N. R.G. 3249/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies quarto comma c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3249/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. EA US elettivamente Parte_1 P.IVA_1
domiciliato in VIA VITTORIO EMANUELE II 103 SANTA MARIA CAPUA VETERE presso il difensore avv.
EA US
ATTORE/I
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LORUSSO Controparte_1 P.IVA_2
SC GE elettivamente domiciliato in VIALE MONTE NERO, 66 20135 presso il CP_1
difensore avv. LORUSSO SC GE
CONVENUTO/I
(

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 26.6.2025. pagina 1 di 5
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, attesa la modificazione dell'art.132 n° 4 c.p.c. con la legge 69/2009, che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia è stata introdotta da con atto di citazione regolarmente notificato Parte_1
con il quale, sul presupposto di essere condomina del , conveniva in Parte_2
giudizio il Condominio stesso per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “ Voglia l'On.le Tribunale adito,
previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa,
anche in via istruttoria e incidentale: -accertare e dichiarare l'inopponibilità alla delle Parte_1
limitazioni imposte alla proprietà esclusiva nel regolamento condominiale approvato il 29/06/1996 e ratificato con
verbale del 27/06/2023; per effetto dichiarare nulla la delibera assembleare del 29/06/1996 e quella di semplice
ratifica del 27/06/2023”. ..
Si costituiva regolarmente in giudizio il chiedendo il rigetto delle Controparte_2 CP_1
domande attoree.
La causa veniva assegnata alla dott.ssa Lorenza Zuffada che con ordinanza del 20.3.2024 differiva la prima udienza al 10.6.2024. In esito al deposito delle memorie ex art. 171 -ter c.p.c. alla prima udienza il Giudice,
ritenuta la causa documentale, non ammetteva i mezzi di prova richiesti da parte convenuta e rinviava per la precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. Nelle more il fascicolo veniva assegnato definitivamente alla dott.ssa Sabrina Bocconcello che con ordinanza del 31.0.2025 differiva l'udienza al 11.3.2025. Alla fissata udienza il Giudice rinviava per la discussione ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.
concedendo alle parti termine per il deposito di note conclusive. All'udienza del 26.6.2025 in esito alla discussione il giudice tratteneva la causa in decisione ex art 281 sexies IV comma cpc.
Oggi la causa viene decisa con la presente sentenza.
Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con verbale negativo, è stata assolta la condizione di procedibilità prevista dalla legge. pagina 2 di 5 Nel merito osserva questo Giudice che, dall'esame degli atti di causa e dalla documentazione allegata dalle parti, risulta provato e, in parte, comunque, anche pacifico ed incontestato, che

1. con delibera del 26.6.1996 si è costituito il a seguito di Controparte_1 CP_1
separazione dal (doc 1 convenuto) Controparte_3 CP_1

2. con medesima delibera del 26.6.1996 è stato approvato all'unanimità dei partecipanti al Condominio il regolamento condominiale che quindi ha natura contrattuale (doc 1 convenuto)

3. il regolamento prevede all'art. 6 lettera b comma secondo :“I negozi potranno avere destinazioni tali da
non arrecare disturbo o danni agli altri condomini per immissioni di rumori, fumo, odori, ecc.." (doc. 2
convenuto)

4. il regolamento prevede all'art. 6 lettera r comma secondo "E' fatto divieto in modo tassativo ai
negozianti di tenere aperte le porte e le finestre verso il cortile ad eccezione per quelle parti di
serramento già previste in progetto che permettono la circolazione dell'aria e che evitano di poter vedere
le attività svolte all'interno dei singoli negozi Tale divieto è totale qualora vengano svolte attività che
producano odori e/o vapori (come ad esempio ristoranti, gastronomie, bar, pasticceria, ecc.)" (Doc. 2
convenuto)
Parte

5. In data 29.11.2021 acquistava da Cristian Holding srl la proprietà dell'unità immobiliare sita nel
Condominio di al piano T-S1. (doc 1 parte attrice) Controparte_1

6. Nella nota di trascrizione dell'atto di acquisto di parte attrice è indicato che “la parte acquirente si è
obbligata ad osservare e far osservare, anche dai suoi aventi causa a qualunque titolo, il regolamento
condominiale vigente dello stabile di cui quanto alienato con il trascrivendo atto costituisce porzione, che
ha dichiarato di ben conoscere ed accettare” (doc. 3 convenuto).

