REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona del Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 42058 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023 trattenuta in decisione all'udienza del 13.2.2025 ai sensi dell'art.281 quinquies co 1 c.p.c. , vertente
TRA
(Cod.Fisc. e (Cod. Fisc. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall' avv. Emanuela Cascianelli giusta procura in C.F._2
allegato all'atto di citazione
ATTORI
E
( , rappresentato e difeso dall' avv. Eleonora Panagia Controparte_1 C.F._3
giusta procura in atti
CONVENUTO
Nonché
( ), rappresentata e difesa per procura in atti dagli Controparte_2 C.F._4
avv.ti David Maria Marino e Sara Sparagna
CONVENUTA
OGGETTO: nullità parziale contratto di compravendita
Conclusioni degli attori : La parte insiste nelle richieste istruttorie e nel merito così conclude “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, in accoglimento della presente domanda per i motivi suesposti, così statuire:


1.in via principale e nel merito, a) dichiarare la nullità parziale della compravendita del 12 aprile
2021 a rogito del Notaio rep. n. 4359, racc. n. 2560, regolarmente registrato Controparte_2
e trascritto;
b) dichiarare il trasferimento in favore di del diritto di proprietà Controparte_1
superficiaria del posto auto sito in Roma via Marcello RE civici 1-2, identificato al n. 51, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 401, part. 261, sub 51, posto al piano 5° sottostrada c) per l'effetto condannare il signor al pagamento del prezzo del posto Controparte_1
auto suindicato in favore del signor corrispondente al suo valore di mercato di Parte_1
attuali euro 20.000,00 ovvero alla misura maggiore o minore accertata dal Giudice;



2.in via concorrente, dichiarare ed accertare l'inadempimento dei convenuti per l'effetto condannarli al risarcimento del danno in favore del signor che si quantifica in euro 3.000,00 Parte_1
ciascuno per complessivi euro 6.000,00 ovvero nella misura maggiore o minore accertata dal
Giudice;


3.con riferimento alla domanda riconvenzionale avanzata da nei confronti degli Controparte_1 esponenti, si chiede, preliminarmente che venga dichiarata l'inammissibilità per indeterminatezza, in subordine il rigetto integrale in quanto infondata per i motivi indicati in narrativa. In subordine, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, dichiarare che il Notaio
è tenuta a manlevare gli odierni attori;
Controparte_2


4.Con riferimento alle domande avanzate dal Notaio si eccepisce l'inammissibilità CP_2
delle stesse in quanto generiche ed, in subordine, si chiede il rigetto perché infondate;

in ogni caso, con vittoria di spese, compensi professionali di lite (nonchè di mediazione), oltre rimborso forfettario per spese generali, CPA e IVA come per legge anche ai sensi dell'art. 96 u.c.
c.p.c.”.
Conclusioni del convenuto “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria CP_1
avversa domanda,
- In via preliminare, dato atto della dichiarazione con cui il convenuto intende chiamare in causa il
(oggi in persona del Sindaco pro tempore ed il competente CP_3 CP_4
in Controparte_5
persona del legale rapp.te pro tempore, la difesa del Sig. chiede lo spostamento Controparte_1
della prima udienza al fine di consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini previsti dall'art. 163 bis c.p.c., disporre lo spostamento della prima udienza ai sensi dell'art. 269 c.p.c., fissando la data della nuova udienza;

- In via principale Rigettare le domande tutte dei Sigg.ri e così Parte_1 Parte_2
come formulate nei confronti del Sig. perché infondate in fatto e diritto per i motivi Controparte_1 di cui in narrativa e, per l'effetto
- Accertare e dichiarare che il posto auto sito in Roma alla Via Marcello RE civici n. 1-2, identificato al n. 51 posto al piano 5° sottostrada identificato NCU Fg 401 part. 261, sub 51 non è stato trasferito al Sig. con la compravendita dell'immobile di Via GO n. 2 per Controparte_1
atto a rogito Notaio del 12.4.2021 rep. n. 4359 racc. n. 2560 perché le unità immobiliari CP_2
aventi una propria rendita e da censire catastalmente non possono ritenersi trasferite nel silenzio dell'atto che trasferisce il solo immobile principale ed in mancanza delle dovute autorizzazioni del
Roma in forza della Convenzione a rogito Notaio di Roma del CP_3 Persona_1
20.07.1998 rep. n. 31054/10260, Convenzione poi successivamente modificata sempre con atto a rogito Notaio di Roma del 13.7.2000 rep. n. 34855/11151 e, per l'effetto Persona_1
- Accertare la volontà dei Sigg.ri e di voler recidere il vincolo Parte_1 Parte_2 pertinenziale del posto auto di Via RE n. 1 e 2 con l'appartamento di Via GO n. 2 in Roma avendo omesso consapevolmente in sede di rogito l'esistenza dei vincoli di cui alla cd “Legge
OL” ed aver tentato più volte di vendere separatamente il posto auto in espressa violazione dei vincoli contenuti nelle Convenzioni Urbanistiche, per l'effetto
- Accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale dei Sigg.ri e Parte_1 [...]
per colpa grave e, per l'effetto Pt_2
- Condannarli al risarcimento del danno in favore del Sig. per l'importo che sarà Controparte_1
accertato in corso di giudizio e ritenuto di giustizia,
-In via estremamente subordinata, nella denegata ipotesi in cui il Giudicante ritenesse trasferita ex lege la pertinenza del posto auto di Via RE nn. 1 e 2 all'immobile di Via GO n. 2 in Roma di proprietà del Sig. tale trasferimento dovrà essere dichiarato senza la previsione Controparte_1 di alcuna corresponsione economica in favore degli attori e in danno del convenuto, con l'obbligo a carico degli attori di sanare tutte le eventuali morosità condominiali sino ad allora maturate e con
l'espressa condanna in solido degli attori e e della convenuta Parte_1 Parte_2
Notaio alla corresponsione di tutte le spese e i costi cui andrà incontro il Controparte_2
Sig. per aver usufruito in perfetta buona fede delle agevolazioni fiscali per Controparte_1
l'acquisto del box auto in Lungotevere della Vittoria n. 6 in Roma. - Accertare e dichiarare la responsabilità professionale del Notaio per l'atto Controparte_2
a suo rogito del 12.04.2021 Rep. n. 4359 Racc. n. 2560 per aver violato, nella esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale, i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c. comma 2 e, per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni in favore del Sig. Controparte_1 per l'importo di Euro 50.000,00 o la maggiore o minore misura accertata nel corso del giudizio e comunque in misura idonea a tenere ampiamente indenne il Sig. dai danni derivanti Controparte_1
dal denegato accoglimento delle domande avversarie.
- Con vittoria di spese, compensi professionali di lite e di mediazione e rimborso forfettario per spese generali come per legge.”

