R.G. n. 1071/2022
CORTE di APPELLO di BARI Prima Sezione Civile
*** REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Riunita in persona dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Maria Mitola Presidente
Dott. Michele Prencipe Consigliere
Dott. Oronzo Putignano Consigliere rel. – est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1071/2022 R.G.A.C.C., promossa da
e , rappresentati e difesi come in atti dagli avv.ti Rocca Parte_1 Parte_2
OR HI e AV TI
- Appellanti -
nei confronti di e rappresentati e difesi come in atti dall'avv. Flavia Controparte_1 CP_2
Greta De Zio di CP_3
- Appellati -
OGGETTO: “Altri istituti in materia di diritti reali possesso e trascrizioni”. Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate in prossimità
dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 1°.

7.2025 in cui la causa è stata riservata in decisione.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. – Nel 2012 e proprietari dell'immobile adibito ad Parte_1 Parte_2
abitazione, dotato di accesso indipendente e sito al piano terra di un fabbricato bifamiliare in
Casamassima alla via Rutigliano n. 122, in Catasto al foglio 23, particella 1300, hanno convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Bari-Sezione Distaccata di Rutigliano, e Controparte_1 CP_2
proprietari dell'appartamento ubicato al primo piano del medesimo stabile ed avente
[...]
anch'esso accesso indipendente ai civici nn. 116 e 118, in Catasto al foglio 23, particelle 1299 e
1300, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “A. condannare i convenuti alla
demolizione dell'ampliamento edificato in dispregio del regolamento edilizio comunale, non
essendo stato autorizzato né potendo esserlo per i motivi su esposti;
B. condannare i convenuti
alla rimozione dell'impianto fotovoltaico installato sul tetto a falda di proprietà per il 50% degli
odierni attori;
C. accertare e condannare la convenuta al risarcimento del danno;
D. condannare
la convenuta al pagamento delle spese, diritti e onorari”.
1.1. – In particolare, gli attori hanno dedotto che i coniugi hanno Parte_3
realizzato, senza le necessarie autorizzazioni e la manleva degli altri comproprietari, due opere edilizie abusive: un ampliamento del proprio immobile con il maggior volume di secondo piano,
tramite l'edificazione di una muratura di tamponamento a chiusura del tetto a falda, con conseguente aggravio degli oneri di manutenzione per gli altri comunisti ex art. 1126 c.c.;
l'installazione di un impianto fotovoltaico, composto da ventisei pannelli che occupano l'intera superficie della copertura a falda, così illegittimamente precludendo agli altri comunisti il pari utilizzo previsto dall'art. 1102 c.c. per i beni in comproprietà.
2. – e si sono costituiti in giudizio e hanno contestato Controparte_1 CP_2
l'avversa domanda, deducendo la legittimità delle opere realizzate poiché, quanto all'ampliamento,
2 esso sarebbe stato realizzato sul terrazzo di loro proprietà esclusiva tramite l'allineamento con la linea di colmo della muratura di tamponamento entro i limiti della sagoma del tetto;
inoltre, quanto all'impianto fotovoltaico, la legalità dell'opera discenderebbe dal carattere pertinenziale del sottotetto a falda, al quale si accede esclusivamente tramite una scala interna all'appartamento situato al primo piano.
3. – Il processo di primo grado è stato istruito esclusivamente con le produzioni documentali delle parti.
4. – Con sentenza n. 2206/2022, pubblicata il 7.6.2022, il GU del Tribunale di Bari ha rigettato la domanda e condannato gli attori al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti, ravvisando la legittimità di entrambe le opere edilizie poiché realizzate sul terrazzo di proprietà esclusiva dei coniugi come emergerebbe dall'atto di compravendita Parte_3
del relativo immobile.
5. – Avverso la sentenza e hanno proposto appello, Parte_1 Parte_2
chiedendone la riforma sulla scorta di due motivi, riproponendo l'istanza di ammissione di ctu al fine di accertare la situazione dei luoghi, per poi verificare la legittimità delle opere edilizie in contestazione.
