Anno 2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
- PRIMA SEZIONE CIVILE -
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di
Giudice Unico Avv. Ornella Mannino ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. R.G. 8901/2022
TRA
, , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5
, , , , ,
[...] Parte_6 Parte_7 Parte_8 Controparte_1 CP_2
[...] Controparte_3 Controparte_4 CP_5 CP_6
, ,
[...] Controparte_7 CP_8 CP_9 Controparte_10 CP_11
, , , ,
[...] Controparte_12 Controparte_13 Controparte_14 CP_15
, , CP_16 Controparte_17 CP_18 CP_19 Controparte_20
, ,
[...] CP_21 Controparte_22 Controparte_23 CP_24 [...]
, , , CP_25 Controparte_26 Parte_9 Controparte_27 CP_28
, , ,
[...] Controparte_29 Parte_10 Parte_11
, , Parte_12 Parte_13 Parte_14 Parte_15 [...]
Parte_16 Parte_17 Parte_18 Parte_19
, rappresentati e difesi, giusta procura su fogli
[...] Parte_20
1 separati allegati all'atto di citazione, dall'Avv. Chiara Salzo ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Barletta alla Via San Giorgio, n. 11
– attori –
CONTRO
– in persona del suo amministratore pro tempore – Controparte_30
rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
dall'Avv. Stefania Pattarini ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Milano alla
Via Olmetto, n. 3
– convenuta –
Avente ad oggetto: impugnazione delibera del 26 Aprile 2022.
Conclusioni: come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni del 18 Marzo
2025 e da precedenti scritti difensivi in questa sede da intendersi integralmente richiamati e trascritti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. Attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n.
69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 15 Ottobre 2002, gli attori, premesso di avere acquistato, con rogiti, dalla una quota millesimale Controparte_31
della complesso immobiliare adibito ad albergo in Comune di Controparte_30
Positano (SA) alla via Pasitea n. 344 denominato , convenivano dinanzi al CP_30
2 Tribunale di Salerno la al fine di sentire dichiarare Controparte_30
l'annullamento, previa sospensione, della delibera adottata il 26 Aprile 2022.
Deducevano gli attori;
a) la mancata indicazione dei nominativi dei condomini presenti ed i relativi millesimi di proprietà; b) lo svolgimento dell'assemblea in un luogo diverso da quello previsto dall'art. 7 del Regolamento, ovvero il domicilio della comproprietà; c)
l'omessa indicazione del numero dei comproprietari, in tal modo impedendo la verifica del raggiungimento del quorum costitutivo e deliberativo;
d) l'errata indicazione dei millesimi di Domina (291,920 millesimi in luogo degli effettivi 159,530 millesimi); e) l'evidente conflitto di interessi del team oggi comproprietario e nel contempo CP_31 CP_32
gestore di tutte le comproprietà; f) nel merito, la falsità del rendiconto e la non corretta ripartizione delle spese ed una serie di irregolarità concernenti i singoli punti approvati con la delibera.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si costituiva la convenuta Controparte_30
deducendo preliminarmente l'inapplicabilità delle norme in materia di
[...]
condominio, vertendosi, nella fattispecie, in ipotesi di comunione atteso che, per effetto dell'acquisto di quote millesimali dell'intero immobile, gli acquirenti avrebbero acquisito lo status di comproprietari.
Nel merito, eccepiva la correttezza della deliberazione in relazione a tutti gli aspetti evidenziati dagli attori concludendo per il rigetto dell'impugnazione con condanna della controparte al pagamento delle spese di giudizio.
Svolta l'udienza di comparizione delle parti, sospesa, con provvedimento del 5 Settembre
2023 depositato telematicamente in data 7 Settembre 2023, l'esecutività della delibera del
26 Aprile 2022, concessi i termini di cui all'art. 183, VI comma, cod. proc. civ., rigettate le richieste istruttorie formulate dalla convenuta siccome ininfluenti ai fini della decisione del giudizio, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 18 Marzo
3 2025 ed ivi, sulle conclusioni dei procuratori costituiti, trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cod. proc. civ. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Deve preliminarmente rigettarsi l'eccezione formulata dalla convenuta Comproprietà avente ad oggetto l'inapplicabilità, nella fattispecie, delle norme che disciplinano il condominio negli edifici. La prevalente giurisprudenza di legittimità è infatti concorde nel ritenere applicabile alla multiproprietà la disciplina del condominio sul presupposto che “la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell'unità immobiliare è
riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti e ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, a quella del condominio” (cfr. Cass. Civ., n. 6352/2010; Cass. Civ., Sez.
Seconda, 31 Ottobre 2018, n. 27993). Con specifico riferimento alla multiproprietà
alberghiera, la giurisprudenza di legittimità ha inoltre precisato che “la disciplina dettata per il condominio é compatibile con la destinazione dell'immobile ad attività alberghiera” (cfr.
Cass. Civ., n. 1625/2007). Deve altresì rilevarsi come l'art. 1117 cod. civ., come novellato dall'art. 1 della Legge 11 Dicembre 2012, n. 220, sancisce tout court l'estensione della disciplina del condominio alle fattispecie accomunabili dalla coesistenza di diritti esercitabili turnariamente sull'immobile, includendovi espressamente i titolari di godimento periodico delle singole unità immobiliari.
Ai rilievi che precedono, i quali di per sé indurrebbero al rigetto dell'eccezione formulata dalla convenuta si aggiunge la circostanza, dirimente circa la sicura CP_30
applicazione al complesso immobiliare in questione, e per quanto qui rilevi, della normativa in materia di costituzione dell'assemblea comprese le regole inerenti alla relativa convocazione, della previsione contenuta nell'art. 9 del Regolamento della multiproprietà
che richiama, in via analogica, la disciplina di cui all'art. 1136 cod. civ..
4 Passando al merito, deve osservarsi che – per esigenze di economia processuale e di celerità
del giudizio – l'esame di tutte le questioni prospettate dalle parti, pur dedotte in via principale, non risulta necessario quando la domanda può essere decisa sulla base della soluzione di una questione a carattere assorbente, in forza del criterio della c.d. ragione più
liquida, nel senso che la domanda può essere respinta sulla base della soluzione di una questione assorbente e di più agevole e rapido scrutinio, anche se la stessa sia logicamente subordinata alle altre, senza che sia necessario esaminare previamente tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 cod. proc. civ..
Nella fattispecie, dunque, in applicazione del richiamato criterio, è possibile esaminare direttamente e con carattere dirimente ed assorbente i motivi di impugnazione relativi alla regolarità della convocazione/costituzione/verbalizzazione dell'assemblea.
Quanto al luogo dell'assemblea, parte attrice eccepisce la violazione dell'art. 7 del regolamento, ai sensi del quale l'assemblea deve riunirsi presso il domicilio della comproprietà, cioè in Positano (SA). Orbene detta eccezione risulta confermata dalla lettura del Regolamento che, all'art.

