REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI LECCO
- Sezione Prima-

Il GOP, Mariachiara Arrighi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale 1830/2024, avente per oggetto
“Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo”, promossa
DA
(c.f. ) e da Parte_1 C.F._1 Parte_2
(c.f. ), rappresentati, difesi ed assistiti dall'avv.
[...] C.F._2
Andrea Fumagalli del Foro di Lecco ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Lecco, Piazza degli Affari n. 7, come da procura allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità; parti intimanti
CONTRO
(c.f. ), rappresentato, Controparte_1 C.F._3
difeso ed assistito dall'avv. Serena Invernizzi del Foro di Bergamo ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Bergamo via Palma Il Vecchio n. 3 parte intimata;

-CONCLUSIONI DELLE PARTI-
Parte intimante -
l'Ill.mo Tribunale adito voglia: - IN VIA PRINCIPALE Previo accertamento dell'inadempimento contrattuale del conduttore del contratto di CP_1
locazione stipulato, in data 30.09.2024, con i sig.ri e Parte_1 , registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 04.10.2017, Parte_2
dichiarare la risoluzione del predetto contratto e, per l'effetto, condannare il sig. - a riconsegnare l'immobile ad uso abitativo sito in Controparte_1
Merate (LC), via G. Pascoli 9, oggetto del contratto di locazione ai sig.ri
, libero da persone o cose, confermando così l'ordinanza provvisoria Pt_1
di rilascio emessa in data 15.11.2024; - a pagare al sig. la somma di Pt_1
€ 3.850,00 a titolo di canoni di locazione (pari al canone di locazione quantificato in € 350,00 per 11 mensilità – compresa quella di marzo 2025) maggiorata degli interessi legali dalla singola scadenza al saldo nonché i maturandi ratei di canone di locazione, maggiorati degli interessi legali, sino all'effettivo rilascio;
- a pagare al sig. la complessiva somma di € Pt_1
1.100,00 (pari ad € 100,00 mensili così quantificati nel contratto di locazione per undici mensilità – compresa quella di marzo 2025) a titolo di spese anticipate per oneri accessori fatto salvo il diritto dei sig. ad agire Pt_1
per il recupero delle spese relative ad oneri accessori che matureranno sino all'effettiva liberazione dell'immobile; - rigettare tutte le domande formulate dal sig. comprese quelle riconvenzionali, perché infondate Controparte_1
in fatto e in diritto. Condannare altresì il sig. a rifondere spese e CP_1
competenze del presente giudizio oltre a spese generali e CPA.
Parte intimata –
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare In via preliminare e/o pregiudiziale: In assenza di accettazione del contraddittorio da parte dei OR in sede di prima udienza, l'odierno esponente, sin Pt_1
da ora, chiede la concessione dei termini per la notifica del presente atto ai OR ai fini dell'integrazione del contraddittorio in merito alla Pt_1
domanda riconvenzionale effettuata nei loro confronti. Nel merito: - previa ogni opportuna declaratoria, respingere tutte le domande avversarie proposte con atto di citazione poiché infondate in fatto e in diritto anche in relazione alla richiesta di emissione del decreto ingiuntivo in quanto illegittimo;
In via
2 riconvenzionale: - stante quanto descritto in narrativa, accertare l'ingiusto arricchimento dei proprietari a danno dell'inquilino e conseguentemente accertare che i risultano debitori, nei confronti del della Pt_1 CP_1
somma almeno di €.3.124,96 (€.1.626,00 spese non dovute per asseriti conguagli relativi al consumo di acqua + €.448,96 spese per la sostituzione del frigorifero + €.1.050,00 deposito cauzionale) e del risarcimento del danno da liquidarsi in via equitativa dal Tribunale adito all'esito del giudizio, o della maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa e, per l'effetto, condannare i proprietari a corrispondere, in favore del la somma che CP_1
risulterà dovuta;
Nel merito in via subordinata: nel denegato caso in cui a seguito dell'istruttoria dovesse emergere un diritto di credito in capo ai OR , disporre la compensazione fra gli addebiti accertati a carico Pt_1
del e i pagamenti da questo effettuati a favore dei dal 2017 CP_1 Pt_1
ad oggi, in forza del contratto di locazione;
In via istruttoria: - stante quanto descritto in narrativa, ordinare ex art.210 c.p.c. ai l'esibizione e la Pt_1
produzione di tutta la documentazione comprovante la correttezza delle spese condominiali richieste all'inquilino in favore dei proprietari relative ai consumi d'acqua; - alla luce delle sopra riportate osservazioni e dei precedenti bilanci consuntivi forniti al da cui non è in alcun modo ricavabile la CP_1
