Repubblica Italiana
Tribunale di Vicenza

In Nome del Popolo Italiano il giudice dott.ssa Stefania Caparello ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 1408/2023 tra le parti:
ATTORE
, cf CP_1 C.F._1
- difesa: avv. TESSAROLO ALFREDO, cf C.F._2
- domicilio: presso il difensore
CONVENUTO
cf Controparte_2 P.IVA_1
- difesa: avv. TOSCANO GRAZIANA, cf C.F._3 avv. GOTTARDO ANDREA ( ; C.F._4
- domicilio: presso il difensore
, cf Controparte_3 P.IVA_2 [...]
cf chiamata in esito alla interruzione e Controparte_4 P.IVA_3 riassunzione per cancellazione dal Registro delle società di Controparte_3
cf
[...] P.IVA_2
contumace

OGGETTO: Vendita di cose mobili
Decisa a Vicenza sulle seguenti conclusioni:
Attore: Voglia il Tribunale Ill.mo, ogni diversa istanza ed eccezione reietta:
-previa affermazione della propria competenza;

-dichiarare la nullità dei contratti 19/07/2005 e successivi conclusi tra le parti;

-o perlomeno delle loro clausole illegittime, contrastanti con la legge, e/o vessatorie, non sottoscritte esplicitamente;

-in ogni caso detrarre dall'eventuale dovuto ogni corrispettivo per il tempo in cui l'attore non poté utilizzare l'immobile nel periodo di pandemia, né goderne dei profitti;

-in via subordinata dichiarare risolto il contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta;

-in via ulteriormente gradata modificare il contratto alterato dalla situazione economica provocata dalla pandemia, e stabilire un coerente correttivo delle condizioni contrattuali;

-determinare quindi l'eventuale saldo a debito/credito;
-respingere ogni domanda delle convenute;

-con vittoria di spese e compenso, anche della fase di mediazione.
Attore in pc: voglia il Tribunale Ill.mo, ogni diversa istanza ed eccezione reietta:
-In via preliminare istruttoria: ammettere le nostre istanze già formulate, che qui per correntezza si riepilogano:
-ordine di esibizione, ex art. 210 e segg. cpc, alla convenuta di estratti conto, Controparte_2 corrispondenza, fatture rilasciati al Sig. dall'inizio del contratto di prestazione alberghiera (2005) sino CP_1 all'anno 2015 compreso.
-ordine di esibizione nei confronti dell'Agenzia delle Entrate, di tutti i documenti riguardanti i contributi a fondo perduto, crediti di imposta e incentivi fiscali, ristori, sostegni, contributi e rimborsi percepiti da CP_3
[... e durante il periodo pandemico. Controparte_2
-prova per interrogatorio formale dei legali rapp.nti delle convenute sulle seguenti circostanze, salva modifica od integrazione della capitolazione:
1)- Vero che, a seguito del Contratto di prestazione alberghiera 19/07/2005 che si mostra (Doc 2), al Sig. CP_1 vennero addebitate: nell'anno 2016 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 13;
nell'anno 2017 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 14;
nell'anno 2018 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 15;
nell'anno 2019 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 16;
nell'anno 2020 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 17;
nell'anno 2021 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 18;
nell'anno 2022 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 19;
nell'anno 2023 le spese e la rivalutazione di cui al Doc 20;
Salva modifica od integrazione della capitolazione una volta che le convenute avranno ottemperato all'ordine di esibizione emittendo dal Tribunale.
-prova per testi all'esito dell'interpello, riservato il nominativo dei testimoni.
-CTU per la:
- determinazione del corrispettivo senza le clausole dichiarate nulle;

- detrazione dei periodi di non uso del bene a causa della pandemia;