7.2 prevede che l'assemblea dei partecipanti si riunisce annualmente alle ore 10,00 della terza domenica del mese di marzo, dunque senza necessità
di convocazione, presso il domicilio della comproprietà, per deliberare su determinati argomenti, tra cui l'approvazione del conto consuntivo e del conto preventivo. Solo nel caso in cui l'ordine del giorno abbia ad oggetto argomenti diversi, l'amministratore può
provvedere alla convocazione dell'assemblea anche in luogo diverso da quello del domicilio ai sensi dell'art.

7.3 del regolamento.
Ne consegue che, avendo l'assemblea del 26 Aprile 2022 fra gli argomenti all'ordine del giorno “Esame ed approvazione del consuntivo gestione ordinaria 1/12/20 - 30/11/21” e
“Preventivo gestione ordinaria 1/12/2021 - 30/11”, la stessa avrebbe dovuto svolgersi in e non, come di fatto è accaduto, a Milano. CP_30
5 E ciò a prescindere dal rilievo che, anche laddove si ritenesse sussistente nella fattispecie la discrezionalità dell'amministrazione nella scelta del luogo di convocazione dell'assemblea,
quest'ultimo avrebbe dovuto essere individuato sulla base dei criteri concorrenti del limite territoriale (costituito dalla necessità che la sede sia ubicata entro i confini della città in cui sorge il condominio) e di quello funzionale, cioè in un luogo idoneo a consentire la presenza di tutti i condomini per l'ordinato svolgimento della discussione (cfr. ex multis, Cass.
SS.UU. n. 14461/1999; Corte App. Firenze n. 14/2019; Corte App. Milano n. 2901/2021).
Per quanto concerne la verifica della regolare costituzione dell'assemblea, deve rilevarsi che il verbale d'assemblea impugnato non contiene né l'esatta indicazione del numero dei comproprietari partecipanti alla multiproprietà, né dei comproprietari rappresentati dal delegato supplente la quale, peraltro, ha una rappresentanza di millesimi Persona_1
642,380 su 1000 totali in palese violazione dell'art. 67 Disp. attuaz. cod. civ, a mente del quale, laddove, come nella fattispecie, i condomini siano più di venti, il delegato non può
rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
La delibera impugnata deve essere conseguentemente annullata in accoglimento dell'opposizione, risultando ultroneo l'esame delle ulteriori doglianze formulate dagli attori.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91,
comma 1, cod. proc. civ., con condanna della convenuta Controparte_30
al rimborso degli onorari di difesa in favore deli attori, nella misura liquidata d'ufficio, in mancanza di notula, giusta il valore della controversia così come accertato e l'attività
difensiva svolta, con riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147 del 13 agosto 2022
(scaglione di riferimento: valore indeterminabile – complessità media – parametri medi: Fase
di Studio: € 2.127,00; Fase introduttiva: € 1.416,00; Fase istruttoria e/o di trattazione: esclusa siccome non svolta;
Fase decisionale: € 3.579,00 – Totali € 7.122,00).


P.Q.M.


6 il Tribunale di Salerno – prima sezione civile – in persona del Gop in funzione di Giudice
unico, Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. R.G. 8901/2022 – uditi i procuratori delle parti – ogni altra istanza, difesa,
eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE l'impugnazione e, per l'effetto, ANNULLA la delibera del 26 Aprile 2022;
2) CONDANNA la convenuta – in persona del suo Controparte_30
amministratore pro tempore – al pagamento in favore degli attori delle spese di giudizio, che liquida complessivamente in € 7.667,00, di cui € 134,95 per esborsi ed € 7.122,00 per compenso di avvocato, oltre IVA e Cassa, come per legge, nonché rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% sui compensi ed accessori di legge.
Sentenza esecutiva ex lege.
Così deciso in Salerno, lì 14 Luglio 2025
Il Gop
Avv. Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
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