N. R.G. 1681/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ROVIGO
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Rossana Marcadella, ha pronunciato, ex art. 281-sexies, comma 3 c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa di I grado iscritta al n.r.g. 1681/2023 pendente tra:
, residente a [...] C.F._1
Battista Vico n. 3, , residente a [...]Controparte_1 C.F._2
in Via Gian Battista Vico n. 3, entrambi con il patrocinio dell'Avv. Toso Valeria, presso cui sono elettivamente domiciliate.
RICORRENTI contro
residente a [...] C.F._3
Malaspina n. 3, con il patrocinio dell'Avv. Ferro Serena, presso il cui studio è elettivamente domiciliata;

RESISTENTE
Oggetto: recesso dal contratto preliminare di compravendita e caparra confirmatoria.
Conclusioni: le parti hanno concluso come da verbale d'udienza del 18.06.2025.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Giova premettere che, per quanto strettamente rileva ai fini della decisione, giusto il disposto degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
Con ricorso ex art. 281decies cpc, ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
hanno dedotto: i) di aver sottoscritto, con la resistente , in data
[...] Controparte_2
20.1.2023 il contratto preliminare di vendita avente ad oggetto l'immobile sito in Rovigo, via Malaspina n. 3, versando la somma di € 40.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
ii) che la promittente venditrice nel contratto preliminare aveva dichiarato “di essere proprietario delle suddette unità immobiliari e di averne la pacifica disponibilità per la vendita, le quali verranno vendute libere da persone ed altresì franche e libere da pesi, oneri, ipoteche (che saranno cancellate a totale cura e spese della Parte Promittente Venditrice entro e non oltre la stipula del rogito); dichiara altresì la libertà da privilegi, anche fiscali, iscrizioni, trascrizioni di pregiudizio e in genere diritti di o verso terzi…”
e che “sull'immobile insiste ipoteca volontaria accesa a garanzia di un mutuo fondiario contratto dalla sig.ra che, come sopra precisato, sarà estinto contestualmente al rogito”; iii) che la Controparte_2
data del definitivo veniva stabilita entro e non oltre il 31.05.2023; iv) che il notaio incaricato per la stipula del definitivo aveva accertato come, sull'immobile oggetto del preliminare, gravavano, oltre all'ipoteca volontaria a garanzia del mutuo fondiario -menzionata nel preliminare del 20.01.2023- le seguenti trascrizioni: a) verbale di pignoramento immobiliare del 30.04.2009 (R.G. 4076 – R.P. 2413); b) ipoteca giudiziale (R.G. 1455 –
R.P. 157), iscritta in data 20.02.2023 da (marito della ) in forza Persona_1 CP_2
di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, per la somma complessiva di €
60.000,00; v) che in forza del titolo esecutivo costituito dal menzionato decreto ingiuntivo, era stata promossa la procedura esecutiva immobiliare n. 56/2023, in seguito sospesa;
vi) che in data 9.05.2023 l'odierna resistente veniva diffidata a comunicare, nel termine di 15 giorni, se fosse stata o meno in grado di assolvere alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, ovvero l'alienazione del compendio immobiliare privo da qualsivoglia formalità pregiudizievole, con l'avvertimento che in mancanza, avrebbero ritenuto risolto il contratto e richiesto il versamento del doppio della caparra corrisposta;
vii) che, perdurando il grave inadempimento della resistente, con raccomandata del 1.06.2023, comunicava il recesso dal contratto preliminare 20.01.2023, con richiesta di pagamento della somma di euro 80.000,00=, pari al doppio della caparra versata;
viii) che non era pervenuto alcun riscontro da parte dell'odierna resistente;
ix) che tale condotta ha determinato un danno consistente, non solo nell'incertezza circa l'acquisto della propria prima casa, ma anche nella necessità di revocare la richiesta di mutuo, nonché la disdetta già comunicata alla proprietà dell'immobile condotto in locazione.
Per tutti questi motivi, i ricorrenti hanno concluso domandando di accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato, in forza dell'art. 1385, comma 2 cod. civ., dal contratto preliminare di compravendita del 20.01.2023, per grave inadempimento della promittente venditrice e, per l'effetto, condannare quest'ultima a corrispondere la somma di euro
80.000,00=, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi dalla diffida del
9.05.2023, al saldo effettivo. Con vittoria di spese di lite e competenze professionali.
