N. 27839/2024 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI CAUSA
Nel procedimento promosso da
Parte_1
ATTORE/I nei confronti di
, Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 05/02/2025 ad ore 15:04 innanzi alla dott.ssa Francesca Maria Ferruta, sono comparsi: per l'attore l'Avv. Clara Tedesco, in sostituzione dell'Avv. VILLA ALESSANDRO, giusta verbale delega, per il convenuto l'Avv. BERETTA ALBERTO MAURIZIO
Il G.I., ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., pronuncia la Sentenza di seguito riportata, dandone lettura alle parti.
Il Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Unico Dr.ssa Francesca Maria Ferruta, ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa civile di I Grado iscritta al n. 27839/2024 R.G. promossa da: (C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'Avvocato Alessandro Villa e domiciliato presso lo studio dello stesso in Vimercate, Via Torri Bianche n. 1; PARTE INTIMANTE RICORRENTE Contro
(C.F. , rappresentato e difeso, Controparte_1 C.F._2 anche disgiuntamente, dagli Avvocati Pietro Beretta e Alberto Maurizio Beretta e domiciliato presso lo studio degli stessi in Cologno Monzese, Via Milano n. 14;
PARTE INTIMATA RESISTENTE OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità CONCLUSIONI: per parte intimante: come da p.v. di udienza del 16.10.2024 – da intendersi qui integralmente trascritto nella parte contenente le conclusioni. per parte intimata: come da p.v. di udienza del 16.10.2024 – da intendersi qui integralmente trascritto nella parte contenente le conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE Il Sig. con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale Parte_1
citazione per la convalida ed istanza di ingiunzione di pagamento per canoni scaduti ex art. 658 c.p.c., notificato in data 11.6.2024, conveniva in giudizio il Sig.
[...] [
La Parte Intimante esponeva che, a far data dal 19.10.2017, era subentrato, CP_1
in forza di atto di successione, insieme alla IG , nella proprietà Persona_1
dell'unità immobiliare sita in Pioltello (MI), Via Pio X n. 8, posta al secondo piano, composta da tre locali, cucina, servizi (censita al N.C.E.U. al Foglio 2, Particella 402,
Subalterno 705, Categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita € 482,89) e della relativa autorimessa di pertinenza al piano interrato (censita al N.C.E.U. al Foglio 2, particella 728, Subalterno 3, Categoria C/6, classe 4, consistenza mq 12, rendita €
31,61). La Difesa del Signor esponeva che le unità immobiliari sopra citate Pt_1
erano state concesse in locazione ad uso abitativo, in data 1.04.2006, dai NO
e al Signor L'atto di Parte_2 Persona_1 Controparte_1
citazione evidenziava che il conduttore aveva omesso l'integrale pagamento del canone di locazione e delle spese condominiali per il periodo dal 1 aprile 2022 al 30 giugno
2024 per un importo complessivo di € 25.955,88 (di cui € 2.497,97 per spese condominiali ed € 23.457,91 per canoni). Pertanto, la Parte Intimante chiedeva nei confronti dell'intimato Signor la convalida dello sfratto per Controparte_1
morosità e, in caso di opposizione, la dichiarazione di intervenuta la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa grave del conduttore;
la condanna dello stesso a riconsegnare l'immobile libero e vuoto da cose e persone;
con rifusione delle spese di lite, oltre al pagamento degli interessi e al risarcimento dei danni conseguenti la ritardata riconsegna;
di fissare la data di esecuzione nel termine più breve possibile e, in caso di opposizione, di condannare il resistente alle spese di lite, con Sentenza esecutiva;
di ingiungere all'intimato Signor il pagamento della somma di € Controparte_1
25.955,88 a titolo di canoni di locazione, spese condominiali e oneri accessori, oltre interessi legali, nonché gli importi maturati sino al momento dell'effettivo rilascio dell'immobile a titolo di indennità di occupazione e di spese condominiali, oltre interessi legali dalla scadenza dei pagamenti al saldo effettivo;
competenze di lite rifuse.
Si costituiva il Sig. il quale ammetteva il ritardo e la non regolarità Controparte_1
nel pagamento dei canoni e delle spese condominiali, ma contestava l'importo della morosità così come determinato dal Signor per il periodo compreso dal mese di Pt_1
aprile 2022 al giugno 2024. Preliminarmente, la Difesa della Parte Intimata eccepiva la mancata produzione, da parte del Signor del subentro nel contratto di locazione Pt_1
per successione ereditaria e la mancanza delle ricevute dell'Agenzia delle Entrate di registrazione della rinnovazione del contratto. La Difesa proseguiva contestando i conteggi eseguiti dall'intimante per determinare la morosità di complessivi € 25.955,88.
Nello specifico, secondo la ricostruzione dell'intimato, le rate complessive da aprile
2022 a giugno 2024 erano pari ad un importo di € 18.900,00, con una differenza, rispetto a quanto calcolato dall'Intimante, di € 4.557,91. Allo stesso modo, secondo il Signor
l'importo delle spese condominiali dovute per il predetto periodo avrebbe CP_1
dovuto essere pari ad € 2.700,00 (9 rate da € 300,00 l'una). La Difesa dell'Intimato proseguiva sostenendo che nel periodo da aprile 2022 a giugno 2024, il Sig. CP_1
aveva effettuato pagamenti tracciabili per complessivi € 15.000,00, importo ai quali dovevano aggiungersi € 3.900,00 pagati dal a titolo di sostegno per Controparte_2
la morosità incolpevole. Secondo la Difesa dell'Intimato, pertanto, alla data di notifica della citazione la morosità ammontava a soli € 2.497,97 per le spese condominiali. La difesa del Signor quindi, chiedeva l'emissione, ai sensi dell'articolo 666 CP_1
c.p.c. della ordinanza per il pagamento del solo importo di € 2.497,97 con la concessione, a favore del conduttore, del massimo termine di grazia.
In data 29.7.2024 si teneva l'udienza di convalida durante la quale la Difesa di Parte
Intimante dichiarava che la morosità persisteva e chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione del Decreto Ingiuntivo. La Difesa della Parte Intimata, invece, si opponeva alla convalida sostenendo che il proprio Assistito aveva pagato tutto il dovuto, tranne la somma di € 2.400,00 per oneri accessori. Il Signor comparso personalmente, Pt_1
evidenziava che la documentazione prodotta attestava pagamenti riferiti a periodi antecedenti a quelli indicati nell'intimazione di sfratto ed il suo Difensore insisteva per la convalida dello sfratto e per l'emissione del Decreto Ingiuntivo per la somma di €