loro corrispondenza rispetto a quelli ufficiali approvati dall'assemblea condominiale del nell'arco degli anni 2017,2018, Parte_3
2019, 2020, 2021, 2022, 2023 e 2024 si richiede che l'odierno Tribunale adito ordini all'amministratore pro tempore del l'esibizione Parte_3
del Registro dei verbali delle assemblee e del Registro di contabilità del contenente i verbali delle assemblee condominiali aventi ad Parte_3
oggetto l'approvazione del Bilancio consuntivo inerente l'esercizio condominiale 2017/2018; 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022,
2022/2023, 2023/2024 nonché copia dei medesimi Bilanci consuntivi. - sulla base della documentazione prodotta e di quella di cui il Giudice vorrà
3 ordinare l'esibizione, si richiede CTU tecnica al fine di valutare la veridicità,
o meno, dei consumi di acqua riportati nei consuntivi nonché al fine di verificare, in concreto, l'effettivo consumo di acqua da parte del signor per la durata della locazione e conseguentemente ricostruire i costi CP_1
addebitabili al conduttore, anche alla luce dei presunti rimborsi ricevuti;
- si chiede altresì ammettersi interrogatorio formale e prova orale sui seguenti capitoli di prova: 1. “Vero che nel 2022 l'amministratore chiamava Pt_4
il signor dicendo che il contatore dell'appartamento segnava un Pt_1
consumo di acqua pari a 3 mc complessivi per gli anni dal 2017 al 2021? 2.
“Vero che il signor chiedeva nel corso del 2024 i documenti inerenti CP_1
la contabilità e i consumi di acqua del proprio appartamento?” 3. “Vero che l'amministratore signor durante una conversazione telefonica con il Pt_4
signor dichiarava di essere sprovvisto della documentazione inerente CP_1
il ” 4. “Vero che l'amministratore signor Parte_3 Pt_5
durante una conversazione telefonica con il signor dichiarava di CP_1
essere sprovvisto della documentazione inerente il per Parte_3
gli anni antecedenti il proprio mandato da amministratore?” 5. “Vero che le spese riferibili ai consumi dell'acqua degli appartamenti siti nel condominio di Merate (LC), via Pascoli n.9, negli anni dal 2017 al 2024 sono sempre state riportate dai singoli condomini su un foglio di carta semplice che veniva affisso nell'androne condominiale?”; “Vero che, in occasione della telefonata con il signor nel 2024 l'amministratore di condominio signor CP_1
riferiva che signor gli avesse richiesto di omettere di Pt_4 Pt_1
consegnare al la documentazione condominiale circa i consumi CP_1
d'acqua relativi all'immobile sito in Merate (LC), via Pascoli n.9)”; 7. “Vero che il signor – dopo aver ricevuto copia dei consuntivi di spesa CP_1
relativi ai consumi di acqua calda – richiedeva al signor ulteriore Pt_1
documentazione completa comprovante l'effettivo consumo di acqua dell'appartamento sito in Merate (LC), via Pascoli n.9, relativamente agli anni
4 di durata della locazione cioè dal 2017 al 2024?”; 8. “Vero che, a fronte della richiesta del al del febbraio 2024 di ulteriore CP_1 Pt_1
documentazione completa comprovante l'effettivo consumo di acqua dell'appartamento sito in Merate (LC), via Pascoli n.9, relativamente agli anni di durata della locazione cioè dal 2017 al 2024, il si rifiutava di Pt_1
consegnargliela sostenendo che la richiesta economica fosse corretta?”; 9.
“Vero che nel febbraio 2024 il signor contattava telefonicamente il Pt_1
signor e chiedeva a più riprese il pagamento di somme diverse in CP_1
pochi giorni di distanza e precisava al che, se avesse omesso il CP_1
pagamento, avrebbe attivato la procedura di sfratto?” Si indicano i seguenti testimoni: - sig. con studio in Via Baslini Carlo Testimone_1
n.10, Merate;
- sig. con studio in Via Greppi Mario, 34 Testimone_2
23899 Robbiate. In ogni caso: - condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, diritti ed onorari, oltre ad IVA e CPA
-MOTIVI DELLA DECISIONE-
Con atto di intimazione di sfratto ritualmente notificato, e Parte_2 Parte_1
hanno convenuto in giudizio davanti all'intestato Tribunale
[...] Controparte_1
.
[...]
Riferiscono gli intimanti di aver stipulato in data 30.09.2017 contratto di locazione ad uso abitativo, regolarmente registrato il 04.10.2017, al n.001810, Serie 3T, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Merate (LC) via G. Pascoli 5, identificata al
Catasto Fabbricati del Comune di Merate al foglio 3, mappale 72, sub.17, Cat. A/2, vani 3.