* * *
Si è costituita in giudizio , deducendo: i) di aver concluso il contratto Controparte_2
preliminare oggetto della presente controversia;
ii) di aver dichiarato, in tale documento negoziale, la sussistenza della piena disponibilità dell'immobile, nonché l'assenza di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, fatta eccezione per l'ipoteca a garanzia del mutuo fondiario acceso per l'acquisto, che si impegnava a cancellare entro la data del definitivo;

iii) che, a seguito di verifiche effettuate prima e in vista della stipula del contratto definitivo, erano emerse le due ulteriori iscrizioni pregiudizievoli indicate dai ricorrenti e, cioè, un verbale di pignoramento immobiliare del 2009 e un'ipoteca giudiziale, per l'importo di euro 60.000,00=, iscritta a febbraio 2023, dunque successivamente al contratto preliminare;
iv) che il creditore munito di T.E. decreto ingiuntivo aveva già iniziato l'esecuzione, in seguito sospesa, in conseguenza della sospensione della provvisoria esecutività ex art. 642 c.p.c., al decreto ingiuntivo opposto;
v) che la dichiarazione dell'inesistenza del verbale di pignoramento del 2009 conseguiva all'incolpevole ignoranza di tale iscrizione, molto risalente nel tempo;
che, in ogni caso, la scelta di non procedere alla cancellazione (vista l'estinzione della procedura esecutiva immobiliare) era motivata dalla volontà di sostenere ulteriori spese;
vi) che il decreto ingiuntivo è stato ottenuto successivamente alla stipula del preliminare, peraltro provvisoriamente esecutivo sulla base di un documento di ricognizione del debito la cui sottoscrizione è stata tempestivamente disconosciuta, con conseguente sospensione della provvisoria esecuzione;
vii) che pertanto non sussiste alcun inadempimento, in quanto l'immobile può circolare anche gravato da trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli;
viii) che, in ogni caso, qualora vi fosse inadempimento, non solo questo non sarebbe definitivo - dipendendo dalla definizione del giudizio di opposizione - ma non sarebbe comunque imputabile, ex art. 1218 cod. civ.
Per i motivi sopra esposti ha concluso domandando, previa richiesta di sospensione del giudizio, nell'attesa della definizione del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo R.g.
820/2023 avanti il Tribunale di Rovigo, il rigetto del ricorso avversario, stante l'infondatezza delle pretese ivi fatte valere. Con vittoria di spese e compensi professionali.
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In attesa della data fissata per la prima udienza, i ricorrenti hanno proposto ricorso per sequestro conservativo ex art. 671 cpc in corso di causa chiedendo “il sequestro conservativo immediato dei beni immobili, dei beni mobili e dei crediti, anche presso terzi, della sig.ra nata a [...] il [...] (c.f. ), Controparte_2 C.F._3
fino alla concorrenza della somma di Euro 110.000,00, comprensivi di capitale, interessi e spese legali”, argomentando sulla ritenuta sussistenza dei presupposti di fumus e periculum.
Con decreto del 27.9.2023, la cautela richiesta è stata concessa inaudita altera parte e confermata con successiva ordinanza del 16.10.2023, in seguito reclamata dall'odierna parte resistente. Anche il reclamo si concludeva con la conferma del provvedimento cautelare.
Rigettata l'istanza di sospensione, per inesistenza del rapporto di pregiudizialità- dipendenza, ai sensi dell'art. 295 c.p.c., tra il presente giudizio e il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, pendente innanzi all'intestato Tribunale, con n.r.g. 820/2023, la causa di natura documentale, veniva rinviata all'udienza del 18.06.2025 ai sensi dell'art. 281sexies, comma 1 e comma 3 cpc.
Precisate le conclusioni e discussa oralmente la causa, il Giudice riservava il deposito della sentenza.
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Il ricorso è fondato e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte. È circostanza pacifica agli atti e non contestata che, in data 20.01.2023 le parti in causa hanno concluso un contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile sito in Rovigo, via
Malaspina n. 3, di proprietà di , la quale ha assunto l'obbligazione di Controparte_2
vendere, entro e non oltre il 31.05.2023, l'immobile sopra descritto “libero da persone ed altresì franco e libero da pesi, oneri, ipoteche (che saranno cancellate a totale cura e spese della Parte Promittente
Venditrice entro e non oltre la stipula del rogito)”, dichiarando altresì “la libertà da privilegi, anche fiscali, iscrizioni, trascrizioni di pregiudizio e in genere diritti di o verso terzi…”, ad eccezione dell'ipoteca volontaria accesa a garanzia di un mutuo fondiario, da estinguersi contestualmente al rogito.
I promissari acquirenti hanno versato tramite bonifico bancario, a titolo di caparra confirmatoria, la somma di euro 40.000,00= a garanzia del proprio adempimento.
Altrettanto pacifico e incontestato è che l'odierna resistente, in seguito alle verifiche prodromiche alla vendita, ha appreso l'esistenza di ulteriori formalità pregiudizievoli, consistenti nel verbale di pignoramento immobiliare del 30.04.2009 (R.G. 4076 – R.P.
2413) e nell'ipoteca giudiziale (R.G. 1455 – R.P. 157), iscritta in data 20.02.2023 da _1
(marito della ) in forza di decreto ingiuntivo provvisoriamente
[...] CP_2
esecutivo, per la somma complessiva di €60.000,00.