- determinazione del conseguente saldo Dare/Avere.
- ogni ulteriore quesito.
Deposita i segg. documenti: Co
- Doc 23 Accompagnatoria documenti VU Manag. 31.01.2023;
- Doc 24 contabile al 31.01.2023; Parte_1
- Doc 25 Lettera 20.02.2024 circolarizzazione cliente . CP_1
- la convenuta ha confermato che “non ritiene necessario avanzare alcuna istanza Controparte_2 istruttoria”. Ci opponiamo pertanto sin d'ora ad ogni nuova conclusione formulata da Controparte_2
e precedentemente non espressa.
[...]
Nel merito: previa affermazione della propria competenza;

-dichiarare la nullità dei contratti 19/07/2005 e successivi conclusi tra le parti;

-o perlomeno delle loro clausole illegittime, contrastanti con la legge, e/o vessatorie, non sottoscritte esplicitamente;

-in ogni caso detrarre dall'eventuale dovuto ogni corrispettivo per il tempo in cui l'attore non poté utilizzare l'immobile nel periodo di pandemia, né goderne dei profitti;

-in via subordinata dichiarare risolto il contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta;

-in via ulteriormente gradata modificare il contratto alterato dalla situazione economica provocata dalla pandemia, e stabilire un coerente correttivo delle condizioni contrattuali;

-dichiarare l'illiceità di ogni rivalutazione aumentata del 3% e calcolata anatocisticamente poiché in contrasto con L. 108 del 7 marzo 1996, art. 4, che renderebbe nulla ed inesistente ogni previsione contrattuale di interessi o corrispettivi in misura usuraria, con procedibilità
d'ufficio dell'illecito. -determinare quindi l'eventuale saldo a debito/credito;
-respingere ogni domanda delle convenute;

-con vittoria di spese e compenso, anche della fase di mediazione.

Convenuto : all'Ill.mo Tribunale adito, Controparte_5 contrariis rejectis:
In rito, in via preliminare: accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in narrativa,
l'assenza di legittimazione attiva ad agire in capo al Sig. ; CP_1
In via principale, nel merito: accertare l'assenza di titolarità del diritto fatto valere dall'Attore
e per l'effetto rigettare tutte le domande formulate dal Sig. in quanto infondate oltre CP_1 che non provate nei loro presupposti in fatto ed in diritto;

In subordine, nel merito: rigettare tutte le domande formulate dal Sig. , in quanto CP_1 infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa;

In via istruttoria: con ogni più ampia riserva di ulteriormente dedurre, produrre ed addurre capitoli di prova ed ulteriori mezzi di prova.
In ogni caso: con vittoria integrale di spese, compensi, oltre IVA, C.P.A. e al rimborso forfettario.
Convenuto chiamata in causa Controparte_6 all'esito della riassunzione successiva alla cancellazione dal Registro delle società di CP_3 in liquidazione: contumace
[...]

Fatto e processo
Con atto di citazione, il sig. ha citato in giudizio e CP_1 Controparte_2
, al fine di - previa affermazione della competenza di questo Controparte_3
Tribunale -dichiarare la nullità dei contratti 19/07/2005 e successivi conclusi tra le parti o perlomeno delle loro clausole illegittime, contrastanti con la legge, non sottoscritte esplicitamente;
in ogni caso detrarre dall'eventuale dovuto ogni corrispettivo per il tempo in cui l'attore non aveva potuto utilizzare l'immobile nel periodo di pandemia, né goderne dei profitti;
in via subordinata, dichiarare risolto il contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta;
determinare, quindi, l'eventuale saldo a debito/credito. In particolare, l'attore ha dichiarato che:
- in data 19/07/2005, aveva stipulato con OR VU Srl il contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la suite 209 nel complesso di OR, Corso Italia n.
197;
- collegato alla compravendita gli era stato fatto sottoscrivere con il CP_2
Contratto Alberghiero Speciale relativo alla sua suite n. 209 della Residenza Turistica
Alberghiera VU, sita nel complesso;

- aveva firmato anche il Regolamento di condominio della medesima Residenza
Turistica Alberghiera;