7. L'unità immobiliare di parte attrice è dotata di porta con maniglione “antipanico” che si apre sul cortile principale del , di fronte al portone di ingresso dello stabile . CP_1

8. Con delibera del 27.6.2023 l'assemblea ha approvato al punto 1 del'odg: ”L'assemblea per
maggioranza ribadisce quanto già deliberato nell'assemblea del 26/06/1996 punto 2 dove viene riportata
l'approvazione del regolamento di condominio dello stabile di . Controparte_1 CP_1
pagina 3 di 5 Parte attrice lamenta la nullità della clausola regolamentare di cui all'art. 6 lettera r comma che vieta in modo
“tassativo ai negozianti di tenere aperte le porte e le finestre verso il cortile” e conseguentemente deduce la nullità della delibera del 26.6.1996 e del 27.6.2023 .
E' contestata poi l'opponibilità del regolamento condominiale atteso che il Condominio ne assume la vincolatività
per essere lo stesso stato approvato all'unanimità dei partecipanti al condominio e comunque per essere stato approvato dall'attrice nell'atto di acquisto ed in particolare nella nota di trascrizione;
di contro l'attrice eccepisce la inopponibilità della clausola suddetta sia per mancanza delle firme dei condomini tutti in calce al verbale che ha deliberato l'approvazione del condominio sia per mancata trascrizione della detta clausola nella nota di trascrizione.
Come noto le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento dei beni comuni e della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività sono ammissibili e costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà
contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione. In
particolare, l'esigenza dell'unanimità dell'approvazione delle clausole del regolamento che costituiscano servitù
sulle parti comuni è imposta dall'art. 1108, comma 3, c.c., mentre la costituzione contrattuale di servitù che restringono i poteri e le facoltà sulle singole proprietà esclusive suppone che il documento sia sottoscritto dai rispettivi titolari al fine di adempiere al requisito della forma scritta ad substantiam. In assenza di trascrizione,
peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive e dei beni comuni, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d'acquisto, del vincolo reale gravante sull'immobile. Non basta, dunque, una generica, e perciò irrilevante, accettazione del regolamento da parte dell'acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell'opponibilità di una disposizione istitutiva di servitù, una dichiarazione di specifica conoscenza dell'esistenza delle reciproche servitù (cfr. Cass. n. 21024/2016, Cass. n. 6769/2018, Cass. 24188/2021, non massimata cass
6357\22 ).
Orbene ferma per quanto sopra la validità di clausole limitative delle facoltà inerenti al godimento dei beni comuni e della proprietà esclusiva contenute nei regolamenti deve essere disattesa la domanda di nullità della pagina 4 di 5 delibera del 26.6.1996 e del 27.6.2023 ma va dichiarata inopponibile all'attrice la clausola contenuta nell'art 6
lettera r comma secondo , atteso che non vi è in atti prova che della clausola – costituente servitù atipica - sia stato trascritta nell'atto di acquisto dell'attrice o nella nota di trascrizione ovvero che detta clausola sia stata specificatamente approvata dalla terza rispetto all'atto di approvazione del regolamento Parte_1
dal ché detta clausola non è opponibile all'attrice.
Per quanto sopra, ogni altra domanda ed eccezione sollevata nel merito del giudizio rimane assorbita o disattesa, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del
08/05/2014; Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008).
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo tenuto conto del parziale accoglimento delle domande di parte attrice
Sentenza esecutiva ex lege


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente decidendo, rigettata, assorbita o disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, così provvede, come in motivazione:
-Dichiara non opponibile a la clausola di cui all'art. 6 lettera r comma secondo contenuta Parte_1
nel regolamento condominiale in vigore dal 26.6.1996
- Rigetta ogni altra domanda
- Condanna il convenuto a corrispondere all'attrice le spese e competenze del presente giudizio, CP_1
liquidate in €.2.500,00 per compensi, oltre alle spese generali nella misura del 15% dei compensi ed a cpa e Iva
di legge oltre €.545,00 per anticipazioni.
Sentenza esecutiva
Milano 25 luglio 2025
Il Giudice
dott. ssa Sabrina Bocconcello
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