6. – All'impugnazione hanno resistito i coniugi i quali hanno ribadito la Parte_3
proprietà esclusiva sia del terrazzo, in virtù di quanto riportato nel titolo di acquisto dell'immobile,
sia del sottotetto (e, quindi, anche del tetto a falda), in ragione delle caratteristiche strutturali dei beni, potendovi accedere esclusivamente dall'appartamento al primo piano, nonché delle funzioni di isolamento-protezione e di collegamento tra l'appartamento e il terrazzo che evidenzia il rapporto di dipendenza del sottotetto rispetto al bene principiale. Inoltre, gli appellati hanno dedotto che l'impianto fotovoltaico non avrebbe in alcun modo mutato la sostanza, né alterato la destinazione principale del tetto del fabbricato, che tuttora assolverebbe la sua originaria funzione di copertura e protezione delle sottostanti porzioni immobiliari, senza incidere sul decoro
3 architettonico e costituendo esercizio delle legittime facoltà di più comoda e razionale utilizzazione della cosa.
7. – Con ordinanza del 15.10.2024 la Corte di Appello ha disposto ctu e nominato l'ing.
onde accertare lo stato dei luoghi, la consistenza delle opere edilizie per cui è Persona_1
controversia, nonché la proprietà esclusiva ovvero in comune dei beni sui quali le stesse sono state realizzate.
8. – All'udienza del 1°.

7.2025 la causa è stata riservata in decisione ai sensi dell'art. 190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. – Con il primo motivo gli appellanti lamentano il travisamento dei fatti in cui sarebbe incorso il primo giudice in quanto le loro contestazioni non attengono alla (incontroversa)
proprietà del terrazzo situato al secondo piano, bensì riguardano specificamente il regime di appartenenza della copertura a falda della costruzione bifamiliare.
2. – Con il secondo motivo si dolgono dell'omessa pronuncia nel merito sulla loro domanda,
denunziando l'errore di giudizio commesso dal Tribunale di Bari, che, confondendo il terrazzo con il tetto a falda, ha concluso per la legittimità delle opere edilizie nonostante il titolo di proprietà
degli appellati riconosca l'appartenenza esclusiva del terrazzo e non anche del tetto a falda.
3. – L'appello – i cui motivi possono essere esaminati congiuntamente, stante la loro connessione – è parzialmente fondato e può essere accolto nei limiti di seguito precisati.
3.1. – La pronunzia di rigetto emessa dal giudice monocratico si fonda sull'accertamento della proprietà esclusiva del terrazzo, desunta dall'atto pubblico del 22.10.1998 di compravendita dell'immobile di proprietà dei convenuti, nel quale è espressamente riconosciuto il trasferimento agli acquirenti del terrazzo situato al secondo piano. Detta circostanza, tuttavia, non risulta idonea,
di per sé sola, a dirimere tutte le questioni prospettate dagli attori, posto che le presunte opere edilizie abusive non insistono entrambe sul terrazzo, bensì interessano beni diversi, la cui natura giuridica doveva essere oggetto di scrutinio da parte del Tribunale di Bari, che avrebbe dovuto
4 operare un duplice vaglio, avendo riguardo alle differenti caratteristiche strutturali e funzionali dei beni su cui risultano realizzate le opere edilizie di che trattasi.
3.2. – Occorre premettere che il Ctu ing. nell'elaborato consulenziale (cfr. Persona_1
pag. 16) ha rilevato che “Gli immobili in proprietà delle parti fanno parte di un edificio composto
da un piano seminterrato/interrato destinato a garage, da una unità immobiliare residenziale a
piano terra e da una unità residenziale al piano primo e comprende in esatta corrispondenza
verticale un piano secondo in parte costituito da terrazzo e in parte, per circa la restante metà
dell'intera copertura, da un tetto a falda inclinata”. Pertanto, le due unità abitative compongono rispettivamente il piano terra e il primo piano di un unico fabbricato (c.d. villa bifamiliare), sul quale deve ritenersi costituito “ex lege” un condominio minimo, nella specie c.d. verticale, poiché
gli appartamenti sono stati realizzati come porzioni di piano l'una sull'altra, accomunate da strutture portanti e parti comuni in rapporto di accessorietà necessaria rispetto alle stesse unità
abitative. Lo stato dei luoghi così descritto implica, secondo l'orientamento giurisprudenziale ormai consolidato della Corte Suprema di Cassazione (cfr. SS.UU. del 31.1.2006 n. 2046),
l'assoggettamento del condominio alla disciplina codicistica prevista per il condominio CP_4
ordinario in relazione alle facoltà dei singoli condomini, alla titolarità comune od esclusiva dei beni che ne fanno parte nonché alla ripartizione e al pagamento delle spese.