- in esecuzione dei contratti era stata stipulata la compravendita definitiva 20/10/2005, seguita dall'atto di rettifica 03/01/2006;
- il corrispettivo, pattuito alla data della stipulazione del contratto alberghiero, ammontava ad euro 8.000,00 fissi all'anno, oltre alla parte proporzionale di euro
100,00 al giorno, con un minimo di ulteriori euro 6.000,00 all'anno;
- per effetto della clausola di rivalutazione contenuta all'articolo 5) del predetto contratto l'importo sarebbe “variato in funzione dell'andamento dell'Istat per i prezzi al consumo aumentati di tre punti”.
Ciò posto, parte attrice ha dedotto la nullità della clausola di rivalutazione, in quanto essendo stata predisposta da uno solo dei contraenti, avrebbe dovuto essere approvata specificatamente per iscritto, sia ex art. 33 D.L.vo 6 settembre 2005, n. 206 sia ex art. 1341 e ss cc.
Ha, poi, contestato l'erronea applicazione della clausola di rivalutazione, in quanto la maggiorazione del 3% rispetto all'aumento Istat annuo dei prezzi, sarebbe stata applicata sul prezzo rivalutato (c.d. rivalutazione composta) e, pertanto, la prestazione sarebbe divenuta eccessivamente onerosa.
Infine, a partire dal marzo 2020 l'attore, per effetto di noti provvedimenti amministrativi
(lockdown) non aveva potuto utilizzare la prestazione alberghiera, nel mentre le Società contraenti avevano certamente goduto di ristori e rifusioni varie.
In sostanza, l'attore ha chiesto dichiararsi la nullità dei contratti o perlomeno delle loro clausole illegittime, l'eliminazione di ogni corrispettivo per il tempo in cui il Sig. non CP_1 aveva potuto utilizzare l'immobile; in ogni caso per la risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta. Co Si è costituita (d'ora in poi ), chiedendo in via preliminare di Controparte_2 rito, di accertare e dichiarare, l'assenza di legittimazione attiva ad agire in capo al Sig. ; CP_1 in via principale, nel merito, accertare l'assenza di titolarità del diritto fatto valere dall'Attore
e per l'effetto rigettare tutte le domande formulate dal Sig. in quanto infondate oltre che CP_1 non provate nei loro presupposti in fatto ed in diritto;
in subordine, nel merito, rigettare tutte le domande formulate dal Sig. , in quanto infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi CP_1 esposti in narrativa.
In particolare, la convenuta ha dedotto che:
- la società OR VU S.r.l. era proprietaria dell'unità immobiliare sita nel comune di OR d'Ampezzo, Corso Italia n. 197, così identificata nei libri tavolari: partita tavolare 5853, porzione materiale n. 21, della p. ed. 345/1, censita al catasto fabbricati del comune di OR d'Ampezzo al foglio 68, map. 345/1, sub. 24;
- l'Immobile era parte di un complesso immobiliare denominato “R.T.A. VU”, attrezzato in unità con destinazione di residenza turistica alberghiera (il “Complesso”);
- in data 1° luglio 2005, OR VU aveva stipulato con l'odierna convenuta
(società oggi cessata), un contratto di locazione trentennale avente ad oggetto CP_2 il Complesso;

- in pari data, il Sig. e (locataria dell'Immobile in forza del Contratto di CP_1 CP_2
Co Locazione OR – e dante causa di ) avevano sottoscritto un contratto CP_2 di gestione alberghiera con cui l'Attore (nella sua qualità di futuro proprietario dell'Immobile) si era impegnato ad affidare l'organizzazione e la gestione dell'Immobile a fini turistici alla stessa;
CP_2
- in data 20 ottobre 2005, OR VU e il Sig. avevano sottoscritto il CP_1 contratto definitivo di compravendita dell'Immobile, in forza del quale l'Attore era divenuto pieno ed esclusivo proprietario dell'Immobile stesso;

