g.a.c. 6841/2024
Sono comparsi:

1. l'avv. COFFANI GIULIA MARIA per Controparte_1
e Controparte_2

2. nessuno per;
Controparte_3
Il procuratore dei ricorrenti si riporta agli scritti difensivi e chiede l'accoglimento di tutte le domande, eccezioni, istanze (anche istruttorie) e conclusioni ivi rassegnate, con il rigetto delle avversarie difese ed il favore delle spese del giudizio. Chiede che la causa sia decisa e precisa che la somma di
€250,00 per pregresso debito nel pagamento dei canoni, si riferisce all'anno
2023, nel corso del quale il convenuto aveva accumulato una morosità che aveva lentamente saldato residuano il debito di €250,00.
Insiste infine per la rifusione delle spese legali anche di mediazione, stante la mancata e ingiustificata partecipazione di parte convenuta.
IL GIUDICE dato atto, dichiara chiusa la discussione e si ritira in camera di consiglio per l'emissione della sentenza.
§§§§
All'esito il giudice, assenti i procuratori delle parti, emette separata sentenza ex art. 429 comma 1° c.p.c., di cui dà lettura e che provvede contestualmente ad inviare al deposito in cancelleria, mediante CONSOLLE del magistrato. Il Giudice
Maddalena Ciccone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI MONZA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa
Maddalena Ciccone, all'udienza dell'11/09/2024, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6841 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente tra
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._1
(C.F. ), elettivamente Controparte_2 C.F._2
domiciliati in Sesto S. Giovanni, p.zza Martiri di Via Fani n. 19, presso lo studio dell'avv. Coffani Giulia Maria, che li rappresenta e difende, giusta procura allegata al ricorso introduttivo ricorrenti e

Controparte_3
convenuto contumace
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso ex art. 447 bis c.p.c., introduttivo della lite, la parte ricorrente in epigrafe, evocando in giudizio , invocava la Controparte_4
risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo relativo all'unità immobiliare sita in Sesto San Giovanni, via Lacerra n. 104 (all. sub doc. 1) per grave inadempimento e chiedeva il pagamento della somma di €3.000,00, oltre rivalutazione, a titolo di canoni scaduti e non versati e oneri accessori (dal
1°/01/2024 alla riconsegna) e la condanna per l'ulteriore risarcimento del danno prospettando la responsabilità ex art.1590 c.c. del convenuto.
non si è costituito in giudizio, nonostante la Controparte_3
regolare notificazione dell'atto introduttivo a mezzo ufficiale giudiziario, nelle forme dell'art. 143 c.p.c.: ne va ribadita la declaratoria di contumacia (cfr. certificato di residenza in atti).
La causa veniva istruita sulla scorta della documentazione prodotta e, all'odierna udienza del 10/09/2025, veniva discussa dalla difesa ricorrente e decisa con il presente provvedimento.
***
La domanda formulata dai ricorrenti nell'atto introduttivo della lite è fondata e va accolta nei termini di cui al dispositivo e per quanto appresso considerato.
Osserva il Giudicante come, agendo i ricorrenti per far valere l'inadempimento del conduttore agli impegni contrattuali assunti a seguito della stipula del contratto di locazione del 12/04/2021 (regolarmente registrato il
06/05/2021, v. all. sub doc. 1), debbano trovare applicazione i principi distributivi della prova tracciati dalle Sezioni Unite con la sentenza 30/10/2001
n. 13533 (e successivamente sempre ribaditi: Cass. 16/11/2020 n. 25872; Cass.
02/09/2020 n. 18200; Cass. 18/02/2020 n. 3996; Cass. 18/11/2019 n. 29871;
Cass. 05/08/2019 n. 20891; Cass. 21/05/2019 n. 13685; Cass. 12/10/2018 n.
25584 per limitarsi alle pronunce più recenti): il creditore che agisce per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'avvenuto adempimento.
La contumacia di ha comportato la totale Controparte_3
assenza di questo secondo apporto probatorio.
Di contro, i ricorrenti hanno dato prova documentale del titolo e delle obbligazioni contratte dal conduttore ed hanno allegato, come in loro facoltà,
l'inadempimento dello stesso al pagamento dei canoni e degli oneri accessori a far data dal 1°/01/2024, oltre alla sussistenza del diritto al risarcimento del danno per violazione dell'art. 1590 c.c.