3.3. – In questa prospettiva, dunque, affinché possa stabilirsi se un bene sia riconducibile al novero delle parti comuni ovvero rientri nella proprietà esclusiva del singolo condomino deve farsi applicazione del principio desumibile dall'art. 1117 c.c., il quale prevede che “Sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi
diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e le facciate”. Dunque, la configurabilità della proprietà esclusiva di un bene è rimessa ad un criterio principale di carattere formale, integrato dalla volontà espressa dai
5 contraenti nel titolo di acquisto, nonché ad un criterio sussidiario di matrice “funzionale”, volto a riconoscere la proprietà comune del bene allorquando sia necessariamente strumentale all'uso comune.
4. – Orbene, facendo applicazione dei suesposti principi, deve essere disattesa, sulla scorta di una pluralità di ragioni, la censura degli appellanti relativa alla presunta abusività dell'opera edilizia realizzata dai contraddittori sul terrazzo e descritta dal Ctu come un ampliamento di circa quattro metri quadrati riguardante “una porzione della parete di tamponamento e di separazione
del sottotetto dall'ambiente esterno (terrazzo) che, per un fronte lungo circa 4mt (come si evince
dallo stralcio che segue del “prospetto posteriore” nello stato legittimo), risulta traslata in
proiezione ortogonale verso l'esterno per una profondità di circa 1mt, allineandosi alla porzione
di muratura legittimamente posta in adiacenza” (cfr. pag. 21 ctu).
4.1. – In particolare, in ordine alla proprietà esclusiva o comune dei beni su cui l'intervento edilizio è stato realizzato, occorre precisare che esso ha interessato sia il terrazzo che la superficie di sottotetto: mentre per la prima, come correttamente rilevato dal giudice di prime cure nonché
ammesso dagli stessi appellanti (cfr. pag. 6 dell'atto di impugnazione), la proprietà esclusiva in capo agli appellati discende, secondo il criterio formale di cui all'art. 1117 c.c., direttamente dal titolo, ossia dall'atto di compravendita nel quale si prevede espressamente l'acquisto dell'appartamento “corredato…del sovrastante terrazzo al secondo piano”; al contrario, nessuna analoga dichiarazione si rinviene con riguardo al sottotetto, la cui proprietà è, dunque, rimessa al criterio sussidiario di matrice funzionale utilizzato dal Ctu, le cui conclusioni su tale specifico punto sono fatte proprie dal Collegio perché frutto dell'esame degli atti amministrativi relativi alla vicenda controversa ed in quanto immuni da vizi logici e metodologici. Più nel dettaglio, anche l'ambiente di sottotetto deve essere escluso dal novero delle parti comuni del fabbricato alla luce di quanto evidenziato dall'Ausiliare della Corte, il quale ha appurato che “l'ambiente di sottotetto, di
cui in parte è costituito il piano secondo, risulta ad uso esclusivo dell'appartamento sottostante,
l'accesso allo stesso è inibito ad altri e, pertanto, non risulta destinato all'uso comune;
dunque
6 tale ambiente, al pari del terrazzo (espressamente citato nell'atto di compravendita quale
“proprietà esclusiva”) è, a parere dello scrivente, da ritenersi facente parte integrante del
terrazzo a cui è funzionalmente e strutturalmente connesso”. In altri termini, i seguenti elementi escludono la strumentalità all'uso comune del sottotetto: la collocazione strutturale del bene,
l'accesso esclusivo da una scala interna all'appartamento di proprietà degli appellati nonché la funzione di collegamento tra due beni (terrazzo e immobile al primo piano) entrambi di proprietà
esclusiva dei coniugi Le considerazioni che precedono, pertanto, consentono di Parte_3
aderire al responso del Ctu circa la proprietà esclusiva del sottotetto in capo agli appellati.
4.2. – Inoltre, non può essere sottaciuta la genericità delle doglianze degli appellanti, i quali non hanno allegato e né dimostrato il concreto ed effettivo pregiudizio subito, sia sul piano del danno emergente, posto che il deturpamento dell'estetica dell'edificio appare tutt'altro che intollerabile in considerazione dell'esiguità dell'ampliamento (quattro metri quadrati) e del rispetto della linea del tetto, sia quanto alla paventata irregolarità amministrativa dell'opera, esulando dal perimetro decisionale del Collegio i profili di eventuale illegittimità relativi al rapporto tra privato e Pubblica Amministrazione.