- dopo oltre sedici anni di regolare esecuzione del Contratto, il Sig. – per tramite CP_1 del proprio difensore – aveva trasmesso talune generiche contestazioni a e a CP_2
Co ;
- successivamente, in data 7 febbraio 2023, con atto pubblico di compravendita a rogito del Notaio Dott. (rep. 20233, racc. 13583) registrato a Trieste il 13 febbraio Per_1
2023 n. 1463, il Sig. aveva ceduto e trasferito alla società CP_1 [...]
la piena ed assoluta proprietà dell'Immobile. Controparte_8 La convenuta costituita ha, altresì, dedotto che era stata Controparte_3 cancellata dal Registro delle Imprese di Roma in data 8 giugno 2023 e, quindi, ha chiesto procedersi ad interruzione del giudizio.
Nel merito, la convenuta ha eccepito il difetto di legittimazione in capo all'attore e, comunque, il difetto di titolarità in capo allo stesso della situazione giuridica fatta valere nel presente giudizio.
La convenuta ha, inoltre, eccepito la propria estraneità al giudizio, non avendo siglato il contratto di causa ed essendo tenuta alla materiale gestione del Complesso, tra cui rientrava Co l'Immobile, unicamente in forza dei rapporti interni tra la stessa e . CP_2
Infine, la convenuta ha dedotto che la pandemia da Covid-19 ed i riconnessi provvedimenti amministrativi avevano creato pregiudizi anche alla stessa, posto che aveva dovuto continuare a gestire il Complesso (e quindi anche l'Immobile), nonostante gli evidenti profili di Co antieconomicità. A partire dal mese di marzo 2020, invero, si era trovata a pagare i seguenti costi: (i) il servizio di portineria;
(ii) il servizio di pulizia e riordino;
(iii) servizio di erogazione energia elettrica, gas e acqua;
(iv) servizi telefonici e riconnessi ai canali tv satellitari;
(v) servizi di manutenzione e riparazione. Il tutto senza che nessun cliente potesse beneficiare del Complesso e corrispondere le ulteriori somme pattuite per il godimento su base giornaliera.
All'udienza del 18/7/23, parte attrice ha eccepito la tardività della costituzione di parte convenuta e parte convenuta ha insistito per l'interruzione del giudizio stante la cancellazione dal registro societario della società . Controparte_3
Il giudice ha disposto l'interruzione del processo.
Con atto del 9/10/23, l'attore ha chiesto fissarsi udienza in riassunzione volendo proseguire la causa contro la società , socia unica e Controparte_6 titolare dell'intero capitale sociale di . Controparte_3
All'udienza del 16/1/24, il Giudice, verificata la regolarità della notifica dell'atto di chiamata in causa della , ne ha dichiarato la contumacia. Controparte_6
Sono stati concessi i termini per le memorie 183 VI cpc.
All'udienza del 4/7/24, il giudice frattanto subentrato nella gestione del fascicolo ha disposto procedersi ad interrogatorio formale.
Con provvedimento del 3/11/24, il successivo nuovo giudice titolare del fascicolo ha revocato l'ordinanza istruttoria e fissato per pc. Frattanto la scrivente è diventata titolare del fascicolo e ha fissato udienza di precisazione delle conclusioni da tenersi in forma documentale ex art. 127 cpc.
Motivi della decisione
Vanno preliminarmente rigettate le istanze istruttorie riproposte in sede di precisazione delle conclusioni in quanto irrilevanti e superflue alla luce della documentazione prodotta.
Del resto, anche l'istanza di parte attrice di svolgere l'udienza del 5/5/25 in presenza, per l'eventualità che la controparte, intimata ad interpello, si presentasse, non poteva essere accolta, tenuto conto che la prova istruttoria era stata revocata e che questo giudice ha ritenuto di non dover istruire ulteriormente il fascicolo, dovendosi confermare le valutazioni svolte con ordinanza del 3/11/24.