Conclusioni della convenuta : “ Nel merito, in via principale CP_2
- respingere la domanda avanzata dai Sigg.ri e nei confronti del Notaio in quanto Pt_1 Pt_2
infondata in fatto ed in diritto e sfornita di prova per uno o più dei motivi indicati in atti;

- respingere la domanda avanzata dal Sig. nei confronti del Notaio in quanto infondata in CP_1
fatto e in diritto e sfornita di prova per uno o più dei motivi indicati in narrativa.
In via subordinata nella davvero denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande avanzate nei confronti del Notaio, accertare il determinante concorso di colpa degli Attori ex art. 1227, comma
1 c.c. e, per l'effetto, escludere il risarcimento per i danni che avrebbe potuto evitare usando
l'ordinaria diligenza.
In via di mero subordine nella davvero denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche parziale delle domande avanzate nei confronti del Notaio, accertare il concorso di colpa degli Attori ex art. 1227, comma 2, c.c. e, per
l'effetto, diminuire il risarcimento secondo la gravità della colpa dei Sigg.ri e e Pt_1 Pt_2
l'entità delle conseguenze che ne sono derivate e comunque condannare il Notaio solo limitatamente al pagamento del danno immediato e diretto.
In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio oltre spese generali nella misura del 15% oltre oneri di legge e competenze di causa”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con atto di citazione notificato in data 14.9.2023 e hanno Parte_1 Parte_2
convenuto in giudizio ed il notaio esponendo: Controparte_1 Controparte_2
- di aver venduto in data 12 aprile 2021 , rispettivamente, il quale proprietario e la Pt_1 Pt_2 quale usufruttuaria, per la quota pari a 5/100, la piena proprietà dell'appartamento di circa 200 mq, sito in Roma, via GO n. 2 interno 9 a (che chiedeva i benefici fiscali della Controparte_6 CP_7
al prezzo di un milione di euro, giusta compravendita per atto del Notaio
[...] Controparte_2
rep. n. 4359, racc. n. 2560, regolarmente registrato e trascritto (All.1);
-che il risulta essere proprietario (proprietà superficiaria) di un posto auto meccanizzato sito Pt_1
al piano quinto sottostrada, distinto con il numero 51, facente parte di un autosilo in Roma, via
Marcello RE n. 1 (ingresso) e n. 2 (uscita), censito al Catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 401, particella 261 subalterno 51 (All.2), sottoposto a vincolo pertinenziale ex art. 9 comma
4 Legge n. 122/1989 (c.d. parcheggi realizzati su aree comunali) in favore dell'appartamento CP_8
sito in Roma, via GO n. 2, sopra meglio descritto, in forza di atto d'obbligo per atto del Notaio
di Roma del 18.12.2012, regolarmente registrato e trascritto in data 28.12.2012 Persona_2
al n. 93339/128526 di formalità (All. 3), atto previamente autorizzato da con CP_4
provvedimento del 29.11.2012 (All.4);
- che oggetto di trattativa tra le parti è stato esclusivamente l'appartamento in via GO n. 2, sopra descritto, e non anche il posto auto in via Marcello RE nn. 1 – 2 , tant' è che il prezzo di un milione di euro, indicato nell'atto di compravendita del 12 aprile 2021, è stato determinato in base al valore commerciale del solo appartamento, come si evince chiaramente dal contratto preliminare e dall'atto di compravendita, sottoscritti dalle parti, nonché, infine, da una dichiarazione rilasciata espressamente dal in data 15 dicembre 2022 con la quale quest'ultimo ha riconosciuto CP_1
l'assenza di qualsivoglia pretesa da parte sua sul posto auto di pertinenza dell'appartamento compravenduto (All.5-6);
-che il in data 12 luglio 2022 (circa un anno dopo l'acquisto dell'appartamento in via GO), CP_1 ha acquistato un posto auto all'interno di un fabbricato condominiale avente accesso da viale Carso
n. 75, sito in prossimità dell'abitazione principale, usufruendo, peraltro, dei benefici fiscali previsti per le pertinenze della prima casa (All. 19);
- che nel mese di novembre 2022, il ha messo in vendita il posto auto in via Marcello Pt_1
RE nn.

1-2 ed, in quella occasione, veniva informato da un potenziale acquirente (tale
[...]
), della circostanza, fino a quel momento ignorata, della nullità parziale dell'atto di Per_3
compravendita del Notaio e del probabile trasferimento ope legis del posto auto in capo CP_2 al contestualmente alla vendita dell'appartamento in via GO n. 2 in forza del vincolo CP_1
pertinenziale ex lege n. 122/1989;
- che per tale ragione, il ha informato della problematica sia il notaio Pt_1 Controparte_2
sia il (Cfr. Mail del 9 dicembre 2022 in All. 7) ed ha concordato con il (All. 8-9-10) la CP_1 CP_1 redazione di una dichiarazione, sottoscritta da quest'ultimo in data 15.12.2022 , che, da un lato, confermava la circostanza secondo la quale, nell'atto di compravendita dell'appartamento in Roma
Via GO n. 2, la volontà delle parti era esclusivamente quella di trasferire la proprietà del solo appartamento e non anche del posto auto pertinenziale e, dall'altra, costituiva un vero e proprio impegno da parte del a riconoscere, in ogni sede, tale diritto di proprietà del posto auto in capo CP_1
al al fine di consentirgli la vendita del bene a terzi (Cfr. All. 6); Pt_1
-che ciononostante il si rifiutava di sottoscrivere una procura speciale in favore del CP_1 Pt_1
per consentire al di incassare il prezzo di vendita del posto auto;
Pt_1
-che sia il sia il Notaio si sono disinteressati al problema rappresentato dal CP_1 CP_2
anzi hanno ostacolato tutte le attività poste in essere da quest'ultimo per risolvere la Pt_1
controversia;
-che inoltre, hanno agito come se la problematica non sussistesse o non li riguardasse, procedendo, peraltro, con l'acquisto di un secondo posto auto (Cfr. All. 19), usufruendo illegittimamente ed impropriamente dei benefici fiscali della prima casa, approfittando del fatto che il trasferimento ope legis del posto auto di via RE nn. 1 e 2 non risultasse trascritto e, quindi, non verificabile da parte dell'Agenzia delle Entrate;