4.3. – Dunque, l'intervento di ampliamento in esame ha interessato beni di proprietà
esclusiva degli appellati, non arrecando alcun pregiudizio concreto ed effettivo, poiché come affermato dall'incaricato ing. “non ha comportato modifica del solaio di copertura, né della Per_1
dimensione di colmo del tetto, conformandosi alla parte terminale di esso. L'ampliamento non ha
intaccato le strutture dell'edificio, non comporta significative conseguenze dal punto di vista
urbanistico-edilizio, richiede una pratica edilizia di regolarizzazione…” (cfr. pag. 22
dell'elaborato). Ne consegue che la sentenza impugnata deve essere confermata nella parte in cui ha (implicitamente) riconosciuto la legittimità dell'intervento edilizio di ampliamento del sottotetto nel rapporto “iure privatorum” fra i contendenti, in tal modo disattendendo la domanda di demolizione del medesimo ampliamento.
7 5. – Viceversa, merita accoglimento la censura relativa alla seconda opera edilizia eseguita dagli appellati, consistita nell'installazione dell'impianto fotovoltaico collocato sull'intera superficie del tetto a falda, non potendo sul punto essere condivisi i rilievi consulenziali. In
proposito, fermo restando che, come già verificato per il sottotetto, difetta nel titolo di acquisto un'espressa menzione del tetto a falda tra i beni di proprietà esclusiva degli appellati, deve rilevarsi che la natura giuridica della titolarità del bene è rimessa all'accertamento della sussistenza della funzione di necessaria strumentalità all'uso comune dello stesso. Ciò posto, il Ctu ha affermato a pag. 20 della propria relazione che “L'estradosso del solaio di copertura dell'ambiente innanzi
considerato costituisce il tetto a falda dell'edificio, esso è dunque strutturalmente non disgiunto
dall'ambiente sottostante così che, a giudizio dello scrivente, al pari del terrazzo, la sua funzione
di copertura dell'edificio, appare sussidiaria”.
5.1. – Tali conclusioni, in realtà, non possono essere recepite dal Collegio, dovendosi operare una valutazione complessiva che tenga conto non soltanto delle caratteristiche specificatamente tecniche del tetto a falda, ma anche della funzione che il bene assolve sul piano giuridico. In altri termini, il Ctu giunge ad escludere la proprietà comune del tetto a falda unicamente sulla scorta dell'assimilazione strutturale tra l'estradosso e il sottotetto. Tale rilievo è confermato dalla risposta dell'ing. alle osservazioni del Ctp geom. , con la quale l'Ausiliare della Persona_1 Per_2
Corte riferisce a pag. 24 che “… che il tetto a falda non giace al piano terzo ma allo stesso piano
del terrazzo, ovvero piano secondo che appunto risulta in parte costituito da terrazzo ed in parte
da ambiente sottotetto non abitabile la cui copertura è costituita dal tetto a falda;
inoltre, si fa
osservare che anche dell'ambiente di sottotetto non si fa menzione nell'atto, eppure non si
contesta la titolarità dello stesso come confermato dalle circostanze strutturali e funzionali
scaturenti dall'esame dello stato dei luoghi”. Da ciò si desume che il Ctu è giunto alla suddetta conclusione circa la proprietà esclusiva del tetto a falda sul rilievo della sua considerazione come esclusiva copertura del sottotetto, circostanza che ne giustificherebbe il medesimo regime in punto di titolarità.
8 5.2. – Tuttavia, di diverso avviso risulta l'orientamento della Suprema Corte, la quale, con una pronunzia contenente un principio di diritto applicabile nella fattispecie in esame, ha chiarito che “In caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune, a seguito dell'attribuzione in
sede di divisione della proprietà esclusiva di distinte unità immobiliari, si determina una
situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale "pro indiviso" di quelle parti del
fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del - CP_5
funzionali all'uso comune (art. 1117 c.c.), qual è il tetto del fabbricato, in quanto destinato alla
integrale ed unitaria copertura dello stesso. Siffatta presunzione può essere superata soltanto ove
risulti una chiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad uno dei condomini
la proprietà di una determinata porzione del tetto, non valendo a tal fine la individuazione del
confine fra le proprietà esclusive sottostanti” (Cass.

9.5.2023 n. 12381, punto 5.1 della decisione).
