TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE VERBALE DI UDIENZA DEL 23/12/2025

N.R.G.512 /2025
All'udienza del 23/12/2025 innanzi al G.I. Dr. Valentina Prudente , viene chiamata la causa N.R.G.512
/2025 e compaiono: per presente personalmente, e l'avv. MARCO DAINI Parte_1 Parte_2 in sost. avv. PINCIONE MASSIMO per , presente personalmente, e l'avv.RINALDI CP_1 Controparte_2 FRANCESCO
è presente la tirocinante ex art. 73 d.l. 69/13 dott. BEATRICE TONINI.
Il Giudice provvede a interrogatorio libero delle parti ed esperisce il tentativo di conciliazione, che riesce vano.
I procuratori insistono come in atti.
Il Giudice così provvede sulle richieste istruttorie delle parti:
- AMMETTE i documenti prodotti in quanto ammissibili e rilevanti ai fini del decidere;

- RIGETTA nel resto in quanto istanze superflue. Ritenuta la causa matura per la decisione, invita alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale.
Per parte attrice l'avv. DAINI precisa le conclusioni come da atto di citazione e insiste per l'ammissione della CTU.
Per parte convenuta l'avv. RINALDI precisa le conclusioni come da comparsa di costituzione e prima memoria ex art. 171 ter e insiste per l'ammissione delle prove richieste e non ammesse.
I procuratori provvedono alla discussione orale e rinunciano ad assistere alla lettura del dispositivo.
Il Giudice, al rientro dalla camera di consiglio, dà lettura del dispositivo con motivazione contestuale.
IL GIUDICE Dr. Valentina Prudente
P a g . 1 | 4
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MASSA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Massa, in persona del Giudice Dr. Valentina Prudente, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nel giudizio n. 512 dell'anno 2025
Pendente tra
Parte_1 Parte_2 avv. PINCIONE MASSIMO parte attrice contro
CP_1 Controparte_2 avv. RINALDI FRANCESCO parte convenuta
Per parte attrice:
Voglia il giudice adito, contrariis reiectis, vista la propria competenza per materia e per territorio ai sensi dell'articolo 19 c.p.c. - Dichiarare la nullità parziale del rogito a Rep. 8.588/6.424, nella CP_3 parte in cui prevede il trasferimento dell'immobile di mq 90, ad uso deposito, ad un piano fuori terra composto da quattro vani e censito al foglio 101 particella 308 categoria catastale C/2, in quanto completamente abusivo per mancanza di titoli abilitativi alla sua edificazione, pur essendo posteriore al giorno 1 settembre 1967 contrariamente a quanto dichiarato in atto dalle alienanti, nonostante le conseguenze anche penali in caso di dichiarazioni mendaci;
- In conseguenza voglia il Giudice ordinare al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di Massa, di eseguire la formalità conseguente in seguito all'emissione della sentenza dichiarativa della nullità di cui sopra, modificando l'intestazione del fabbricato a favore delle odierne parti convenute, a cui dovrà seguire conforme voltura, tutto a carico delle controparti;
- In conseguenza, altresì, condannare le controparti, in solido tra loro, alla restituzione della somma di € 12.000,00 (dodicimila/00) che è il valore attribuibile al fabbricato in questione e dunque parte del prezzo complessivo percepito ingiustamente dalle controparti;
- Voglia infine condannare le controparti al pagamento in favore degli attori della somma complessiva di € 10.000,00 (diecimila/00), a titolo di risarcimento del danno per avere deliberatamente dichiarato il falso nell'atto notarile di trasferimento con conseguente nullità parziale del rogito e messa in disponibilità degli attori stessi di un immobile abusivo, insanabile o non sanato con ogni conseguenza
P a g . 2 | 4 di legge, o alla somma in via equitativa determinata dal Giudice stesso, minore o maggiore ritenuta idonea. Vinte le spese di lite insiste per l'ammissione della CTU.
Per parte convenuta:
Nel merito in via principale: respingere integralmente le domande di parte attrice in quanto inammissibili, infondate in fatto ed in diritto, e comunque non provate ed eccessive. In via Subordinata: limitare le somme di cui alla domanda a quanto ritenuto di giustizia anche in considerazione del comportamento degli attori e giusta applicazione del principio di cui all'art. 1227 cc.
In via riconvenzionale: nella denegata ipotesi in cui il Tribunale ritenesse di accogliere la domanda di nullità parziale del rogito per cui è causa con correlata intestazione dell'immobile censito al NCEU Comune di Fivizzano al Fg. 101, part. 308, Cat C/2 e annesse pertinenze in capo alle parti convenute, Voglia accertare e dichiarare l'interclusione del predetto immobile e per l'effetto Voglia dichiarare e costituire diritto di servitù sull'immobile di proprietà degli attori censito al Fg. al Comune di Fivizzano al Fg. 113, part. 4 sub 5 e NCT Fg. 101 part. 309, a piedi e con veicoli, in favore dell'immobile NCEU Comune di Fivizzano al Fg. 101, part. 308, Cat C/2 e annesse pertinenze.
Insiste per l'ammissione delle prove non ammesse.
MOTIVI DELLA DECISIONE
e espongono – per quanto di interesse in questa sede - di Parte_1 Parte_2 aver acquistato, con atto del 15 maggio 2023, da e CP_1 Controparte_2 fabbricato a uso abitativo sito a Fivizzano e deposito pertinenziale di mq 90, censito al foglio 101, particella 308, con annesso terreno agricolo, il tutto per la complessiva somma di € 55.000,00.
L'immobile a uso deposito, a detta degli attori, risulterebbe abusivo, in quanto edificato non ante 1967, come invece falsamente dichiarato dalla parte venditrice, circostanza, quest'ultima, che gli acquirenti avevano casualmente appreso dopo la vendita, dovendo avviare i lavori di ristrutturazione.
Concludono, pertanto, come in epigrafe.
Le convenute, di contro, espongono:
- Che l'immobile è stato edificato ante 1967 – o, quantomeno, l'avvio dell'edificazione risale a data anteriore al 1967 -;
- Che le parti della compravendita avevano sottoscritto dichiarazione con la quale manifestavano la volontà di addivenire al definitivo “in assenza di relazione tecnica redatta da professionista abilitato attestante la regolarità edilizio-urbanistica e conformità catastale dell'immobile manlevando espressamente il Notaio da ogni e qualsiasi responsabilità”;
- Che l'immobile è stato regolarmente accatastato e su di esso le convenute hanno sempre corrisposto le relative imposte;