Tanto basta all'accoglimento della domanda di risoluzione, nonché della richiesta condannatoria di parte ricorrente, relativa al mancato pagamento del canone di locazione e delle spese.
Non possono infatti ravvisarsi gli estremi di un valido esercizio della potestà risolutiva ai sensi dell'art. 1456 c.c. in quanto i ricorrenti non hanno fornito prova sufficiente dell'avvenuta sublocazione o concessione in comodato dell'immobile da parte del conduttore.
In tema di inadempimento contrattuale, tuttavia, nella proposizione di una domanda di risoluzione di diritto per l'inosservanza di una diffida ad adempiere può ritenersi implicita, in quanto di contenuto minore, anche quella di risoluzione giudiziale di cui all'art. 1453 c.c.
Orbene, va rammentato che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene;
e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (cfr. Cass.
18987/16). Difatti, il perdurante omesso versamento del canone di locazione integra di per sé un fatto d'inadempimento talmente grave da assorbire ogni accessoria valutazione, in quanto la mancata corresponsione del canone – come avvenuto nella specie – costituisce fatto arbitrario e illegittimo che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (cfr. Cass. 4913/18).
Ciò posto, è agevole osservare che il convenuto (disertando la lite) non ha
(ovviamente) offerto prova alcuna in ordine al totale mancato godimento dell'immobile.
Al contrario, risulta in modo lineare dalla disamina del contenuto del contratto di locazione, che l'oggetto della locazione era l'unità immobiliare ad uso abitativo sita in Sesto San Giovanni, via Lacerra n. 104 e, segnatamente,
l'appartamento posto al piano terzo, composto da due vani, servizi e solaio, identificato al N.C.E.U. Cat. A/3 -sub 38 -particella 50 - foglio 30, registrato alla
Agenzia delle Entrate in data 06/05/2021.
L'immobile, pertanto, dalla data della stipulazione del contratto, era nella disponibilità del convenuto, di talché la prestazione corrispettiva (cioè il pagamento del canone) non poteva essere omessa.
In definitiva, dalle emergenze probatorie – limitate dalla contumacia del convenuto – non può negarsi che sussista, nel caso che ci occupa, il grave inadempimento idoneo, ex artt. 1453 e 1455 c.c., a far luogo alla richiesta declaratoria di risoluzione del contratto.
Cosicché, dimostrato il titolo nonché la scadenza del credito dedotto in giudizio e data pure pacifica dimostrazione (in assenza di contestazione) dell'inadempimento del resistente, consistente nella sospensione del pagamento del canone di affitto dal 1°/01/2024 e perdurante tutt'oggi, devono ritenersi integrati tutti i presupposti richiesti dall'art. 1453 e 1455 c.c. per la declaratoria richiesta dai ricorrenti.
Il contratto inter-partes va dunque dichiarato risolto ex art. 1453 c.c. e il convenuto condannato al pagamento dei canoni e degli oneri accessori impagati, ciò a far data dal 1°/01/2024 e sino alla data del rilascio avvenuto in data 08/05/2024, quantificati dalla parte ricorrente nella somma di €3.099,20, oltre agli interessi dalla domanda al saldo.
Il convenuto va anche condannato al pagamento dei canoni di locazione arretrati di €250,00, oltre agli interessi dalla domanda al saldo.
Il resistente va dunque condannato al pagamento della complessiva somma di €3.349,20 a titolo di canoni di locazione impagati, nonché per spese condominiali insolute. Su tale somma, trattandosi di debito di valuta, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass.
3183/2006; Cass. 7670/1993), sono dovuti gli interessi di mora al saggio legale dalla scadenza al saldo, mentre non è dovuta rivalutazione in quanto non si tratta di debito di valore e non è stato allegato e provato il maggior danno patito dal creditore in conseguenza del ritardato adempimento alle obbligazioni di pagamento (cfr. Cass., sez. un., 16/07/2008 n. 19499).
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La domanda risarciroria è fondata nei limiti che saranno indicati appresso, non ricorrendo la condizione della riconsegna dell'immobile nello stato in cui è stato locato, ai sensi dell'art. 1590 c.c. stante l'accertamento di danni, in sede di verbale di rilascio e di perizia di parte, per un valore di €3.267,00
Il convenuto (disertando la lite) non ha contestato la sua responsabilità, né lo stato dei luoghi al momento della stipula del contratto e alla riconsegna dell'immobile; né rileva che le indagini del c.t.p. – le cui risultanze non sono state (ovviamente) contestate dal convenuto – sono avvenute quando l'immobile era già stato riconsegnati.