2.497,97 (non contestata) e, in subordine, la conversione del rito. Il Giudice si riservava.
Successivamente, con Ordinanza riservata del 30.7.2024, il Giudice rilevava, preliminarmente, che non era stato registrato il subentro del Signor nel Parte_1
contratto di locazione come nuovo locatore, pertanto rigettava le istanze delle Parti, disponeva il mutamento del rito, assegnando alle Parti i termini intermedi per il deposito memorie integrative, e fissava l'udienza il g. 16.10.2024, onerando la parte intimante di promuovere il procedimento di Mediazione obbligatoria.
Il Difensore di parte intimante ricorrente depositava memoria integrativa nella quale: ribadiva la propria legittimazione in quanto subentrante, mortis causa, all'originario locatore (Sig. e produceva la documentazione relativa alle registrazioni Parte_1
del contratto e delle sue proroghe;
osservava che la somma di € 2.497,79 non contestata da parte del Sig. per le spese condominiali era superiore a due mensilità del CP_1
canone di locazione (pari a € 700,00 mensili); precisava che le somme richieste a titolo di morosità erano state determinate tenendo contro delle rivalutazioni ISTAT, dei conguagli di fine anno delle spese condominiali e della parte della tassa di registro a carico del conduttore, producendo le ricevute (quietanzate e non) per permettere la verifica della correttezza del calcolo della morosità intimata;
evidenziava che i versamenti ricevuti dal Sig. (così come dallo stesso documentati) erano stati CP_1
imputati, da parte del Sig. a copertura di morosità pre-esistenti rispetto a quelle Pt_1 azionate con la procedura di sfratto, pari ad € 23.55.5,88; evidenziava, altresì, di avere depositato richiesta di accesso agli atti al Comune di Pioltello relativamente alle somme erogate dallo stesso Ente al Sig. a titolo di sostegno al mantenimento CP_1
dell'alloggio in locazione;
formulava le proprie conclusioni chiedendo il rigetto delle domande ed eccezioni formulate da controparte, l'accertamento e la dichiarazione di intervenuta risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento dell'intimato, la fissazione della data di esecuzione dello sfratto e la condanna di controparte al pagamento della somma di € 23.555,88.
Con memoria integrativa datata 11.10.2024, il Difensore del Sig. contestava CP_1
le imputazioni dei pagamenti a debiti pregressi fatte dal locatore;
sosteneva che erano stati effettuati pagamenti per complessivi € 18.900,00 tramite bonifici e che erano state versate ulteriori somme in contanti direttamente a mani del locatore in diverse occasioni nel corso degli anni 2020, 2021 e 2022; contestava le richieste di aggiornamento ISTAT dei canoni effettuate dal Sig. riconosceva, nuovamente, l'esistenza del debito Pt_1
nella misura di € 2.497,97 per le spese condominiali;
chiedeva l'emissione dell'ordinanza di pagamento per le sole spese condominiali e di rigettare tutte le domante dell'intimante.
All'udienza del 16.10.2024 il Difensore dell'intimante ricorrente evidenziava di avere depositato tutta la documentazione e che la Mediazione esperita aveva avuto esito negativo;
precisava che l'importo della morosità era pari ad € 23.955,88; chiedeva l'acquisizione dei documenti presentati dal Sig. al Comune di Pioltello al CP_1
fine di ottenere il contributo al mantenimento dell'alloggio in locazione.
Il Difensore dell'intimato resistente confermava che l'immobile non era ancora stato rilasciato;
precisava che la morosità non era più sussistente se non nella misura di € 2.400,00 ed insisteva per l'ammissione delle prove articolate in atti per comprovare l'avvenuto pagamento della somma di € 4.950,00 in contanti.
Il Giudice riteneva la causa matura per la decisione ed invitava i Procuratori delle parti alla discussione finale..
La presente vertenza prende le mosse da un procedimento sommario di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale istanza di ingiunzione di pagamento per canoni scaduti, relativamente alla locazione ad uso abitativo di una unità immobiliare di proprietà del Sig. e della IG , sita nel Comune di Parte_1 Persona_1
Pioltello, in Via Pio X n. 8, posto al secondo piano, composta da tre locali, cucina, servizi ed alla relativa pertinenza, consistente in una autorimessa, sito al piano interrato, beni concessi locazione al Sig. Controparte_1
Il contratto di locazione, concluso originariamente tra i NO (dante Parte_2
causa del Signor , e con Parte_1 Persona_1 Controparte_1
decorrenza dal 1.4.2006, regolarmente registrato, prevedeva un canone di locazione annuo di € 8.400,00, da corrispondersi in quattro rate trimestrali anticipate di € 2.100,00
(da pagarsi nelle seguenti date: 1/1, 1/4, 1/7 ed 1/10), ed il pagamento delle spese di gestione, pari ad € 1.200,00 annue, salvo conguaglio, da pagarsi con le stesse modalità e scadenze del canone di locazione (cfr. articolo 12 contratto di locazione, prodotto da parte intimante ricorrente). Il contratto prevedeva anche la rivalutazione annuale del canone con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati, accertate dall'ISTAT, nella misura del 100%.
Dalla documentazione prodotta dalla parte intimante-ricorrente, così come confermato dallo stesso intimato-resistente nella comparsa di costituzione datata 27.7.2024 (cfr. pagina 2), risulta che il conduttore era in ritardo, sia nel pagamento dei canoni di locazione contrattualmente pattuiti, sia nel saldo delle spese condominiali, già a partire dall'annualità 2020 (cfr. doc. 6, pagina 2, di parte ricorrente). Dal predetto documento si evince anche la prassi, del Sig. di consegnare al conduttore le ricevute di Pt_1
pagamento, immettendole nella casella della posta del Sig. (cfr. doc. 6, CP_1
pagina 4, di parte ricorrente).
Risulta, inoltre, che il Signor abbia correttamente imputato le somme di volta in Pt_1
volta ricevute da parte del Sig. ai canoni più risalenti non ancora saldati. CP_1
Infatti, dalle disposizioni di ordine di bonifico bancario (cfr. doc. 3 di parte resistente) e dagli estratti conto bancari, prodotti in atti (cfr. doc. 4 e 7 di parte resistente), non risulta che il conduttore abbia dichiarato, al momento dei singoli pagamenti, quale debito intendesse soddisfare, possibilità questa riconosciutagli dalla legge. Non risulta, inoltre, confermato il bonifico asseritamente effettuato dal Sig. in data 7.3.2022, in CP_1
quanto il documento 8 prodotto dallo stesso è una disposizione di bonifico e non una c.d.
“attestazione di avvenuto bonifico” e non trova conferma negli estratti conto bancari prodotti sub documento nr.

