REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale Ordinario di Ragusa
Sezione Civile

N. R.G. 4170 2019
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott. Alessandro
La Vecchia, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel procedimento in epigrafe, promosso da (c.f. Parte_1
), con gli avv.ti SPATARO VINCENZO e PISANELLI C.F._1
GIOVANNI; attore contro
(c.f. ), con l'avv. Controparte_1 C.F._2
CELESTE ANGELO;
convenuto avente ad oggetto: Vendita di cose immobili emessa a seguito di discussione della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. svoltasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c.
Le parti hanno concluso come da rispettive note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
FATTO E DIRITTO Con atto di citazione ritualmente notificato in data 8/10/2019 Parte_1
conveniva avanti il Tribunale di Ragusa al fine di ottenere la Controparte_1
risoluzione per inadempimento del preliminare di vendita stipulato inter partes con scrittura privata del 15/10/2018 relativo alle porzioni immobiliari, di proprietà di
, site in Vittoria nella via Goito e nella via Garibaldi. Parte_1
In particolare, l'attrice rappresentava che con tale preliminare si Parte_1
era impegnata a vendere ed il secondo ad acquistare la piena proprietà, in ragione dell'intero, degli immobili censiti in catasto al NCEU di Vittoria al foglio n.216, mappale 2583, sub.1, sub.2, sub.4; mappale 2581 sub.2, sub.3; mappale 2582, sub.1, per il complessivo prezzo di € 180.000,00.
L'attrice aggiungeva che, nell'ambito dello stesso contratto, le parti avevano pattuito il versamento, da parte del promissario acquirente, di un acconto pari alla somma di € 60.000,00 sul prezzo della vendita (mediante la consegna di un assegno circolare di tale importo nelle mani del Notaio dott.ssa Per_1
) nonché la risoluzione del preliminare al verificarsi della condizione
[...]
della mancata concessione di apposito mutuo al promissario acquirente – con contestuale obbligo di restituzione a quest'ultimo dell'importo versato a titolo di acconto – oltre che una penale pari ad 1/3 del prezzo convenuto.
Deduceva, tuttavia, che, successivamente alla stipula del preliminare, e precisamente agli inizi del mese di marzo 2019, il convenuto, con apposita missiva, le aveva formalmente comunicato l'avveramento della predetta condizione risolutiva;
dunque, invitato a fornire appositi chiarimenti sulle motivazioni del diniego della concessione del mutuo, , con missiva CP_1
inviata a mezzo pec in data 23/07/2010, aveva precisato di avere regolarmente presentato, già il giorno successivo alla stipula del preliminare, una prima richiesta di mutuo per l'importo di € 144.000,00 e che, solo in seguito ad alcuni suggerimenti fornitigli dai funzionari dell'istituto di credito interessato – secondo i quali sarebbe stato opportuno rimodulare la somma richiesta a causa dello stato in cui versava l'immobile - aveva presentato una nuova domanda, modificando l'importo richiesto in € 230.000,00.
Indi, l'attrice, lamentando la violazione ad opera del convenuto dell'art.1358 c.c. per avere chiesto un mutuo per l'importo ritenuto eccessivo di € 230.000,00 piuttosto che per la minore somma, sottratta la caparra di € 60.000,00, pari ad €
120.000,00, chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento ex art.1455 c.c. di nonché Controparte_1
“dichiarare il sig. obbligato al pagamento della penale Controparte_1
contemplata dall'art.8 del preliminare di compravendita e, per l'effetto, condannarlo a pagare all'attrice l'importo di € 60.000,00 oltre Parte_1
interessi maturati e maturandi;
in via gradata, condannare il convenuto al risarcimento dei danni tutti, patrimoniali e non, patiti e patendi dall'attrice, nella misura di € 60.000,00 ovvero nella diversa misura che il Tribunale riterrà, salvo gravame”.
Si costituiva in giudizio il quale deduceva che, Controparte_1
contrariamente a quanto esposto da parte avversa, il preliminare in oggetto non conteneva alcuna clausola circa l'obbligo, in capo al promissario acquirente, di richiedere il mutuo per la somma di € 120.000,00 e che, inoltre, il versamento dell'acconto di € 60.000,00 nel termine di venti giorni dalla stipulazione del contratto, era stato effettuato al fine di adempiere alle obbligazioni assunte in seno al preliminare.