-che su indicazione di notaio di propria fiducia il ha proposto alle controparti un accordo Pt_1
transattivo che prevedesse il pagamento in suo favore di euro 20.000,00, quale prezzo (ridotto rispetto al valore di mercato) non corrisposto dall'attuale acquirente del posto auto di via RE con possibilità per il di procedere alla vendita a terzi ed il avrebbe rinunciato al CP_1 Pt_1
risarcimento nei confronti del Notaio CP_2
-che la proposta non ha sortito effetti e quindi il risulta essere attualmente proprietario del CP_1
posto auto sito in Roma via RE identificato al n. 51, suscettibile di essere rivenduto a terzi e, al fine di lucrare sia sul beneficio fiscale ottenuto dall'acquisto del secondo posto auto, sia sul mancato pagamento del prezzo del posto auto di via RE (unitamente agli oneri accessori e condominiali connessi), si rifiuta ingiustificatamente non soltanto di raggiungere un accordo, ma anche di formalizzare l'avvenuto trasferimento in suo favore del bene, violando -altresì- l'impegno assunto con la dichiarazione sottoscritta in data 15 dicembre 2022; -che il Notaio Controparte_2
>> in sede di stipula del 12 aprile 2021, ha omesso di effettuare le visure infraventennali che le avrebbero permesso di accertare l'esistenza di un vincolo pertinenziale tra il posto auto di proprietà del e l'appartamento compravenduto e di evitare la stipulazione di un atto parzialmente Pt_1
nullo;
>>non ha informato le parti delle gravi conseguenze giuridiche derivanti dalla vendita separata dell'appartamento rispetto al posto auto;

>> ha redatto un atto nullo, anche se solo parzialmente;

>> non ha fornito assistenza ai propri clienti, ed in particolare al ostacolando, peraltro, il Pt_1
raggiungimento di un accordo che avrebbe consentito di evitare la lite giudiziaria;

>>pur consapevole del trasferimento ope legis del posto auto di via RE in capo al CP_1 non ha informato quest'ultimo del fatto che avrebbe potuto successivamente acquistare solo un secondo posto auto, essendo già proprietario di un primo;

>> non ha favorito la vendita del posto auto di Via Marcello RE 1-2 entro l'anno dall'acquisto del secondo posto auto di modo da impedire la decadenza dalle agevolazioni richieste dal per CP_1
l'acquisto del secondo posto auto.
Sulla base di tali premesse ha chiesto di dichiarare la nullità parziale della compravendita , nella parte in cui non è stato trasferito il diritto di proprietà superficiaria del posto auto n. 51 sito in Roma via Marcello RE civici nn. 1 e 2, costituente pertinenza dell'appartamento sito in Roma via
GO n. 2, oggetto di vendita e quindi di dichiarare il trasferimento in favore di Controparte_1
del diritto di proprietà superficiaria del posto auto sito in Roma via Marcello RE civici 1-2, identificato al n. 51 con obbligo di pagamento del prezzo corrispondente al suo valore di mercato di attuali euro 20.000,00.. Ha chiesto inoltre di dichiarare la responsabilità del notaio ( l'art. CP_2
28 della legge notarile vieta al Notaio di stipulare atti nulli) per non avere rilevato l'esistenza di un vicolo pertinenziale tra il posto auto de quo e l'appartamento in Roma via GO n. 2 (oggetto di compravendita col , vincolo che poteva e doveva essere accertata dal Notaio mediante una CP_1
visura infra ventennale da effettuarsi sul nominativo della parte venditrice e quindi di condannarla al risarcimento del danno. Infine ha chiesto accertarsi altresì l'inadempimento del che in forza CP_1 della scrittura del 15.12.2022 si era impegnato nei confronti del a partecipare all'atto di Pt_1
compravendita del posto auto con il potenziale acquirente al fine consentire la vendita del bene.
Si è tempestivamente costituito il il quale ha chiesto di chiamare in causa in CP_1 CP_4
persona del competente , considerato che la Controparte_5 circolazione giuridica del posto auto di Via RE è regolata tassativamente in forza di
Convenzione per la concessione del diritto di superficie Rep. n. 31054 – Racc. n. 10260 a rogito
Notaio in data 20 luglio 1998 tra (oggi e Persona_1 CP_3 CP_4 [...]
, istanza disattesa con decreto 171 bis c.p.c. emesso dal giudice in data 3.1.2024 . CP_9
Il convenuto ha dedotto :
-la propria completa buona fede nell'ignorare che vi fosse un posto auto costituente pertinenza dell'immobile compravenduto e ciò sino a quando veniva informato in data 24.11.2022 della circostanza dal;
Pt_1
-che poco prima vi era stata una mail inviata dal al notaio in data 18.11.2022 Pt_1 CP_2 del seguente tenore :“Nell'aprile 2021 Lei ha gentilmente curato il rogito della vendita di un appartamento sito in Roma a Via GO 2 comprato dal Sig. Era pertinenza di Controparte_1
tale appartamento un posto auto di mia proprietà locato nel vicino parcheggio sotterraneo di Via
RE (vedi svincolo auto nullaosta) comprato nel 2004. Adesso sto cercando di vendere anche tale posto auto e sto incontrando delle difficoltà. Faccio ammenda perché forse all'epoca avrei dovuto evidenziare con maggiore attenzione tale circostanza al Dott. .(doc. 8); CP_1
-di essersi dimostrato disponibile a risolvere la problematica ed in tale contesto aveva firmato
“dichiarazione” predisposta dal ( ed avallata dal Notaio cui si era rivolto il Pt_1 CP_2
per avere delucidazioni ) , al fine di consentire la vendita del posto auto di Via RE al CP_1
Sig. che aveva a sua volta sottoscritto proposta irrevocabile di acquisto (DOC. 14); Persona_3
-che tuttavia la trattativa con il non andava a buon fine, come veniva informato da mail del Per_3
l quale comunicava che il Comune riteneva il proprietario del cespite per effetto della Pt_1 CP_1
compravendita;
-che quindi il proponeva al l'integrale accollo del prezzo di vendita del posto auto Pt_1 CP_1
(anche qui unilateralmente determinato) nonché di tutte le spese e oneri del relativo atto notarile, senza in alcun modo tenere in considerazione né della volontà contrattuale sin dall'origine manifestata del solo acquisto dell'appartamento né delle conseguenze fiscali inerenti all'acquisto del box di
Lungotevere della Vittoria con le relative agevolazioni fiscali richieste in buona fede;