Pertanto, nella fattispecie che ci occupa, essendo pacifica l'assenza di una chiara ed univoca volontà delle parti in senso contrario, non può dedursi la proprietà esclusiva del tetto a falda soltanto perché confinante con la proprietà esclusiva del sottostante sottotetto. Tale caratteristica
“ubicazionale”, infatti, non è sufficiente a superare la presunzione di comproprietà del tetto a falda,
il quale rappresenta un bene distinto rispetto al sottotetto, sia sul piano strutturale che giuridico,
assolvendo la funzione primaria di copertura non soltanto del sottotetto ma anche delle singole unità immobiliari e, in definitiva, dell'intero stabile.
5.3. – La comproprietà del tetto a falda, di conseguenza, impone l'applicazione dell'art. 1102
c.c., il quale pone dei limiti alle facoltà di uso e godimento della cosa comune laddove venga impedito agli altri comunisti il pari utilizzo. Nella specie, quest'ultima condizione non risulta soddisfatta, dal momento che l'impianto fotovoltaico installato dai coniugi Parte_3
occupa l'intera superficie del tetto a falda, precludendo agli appellanti la possibilità di utilizzare il bene comune in eguale misura. Di conseguenza, la sentenza impugnata deve essere riformata “in
parte qua”, dichiarando l'illegittimità dell'impianto fotovoltaico e condannando gli appellati alla sua rimozione/riduzione nei limiti della porzione di comproprietà ad essi spettante sul tetto a falda,
9 con conseguente “liberazione” della superficie d'appoggio dei pannelli fotovoltaici specularmente corrispondente alla porzione di contitolarità riconosciuta a favore degli appellanti.
6. – Per quanto concerne la regolamentazione delle spese di lite, il parziale accoglimento dell'appello, relativo ad una delle due opere edilizie realizzate dagli appellati, impone una valutazione che attenga all'esito globale della controversia. Tanto induce il Collegio a ritenere integrata una situazione di soccombenza reciproca tra le parti (secondo il principio enunciato dalla
Suprema Corte a Sezioni Unite con la pronuncia del 31 ottobre 2022 n. 32061, trattandosi di domanda articolata in più capi), che legittima la compensazione parziale delle spese legali nella misura della metà, con condanna degli appellati al pagamento della restante metà in relazione ad entrambi i gradi del giudizio. I compensi sono liquidati alla stregua del valore indeterminabile della causa (così come, peraltro, risulta dalla dichiarazione ex art. 14 Tusg contenuta in calce all'atto di gravame), facendo applicazione dei parametri forensi minimi in considerazione della modesta complessità delle questioni trattate dalle parti.
7. – Le spese di ctu, disposta per fini di giustizia e allo scopo di acclarare l'effettivo stato dei luoghi e le caratteristiche delle opere edilizie, sono poste, per quote uguali, a carico di entrambe le parti.

P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e , nei Parte_1 Parte_2
confronti di e avverso la sentenza del Tribunale di Bari n. Controparte_1 CP_2
2206/2022, pubblicata il 7.6.2022, con atto di citazione notificato il 13.7.2022, così provvede:
1) accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, accerta e dichiara l'illegittimità dell'impianto fotovoltaico installato sul tetto a falda comune delle parti e condanna e in solido fra loro, alla Parte_4 CP_2
rimozione/riduzione dell'impianto fotovoltaico nei limiti della porzione di comproprietà ad essi spettante sul tetto a falda, con la conseguente libera utilizzabilità, da parte degli appellanti, della
10 superficie d'appoggio dei pannelli fotovoltaici corrispondente all'eguale porzione di contitolarità
del medesimo tetto a falda appartenente agli appellanti;

2) conferma per il resto la sentenza gravata;

3) compensa nella misura del 50% le spese e competenze legali e condanna gli appellati, in solido fra loro, al pagamento in favore degli appellanti della restante quota del 50%, che si liquida,
in detta misura “dimidiata”, in complessivi € 1.905,00 per compenso professionale, oltre Rsf, Cpa
ed VA come per legge, oltre alla metà delle “spese vive” come documentate “ex actis”, per il giudizio di primo grado;
nonché in complessivi € 2.498,00 per compenso professionale, oltre Rsf
Cpa ed VA come per legge, oltre alla metà delle “spese vive” come documentate “ex actis”, in relazione al grado di appello;

4) pone definitivamente le spese di ctu, come liquidate in via d'anticipazione in corso di causa, a carico di entrambe le parti, per quote uguali per ciascuna di esse.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 28 ottobre 2025
Il Presidente
Dott.ssa Maria Mitola
Il Consigliere est.
Dott. Oronzo Putignano
* Sentenza redatta con la collaborazione del m.o.t. dott. Pietro Facchini
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