Quanto alla eccezione di difetto di legittimazione ad agire in capo al sig. , si osserva CP_1 quanto segue.
Ora nel contratto di cessione 07.02.2023 (Doc 4 di parte convenuta), all'art. 4 pag. 6 si conviene che “La parte dante causa evidenzia, e la parte avente causa ne prende atto, che vi
è in essere un contenzioso tra essa parte dante causa e la Società VU GE srl avente ad oggetto la modalità di determinazione delle singole quote di spese condominiali e di conseguenza per spese non ancora versate, come da documentazione consegnata alla parte avente causa: ogni onere, spesa, e dall'altro canto eventuali risarcimenti, aventi titolo precedente la data odierna rimarranno a carico e a vantaggio della parte dante causa.”.
Ne discende che parte attrice non è più legittimata ad azionare eventuali nullità delle clausole contrattuali, se non allo stretto fine di vedersi restituire pagamenti indebiti.
In particolare, è preclusa a parte attrice la possibilità di far valere le doglianze che riguardano l'atto, ma non quelle che riguardano gli effetti dell'atto e, nello specifico, la ripetizione di somme che ritiene non dovute,
In tal senso, l'attore non può quindi agire per la risoluzione del contratto, posto che è non è più parte del contratto e che al più può agire per il risarcimento del danno.
In tali limiti, l'attore è quindi titolare della posizione fatta valere, in quanto pur avendo ceduto il contratto, avanza delle pretese restitutorie in merito ad esborsi dallo stesso sostenuti. Co Per quanto riguarda il difetto di legittimazione passiva sollevato da , si osserva che l'attore aveva siglato con OR il contratto di compravendita e con CP_3 CP_3 il collegato contratto del 19.07.2005 di prestazione alberghiera. ha, poi,
[...] CP_3 passato la gestione dell'azienda alberghiera a col contratto di Controparte_2 cessione d'azienda del 1.07.2013, con cui ha ceduto evidentemente tutti i rapporti contrattuali, tra cui quello di causa (vedasi la visura storica di allegata quale doc. 2 dalla CP_3 convenuta costituita).
Nel merito, la domanda di nullità dei contratti del 19/07/2005 e successivi o perlomeno delle loro clausole illegittime va rigettata in quanto infondata.
Parte attrice lamenta la vessatorietà della clausola di rivalutazione monetaria, in quanto predisposta da uno solo dei contraenti e, pertanto, necessitante di essere approvata specificatamente per iscritto. Lamenta, inoltre, la vessatorietà della clausola in questione.
Quanto alla prospettata nullità per mancata sottoscrizione specifica, basta qui osservare che, non risulta che il contratto di cui è causa sia stato predisposto dalla società convenuta.
Scendendo nell'esame delle altre doglianze, mette conto osservare che, come noto, l'art. 25 della legge 6 febbraio 1996 n. 52 (legge comunitaria per il 1994), in attuazione della direttiva
CEE n. 93/13/1993, ha introdotto gli articoli 1469- bis/1469-sexies cc, sotto il capo "Dei contratti del consumatore".
Successivamente, tali norme sono confluite nel Codice del Consumo (D. Lgs. 206/2005).
Ebbene, la clausola indicata da parte attrice (nella specie quella sulla rivalutazione) non rientra tra quelle che l'art. 33 D. Lg.s 206/2005 indica come vessatoria.
Ed, infatti, l'art. 33 citato prevede che “Nel contratto concluso tra il consumatore ed il professionista si considerano vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.