Le parti convenivano l'importo del canone di locazione in euro 4.200,00, da versarsi in ratei mensili di euro 350,00 cadauno. Stabilivano, altresì, gli oneri accessori in euro
1200,00 annui, da versarsi in euro 100 mensili.
L'intimato si rendeva moroso nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori per l'importo di euro 2.250,00, giusto prospetto di cui all'intimazione di sfratto.
5 Risultati vani i solleciti al conduttore gli intimanti hanno introdotto il procedimento sommario di sfratto chiedendone la convalida e l'emissione del decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 664 c.p.c.
All'udienza fissata per la convalida dello sfratto del 15.11.2024 compariva personalmente il conduttore, opponendosi allo sfratto.
Ritenuta il Tribunale l'opposizione svolta dal conduttore non fondata su prova scritta né avendo lo stesso rappresentato alcun grave motivo ostativo al rilascio, il Tribunale emetteva ordinanza di rilascio ai sensi dell'art. 665 c.p.c., disponeva il mutamento del rito, fissando udienza di comparizione personale delle parti avanti a sé per l'udienza del 28.03.2025. Assegnava alle parti termine per il deposito di memorie integrative e documenti e per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria.
Nella comparsa di costituzione parte intimata ha chiesto, in via riconvenzionale, la restituzione dell'importo di € 1.626,00 per conguagli acqua non dovuti, €
€.448,96 spese per la sostituzione del frigorifero ed € 1.050,00 per la cauzione.
All'udienza tenutasi il 28.03.2025 parte intimata insisteva nelle istanze istruttorie dedotte nella comparsa di costituzione cui si opponeva parte intimante, richiamando il contenuto della propria memoria integrativa e le conclusioni ivi rassegnate.
Il Tribunale di riservava.
A scioglimento della riserva assunta, il Tribunale ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di discussione per il giorno 09.05.2025.
All'udienza di rinvio, le parti discutevano la causa riportandosi ai propri atti difensivi e alle conclusioni ivi rassegnate e chiedevano che la stessa fosse trattenuta in decisione.
Il Tribunale, data lettura del dispositivo di sentenza, tratteneva la causa in decisione, riservando la motivazione, ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in giorni 45.
*** ***
6 La domanda degli intimanti merita accoglimento mentre devono essere rigettate le domande introdotte, in via riconvenzionale, dall'intimato.
“Nulla questio” che in data 30.09.2017 le parti hanno stipulato il contratto di locazione, ad uso abitativo, regolarmente registrato, per cui è causa, avente ad oggetto l'unità immobiliare di proprietà degli intimanti, sito in Merate (LC) via G. Pascoli 9.
All'art. 10 del contratto di locazione, le parti pattuivano che il pagamento del canone, o di quant'altro dovuto, non poteva essere sospeso o ritardato da pretese ed eccezioni del conduttore, qualunque ne fosse il titolo e che, il mancato versamento, anche di una sola rata del canone, avrebbe costituito costituisce in mora il conduttore, fatto salvo il disposto dell'art. 5 legge. 392/1978 (c.d. legge equo canone).
Stabilivano, inoltre, che, “salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455
c.c.”.
Il in palese violazione degli accordi assunti, non ha più versato CP_1
il canone di locazione dal mese di maggio 2024 né gli oneri accessori, previsti contrattualmente, mantenendo, tuttavia, il godimento dell'immobile, così maturando una morosità di € 3.850,00 per canoni di locazione ed € 1.100,00 per oneri accessori, compresa la mensilità di marzo 2025. Circostanza - quella dell'inadempimento - non contestata dal conduttore nè in sede dell'udienza tenutasi il giorno 15.11.2024 per la convalida né nella memoria di costituzione nel giudizio di merito.
Parte intimata si è limitata a giustificare il mancato adempimento, adducendo che i proprietari non agli avevano trasmesso la
7 documentazione condominiale al fine di verificare la correttezza dei conteggi delle spese, tra cui, quelle relative ai consumi dell'acqua.
L'eccezione è, tuttavia, smentita dalla comunicazione inviatagli dagli intimanti dapprima in data 05.02.2024 con allegati i consuntivi delle spese condominiali (doc. 4 di parte intimante) e, successivamente, con e- mail del 13.02.2024 (doc. 8 di parte intimata).
È inoltre provato, “per tabulas”, sia che il già a far data dal CP_1
mese di febbraio 2024, con propria e-mail, comunicava alla proprietà gli importi delle spese di cui sopra, che riteneva dovute (docc. 5 e 6), ossia euro 1.481,00 sia che lo stesso prendeva contatto con l'amministratore del Condominio il quale eseguiva i conteggi delle spese dovute alla presenza dello stesso risultando, all'esito, un importo a suo Per_1
debito, di euro 1.476,00 (doc. 3 di parte intimata).