7. Allo stesso modo, non risultano provati dall'intimato- resistente gli asseriti pagamenti, in contanti, di parte delle somme dovute per i canoni scaduti.
Considerato che l'importo di cui alla ricevuta prodotta dal Sig. datata Pt_1
1.4.2022, per ammissione dello stesso, è stato totalmente pagato (cfr. doc.nr. 5, pagina
9, di parte intimante-ricorrente), mentre quello di cui alla ricevuta datata 1.07.2022
(riferita ai mesi di Luglio, di Agosto e di Settembre dell' Anno 2022) è stato pagato per un importo pari ad € 1.514,37 (cfr. doc. nr. 5, pagina 11 di parte intimante- ricorrente), residua come ancora dovuto l'importo di € 1.456,37, al quale si devono aggiungere gli importi dei canoni, di € 700,00 mensili, ancora dovuti per il periodo dal
1.10.2022 - 1.07.2024. Si deve, pertanto, accogliere la richiesta di risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 01.04.2006 per grave inadempimento del conduttore formulata dal locatore Sig. e, per l'effetto, condannare il primo al pagamento dei Parte_1
canoni, non ancora corrisposti, per complessivi € 16.856,37 - importo risultante dalla moltiplicazione del canone mensile di € 700,00 x nr. 22 mesi (= € 15.400,00), cui va aggiunto quello, sopra indicato, di € 1.456,37 -, oltre che al pagamento dei canoni successivamente maturati, sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile.
Risultano, inoltre dovuti dal conduttore, per lo stesso periodo di tempo, la rivalutazione
ISTAT, nella misura prevista contrattualmente, gli interessi di mora dalle singole scadenze al saldo effettivo, oltre il 50% delle complessive spese di registrazione del contratto (cfr. articolo 14 del contratto di locazione prodotto sub doc. 2 da parte intimante-ricorrente).
In ogni caso, anche con riferimento alle spese condominiali, si deve rilevare il grave inadempimento alle obbligazioni contrattuali da parte del conduttore, tale da costituire, da solo, motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 5 della Legge 392/1978
e dell'articolo 1455 C.C..
Infatti, risulta ammessa, sin dal primo atto difensivo, la debenza dello importo di complessivi € 2.497,97 (cfr. comparsa di costituzione per il convenuto datata
27.7.2024), e si evidenzia che il contratto di locazione, per le spese condominiali, prevedeva il pagamento dello importo annuo di € 1.200,00, salvo conguaglio, da corrispondersi con le stesse modalità e scadenze del canone di locazione (cfr. articolo 12 del contratto prodotto sub. doc. 2 dal ricorrente) e che il predetto importo, di € 2.497,00, supera quello di due mensilità del canone di locazione (canone mensile di locazione mensile pari ad € 700,00). Le spese di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo tenuto conto del valore della controversia e dell'attività svolta, secondo le vigenti tariffe professionali
(D.M. nr. 55/2014, come modificato dal D.M. nr. 147/2022).