2. Si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto, o per effetto, di:
a) escludere o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un'omissione del professionista (1) ;
b) escludere o limitare le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di un'altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;

c) escludere o limitare l'opportunità da parte del consumatore della compensazione di un debito nei confronti del professionista con un credito vantato nei confronti di quest'ultimo; d) prevedere un impegno definitivo del consumatore mentre l'esecuzione della prestazione del professionista è subordinata ad una condizione il cui adempimento dipende unicamente dalla sua volontà;
e) consentire al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo
a non concludere il contratto oppure a recedere;

f) imporre al consumatore, in caso di inadempimento o di ritardo nell'adempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo;

g) riconoscere al solo professionista e non anche al consumatore la facoltà di recedere dal contratto, nonché consentire al professionista di trattenere anche solo in parte la somma versata dal consumatore a titolo di corrispettivo per prestazioni non ancora adempiute, quando sia il professionista a recedere dal contratto;

h) consentire al professionista di recedere da contratti a tempo indeterminato senza un ragionevole preavviso, tranne nel caso di giusta causa;

i) stabilire un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare la tacita proroga o rinnovazione;

l) prevedere l'estensione dell'adesione del consumatore a clausole che non ha avuto la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto;

m) consentire al professionista di modificare unilateralmente le clausole del contratto, ovvero le caratteristiche del prodotto o del servizio da fornire, senza un giustificato motivo indicato nel contratto stesso;

n) stabilire che il prezzo dei beni o dei servizi sia determinato al momento della consegna o della prestazione;

o) consentire al professionista di aumentare il prezzo del bene o del servizio senza che il consumatore possa recedere se il prezzo finale è eccessivamente elevato rispetto a quello originariamente convenuto;

p) riservare al professionista il potere di accertare la conformità del bene venduto o del servizio prestato a quello previsto nel contratto o conferirgli il diritto esclusivo d'interpretare una clausola qualsiasi del contratto;
q) limitare la responsabilità del professionista rispetto alle obbligazioni derivanti dai contratti stipulati in suo nome dai mandatari o subordinare l'adempimento delle suddette obbligazioni al rispetto di particolari formalità;
r) limitare o escludere l'opponibilità dell'eccezione d'inadempimento da parte del consumatore;

s) consentire al professionista di sostituire a sè un terzo nei rapporti derivanti dal contratto, anche nel caso di preventivo consenso del consumatore, qualora risulti diminuita la tutela dei diritti di quest'ultimo;
t) sancire a carico del consumatore decadenze, limitazioni della facoltà di opporre eccezioni, deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria, limitazioni all'adduzione di prove, inversioni o modificazioni dell'onere della prova, restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi;

u) stabilire come sede del foro competente sulle controversie località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore;

