REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice
Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5037/2021, avente ad oggetto: risarcimento danni da cose in custodia, decisa all'udienza del 9.12.2025, svoltasi nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c, vertente
TRA
, rapp.to e difeso, in virtù di procura in calce Parte_1 all'atto introduttivo, dall'avv. Antonio Notarfonso, presso il cui studio elettivamente domicilia in Sabaudia (LT), alla via Genova n.5;
ATTORE
E
, rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce della comparsa di CP_1 costituzione e risposta, dall'avv. Roberto Borreca, presso il cui studio elettivamente domicilia in Sabaudia (LT), alla via del Parco Nazionale n.10;
CONVENUTO
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, Parte_1
conveniva in giudizio affinché, accertatane la
[...] CP_1 responsabilità nella causazione dei danni conseguenti alle infiltrazioni d'acqua provenienti dall'appartamento di proprietà della stessa, fosse condannata al risarcimento dei danni patrimoniali subiti e all'eliminazione di tutte le cause delle infiltrazioni.
A tal fine, l'attore deduceva la totale inagibilità del proprio immobile sito al piano terra a causa delle persistenti infiltrazioni d'acqua provenienti dal ballatoio posto all'interno dell'appartamento sito al primo piano, di proprietà della convenuta. Pertanto, l'attore chiedeva che la convenuta fosse condannata ad effettuare tutti i lavori finalizzati a prevenire futuri ulteriori fenomeni infiltrativi e fosse altresì condannata al risarcimento dei danni patrimoniali subiti quantificati in € 5.800,00 o nella maggiore o minor somma da accertarsi in corso di causa, oltre al rimborso delle spese di CTU, arch. , Persona_1 relative al procedimento di ATP instaurato presso il Tribunale di Latina, R.G.
n. 4536/2019.
Si costituiva ritualmente in giudizio , la quale deduceva CP_1
l'infondatezza della pretesa avanzata da parte attrice alla luce del fatto che la porzione di immobile di proprietà del interessata dalle infiltrazioni Parte_1 fosse abusiva e oggetto di un'ordinanza di demolizione comunale. Chiedeva inoltre che le spese di CTU del procedimento di ATP fossero poste definitivamente a carico dell'attore e che quest'ultimo fosse condannato al rimborso della somma di € 584,17 corrisposta dalla in favore del CTU, CP_1 arch. . Persona_1
Prodotta documentazione, acquisito il fascicolo del procedimento di
ATP, espletata prova testimoniale, disposta la CTU, all'udienza del 9.12.2025, la causa, svoltasi la discussione nelle forme di cui all'art. 127 ter-128 c.p.c., era decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
La domanda è infondata, nei termini di cui alla seguente motivazione.
Ed invero, appare assorbente, in virtù del principio della ragione più liquida, l'infondatezza del credito vantato da parte attrice alla luce dell'abuso
- 2 - edilizio relativo alla porzione di immobile interessata dalle infiltrazioni lamentate.
Ed invero, risulta pacificamente dagli atti di causa che l'immobile di proprietà del ubicato al piano terra è oggetto di ordinanza di Parte_1 demolizione n. 23 dell'8.06.2012 emessa dal Comune di Sabaudia (cfr. doc. all.
n. 5 di parte convenuta).
Di contro, non vi è prova, non emergendo nulla in tal senso dagli atti né essendo dedotto dall'attore, che l'immobile in questione sia stato oggetto di permesso di costruire in sanatoria, di condono edilizio o di altro titolo abilitativo postumo legittimante la realizzazione dell'opera nello stato di fatto in cui si trovava al momento dei danni lamentati.
Al contrario, dall'ordinanza di demolizione, alla pag. 3, si desume “il diniego di sanatoria n. 816 del 31.08.2010, emesso da questo settore a carico del signor >Ennio, per le istanze di condono edilizie Parte_1 acquisite agli atti in data 5/04/2007, con prot. nn. 7762, 7763,7764,7765, presentate ai sensi e per gli effetti dell'art. 40, comma 6, della L. 47/85, recepito dalla L. 724 del 23/11/1994, regolarmente notificato all'interessato in data 02/09/2010” (cfr. pag. 3, doc. all. n. 5 di parte convenuta).
Ed inoltre, il convenuto ha prodotto in atti sentenza del Consiglio di
Stato n. 7919/2025, sopravvenuta nelle more del giudizio, che ha respinto l'impugnazione presentata dal , con ciò confermando la sentenza di Parte_1 primo grado del Tar Lazio n. 939/2022 che aveva rigettato il ricorso proposto dall'attore per l'annullamento del diniego della domanda di condono e per l'annullamento dell'ordinanza di demolizione del fabbricato abusivo proposta con motivi aggiunti nel giudizio di primo grado (cfr. sentenza del Consiglio di
Stato prodotta in atti dal convenuto unitamente alla comparsa conclusionale).
A fronte di tali elementi incontestati, in virtù dell'accertata abusività dell'immobile del , la domanda di risarcimento per i danni Parte_1 denunciati non può essere accolta, alla luce dei seguenti motivi.
- 3 - La sussistenza di una irregolarità costruttiva, sotto il profilo di un'insanabile mancanza di ius aedificandi (o di una totale difformità dal titolo edilizio), è certamente in grado di determinare l'effetto di esclusiva efficienza causale sul piano degli eventi causativi del danno da risarcire, stante la natura
"conformativa" dei vincoli di edificabilità apposti sul diritto di proprietà, ex art. 42, 1 co., Cost., i quali, pur comprimendo il diritto di proprietà, non possono essere definiti propriamente come vincoli aventi natura espropriativa, e dunque non sono di per sé indennizzabili in quanto tali (cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, sentenza 7 aprile 2010, n. 1982).