Invero, nel contratto di locazione, all'articolo 14, si dà atto di aver esaminato il locale e delle buone condizioni di manutenzione, a differenza dello stato descritto nel verbale di riconsegna non contestato dal conduttore nemmeno in termini di responsabilità. Di conseguenza, cade anche ogni contestazione riguardo al momento degli accertamenti del consulente di parte.
Ora, l'art. 1590 c.c. obbliga il conduttore a restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, o dovuto a vetustà; in difetto di descrizione si presume iuris tantum che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Peraltro, si tratta di obbligo, di natura contrattuale, che diviene attuale alla scadenza del contratto, o al momento dell'eventuale scioglimento anticipato, ed
è per il locatore tutelato dal diritto al risarcimento del danno da inesatta riconsegna con riguardo alle spese per le riparazioni ed alle perdite subite per le ritardata disponibilità del bene, quest'ultima sempre lesiva del patrimonio del locatore (arg. ex art.1591 c.c.; Cass. 2 marzo 1995 n.2445). Salve diverse disposizioni contenute nel contratto di locazione, l'art. 1590 c.c. contiene perciò un sistema di regole legali che modulano l'obbligazione di riconsegna della cosa locata. Si osserva in proposito che, per la delimitazione del deterioramento conseguente all'uso della cosa, va fatto ricorso ad un criterio di normalità della deminutio. Con ciò si vuol dire che il godimento, valutato socialmente, e cioè tipicamente, “normale” della cosa locata, comporta un danneggiamento oggettivo minimo, non imputabile al conduttore. D'altra parte, come giustamente si nota in dottrina, il locatore riceve un corrispettivo per il godimento che cede, e non potrebbe ragionevolmente pretendere la restituzione della cosa locata come se non fosse stata proprio locata, o meglio, come se non fosse stata affatto goduta dal conduttore.
A norma dell'art. 1587 c.c., il conduttore prende in consegna la cosa e se ne serve con la diligenza del buon padre di famiglia, per l'uso determinato nel contratto o presumibile dalle circostanze. Egli è tenuto a conservare la res, ed a prestare gli accorgimenti opportuni per impedirne il danneggiamento. Deve servirsi della cosa secondo l'uso pattuito: gli è perciò vietato di usare diversamente la cosa, ovvero di effettuare innovazioni e trasformazioni della struttura, installando attrezzature che mutino la destinazione del bene rispetto al convenuto uso abitativo. Sono pertanto vietate le innovazioni e trasformazioni, che, se pure migliorino oggettivamente la cosa, alterino la struttura del bene, salvo il consenso espresso o tacito del locatore, basato però su elementi concreti ed univoci, e non già su una mera tolleranza o acquiescenza. Il conduttore, di conseguenza, risponde della perdita o del deterioramento in corso di locazione, se non provi che i fatti si sono verificati per causa a lui non imputabile;
trattasi infatti di responsabilità contrattuale, costruita secondo la regola generale della responsabilità del debitore ex art. 1218
c.c., sicché sarà il conduttore, per liberarsene, a dover provare positivamente una causa efficiente dell'evento pregiudizievole, ovvero a provare che manca un nesso di causalità tra il deterioramento e l'azione o omissione a lui imputabile.
Peraltro, ai sensi del 2° comma dell'art. 1588 c.c., il conduttore è personalmente responsabile del fatto di ogni terzo che si trovi in relazione d'uso della cosa, per esservi stato da lui ammesso. L'interesse del locatore in tale direzione era vieppiù qui esplicitato mediante apposizione di clausola contrattuale sub art. 7 diretta a vietare qualsiasi aggiunta o innovazione, senza il preventivo consenso del locatore. In tal senso, le parti, nell'ambito dei loro poteri di autonomia contrattuale, hanno convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, miglioria, addizione e sostituzione di impianti, consentita solo con il consenso del locatore.