v) prevedere l'alienazione di un diritto o l'assunzione di un obbligo come subordinati ad una condizione sospensiva dipendente dalla mera volontà del professionista a fronte di un'obbligazione immediatamente efficace del consumatore. È fatto salvo il disposto dell'articolo 1355 del codice civile.
v-bis) imporre al consumatore che voglia accedere ad una procedura di risoluzione extragiudiziale delle controversie prevista dal titolo II-bis della parte V, di rivolgersi esclusivamente ad un'unica tipologia di organismi ADR o ad un unico organismo ADR (2) ;
v-ter) rendere eccessivamente difficile per il consumatore l'esperimento della procedura di risoluzione extragiudiziale delle controversie prevista dal titolo II-bis della parte V (3) …”.
Peraltro, lo stesso art. 33 D. Lgs. 205/2006 prevede che “Le lettere n) e o) del comma 2 non si applicano alle clausole di indicizzazione dei prezzi, ove consentite dalla legge, a condizione che le modalità di variazione siano espressamente descritte.”.
Se ne deve inferire che la clausola di rivalutazione di cui al contratto di causa non rientri tra quelle vessatorie, tenuto conto che viene espressamente indicato che “Gli importi concordati, verranno variati nel corso degli anni solamente in funzione dell'andamento dell'ISTAT per i prezzi al consumo aumentati di tre punti”.
Ciò premesso, la lamentata eccessività di tale rivalutazione non può essere divisata né sotto l'angolo prospettico della paventata vessatorietà della clausola (tanto più che lo squilibrio che la normativa consumeristica mira a colpire è quello giuridico e non economico) né sotto la luce della prospettata risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta.
Ed, infatti, come noto “l'eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, per potere determinare, ai sensi dell'art. 1467 c.c., la risoluzione del contratto, richiede l'incidenza sul sinallagma contrattuale di eventi che non rientrano nell'ambito della normale alea contrattuale e che si caratterizzano per la loro straordinarietà, connotato di natura oggettiva che qualifica un evento in base all'apprezzamento di elementi, quali la frequenza, le dimensioni, l'intensità, suscettibili di misurazioni (e quindi, tali da consentire, attraverso analisi quantitative, classificazioni quanto meno di carattere statistico); e per la loro imprevedibilità, che ha fondamento soggettivo, in quanto fa riferimento alla fenomenologia della conoscenza” (cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27152 del 22/09/2023, Rv. 668984 - 01).
Ora, la previsione di una rivalutazione secondo gli indici Istat, sia pure con la maggiorazione dei tre punti percentuali non rientra in un evento straordinario ed imprevedibile, quanto piuttosto ordinario. Tale aumento rientra, invece, nella libera pattuizione delle parti e come tale non è sindacabile.
Diverso è il discorso relativo all'ammantato errore di calcolo, che viene avanzato nel corpo dell'atto di citazione, ma non coltivato in sede di domande.
D'altra parte, anche la doglianza relativa al fatto che tali emolumenti sarebbero stati corrisposti sotto il periodo Covid, senza quindi la possibilità di usufruire dell'immobile, non ha pregio.
Ed, infatti, sul punto mette conto evidenziare che il disposto di cui all'art. 91, comma 1, D.L.
17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 aprile 2020, n. 27, aggiungendo all'art. 3 del D.L. n. 6 del 2020 il comma 6 bis ha previsto che: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 del codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”, introducendo quindi una regola di giudizio che limita il libero convincimento del giudice, qualificando come causa di esclusione della responsabilità soggettiva, e perciò come ipotesi di impossibilità oggettiva sopravvenuta, “il rispetto delle misure di contenimento” che rendono difficoltosa la materiale esecuzione del comportamento stabilito a carico del debitore. La normativa emergenziale (art. 3, comma 6-bis, d.l. n. 3/2020) non ha, tuttavia, sancito un esonero automatico del debitore dall'adempimento delle proprie obbligazioni contrattuali per il solo fatto della coincidenza temporale tra il dovuto adempimento e la vigenza delle misure di contenimento. Difatti, secondo la citata disposizione, il Giudice è semplicemente tenuto a valutare nel singolo caso se il rispetto della misura di contenimento escluda la responsabilità del debitore per l'inadempimento.
In ogni caso, la giurisprudenza di merito ha ritenuto che tale norma non sia però applicabile alle obbligazioni di pagamento di somme di denaro, in quanto l'esecuzione di tale prestazione non implica una fase preparatoria o strumentale, e non può ritenersi ostacolata o più difficoltosa a causa del rispetto delle misure di contenimento, né la normativa emergenziale ha previsto misure di contenimento di per sé ostative all'adempimento delle obbligazioni pecuniarie.
Ciò premesso, si è ritenuto che il disposto di cui l'art. 3 comma 6 bis del d.l. n. 6 del 2020, non può comportare l'esonero dell'obbligo di pagamento dovuto, né la sua riduzione, né può giustificarsi il suo ritardato adempimento.