Sulla eccepita falsità dei consuntivi trasmessi all'intimato, non è stata introdotta prova alcuna, idonea a dimostrarne la fondatezza, risultando, pertanto, la stessa destituita di fondamento.
Peraltro, i soggetti interessati ad eccepire l'inesattezza dei conteggi erano gli intimanti i quali hanno ritenuto di procedere al pagamento sulla base della approvazione dei consuntivi della assemblea condominiale, non contestati.
Quanto alla ulteriore contestazione portata dall'intimato circa i consumi dell'acqua al conduttore, allo stesso sono stati imputati: per l'anno 2017-
2018 18 mc (docc. 9 e 10), per l'anno 2018-2019, 20 mc (docc. 11 e 12), per l'anno 2019-2020, 20 mc (docc. 13 e 14), per l'anno 2020-2021 o mc
(doc. 15 e 16); per l'anno 2021-2022, 62 mc (docc. 17 e 18); per l'anno
2022-2023, 73 mc (docc. 19-20).
Risulta non contestato che il conduttore abbia effettuato personalmente le comunicazioni dei consumi, ad eccezione della gestione 2019-2020, così come risulta evidente dalla documentazione in atti (doc. 15 di parte
8 intimante) che il per la gestione 2020-2021 non abbia versato CP_1
alcunché, avendo per le gestioni precedenti 2017-2018, 2018-2019 e
2019-2020 importi relativi a consumi non effettivi.
Anche con riferimento al mancato conguaglio da parte dei proprietari, la contestazione risulta fine a sé stessa, atteso che il conduttore, “ante causam”, non ha contestato alcunché, al riguardo, né ne ha fatto richiesta alcuna. Non risulta, infatti, prodotta in atti alcun documento a prova contraria.
Venendo alla richiesta risarcitoria relativa alle spese sostenute per il cambio del frigorifero, la mera asserzione della presenza di un buco nel frigorifero, non è idonea a giustificare la domanda di pagamento indirizzata ai proprietari, ben potendo essersi lo stesso determinato stesso dalla condotta dello stesso conduttore, non potendosi ritenere abituale il verificarsi da sé soli di buchi nel congelatore.
Infine, quanto al deposito cauzionale per il quale il ha chiesto in CP_1
questa sede la restituzione, come previsto contrattualmente (art.12 del contratto) e come affermato dalla costante giurisprudenza di merito e di legittimità, è obbligo dei locatori restituire la cauzione al termine della locazione e all'esito del sopralluogo dell'immobile eseguito in contraddittorio tra le parti.
Anche questa domanda dell'intimato non può trovare accoglimento.
Accertato, nella misura accertata, l'inadempimento del conduttore, lo stesso deve ritenersi risolto per grave inadempimento del conduttore intimato, . Controparte_1
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate in conformità al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa, delle questioni trattate e del tenore degli atti.


PQM


9 Il GOP, Mariachiara Arrighi, definitivamente pronunciando nel merito della causa, ogni diversa istanza, eccezione e domanda assorbita, così provvede:
. dichiara risolto ai sensi dell'art. 1453 c.c. il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato dalle parti in data 30.09.2017, regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 04.10.2017, avente ad oggetto l'unità abitativa sita in Merate
(LC) via G. Pascoli n. 9, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di
Merate al foglio 3, mappale 72, Sub. 17, Cat. A/2, per inadempimento del conduttore e, per l'effetto, conferma l'ordinanza di Controparte_1
rilascio emessa in data 15.11.2024;
. condanna al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
e in via tra loro solidale, dei canoni scaduti
[...] Parte_2
impagati dal mese di aprile 2024 fino all'effettivo rilascio oltre gli interessi legali dalle singole scadenze fino al saldo effettivo;

. condanna al pagamento in favore di Controparte_1 Parte_1
e , in via tra loro solidale, dell'importo di € 1.100,00
[...] Parte_2
per oneri accessori anticipati da parte intimante, pari ad € 100,00 mensili come quantificati nel contratto di locazione dal mese di aprile 2024 fino al mese di marzo 2025;
. rigetta le domande riconvenzionali svolte da;
Controparte_1
. condanna a rifondere a e a Controparte_1 Parte_1
, le spese del presente giudizio che liquida in € 1.909,20 per Parte_2
compensi professionali, € 308,46 per anticipazioni, oltre spese generali nella misura del 15% dei compensi, 4% CPA 22% IVA, se dovuta, come per legge.
Riserva la motivazione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. nel termine di giorni 45.
Lecco, 09.05.2025
Il GOP
Mariachiara Arrighi
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