In definitiva, la responsabilità del conduttore ex art. 1590 c.c. per il deterioramento della cosa locata (alterazioni dei profili strutturali, funzionali o di decoro dell'immobile: Cass. 5 luglio 1991 n. 7412), verificatosi nel corso della locazione, ripete la propria disciplina dall'art. 1588 c.c., che pone a carico del conduttore l'incidenza della colpa presunta;
tale responsabilità si attiva solo oltrepassati i limiti contrattuali di destinazione e godimento della cosa. Individuati allora i canoni valutativi di riferimento, deve rilevarsi come nel caso in esame i ricorrenti pretendono di essere risarciti per una condizione del bene che configura integralmente un danno rilevante ex art. 1590 c.c.
Invero, in sede di riconsegna dell'immobile (v. verbale e relazione in atti), sono emersi danneggiamenti consistenti nell'asportazione e rottura di mobili ed elettrodomestici, nonché nel rinvenimento di condizioni del “… locale cucina … del tutto insalubri con materiale in decomposizione e muffe rinvenute nel vano frizer e nel vano forno della cucina a gas …”.
Con riferimento a tali condizioni fattuali, incontestabilmente sussistenti al momento della restituzione dell'immobile, la domanda risarcitoria può ritenersi fondata, in applicazione dei canoni ermeneutici già richiamati e sussistendo con evidenza l'eccedenza del normale uso del cespite.
Per quanto concerne la quantificazione del danno, il Giudice ritiene di poter fare riferimento alla quantificazione operata dal tecnico nella perizia di parte per cui ai ricorrenti potrà riconoscersi la complessiva somma di €3.267,00.
Da tale somma, come ammesso dagli stessi ricorrenti, deve detrarsi quanto corrisposto dal conduttore a titolo di cauzione a garanzia della integrità e del buono stato dell'immobile all'atto della sottoscrizione del contatto per
€1.860,00 (Cfr. doc.01) art. 12), con una differenza, a credito, di €1.407,00.
Atteso che la somma di €1.407,00, liquidata a titolo di risarcimento del danno, è un credito di valore, deve tenersi conto della svalutazione monetaria sopravvenuta sino alla decisione, nonché degli interessi compensativi maturati, anche d'ufficio (Cass. 2037/2019), che devono essere calcolati anno per anno, sul valore della somma via via rivalutata nell'arco temporale compreso tra l'insorgenza del danno e la liquidazione.
È pertanto necessaria una devalutazione nominale dei predetti importi, rapportandoli all'equivalente della data di insorgenza/conoscenza del danno
(maggio 2024) per poi procedere alla rivalutazione, applicando gli interessi alle somme che man mano che si incrementano per effetto della rivalutazione, con cadenza mensile alla stregua della mensile variazione degli indici ISTAT, mentre i corrispondenti interessi, di tempo in tempo applicati sulla variabile base secondo il tasso vigente all'epoca di riferimento, si accantonano e si cumulano senza rivalutazione.
La somma sulla quale calcolare la rivalutazione e gli interessi è, quindi, quella risultante dalla devalutazione di €1.407,00 al momento del rilascio dell'immobile (dicembre 2024), pari ad €1.380,77. Su tale somma vanno calcolate la rivalutazione e gli interessi, sulla somma rivalutata anno per anno, fino all'attualità, per un totale di €1.446,03, oltre interessi legali dalla data della presente sentenza al saldo.
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Quanto all'ulteriore domanda di risarcimento del danno da mancato guadagno a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, per l'importo di €9.000.00, essa è infondata, mancando la dimostrazione, da parte del locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, né avendo fornito ulteriori elementi utili all'apprezzamento del giudice in relazione alle circostanze del caso concreto.
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Le spese di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa, dell'attività concretamente effettuata, del contenuto degli scritti difensivi e dei criteri stabiliti dalle tariffe forensi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) accoglie per quanto di ragione la domanda avanzata da CP_1
e e, per l'effetto, condanna
[...] Controparte_2 Controparte_4 a pagare in favore di e la
[...] Controparte_1 Controparte_2
somma di €4.795,23, oltre interessi dalla sentenza al soddisfo;

2) condanna il convenuto al pagamento, in Controparte_4
favore dei ricorrenti, e delle spese di Controparte_1 Controparte_2
lite che liquida in €368,00 per il tentativo di mediazione obbligatoria, in €257,00 per esborsi e i €2.552,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali al 15% come per legge.
Monza, 11/09/2025 Il giudice
Maddalena Ciccone