-con PEC del 31.01.2023,a firma del legale del veniva puntualizzata nuovamente la buona CP_1 fede contrattuale dell'acquirente , confermata ancora la disponibilità ad addivenire ad una soluzione conciliativa, che tuttavia fosse tale da tenere indenne da qualsiasi costo e/o onere da sostenersi con particolare riferimento anche all'accertamento fiscale e pagamento tributi cui sarebbe potuto incorrere a seguito delle agevolazioni fiscali avute per l'acquisto del box auto in Lungotevere della Vittoria 6 a Roma effettuato ignorando la problematica del vincolo pertinenziale col posto auto di Via RE
(DOC. 16).
Ciò premesso in fatto , ha asserito che il comma 1-bis dell'art. 29 della legge n. 52/1985 aggiunto dal DL 78/2010 avrebbe rafforzato il dovere del notaio rogante di compiere un'analitica descrizione degli elementi pertinenziali trasferiti e di quelli che il venditore intende escludere, e che il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale in assenza di chiare indicazioni in senso contrario, la trascrizione di un atto di acquisto avente ad oggetto il solo bene immobile principale, esplicherebbe i propri effetti ai sensi dell'art. 2644 c.c. anche nei confronti delle pertinenze pure se non menzionate nella nota, deve essere rivisto proprio con riferimento agli immobili urbani.
E quindi a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 29, comma 1-bis, l. 27 febbraio 1985 n. 52, ove la pertinenza abbia natura immobiliare e sia censita con i propri numeri catastali, essa deve essere identificata espressamente in atto, a pena di nullità, sicché la mancata inserzione dei numeri catastali ad essa inerenti comporta automaticamente l'esclusione del suo trasferimento. Pertanto, i parcheggi pertinenziali di cui alla Legge OL, quali unità immobiliari aventi una propria rendita e da censire catastalmente, non possono ritenersi trasferiti nel silenzio dell'atto che trasferisce il solo immobile principale, di talchè nella specie il box pertinenziale sarebbe rimasto in capo al . Pt_1
Ha pertanto chiesto il rigetto delle domande proposte dagli attori nei propri confronti nonché
l'accertamento che il posto auto de quo non è stato trasferito ed altresì la condanna per inadempimento contrattuale degli attori al risarcimento del danno .
Ha chiesto infine la condanna del notaio per responsabilità professionale al risarcimento CP_2 dei danni in proprio favore per l'importo di Euro 50.000,00 o la maggiore o minore misura accertata nel corso del giudizio e comunque in misura idonea a tenerlo ampiamente indenne dai danni derivanti dal denegato accoglimento delle domande avversarie.
La , anch'ella tempestivamente costituitasi, ha contestato la fondatezza della domande CP_2
degli attori e in ogni caso eccepito il loro concorso nella causazione dell'evento ex art.1227 c.c. o in subordine nell'aggravamento del danno . Quanto alle domande proposte nei propri confronti dal ne ha dedotto la infondatezza con la prima memoria integrativa , rassegnando conclusioni CP_1
conformi a quelle in epigrafe trascritte.
All'udienza di prima comparizione del 21.3.2024 , il Notaio ha formulato proposta CP_2
transattiva, senza riconoscimento alcuno di qualsivoglia pretesa delle controparti, relativa al versamento di € 15.000,00 nei confronti delle sole parti attrici, proponendo altresì di rogitare l'atto di formalizzazione del trasferimento sostenendo le relative spese. Alla successiva udienza del 4.4.2024 , fissata per verificare l'esito delle trattative, il convenuto CP_1
ha dichiarato di non aderire alla transazione , cui invece ha dichiarato di prestare adesione parte attrice e quindi in difetto di una contestuale definizione della lite nei confronti di tutte le parti per effetto della transazione , idonea quindi a definire l'intero giudizio , il notaio ha ritirato la CP_2
proposta.
Il Giudice con ordinanza riservata ha ritenuto superflue le richieste di prova orale e di CTU alla luce della documentazione versata in atti dalle parti;
la causa è stata rinviata per l'assunzione in decisione con assegnazione dei termini ex art.189 c.p.c. all'udienza del 13.2.2025 ed ivi , all'esito di trattazione AR , è stata trattenuta in decisione .
2. La domanda di parziale nullità della compravendita
Il regime giuridico cui è sottoposto il posto auto di via RE nn. 1 e 2 è quello della legge OL
( vedi Convenzione tra e avente ad oggetto concessione del diritto CP_3 Controparte_9
di superficie su area comunale per la realizzazione di un parcheggio ai sensi dell'art.9 legge 122/1989-
c.d. legge OL -sub doc. 18 attori) , normativa che comporta un vincolo pubblicistico d'inscindibilità con l'unità immobiliare, essendo tali parcheggi assoggettati a un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente, non trasferibili in via autonoma ( vedi Cass. 22364/2017 ).
Trattasi infatti di parcheggi realizzati ai sensi dell'art.9 comma 4 della Legge OL ( “ I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse. Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti: a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;
b) il dimensionamento dell'opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti”) e per i quali vale quanto disposto dal comma 5 ultima parte dell'art.9 , ossia che “I parcheggi realizzati ai sensi del comma 4 non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale e i relativi atti di cessione sono nulli , ad eccezione di espressa previsione contenuta nella convenzione stipulata con il comune, ovvero quando quest'ultimo abbia autorizzato l'atto di cessione.” La speciale normativa urbanistica pone, dunque, un vincolo pubblicistico, che non può subire deroga negli atti di autonomia privata , onde si palesa infondata la tesi sostenuta dal , secondo cui vi CP_1
sarebbe stato nella specie, una volontà dei venditori, odierni attori , diretta a recidere il vincolo pertinenziale , sottesa al contratto che ha trasferito solo l'immobile di via GO ( in tal senso ha chiesto quindi pronunciarsi sentenza di accertamento).
Assume il convenuto , infatti, che il D.L. n. 78/2010 laddove ha aggiunto il comma 1-bis CP_1 dell'art. 29, della legge n. 52/1985 , ha rafforzato il dovere del notaio rogante di compiere un'analitica descrizione degli elementi pertinenziali trasferiti e di quelli che il venditore intende escludere, sicché il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale ,in assenza di chiare indicazioni in senso contrario, la trascrizione di un atto di acquisto avente ad oggetto il solo bene immobile principale, esplicherebbe i propri effetti ai sensi dell'art. 2644 c.c. anche nei confronti delle pertinenze pure se non menzionate nella nota, deve essere rivisto proprio con riferimento agli immobili urbani e, quindi, i parcheggi pertinenziali di cui alla Legge OL, quali unità immobiliari aventi una propria rendita e da censire catastalmente, non possono ritenersi trasferiti nel silenzio dell'atto che trasferisce il solo immobile principale.
L'asserto non può essere condiviso .
Nella specie è pacifico che il contratto ha avuto ad oggetto il solo appartamento, posto che era intenzione degli stessi attori di venderlo separatamente ( in tal senso depone la mail -sub doc 8 produzione inviata dal al notaio in data 18.11.2022 , il cui contenuto CP_1 Pt_1 CP_2
si è integralmente trascritto al paragrafo 1). Ciò non toglie appunto che il vincolo d'inscindibilità con l'unità immobiliare , che persegue finalità pubblicistiche , non consenta la alienazione separata del posto auto, onde va dichiarata la nullità parziale del contratto nella parte in cui non prevede il trasferimento del diritto reale di proprietà ( superficiaria) sul parcheggio .
La nullità "ipso iure" degli atti di cessione di aree destinate a parcheggio, conclusi in violazione dell'art. 9, comma 5, della legge 24 marzo 1989, n. 122, discende dal combinato disposto degli artt.
1418 e 1346 cod. civ., trattandosi di parcheggi soggetti a vincolo di destinazione ed a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè "a utilizzazione vincolata" e, al tempo stesso, "a circolazione controllata". ( vedi Cass. n. 2248 del 16/02/2012).
Alla parziale nullità del contratto per contrasto con norma imperativa segue la sostituzione della disciplina legale che prevede il trasferimento unitamente all'immobile principale del posto auto pertinenziale , con il diritto del venditore ad una integrazione del corrispettivo al fine di ristabilire il sinallagma contrattuale. Il contratto, parzialmente nullo, deve essere integrato ex lege, a norma dell'art. 1419 c.c., dalla norma imperativa violata, con il riconoscimento del diritto reale d'uso dello spazio per parcheggio
(che non può essere surrogato da un semplice rapporto obbligatorio), salvo il diritto del venditore al riequilibrio del sinallagma contrattuale, mediante una integrazione del corrispettivo ricevuto. ( in tal senso Cass. 2022 n.31799 in tema di area condominiale destinata a parcheggio ).
Quanto al necessario riequilibrio del sinallagma contrattuale ritiene questo giudice che l'obbligo di integrazione del prezzo di vendita possa essere determinato in euro 15.000,00 e ciò alla luce dell'offerta di acquisto pervenuta al da parte del ( euro 15.000,00 -vedi doc. 7 Pt_1 Per_3 [...]
) , ma tenuto conto altresì che il posto auto box sopporta consistenti costi condominiali ed CP_2
è caratterizzato da poco pratico meccanismo automatizzato di parcheggio , elementi che incidono sul valore del cespite come emerge dal confronto del prezzo originario d'acquisto nel 2004 di Euro
38.734,27 oltre IVA, rispetto al prezzo delle compravendite del 2000 e 2021 , più che dimezzato
(vedi DOC. 24 e 25 produzione . Nè può attribuirsi rilievo al documento sub 20 della CP_1
produzione degli attori relativo a pubblicità immobiliare del 13.8.2023 ove posto auto similare è offerto ad euro 22.000,00 ( -vedi doc.20 attori), circostanza che testimonierebbe secondo gli attori una ripresa del valore di mercato del cespite .
Ed infatti al fine della determinazione del corrispettivo occorre avere riguardo “al tempo della conclusione del contratto”, “presumendosene ex art. 1474, comma 1, c.c. la coincidenza con quello normalmente praticato dall'alienante. ( vedi in tal senso Cass. 22154/2018 che ne afferma anche la natura di debito di valuta).
Ciò posto la domanda va accolta e quindi dichiarata la parziale nullità del contratto di compravendita del 12 aprile 2021 a rogito del Notaio rep. n. 4359, racc. n. 2560, nella parte Controparte_2 in cui non ha trasferito unitamente con l'appartamento di via GO 2 il posto auto pertinenziale di via RE 1-2 ; va dichiarato altresì il trasferimento in favore di del diritto di Controparte_1
proprietà superficiaria del posto auto sito in Roma via Marcello RE civici 1-2, identificato al n. 51, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 401, part. 261, sub 51, posto al piano
5° sottostrada con condanna del ad integrazione del prezzo in misura pari ad euro 15.000,00, CP_1
oltre interessi legali dalla domanda.
3. La responsabilità del notaio
Entrambi i contraenti fanno valere la responsabilità del notaio ponendole a fondamento delle rispettive pretese risarcitorie. L'art. 28 l. n. 89 del 1913 vieta al notaio di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge;
egli è inoltre tenuto a svolgere le attività preparatorie e di formare l'atto in modo da assicurare la sua completa efficacia e la stabilità del rapporto che ne deriva.
Gli attori, nell'argomentare l'asserito inadempimento, sostengono che il notaio avrebbe “omesso di effettuare le visure infraventennali che le avrebbero permesso di accertare l'esistenza di un vincolo pertinenziale” tra il posto auto e l'appartamento e che “dall'esame della visura ipotecaria emerge chiaramente l'esistenza di una formalità pregiudizievole a carico del signor . Parte_1
In a tal senso anche gli asserti del convenuto , parte acquirente. CP_1
Il notaio deduce: CP_2
-> di avere effettuato le visure ipotecarie ventennali sull'appartamento al fine di accertare la continuità delle trascrizioni, la regolarità dei trasferimenti e l'assenza di iscrizioni pregiudizievoli.
-> di avere effettuato le visure ipotecarie in data 5 febbraio 2021 in via telematica ( ha prodotto la mail del visurista incaricato, datata 9 febbraio 2021, contenente le visure eseguite presso la
Conservatoria Roma 3 per completare il ventennio prodotte sub Doc. n. 1 – Ispezione ipotecaria telematica e cartacea da parte del Notaio);
-> di avere effettuato le ispezioni come dovuto su base soggettiva (ossia mediante indagine su tutti i soggetti che sono stati proprietari dell'Appartamento) e circoscritte all'oggetto della vendita
(l'Appartamento), mentre non sono state prese in considerazione tutte le formalità relative a beni diversi;