Inoltre, la giurisprudenza di merito che si è venuta formando sul tema ha, altresì, escluso che possa parlarsi di una impossibilità sopravvenuta rispetto all'obbligazione del locatore (che in questo caso sarebbe latu sensu la società alberghiera, in base al contratto in atti, qualificabili alla stregua di una locazione turistica), il quale non avrebbe garantito – a causa della normativa emergenziale – il regolare utilizzo dell'immobile per la funzione commerciale concordata.
Ed, infatti, il locatore è tenuto a garantire soltanto che l'immobile sia strutturalmente e giuridicamente idoneo all'uso pattuito, ma non che tale uso sarà sempre possibile e proficuo per il conduttore.
Anche a voler richiamare la relazione n. 56 dell'8 luglio 2020 della Suprema Corte di
Cassazione, che ha chiaramente sottolineato la presenza di un obbligo di rinegoziazione in più settori – “dall'energia alla sanità, dai trasporti al turismo, dagli alimentari al terziario” – in relazione ai contratti a esecuzione continuata o periodica (cd. “contratti di durata”), sulla base del rovesciamento del “terreno fattuale e assetto giuridico economico su cui si è eretta la pattuizione negoziale”, occorre in realtà evidenziare che tale inquadramento prospettico non è stato poi accolto dalla consolidata giurisprudenza di merito che ha, invece, escluso la sussistenza nel nostro ordinamento di un obbligo di rinegoziazione dei contratti, negando altresì l'esistenza di un potere in capo giudice di modificare i regolamenti contrattuali concordati dalle parti.
Tant'è che l'art. 6 novies della legge 69/21 (Decreto sostegni) ha previsto che «nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d'affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonché dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto»… «locatario
e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione». La norma prevede inoltre che “Le disposizioni del presente articolo si applicano esclusivamente ai locatari esercenti attività economica che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il
1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all'ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020 e la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall'8 marzo 2020”.
Il caso di specie, tuttavia, non rientra pacificamente in tale norma e, quindi, al di là della possibilità che le parti procedano di propria iniziativa ad una rinegoziazione, non è dato rinvenirsi alcun obbligo in tal senso, nell'ambito del tessuto normativo e giurisprudenziale sopra richiamato.
Quanto, invece, alla doglianza (già sottolineata nell'atto di citazione a pagina 2) relativa al fatto che la maggiorazione del 3% rispetto all'aumento Istat annuo dei prezzi, sarebbe stata applicata sul prezzo come sopra determinato e rivalutato (c.d. rivalutazione composta), si osserva che la stessa non è stata oggetto di autonoma domanda né in atto di citazione né in memoria 183 VI cpc n. 2.
Ed, infatti, la domanda “dichiarare l'illiceità di ogni rivalutazione aumentata del 3% e calcolata anatocisticamente poiché in contrasto con L. 108 del 7 marzo 1996, art. 4, che renderebbe nulla ed inesistente ogni previsione contrattuale di interessi o corrispettivi in misura usuraria, con procedibilità d'ufficio dell'illecito.” compare solo nel foglio di precisazione delle conclusioni e, quindi, la stessa non è esaminabile in quanto tardiva.
Tra l'altro la domanda presenta un'ulteriore tardiva contestazione in punto di usurarietà, che non era stata nemmeno accennata (a differenza dell'aspetto della rivalutazione “anatocistica”) nell'atto introduttivo e che comunque si appalesa generica ed esplorativa. Le spese di lite del presente giudizio – per il rapporto e CP_1 Controparte_2
– seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico dell'attore, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato dal DM
08/03/2018, n. 37 e succ. mod., tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa (52.001,00 – 260.000,00), parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale.
Le spese di lite tra e , CP_1 Controparte_3 Controparte_4
sono compensate, in ragione del fatto che quest'ultima è rimasta contumace.
[...]

P. Q. M.

Il Tribunale di Vicenza, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
DICHIARA inammissibile la domanda attorea sulla illiceità di ogni rivalutazione aumentata del 3%, calcolata anatocisticamente “poiché in contrasto con L. 108 del 7 marzo 1996, art. 4, che renderebbe nulla ed inesistente ogni previsione contrattuale di interessi o corrispettivi in misura usuraria, con procedibilità d'ufficio dell'illecito”;
RIGETTA il resto delle domande attoree;

CONDANNA a versare a le spese di lite che liquida in CP_1 Controparte_2
€ 2.540,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA;

COMPENSA le spese di lite tra e , CP_1 Controparte_3 [...]
Controparte_4
Vicenza, 14/07/2025
Il giudice dott.ssa Stefania Caparello