- Che non risultano alcuna censura o obbligo di demolizione emessi dal Comune di Fivizzano;

- Che, nel febbraio 2023, il perito dell'istituto di credito erogante il mutuo fondiario in favore degli attori aveva verificato la regolarità urbanistica e catastale degli immobili e concesso il mutuo;

- Che la fotografia aerea della zona, prodotta da controparte, nulla proverebbe, risultando il manufatto coperto dalla vegetazione. Sulla scorta di queste premesse, la domanda deve essere respinta.
Si evidenzia che gli attori non hanno richiesto la risoluzione per inadempimento, ma unicamente sentenza dichiarativa di nullità parziale.
Ebbene, a sostegno di tale domanda, si limitano a produrre (pur senza indicarli in alcun elenco) unicamente l'ortofoto di cui sopra e una relazione a firma del proprio tecnico, richiedendo, infine,
P a g . 3 | 4 disporsi CTU, volta, tra l'altro, a documentare la data di effettiva edificazione dell'immobile e l'assenza di provvedimenti abilitativi.
È evidente che una simile CTU andrebbe a supplire all'onere della prova, non assolto dalla parte attrice. Invero, la foto aerea allegata alla perizia di parte, in bianco e nero e a bassa risoluzione, neppure indica l'area di riferimento e non consente, quindi, di svolgere alcuna valutazione;
la “relazione” a firma arch.
(si tratta, in realtà, di una dichiarazione del tecnico di poche righe) si limita a rinviare Persona_1 a tale foto aerea e a riferire che “non risultano pratiche di autorizzazione o licenze relative alla costruzione dell'immobile”, il che è del tutto coerente con la dichiarazione di edificazione ante 1967.
Le spese di lite sono liquidate come da successivo prospetto, tenuto conto di natura, valore, complessità della causa, fasi svolte e di ogni altro indicatore di cui all'art. 4 d.m. 55/14, nonché alla luce dei parametri medi di cui al citato decreto, con la riduzione del 50% attesa l'assenza di rilevanti questioni di fatto e di diritto e, dunque, la non elevata difficoltà delle questioni trattate (art. 4 c. 1 ult.parte):
Valore della causa: da € 5.201 a € 26.000
Fase Compenso
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore medio: € 1.680,00
Fase decisionale, valore medio: € 1.701,00
Compenso tabellare (valori medi) € 5.077,00
RIDUZIONI ( 50 % sul compenso ex art. 4 c.1 ult. parte)
€ -2.538,50
Compenso al netto delle riduzioni € 2.538,50
oltre a tale importo, a titolo di onorario, spettano le spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA se e come per legge dovuti.


P.Q.M.

IL TRIBUNALE DI MASSA, SEZIONE CIVILE, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione, azione, difesa disattesa, sulla domanda proposta da e nei confronti di e Parte_1 Parte_2 CP_1
, così dispone: Controparte_2
RIGETTA la domanda;

CONDANNA a rifondere a e Parte_1 Parte_2 CP_1
le spese di lite, liquidate in € 2538 a titolo di compenso professionale, oltre le Controparte_2 spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA se e come per legge dovuti.
MASSA, li 23/12/2025
IL GIUDICE Dr. Valentina Prudente
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