-> che come si evince dal contratto preliminare, dall'Atto di compravendita, dal prezzo stabilito e dalla dichiarazione rilasciata dal in data 15 dicembre 2022, oggetto di trattativa tra le parti è CP_1 stato esclusivamente l'Appartamento e non anche il Posto Auto
>> di avere in particolare esaminato:- la nota di trascrizione relativa all'Appartamento (cfr. Doc. n.
3 prodotto dal Notaio), la quale né nel “Quadro B” né nel “Quadro D” reca alcun riferimento al Posto
Auto; e-la nota di trascrizione relativa al Posto Auto (cfr. Doc. n. 2 depositato dal Notaio), la quale non riporta nel "Quadro B – Immobili" alcuna indicazione riferibile all'Appartamento.
-> che l'unico collegamento tra il Posto Auto e l'Appartamento è, infatti, ricavabile dal “Quadro D -
Ulteriori informazioni" della nota relativa al Posto Auto;

->che il Quadro D è finalizzato unicamente a fornire informazioni aggiuntive rispetto agli elementi essenziali già contenuti nei precedenti quadri e non consente di rendere opponibili vincoli su beni che non siano richiamati nel “Quadro B – Immobili" della medesima nota ( richiama sul punto la circolare del Ministero delle Finanze 02 maggio 1995 n. 128 recante le "Modalità di compilazione dei nuovi modelli di nota di trascrizione, di iscrizione e di domanda di annotazione");
->che non risultando, come detto, alcuna traccia di indicazioni riferibili all'Appartamento nel
"Quadro B" della nota relativa al Posto Auto, l'indicazione di cui al Quadro D della nota relativa al
Posto Auto è stata coerentemente considerata da parte del Notaio come non inerente alla compravendita;