Neppure l'odierna resistente ha smentito di non aver dato seguito alla diffida ad adempiere all'obbligazione assunta con il preliminare, inoltrata dai promissari acquirenti, perdurando pertanto nell'inadempimento.
Risulta evidente, pertanto, l'inadempimento al contratto preliminare, la cui funzione è quella di differire l'effetto reale, normale conseguenza dell'accordo traslativo, mediante l'assunzione di un'obbligazione, consistente, per il promissario acquirente, nella promessa di acquisto e, per il promittente, in quella di vendita alle condizioni individuate dal documento negoziale.
L'odierna parte resistente, con il preliminare del 20.01.2023, ha assunto non semplicemente l'obbligazione di trasferire la proprietà, in capo ai ricorrenti, dell'immobile di via Malaspina n. 3 a Rovigo, ma altresì l'obbligo del trasferimento del diritto vantato sul bene come libero da formalità -iscrizioni e trascrizioni- pregiudizievoli- fatta eccezione per l'ipoteca volontaria da estinguersi al momento del rogito. Tale impegno è riferito temporalmente alla data fissata per la stipula del contratto definitivo. Sicchè, la presenza delle formalità sopra citate in data prossima a quella fissata per la stipula del definitivo, unitamente al mancato riscontro alla diffida del 9.05.2023, rende palese l'inadempimento, da parte di , all'obbligazione assunta Controparte_2
con il contratto preliminare 20.01.2023.
Tale inadempimento è da ritenersi di non scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., alla luce dell'interesse dei promissari acquirenti -palesato nello stesso contratto preliminare- di acquistare un immobile libero da formalità pregiudizievoli.
Prive di pregio sono le eccezioni formulate dall'odierna resistente, volte ad invocare l'esistenza di inadempimento non imputabile.
Infatti, da un lato, la mancata cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare del 30.04.2009, entro il termine fissato per la stipula del definitivo, risulta essere dipesa esclusivamente dalla volontà della promittente venditrice, la quale ha dichiarato, anche nella comparsa di risposta, che al momento della stipula del preliminare si era dimenticata della esistenza di tale formalità e che, una volta appresa tale circostanza, aveva preferito non provvedere alla cancellazione per evitare inutili costi.
Per stessa ammissione della , dunque, l'inadempimento alla cancellazione di CP_2
tale formalità risulta essere dipeso esclusivamente da colpa della medesima.
In secondo luogo, per quanto concerne le formalità pregiudizievoli riferite al decreto ingiuntivo emesso in favore del marito dell'odierna reclamata, preme osservare che la circostanza che queste sarebbero dipese da un comportamento scorretto di quest'ultimo in danno dell'odierna reclamante, non ha l'effetto di escludere la responsabilità della
, la quale, si ribadisce ha assunto l'obbligo di trasferimento di un bene libero da CP_2
qualsivoglia vincolo o pregiudizio.
Peraltro, l'inadempimento è perdurato anche successivamente alla conoscenza della trascrizione pregiudizievole ostativa alla stipula del definitivo, con il trattenimento della somma ricevuta a titolo di caparra.
È bene rammentare che l'impossibilità che, a mente dell'art. 1218 cod. civ., consente di escludere la responsabilità del debitore, deve essere sopravvenuta e non imputabile, caratteristiche queste entrambe mancanti nel caso in esame. Anzitutto, l'asserita impossibilità non è sopravvenuta, atteso che l'obbligazione assunta con il preliminare è da riferirsi alla data convenuta con il definitivo, sicchè a nulla rileva che l'iscrizione pregiudizievole sia stata successiva al preliminare, dovendo in ogni caso la promittente venditrice trasferire un bene libero da gravami entro la data individuata per la stipula del definitivo. Manca altresì il requisito della non imputabilità dell'inadempimento, dal momento che, come affermato anche dalla Suprema Corte di Cassazione, “i
comportamenti dei terzi sono irrilevanti, salvo che il debitore non dimostri di aver tenuto un comportamento diligente al fine di rimuovere l'ostacolo da altri frapposto all'adempimento” (cfr. Cass. 20/1997; Cass.
9714/2020), prova che invero non è stata offerta dall'odierna resistente.
Dunque, l'eventuale condotta fraudolenta posta in essere dal marito della non CP_2
può incidere sul rapporto contrattuale tra quest'ultima e gli odierni ricorrenti, giustificando l'inadempimento da parte della medesima agli obblighi assunti col preliminare, ma può
solo legittimare la ad agire eventualmente in via risarcitoria nei confronti del CP_2
marito.