Specificava, pertanto, di avere presentato in data 16/10/2018 una prima richiesta di mutuo per un importo pari all'80% del prezzo pattuito, e precisamente per la somma di € 144.000,00, e di essere stato, poi, costretto – siccome interessato alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita – a presentare nuovamente la domanda in data 7/1/2019 (per la cifra di € 150.000,00) ed in data 17/1/2019 (per la somma di € 230.000,00) poiché, a seguito della effettuata perizia di stima sulle porzioni immobiliari, i funzionari bancari preposti, in entrambe le occasioni, ritenendo che lo stato in cui versava l'immobile non avrebbe costituito per l'istituto di credito idonea garanzia reale, lo avevano informalmente esortato ad indicare, in fase di richiesta, l'ulteriore finalità della ristrutturazione, così modificando anche l'importo domandato. Egli, dunque, avrebbe modificato la domanda di concessione del mutuo per l'importo di € 230.000,00, diligentemente impegnandosi per l'adempimento delle obbligazioni assunte in contratto.
Chiedeva, quindi, il rigetto delle domande attoree ed anzi la risoluzione del contratto preliminare di vendita per il pacifico avveramento della condizione risolutiva, non essendo quest'ultima imputabile né dolosamente né colposamente allo stesso.
Chiedeva, inoltre, la condanna di parte attrice al risarcimento del danno per lite temeraria ai sensi dell'art.96, comma 1, c.p.c. o, in subordine, la condanna della medesima ai sensi dell'art.96, comma 3, c.p.c.; in via subordinata, in caso di accoglimento della domanda, chiedeva un'equa riduzione della penale nonché il rigetto della avversa domanda di condanna al risarcimento dei danni siccome abnorme e non provata.
In seno alle proprie memorie ex art.183, comma VI, 1° termine, c.p.c., l'attrice integrava la domanda deducendo l'inadempimento di all'obbligazione CP_1
di prestare il consenso alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita;
per contro, il convenuto eccepiva l'inammissibilità di tale domanda in quanto nuova.
***
La domanda di parte attrice è infondata e deve pertanto essere rigettata.
Prima di procedere all'esame della domanda occorre preliminarmente rammentare che, con il contratto preliminare datato 15/10/2018, prometteva Parte_1
di alienare a alcune porzioni immobiliari di sua proprietà Controparte_1
subordinando la stipula dell'atto di compravendita alla “condizione risolutiva del mancato rilascio del mutuo da parte di un istituto erogante a scelta dell'acquirente.
Il mancato rilascio per qualsiasi motivo del mutuo di cui sopra determinerà il completo scioglimento del presente preliminare senza obbligo di penale alcuna e con espressa autorizzazione al notaio alla restituzione all'acquirente dell'assegno che verrà depositato”, (art. 5), impegnandosi nel contempo a stipulare il rogito definitivo entro e non oltre la fine del mese di dicembre 2018. Successivamente, in data 2/1/2019, interveniva tra le parti una scrittura privata, integrativa del contratto preliminare, in cui il termine suddetto veniva prorogato al 18/3/2019.
Da quanto emerge, la condizione in questione ha natura di condizione potestativa mista in quanto il suo avveramento dipende in parte dal comportamento del terzo e in parte dalla volontà di uno dei contraenti, ed è quindi soggetto alla disciplina di cui all'art.1358 c.c., che impone alle parti l'obbligo giuridico di comportarsi secondo buona fede durante lo stato di pendenza della condizione (Cass., Sezioni
Unite, n.18450/2005; Cass., n. 14198/2004). Così la Corte di Cassazione, laddove ha statuito che “ove le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito, tale condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica. La sussistenza di un siffatto obbligo deve affermarsi anche per il segmento non casuale della condizione mista. Ciò in quanto, gli obblighi di correttezza e buona fede che hanno la funzione di salvaguardare l'interesse della controparte alla prestazione dovuta e all'utilità che la stessa assicura, impongono una serie di comportamenti di contenuto atipico, che assumono la consistenza di standard integrativi di tali principi generali, e sono individuabili mediante un giudizio applicativo di norme elastiche e soggetto al controllo di legittimità al pari di ogni altro giudizio fondato su norme di legge” (Cass., n. 22046/2018).
Ciò posto, spetta comunque alla parte interessata la dimostrazione del fatto che l'altro paciscente abbia tenuto un comportamento idoneo ad impedire l'avveramento della condizione, e si sia in tal modo reso inadempiente agli obblighi generali di buona fede e correttezza, i dunque incombendo sul creditore, che lamenti tale mancato avveramento, l'onere di provarne l'imputabilità al debitore a titolo di dolo o di colpa (Cass. n.5492/2010).
Orbene, tanto chiarito in punto di diritto, nel caso in scrutinio è da ritenere che il convenuto non abbia violato l'obbligo di buona fede impostogli CP_1
dall'art.1358 c.c., avendo anzi dimostrato, anche a mezzo della disposta prova testimoniale, di avere attuato le necessarie incombenze dirette ad ottenere il finanziamento, secondo lo standard di buona fede normalmente esigibile.