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, in contraddittorio della parte intimata-resistente, così provvede:

1. dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato in data
01.04.2006, originariamente tra i NO (dante causa di Parte_2 Pt_1
, (locatori) ed il Signor
[...] Persona_1 Controparte_1
(conduttore), relativo all' unità immobiliare sita nel Comune di Pioltello, in Via
Pio X n. 8, posta al secondo piano, composta da tre locali, cucina, servizi (censito al N.C.E.U. come segue: foglio 2, particella 402, subalterno 705, categoria A/3, classe 4, consistenza 5,5 vani, rendita € 482,89) ed alla relativa pertinenza, consistente in un box autorimessa, sita al piano interrato (censita N.C.E.U. come segue: foglio 2, particella 728, subalterno 3, categoria C/6, classe 4, consistenza
12 mq, rendita € 31,61), per grave inadempimento del conduttore (parte intimata- resistente);

2. condanna l'intimato-resistente, Signor al pagamento dei Controparte_1
canoni e oneri accessori scaduti e non pagati quantificati, con riferimento all'epoca della intimazione di sfratto per morosità, in € 16.856,37, nonché di quelli successivi maturati, sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile locato, oltre al pagamento degli interessi successivamente maturati, dalle singole scadenze sino all'effettivo saldo, oltre al pagamento della rivalutazione ISTAT, nella misura prevista contrattualmente, oltre al pagamento del 50% delle spese di registrazione del contratto, in favore della parte intimante-ricorrente, Signor
Parte_1

3. condanna il Signor a rilasciare i beni immobili suddetti, Controparte_1
liberi da persone, da animali e da cose, nella piena disponibilità della parte intimante-ricorrente;

4. fissa per l'esecuzione la data del 7.3.2025;

5. condanna, inoltre, l'intimato-resistente, Sig. a rimborsare Controparte_1
alla parte intimante-ricorrente, Sig. le spese di lite, che si Parte_1
liquidano in € 145,50 per esborsi ed in € 1.500,00 per compensi, per la fase sommaria, ed in Euro € 2.695,00 per compensi, per la presente fase, oltre rimborso spese generali 15%, I.V.A. e C.P.A. alle rispettive aliquote di legge.
Milano, così deciso in data 5.2.2025
Il Giudice
Dott.ssa Francesca Maria Ferruta