Infatti, non è rilevante la circostanza per cui il decreto ingiuntivo - in forza del quale l'ipoteca è stata iscritta - e la conseguente procedura esecutiva immobiliare siano state sospese, dal momento che le formalità persistono, per cui la resistente risulta senz'altro inadempiente all'obbligo specificatamente assunto in sede di preliminare di consegnare l'immobile in oggetto libero da formalità al momento della stipula del definitivo.
Ne consegue la legittimità del recesso esercitato dai ricorrenti ai sensi dell'art. 1385, comma
2 cod. civ. e della richiesta della somma pari al doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria. Come noto, la caparra confirmatoria costituisce un patto accessorio al contratto, di carattere reale con la funzione duplice di rafforzare il vincolo obbligatorio - mirando a garantire l'esecuzione del contratto – e, in via di autotutela, di consentire il ricesso dal contratto in via stragiudiziale, con forfetizzazione del danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta dall'adempimento della controparte.
Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2 cod. civ., è uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto (cfr. Cass- 2969/2019) per inadempimento, che legittima la domanda di risoluzione sia sotto il profilo dell'imputabilità, sia sotto quello della gravità
(cfr. Cass. 21209/2019). Tale forma di recesso non è peraltro subordinata a un termine essenziale o ad una diffida ad adempiere, tanto che può considerarsi implicitamente contenuta nella domanda di condanna al doppio della caparra (cfr. Cass. 22657/2017).
Da ciò consegue che la parte non inadempiente, provocata tale risoluzione mediante diffida ad adempiere, ha diritto di ritenere quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria come liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, ovvero ad esigere il doppio della caparra versata (cfr. Cassazione civile, sez. I, 13/03/2015, n. 5095).
Accertato l'inadempimento della resistente e la legittimità del recesso esercitato dagli odierni ricorrenti, va pertanto condannata al pagamento della somma Parte_3
di euro 80.000,00=, pari al doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra ex art. 1385 cod.
civ., oltre interessi legali dalla data della diffida (9.05.2023) all'effettivo saldo.
Così accolta la domanda, le spese di lite seguono la soccombenza e vengono poste a carico della convenuta nella liquidazione di cui al dispositivo che segue, liquidazione operata in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, e dei parametri previsti per le cause di valore tra euro 52.000,00= ed euro 260.000,00=, nei valori minimi, atteso che il valore della presente controversia è prossimo al valore minimo dello scaglione di riferimento.
Parte convenuta va altresì condannata alle spese per il procedimento di reclamo avverso il provvedimento del 16.10.2023 di sequestro cautelare emesso in corso di causa, somma liquidata in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M.
147/2022 e dei parametri previsti per i procedimenti cautelari di valore compreso tra euro tra euro 52.000,00= ed euro 260.000,00=, secondo i valori minimi per la sola fase decisoria
(atteso che la fase istruttoria non si è tenuta e, per quanto concerne le fasi di studio e introduttiva, le questioni risultano le medesime affrontate nella causa di merito), oltre alle spese e anticipazioni sostenute.
La convenuta va infine condannata alle spese del procedimento di reclamo n. r.g.
2138/2023, rimesse al merito della controversia, liquidate come in dispositivo, in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 e dei parametri previsti per i procedimenti cautelari di valore compreso tra euro tra euro 52.000,00= ed euro 260.000,00=, secondo i valori minimi per la sola fase decisoria (atteso che la fase istruttoria non si è tenuta e, per quanto concerne le fasi di studio e introduttiva, le questioni risultano le medesime affrontate nella causa di merito), oltre alle spese e anticipazioni sostenute.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. ACCOGLIE il ricorso e per l'effetto accerta la legittimità del recesso ex art. 1385, comma 2, cod. civ. esercitato dai ricorrenti dal contratto preliminare del 20.01.2023; 2. CONDANNA a corrispondere, ai ricorrenti, la Controparte_2
somma di € 80.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre interessi legali dal 09.05.2023 sino al saldo effettivo;

3. CONDANNA a pagare, nei confronti dei ricorrenti, Controparte_2
le spese del presente giudizio, che liquida in euro 7.052,00= per compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge.

4. CONDANNA a pagare, nei confronti dei ricorrenti, Controparte_2
le spese del giudizio cautelare in corso di causa, che si liquidano in euro 1.126,00= per compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge, oltre ad euro 686,22= per spese vive;

5. CONDANNA a pagare, nei confronti dei ricorrenti, Controparte_2
le spese del giudizio di reclamo avverso il provvedimento cautelare emesso in corso di causa, che si liquidano in euro 1.126,00= per compensi professionali, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA come per legge, oltre ad euro 814,38= a titolo di spese vive.
Così deciso in Rovigo, il 19.06.2025.
Sentenza resa ai sensi dell'art. 281-sexies, comma 3 c.p.c.
Si comunichi.
Il Giudice
Dott.ssa Rossana Marcadella