Se è vero, infatti, che il riconoscimento della natura oggettiva del criterio di imputazione della responsabilità custodiale ex art. 2051 c.c. si fonda sul dovere di precauzione imposto al titolare della signoria sulla cosa custodita, in funzione di prevenzione dei danni che da essa possono derivare, è, però, altrettanto vero che il diritto soggettivo ad essere risarcito del danno provocato da fatto illecito altrui non può comportare un arricchimento ingiustificato per chi ha costruito un immobile in assenza di ius aedificandi (o in totale difformità dallo stesso) o di autorizzazione amministrativa.
L'assenza di un valido titolo edilizio del bene danneggiato, difatti, viene ad azzerare il diritto del proprietario del bene ad essere risarcito (anche per equivalente) del danno sofferto, poiché la costruzione abusiva in tal caso non esaurisce la sua rilevanza nell'ambito del rapporto pubblicistico tra l'amministrazione ed il privato che ha realizzato la costruzione, ma viene inevitabilmente a incidere sulla risarcibilità del relativo danno.
La giurisprudenza di legittimità, in coerenza con il dato normativo, ha, del resto, più volte affermato che il danno subito da un immobile costruito abusivamente "ancor prima che ingiusto è inesistente in quanto il bene abusivo non è suscettibile di essere scambiato sul mercato" (così Cass. n. 4206/2011; ma si vedano anche Cass. nn. 8038/2016, 19305/2014, 20849/2013).
- 4 - Questa giurisprudenza richiama principi in tema di espropriazione per pubblica utilità secondo i quali gli immobili costruiti abusivamente non sono suscettibili di indennizzo, a meno che, alla data dell'evento ablativo, non risulti già rilasciata la concessione in sanatoria.
In tali casi, la regola è dunque quella di evitare che l'abusività possa concorrere ad accrescere il valore del bene (cfr. Cass. nn. 19305/2014,
25523/2006; 2612/2006); e ciò vale pure se il danno lamentato consista proprio nella diminuzione di godimento dell'immobile abusivo, "poiché è principio di carattere generale desumibile dalla normativa sia urbanistica, che espropriativa (art. 16, comma 9, legge n. 865 del 1971), quello per cui il proprietario non può trarre beneficio alcuno dalla sua attività illecita'' (cfr.
Cass. n. 26260/2007; confermata da Cass. nn. 4206/2011,8038/2016).
Nel caso di specie, come detto, non risulta che sia stato rilasciato il permesso di costruire in sanatoria. Peraltro, nel caso di specie, non si tratterebbe solo di abuso consistente nel cambio di destinazione d'uso dell'immobile ma, piuttosto, di abuso edilizio realizzato anche mediante modifica dello stato dei luoghi, con conseguente aumento delle volumetrie.
Pertanto, non vi è prova che l'opera edilizia, certamente e pacificamente abusiva, fosse sanata all'epoca del verificarsi delle denunciate infiltrazioni né che sia stata sanata all'attualità (quindi, al momento del lamentato danno,
l'immobile era abusivo e ciò ne impediva, per come detto, la risarcibilità); al contrario, è stato documentalmente dimostrata l'abusività delle modifiche urbanistiche e la legittimità dei provvedimenti di diniego (quanto alla richiesta di condono) e ripristinatori (quanto all'ordinanza di demolizione) emessi dal comune di Sabaudia nei confronti dell'attore.
In definitiva, tenuto conto che risulta accertata l'abusività dell'immobile, sulla scorta dei principi richiamati, deve rigettarsi la domanda risarcitoria avanzata da parte attrice.
- 5 - Le spese di lite sono integralmente compensate tra le parti, in ragione da un lato dall'accertata esistenza del danno (di cui ad oggi risulta comunque cessata la causa, come accertato dalla consulenza espletata nel presente giudizio) e dall'altra dall'irrisarcibilità dello stesso.
Seguono la stessa sorte le spese di atp. Infatti le spese dell'accertamento tecnico preventivo dovranno essere prese in considerazione, nel giudizio di merito ove l'accertamento tecnico sia acquisito, come spese giudiziali, da porre, salva l'ipotesi di compensazione, a carico del soccombente (Cass., 15 febbraio
2000, n.1690).
Ciò si spiega in quanto il procedimento di accertamento tecnico preventivo è disciplinato dagli artt. 692 e ss. c.p.c., e si conclude con il deposito della relazione di consulenza tecnica, cui segue la liquidazione del compenso al consulente nominato dal giudice, mentre nessun altro provvedimento relativo al regolamento delle spese tra le parti può essere emesso in tale sede, per la mancanza dei presupposti sui quali il giudice deve necessariamente basare la sua statuizione in ordine alle spese.
Sono, infine, compensate le spese di ctu, in applicazione del principio affermato dalla giurisprudenza per cui il giudice di merito, nell'ambito di una pronuncia di compensazione delle spese, può legittimamente disporre la ripartizione per quote uguali delle spese di c.t.u., comprendo il principio della soccombenza ex art. 91 e 92 c.p.c., tanto le spese interne quanto quelle esterne al rapporto di patrocinio, essendo la ctu un atto necessario del processo che l'ausiliare compie nell'interesse generale della giustizia e, correlativamente, nell'interesse comune delle parti (Corte di Cassazione, sezione sesta civile, sentenza n. 17739/2016).

P.Q.M.


Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, così provvede:
a) rigetta la domanda proposta da parte attrice;

- 6 - b) compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

c) pone definitivamente le spese di ctu del presente giudizio e del giudizio di atp per 1/2 a carico di parte attrice ed il restante 1/2 a carico di parte convenuta.
Così deciso in Latina il 10.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
- 7 -