->che, non vi è alcun obbligo di legge per il notaio di analizzare anche le trascrizioni “a favore” del venditore oltre a quella che costituisce titolo di provenienza del bene oggetto di negoziazione tra le parti.
Rileva questo giudice che dalla visura ipotecaria a nome di ( vedi doc. 1 zip) risulta Parte_1
quale TRASCRIZIONE CONTRO quella del 28/12/2012 - Registro Particolare 93339 Registro
Generale 128526 Pubblico ufficiale D'SS IO Repertorio 1379/792 del 18/12/2012
ATTO TRA ATTO UNILATERALE D'OBBLIGO EDILIZIO Immobili siti in ROMA(RM). Pt_3
Giova ricordare che a far data dal 26.4.2012 è stata introdotto dalla legge 44 del 2012 di conversione del DL 16 del 2012 l'art. 2645 quater c.c. , che dispone la trascrizione degli atti costitutivi di vincolo
, tra i quali sicuramente quello della legge OL ( si devono trascrivere, se hanno per oggetto beni immobili, gli atti di diritto privato, i contratti e gli altri atti di diritto privato, anche unilaterali, nonché le convenzioni e i contratti con i quali vengono costituiti a favore dello Stato, della regione, degli altri enti pubblici territoriali ovvero di enti svolgenti un servizio di interesse pubblico, vincoli di uso pubblico o comunque ogni altro vincolo a qualsiasi fine richiesto dalle normative statali e regionali, dagli strumenti urbanistici comunali nonché dai conseguenti strumenti di pianificazione territoriale e dalle convenzioni urbanistiche a essi relative - art. 2645 quater c.c.).
Si discute molto anche in dottrina della valenza dichiarativa o meno di detta pubblicità , ma in presenza di vincoli di interesse pubblico e in assenza di un richiamo alla valenza dichiarativa della trascrizione, non desumibile né dal tenore letterale della norma, né dalla sua “collocazione ”( dopo l'art. 2644 e dopo l'art. 2645,che il primo richiama, a conferma che gli effetti di questa trascrizione non sono quelli di cui alle citate norme) sembra doversi propendere per la configurazione di una pubblicità con funzione notiziale. L'art. 2645 quater c.c., quale norma generale in materia di trascrizione, sembra dunque prevedere l'adozione della formalità trascrittiva dei vincoli pubblici su beni immobili, con funzione di mero ausilio sul piano della pubblicità notizia, ma non sembra svolgere alcuna funzione sul piano dell'opponibilità dei vincoli medesimi (si veda in tal senso in tema di parcheggi Cass. 2009 n. 21248 in motivazione , secondo cui il vincolo obbligatorio a parcheggio dettato da una norma imperativa, qualificabile come limitazione legale del diritto di proprietà, si impone, in quanto tale, erga omnes e alla sua pubblicità nei registri immobiliari deve essere attribuito valore di mera notizia ).
Ebbene tornando alla trascrizione in commento , eseguita nel dicembre 2012 e relativa all'atto d'obbligo con il quale il vincolo pertinenziale ex lege relativo al posto auto di via RE CP_8 era trasferito dall'immobile di via Montello a quello di via GO , si tratta di trascrizione “ contro”
e quindi andava verificata . La stessa, nel quadro B non reca alcuna indicazione Parte_1 relativa all'appartamento oggetto della compravendita , risultando da tale quadro esclusivamente la menzione del posto auto di via RE , ma nel quadro A indica che sono presenti nella sezione
D parti libere relative alle sezioni A, B ,C . Il contenuto dell'atto d'obbligo è trascritto nel quadro D ed ivi vi è quindi menzione dell'immobile di via GO .
Se è pur vero che gran parte della dottrina ritiene che il “quadro D” può essere destinato a mere specificazioni e non rileva ai fini dell'opponibilità, avendo un valore di mera pubblicità notizia, la giurisprudenza si è tendenzialmente espressa in contrario e sulla premessa che nella nota stessa può farsi menzione delle ” eventuali condizioni o patti di natura reale”, formula che comprende certamente anche le clausole di costituzione di una servitù inserite nell'atto di compravendita trascritto , afferma che “ ai fini della sua opponibilità, è necessario, nel caso considerato, che la nota di trascrizione dell'atto di acquisto del fondo menzioni nel quadro D ) la costituzione del diritto di servitù, ma non anche che tale diritto sia trascritto in una nota separata e distinta” (Cass., 24/06/2019, n. 16853) .
Solo di recente , ma trattasi di precedente sin qui isolato, si è affermato che le “condizioni o patti di natura reale menzionati nella nota” che possono essere riportati nello spazio predisposto nel modello
(cosiddetto “quadro D”), alla stregua altresì delle precisazioni fornite nel decreto ministeriale e nella circolare Min. Finanze del 2 maggio 1995, attengono ad informazioni non già riguardanti il tipo di convenzione o negozio, ma ritenute ugualmente necessarie per una migliore conoscibilità della fattispecie pubblicizzata (ad esempio, la sottoposizione a termine o a condizione: art. 2659, comma
2, c.c.) , pur non potendo costituire oggetto di una autonoma nota. Non possono invece comprendersi nel “quadro D” elementi che devono inserirsi in altri quadri della nota (ovvero, per le servitù, gli immobili che costituiscono il fondo dominante, quelli che costituiscono il fondo servente e i soggetti che referenziano tali fondi)( vedi Cass. 28694 del 2023 in motivazione , ma in materia di pubblicità dichiarativa ).
E dunque per quel che qui rileva ed a prescindere dalla complessa questione cui si è fatto cenno , ritiene questo giudice che avuto anche riguardo alla funzione di mera pubblicità notizia della trascrizione ex art. 2645 quater dei vincoli in parola , debba ritenersi nella specie che le parti libere della sezione possano avere funzione ricognitiva del vincolo , recando compiuta descrizione dell'atto d'obbligo edilizio, menzionato nel capo A , con riferimento appunto al trasferimento del vincolo pertinenziale del posto auto dall'immobile di via Montello a quello di via GO.
Pur quindi preso atto della peculiarità della nota in commento , che non evidenziava prima facie pertinenza con l'immobile oggetto di compravendita, reputa questo giudice che un attento esame della visura avrebbe consentito al Notaio di rilevare la presenza del vincolo pertinenziale e sottoporre alle parti la questione della necessità di alienazione congiunta con l'immobile. E d'altronde rispetto alla violazione del dovere della diligenza professionale media esigibile ai sensi dell'art. 1176, comma
2, c.c. rileva anche la colpa lieve. (Cass. Sez. 3, 17/09/2024, n. 25026).
4. La domanda risarcitoria proposta dagli attori nei confronti del notaio e del
[...]
e hanno chiesto di “ accertare l'inadempimento dei convenuti per CP_10 Parte_2
l'effetto condannarli al risarcimento del danno in favore del signor che si quantifica Parte_1
in euro 3.000,00 ciascuno per complessivi euro 6.000,00 ovvero nella misura maggiore o minore accertata dal Giudice”.
Ebbene in primo luogo non si apprezza una mancata collaborazione del notaio successiva alla stipula ed alla mail del 18.11.2022 al fine del raggiungimento di un accordo che avrebbe consentito di evitare la lite giudiziaria , risultando dal carteggio in atti evidenze contrarie ( vedi doc. 7 ) ed CP_2
avendo anche in corso di giudizio il notaio avanzato proposta transattiva .
Indi , come si è avuto modo di precisare, gli odierni attori hanno allegato che oggetto di trattativa tra le parti è stato esclusivamente l'appartamento in via GO n. 2 e non anche il posto auto in via
Marcello RE nn. 1 –2 , essendo loro intenzione vendere separatamente il posto auto. Ciò emerge chiaramente anche dalla mail inviata dal al notaio in data 18.11.2022 Pt_1 CP_2 del seguente tenore :“Nell'aprile 2021 Lei ha gentilmente curato il rogito della vendita di un appartamento sito in Roma a Via GO 2 comprato dal Sig. Era pertinenza di Controparte_1
tale appartamento un posto auto di mia proprietà locato nel vicino parcheggio sotterraneo di Via
RE (vedi svincolo auto nullaosta) comprato nel 2004. Adesso sto cercando di vendere anche tale posto auto e sto incontrando delle difficoltà. Faccio ammenda perché forse all'epoca avrei dovuto evidenziare con maggiore attenzione tale circostanza al Dott. .(doc. 8 produzione CP_1
). CP_1
Ebbene non v'è dubbio che , avuto anche riguardo alle qualità personali dei due venditori , notaio la ed avvocato il e dunque consapevoli della valenza dell'atto d'obbligo , la Pt_2 Pt_1