Piuttosto, l'avveramento della condizione risolutiva apposta al contratto preliminare di vendita è dipeso esclusivamente dal comportamento causale del terzo, non prevedibile all'epoca della stipula del preliminare.
Il comportamento di parte convenuta non consente nemmeno di ritenere applicabile l'art.1359 c.c., non essendosi verificata la condizione risolutiva per fatto allo stesso imputabile per dolo o colpa (la condizione risolutiva si ritiene non avverata quando sia mancata per fatto imputabile alla parte che aveva interesse contrario all'avveramento di essa: Cass., n.2747/1989).
Quanto detto emerge, in particolare, dalle dichiarazioni del teste , Testimone_1
escussa all'udienza del 21/5/2021, la quale, rispondendo affermativamente ai capitolati di prova formulati in seno alla memoria ex art.183, comma VI, II termine, c.p.c. di parte convenuta, ha confermato tutte le deduzioni di CP_1
e cioè che in data 16/10/2018 – e quindi all'indomani della stipulazione del contratto preliminare – il promissario acquirente ha presentato a lei personalmente la richiesta per l'erogazione dii un mutuo per l'importo di € 144.000,00, pari all'80% del prezzo pattuito inter partes, con garanzia ipotecaria ed in convenzione con il Fondo di Garanzia L.147/2013 per i mutui prima casa con garanzia del 50% del capitale.
Il teste, dunque, ha confermato di avere suggerito a , una volta eseguita CP_1
la perizia di stima, di modificare la richiesta di erogazione di mutuo, inserendo nelle finalità dello stesso anche la ristrutturazione (sul punto ha precisato di avere
“delegato ad una società di consulenza di valutare l'immobile al fine di valutare l'adeguatezza della garanzia, e il tecnico ha riferito che non c'erano i presupposti per dichiarare l'immobile regolare;
a quanto ricordo, ciò dipendeva dall'assenza di abitabilità dell'immobile in quanto fatiscente. Abbiamo riferito tale esito al cliente ed, avendo questo richiesto se vi fosse una qualche soluzione alternativa, ho suggerito quanto in capitolo”) e che, nonostante le varie modifiche apportate alla richiesta e le diverse garanzie offerte, l'istituto di credito ha comunque denegato l'erogazione del mutuo richiesto.
Sulle medesime circostanze, rilevanti appaiono le dichiarazioni rese dal teste
[...]
all'udienza del 21/5/2021, il quale, pur avendo dichiarato Testimone_2
di non avere personalmente suggerito alcunché ma di avere “indirizzato io il sig.
alla collega per la gestione della pratica di mutuo”, ha CP_1 Tes_1
comunque precisato di essersi “informato sull'esito della pratica presso la collega la quale mi aveva riferito delle relative problematiche e delle necessità Tes_1
di integrazioni”, così confermando, anche per essergli stato riferito dalla Tes_1
le suggerite attività positive poste in essere dall'odierno convenuto al fine di ottenere la concessione del domandato finanziamento.
Per le suesposte considerazioni, dunque, avveratasi nella fattispecie la condizione risolutiva pattuita in contratto ed essendo emersa l'insussistenza di alcun profilo di colpa e/o violazione dell'obbligo di buona fede del promissario acquirente, deve conclusivamente rigettarsi la domanda di parte attrice di risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento di nonché la Controparte_1
domanda condanna del convenuto al pagamento della penale.
In conclusione, dunque, il contratto preliminare intercorso deve essere risolto per avveramento della condizione risolutiva pattuita inter partes.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza e sono poste a carico di parte attrice.
Meritevole di rigetto, infine, appare la domanda ex art.96 c.p.c. proposta da
[...]
nei confronti dell'attrice, non emergendo dagli atti di causa elementi tali CP_1 da indurre il Tribunale a ritenere che nella condotta attorea sia ravvisabile il dolo o la colpa grave.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.4170/2019 R.G.,
- rigetta le domande di parte attrice;

- dichiara risolto il contratto preliminare di compravendita, sottoscritto in data
15/10/2018 tra e , per avveramento della Parte_1 Controparte_1
condizione risolutiva pattuita;

- condanna a rifondere a le spese di lite, Parte_1 Controparte_1
liquidate in € 10.000 oltre i.v.a., c.p.a., rimborso spese forfetario nella misura del
15%;
- rigetta la domanda ex art.96 c.p.c. di parte convenuta.
Ragusa, 15/05/2025.
Il Giudice
(Dott. Alessandro La Vecchia)