circostanza che non sia stato reso edotto il notaio rogante della presenza di un posto auto pertinenziale ex lege OL e che questo, quindi ,non sia stato oggetto di specifica ed approfondita istruttoria prima del rogito , integra una condotta sicurante censurabile, sebbene non avente incidenza causale esclusiva in relazione alle conseguenze dannose asseritamente patite dai venditori . Ed infatti non può negarsi che, ove compiutamente esaminate le risultanze dei registri immobiliari , il notaio avrebbe potuto in ogni caso rilevare l'esistenza del posto auto pertinenziale.
Difetta , tuttavia , la prova del danno -circostanza avente carattere assorbente di oltra altra questione
-, posto che gli attori , pur gravati dell'onere di allegazione e prova degli specifici danni legati da nesso causale con l'affermata responsabilità professionale del notaio , si limitano ad una generica quantificazione pari ad euro 6000,00 , senza considerare che il danno della mancata vendita del cespite è del tutto eliso dall'accoglimento della domanda di parziale nullità , accertamento del trasferimento del cespite e conseguente condanna al pagamento del prezzo.
In merito alla posizione del , oltre a quanto rilevato in tema di allegazione e prova del danno , CP_1 si osserva che questi era pacificamente ignaro dell'esistenza del posto auto pertinenziale, tant'è che procedeva all'acquisto di altro box il 12.7.2022 . Gli attori assumono un inadempimento della scrittura del 15.12.2022 ( doc. 6 attori ) con la quale il si era impegnato a presenziare all'atto CP_1
di vendita in favore del del posto auto e a riconoscere la proprietà in capo a questi una volta Per_3 perfezionato l'atto d'acquisto fra il e il , senza oneri e spese a suo carico . Per_3 Pt_1
La scrittura rende testimonianza dello spirito collaborativo che aveva assunto inizialmente il CP_1
e non certifica l'assunzione di alcun impegno che sia rimasto da questi inadempiuto, posto che la vendita da parte del al non ha potuto avere luogo per ragioni connesse appunto alla Pt_1 Per_3
esistenza del vincolo.
La domanda deve dunque essere rigettata nei confronti sia del notaio che del . CP_2 CP_1
5. La domanda risarcitoria proposta dal nei confronti del notaio CP_1
Parte acquirente ha chiesto di accertare e dichiarare la responsabilità professionale del Notaio per l'atto a suo rogito del 12.04.2021 Rep. n. 4359 Racc. n. 2560 per aver Controparte_2 violato, nella esecuzione del contratto di prestazione d'opera professionale, i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176 c.c. comma 2 e, per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni in favore del Sig. per l'importo di Euro 50.000,00 o la maggiore o minore misura Controparte_1
accertata nel corso del giudizio e comunque in misura idonea a tenerlo indenne dai danni derivanti dal denegato accoglimento delle domande avversarie.
Con riferimento ai danni il ha prospettato di essere esposto per effetto dell'acquisto del posto CP_1 auto pertinenziale a possibile accertamento fiscale relativamente all'acquisto del box auto di
Lungotevere della Vittoria, che è stato appunto acquistato con IVA agevolata e pertanto, in caso di accertamenti il potrebbe essere tenuto al versamento dell'intera IVA pari ad Euro 9.480,00 CP_1 oltre 30% di sanzione, a cui si andrebbe ad aggiungere il pagamento dell'IMU per Euro 469,00 annui, oltre alla sanzione del 5% per il ravvedimento operoso. Inoltre nelle denegata ipotesi di accoglimento delle domande degli attori, a ciò si aggiungerebbe, secondo il , quale ulteriore danno la CP_1
corresponsione del prezzo del posto auto ( vedi prima memoria integrativa ).
In primo luogo con riferimento alla corresponsione del prezzo del posto auto non vi sarebbe una diminuzione patrimoniale risarcibile poiché appunto compensata dall'acquisto della proprietà del cespite.
Quanto invece al possibile accertamento fiscale relativo all'acquisto del box auto , sebbene il danno sia solo potenziale , deve ritenersi ammissibile il risarcimento dei danni patrimoniali futuri che appaiono, secondo un criterio di normalità fondato sulle circostanze del caso concreto, come il naturale sviluppo di fatti concretamente accertati ed inequivocabilmente sintomatici della relativa probabilità ( vedi Cass. 24/05/2023, n. 14446 ) . Sotto tale profilo deve predicarsi che l'acquisto del secondo immobile per effetto della presente pronuncia avente natura dichiarativa produce effetti ex tunc e pertanto può assumersi come probabile la decadenza dalle agevolazioni richieste.
Ciò posto può riconoscersi in favore del l'importo di euro 9480,00 per IVA ed euro 938,00 CP_1
per IMU e dunque complessivamente euro 10.418,00 , esclusi gli importi per sanzioni in ragione della buona fede del contribuente ed alle quali dunque non può estendersi il giudizio di probabilità.
Conseguentemente alla affermata responsabilità del notaio segue la relativa condanna al risarcimento del danno come testè quantificato.
6 La domanda risarcitoria proposta dal nei confronti del e della CP_1 Pt_1 [...]
ha chiesto di accertare e dichiarare la responsabilità contrattuale di Parte_4 Parte_1
e per colpa grave e, per l'effetto condannarli al risarcimento del danno in proprio Parte_2 favore per l'importo che sarà accertato in corso di giudizio e ritenuto di giustizia .
Non v'è dubbio che i venditori e abbiano tenuto una condotta contraria a buona Pt_2 Pt_1
fede non menzionando l'esistenza del vincolo pertinenziale del posto auto durante le trattative e indi in sede di stipula , pur essendo consapevoli di essere vincolati in forza di atto d'obbligo verso il a non alienare il cespite separatamente . Del resto emerge ex actis che tale condotta sia stata CP_3
adottata al solo fine di realizzare una vendita separata maggiormente remunerativa ( vedi mail
18.11.2022 diretta al notaio) .
Ora sebbene il non abbia mai dedotto che ove a conoscenza dell'esistenza del posto auto CP_1 pertinenziale non avrebbe acquistato l'immobile, tuttavia avrebbe quanto meno evitato di acquistare altro box beneficiando dell'IVA agevolata ed esponendosi quindi , per effetto dell'acquisto ope legis del posto auto pertinenziale, ad un probabile accertamento fiscale .
E' dunque va essere affermata la responsabilità degli attori nei confronti del . CP_1
Deve quindi pronunciarsi condanna solidale di , e Controparte_2 Parte_1 Parte_2 al pagamento dell'importo di euro 10.418,00 in favore del a titolo di risarcimento del
[...] CP_1 danno, risultando l'unico evento dannoso imputabile a più persone ( vedi Cass. 24405 /2021 secondo cui quando un medesimo danno è provocato da più soggetti, per l'inadempimento di contratti diversi, intercorsi rispettivamente tra ciascuno di essi e il danneggiato, tali soggetti debbono essere considerati corresponsabili in solido, non tanto sulla base dell'estensione alla responsabilità contrattuale dell'art. 2055 c.c., dettato per la responsabilità extracontrattuale, quanto perché, sia in tema di responsabilità contrattuale che di responsabilità extracontrattuale, se un unico evento dannoso è imputabile a più persone, al fine di ritenere la responsabilità di tutte nell'obbligo risarcitorio è sufficiente, in base ai principi che regolano il nesso di causalità ed il concorso di più cause efficienti nella produzione dell'evento -dei quali, del resto, l'art. 2055 costituisce un'esplicitazione-, che le azioni od omissioni di ciascuno abbiano concorso in modo efficiente a produrlo.).
Non può trovare accoglimento la domanda formulata per la prima volta in sede di precisazione delle conclusioni dal convenuto , e quindi tardiva ed inammissibile , tesa al riconoscimento CP_1 per il caso di accertamento dell'avvenuto trasferimento del posto auto in capo al medesimo , CP_1 dell'obbligo a carico degli attori di sanare tutte le eventuali morosità condominiali sino ad allora maturate .
Le spese processuali si compensano nei rapporti tra gli attori ed il convenuto per reciproca CP_1
soccombenza ; seguono invece la soccombenza nel rapporto processuale instauratosi tra gli attori ed il notaio e tra quest'ultima ed il convenuto Esse si liquidano in dispositivo, in CP_2 CP_1
base al valore delle rispettive domande secondo criterio del disputatum per quella rigettata ( euro
6.000,00 ) e decisum per quella accolta ( euro 10.418,00) e in misura più vicina ai minimi risultando il valore prossimo al minimo di fascia ( 5.201,00 -26.000,00 ) .


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando così provvede:
1) dichiarata la parziale nullità del contratto di compravendita del 12 aprile 2021 a rogito del Notaio rep. n. 4359, racc. n. 2560, nella parte in cui non ha trasferito unitamente con Controparte_2
l'appartamento di via GO 2 il posto auto pertinenziale di via RE 1-2 ; 2) dichiara l'intervenuto trasferimento in favore di del diritto di proprietà Controparte_1
superficiaria del posto auto sito in Roma via Marcello RE civici 1-2, identificato al n. 51, censito al catasto fabbricati del Comune di Roma al foglio 401, part. 261, sub 51, posto al piano 5° sottostrada e per l'effetto condanna al pagamento in favore degli attori dell'importo Controparte_1
di euro 15.000,00, oltre interessi legali dalla domanda;

3) rigetta la domanda risarcitoria proposta dagli attori nei confronti dei convenuti e CP_1 [...]
; CP_2
4) condanna in solido , e al pagamento Controparte_2 Parte_1 Parte_2 in favore di dell'importo di euro 10.418,00 a titolo di risarcimento del danno oltre Controparte_1
interessi legali dalla domanda;

5) rigetta ogni altra domanda proposta dalle parti;

6) compensa le spese tra gli attori ed il convenuto Controparte_1
7) condanna in solido e al pagamento delle spese di lite nei Parte_1 Parte_2
confronti di , spese che liquida in euro 3.397,00 per compensi oltre iva , cpa Controparte_2
e spese generali al 15%;
8) condanna al pagamento delle spese di lite nei confronti di Controparte_2 Controparte_1
spese che liquida in euro 3.397,00 per compensi oltre iva, cpa e spese generali al 15%.
Roma, 28.2.2025 Il
Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci