N. R.G. 2041/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VARESE
SEZIONE PRIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Marta Maria Recalcati, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2041/2022 promossa da:
(c.f. e p.iva ) in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, difesa e rappresentata dagli avv.ti Antonio Cimino e Anna Roberta
Cavazza ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. Valeria Todaro sito in Varese,
Via San Martino della Battaglia n. 12, giusta procura in atti
ATTORE contro
(C.F. ) nato a [...] il [...], residente in CP_1 C.F._1
Laveno Mombello, via Martiri della Libertà n. 21, rappresentato e difeso dall'avv. Luca Patti, presso il cui studio in Varese, via Como n. 24 è elettivamente domiciliato giusta procura in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore del 19 marzo 2025
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per l'attore (come da foglio depositato telematicamente in data 20 marzo 2025):
“Voglia il Tribunale adito, ogni diversa domanda, istanza e deduzione reietta, NEL MERITO: 1) in via principale, accertato e dichiarato l'inadempimento del convenuto alle pattuizioni contrattuali intercorse tra le parti, nello specifico del contratto preliminare di compravendita e di comodato d'uso gratuito stipulato tra e il sig. il Parte_1 CP_1
14.1.2020 e delle successive scritture private sottoscritte tra le medesime parti in data 2- 18.12.2020 e 23.9.2021, per i fatti e per le ragioni esposte in narrativa, accertarsi e dichiararsi il
1 diritto di a recedere, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385, 2° Parte_1 comma c.c., dal contratto preliminare di compravendita e di comodato d'uso gratuito stipulato con il sig. in data 14.1.2020 e dalle successive scritture private sottoscritte tra le CP_1 medesime parti in data 2- 18.12.2020 e 23.9.2021; per l'effetto, accertarsi e dichiararsi il diritto di di trattenere l'importo di € 44.000,00 pagato dal sig. Parte_1 CP_1
a titolo di caparra confirmatoria;
nonché condannarsi il convenuto al pagamento, in
[...] favore della società attrice, dell'ulteriore importo di € 48.000,00 pari alle rate scadute il 31.1.2022, 28.2.2022 e 31.5.2022, oltre a interessi e rivalutazione come per legge;
2) in via subordinata, accertato e dichiarato il grave ed esclusivo inadempimento del convenuto alle pattuizioni contrattuali intercorse tra le parti, nello specifico del contratto preliminare di compravendita e di comodato d'uso gratuito stipulato tra e il sig. Parte_1
il 14.1.2020 e delle successive scritture private sottoscritte tra le medesime parti in CP_1 data 2-18.12.2020 e 23.9.2021, per i fatti e per le ragioni esposte in narrativa, dichiararsi l'avvenuta risoluzione di diritto delle predette pattuizioni contrattuali ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c. in virtù della clausola risolutiva espressa contenuta agli artt. 3 delle predette scritture private sottoscritte tra le medesime parti in data 2-18.12.2020 e 23.9.2021; 3) in via ulteriormente subordinata, accertato e dichiarato il grave ed esclusivo inadempimento del convenuto alle pattuizioni contrattuali intercorse tra le parti, nello specifico del contratto preliminare di compravendita e di comodato d'uso gratuito stipulato tra Parte_1
e il sig. il 14.1.2020 e delle successive scritture private sottoscritte tra le
[...] CP_1 medesime parti in data 2-18.12.2020 e 23.9.2021, per i fatti e per le ragioni esposte in narrativa, dichiararsi la risoluzione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1453 c.c. del contratto preliminare di compravendita e di comodato d'uso gratuito stipulato tra Parte_1
e il sig. il 14.1.2020 e delle successive scritture private sottoscritte tra le
[...] CP_1 medesime parti in data 2-18.12.2020 e 23.9.2021; 4) in ogni caso, condannarsi il sig. alla restituzione, in favore di CP_1 [...]
degli immobili oggetto di causa e dunque dell'unità immobiliare sita in Parte_1
Laveno Mombello, Via Martiri della Libertà n. 21, posta al quarto piano della palazzina denominata “Residenza Verbena” Palazzina “D” facente parte del Complesso menzionato in narrativa, indicata con la sigla “D-18” (composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, due bagni, ripostiglio, loggia e due balconi), nonché del box ad uso autorimessa sito al piano interrato, distinto con la sigla “G-060” con accesso da via Buozzi, più precisamente identificati catastalmente in narrativa, liberi da persone e cose, anche interposte, con contestuale fissazione di una data per il rilascio;
5) in ogni caso, condannarsi il sig. al pagamento, in favore di CP_1 [...]
dell'indennità per illegittima occupazione dell'immobile di cui è causa, con Parte_1 decorrenza dal 14.1.2020 all'effettivo rilascio, in misura non inferiore a quella quantificata dal CTU all'esito dell'istruttoria tecnica svolta in corso di causa, pari all'importo di € 60.304,33 per il periodo decorrente dall'inizio dell'occupazione (14.1.2020) alla data dell'invio della bozza di elaborato alle parti (25.6.2024), oltre a quello dovuto da tale data fino al rilascio, da calcolarsi con i medesimi criteri, o al diverso importo ritenuto di giustizia o da quantificarsi in via
2 equitativa, oltre a rivalutazione monetaria e a interessi come per legge;
nonché condannarsi il sig. al pagamento della penale di € 50,00 per giorno di ritardo nella restituzione CP_1 dell'immobile, così come pattuito agli artt. 3 delle scritture private sottoscritte tra le parti in data 2-18.12.2020 e 23.9.2021;
6) in via subordinata, per l'ipotesi di rigetto della domanda sub 1) e di accoglimento delle domande di risoluzione contrattuale formulate sub 2) o sub 3), condannarsi il sig. al CP_1 risarcimento del danno subito dalla società attrice (es. imposte, danneggiamento dell'immobile, diminuzione di valore dell'unità occupata e perdita di diverse occasioni di vendita della stessa, ecc.), per l'importo che risulterà all'esito dell'istruttoria o da quantificarsi in via equitativa;

7) in via subordinata, per l'ipotesi di rigetto della domanda sub 1) e di accoglimento delle domande di risoluzione contrattuale formulate sub 2) o sub 3), disporsi la compensazione degli importi pagati, a qualsiasi titolo e/o ragione, dal sig. ad CP_1 Parte_1 con qualsiasi importo che risulterà dovuto dal convenuto alla società attrice, per qualsiasi
[...] titolo e/o ragione, all'esito del presente giudizio, nonché con ogni altro importo eventualmente dovuto dalla società attrice al sig. per l'effetto restitutorio conseguente all'accoglimento CP_1 delle domande di risoluzione contrattuale formulate in via subordinata sub 2) o sub 3); 8) con vittoria di spese e onorari di giudizio, oltre ad IVA e CPA come per Legge.”.
Per il convenuto (come da foglio depositato telematicamente in data 20 marzo 2025):
“Voglia l'On. le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale, così disporre:
- - rigettare tutte le domande dell'attore per tutti motivi indicati in narrativa.
- - In caso di accoglimento delle domande dell'attrice, compensare gli importi liquidati a favore dell'attrice con le somme versate dal sig. a titolo di caparra confirmatoria per l'importo di CP_1 euro 44.000,00 e per le migliorie apposte per euro 9.000,00.
- - Sempre in caso di accoglimento della domanda di restituzione dell'immobile, fissare il termine di rilascio che sia sufficiente al sig. per reperire una nuova abitazione ove CP_1 trasferirsi con la famiglia, preservando, per quanto possibile, gli interessi dei figli minori. Pa
- - In ogni caso con condanna di al pagamento delle spese legali, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, cpa ed iva come per legge.. Con vittoria di spese e competenze professionali di causa, oltre oneri fiscali e previdenziali come per legge e refusione del contributo unificato.”. MOTIVAZIONE


1. Svolgimento del processo e allegazioni delle parti

1.1 Con atto di citazione ritualmente notificato citava in Parte_1 giudizio chiedendo nel merito in via principale: i) di accertare e dichiarare CP_1
l'inadempimento del convenuto alle pattuizioni contenute nel contratto preliminare di compravendita e di comodato d'uso gratuito stipulato in data 14 gennaio 2020, nonché nelle
3 successive scritture private sottoscritte tra le parti e conseguentemente accertare e dichiarare il proprio diritto di recedere dal contratto ai sensi e per gli effetti dell'art. 1385 comma 2 c.c. e trattenere l'importo di euro 44.000 pagato a titolo di caparra confirmatoria, nonché di condannare il convenuto al pagamento dell'ulteriore importo di euro 48.000 dovuto e non corrisposto sempre a titolo di caparra confirmatoria;
ii) di condannare il convenuto alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto;
iii) di condannare il convenuto al pagamento di un'indennità per illegittima occupazione con decorrenza dal 14 gennaio 2020 alla data dell'effettivo rilascio;
in via subordinata, dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto del preliminare e delle successive scritture private in virtù della clausola risolutiva espressa pattuita e condannare il convenuto al risarcimento dei danni;
in via ulteriormente subordinata, dichiarare la risoluzione del contratto per grave inadempimento del convenuto e condannare lo stesso al risarcimento dei danni.
Allegava in particolare l'attrice:
- di essere proprietaria di un terreno in Comune di Laveno Mombello (VA), Via Martiri della
Libertà (c.d. area ex Richard Ginori), su cui è stato realizzato un complesso immobiliare di n.
5 fabbricati noto come “I Giardini di Laveno”;
- che in data 14.1.2020 aveva stipulato con un contratto preliminare di CP_1 compravendita e di comodato d'uso gratuito a rogito Notaio dott. rep. n. Persona_1
543.753, racc. n. 24.346 avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso di civile abitazione sita in Laveno Mombello, Via Martiri della Libertà n. 21, al quarto piano della palazzina denominata “Residenza Verbena”, Palazzina “D” facente parte del menzionato Complesso, indicata con la sigla “D-18” (composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, due bagni, ripostiglio, loggia e due balconi), nonché un box ad uso autorimessa al piano interrato, distinto con la sigla “G-060” con accesso da via Buozzi, il tutto oltre alla relativa parte condominiale in quota millesimale;

- che catastalmente, le predette unità sono censite nel N.C.E.U. alla Sezione , foglio 7, Pt_1 come segue:
o quanto all'appartamento: mappale 5.873, sub. 668, via Martiri della Libertà n. 21, piano 4, cat. A/2, cl. 3, vani 6,5, sup. catastale totale mq 134, sup. catastale totale escluse aree scoperte mq 121, r.c. Euro 688,18;
o quanto al box: mappale 5.873, sub. 594, via Diaz snc, piano S1, cat. C/6, cl. 10, mq
26, sup. catastale totale mq 31, r.c. Euro 98,02.

4 - che il prezzo di acquisto era stato indicato in € 290.000,00 più IVA, da corrispondere con le seguenti modalità: - € 20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla stipula del contratto preliminare;
- € 72.000,00 a titolo di caparra confirmatoria in 3 rate da €
24.000,00 ciascuna, in scadenza al 30.9.2020, 30.9.2021 e 31.1.2022; - il saldo di €
198.000,00 alla stipula del rogito, da effettuarsi entro il 31.7.2022;
- che contestualmente alla sottoscrizione del preliminare aveva ceduto i predetti immobili al convenuto in comodato d'uso gratuito, per destinarli ad uso abitativo e relativa pertinenza dello stesso e dei propri familiari, con durata fissata sino alla stipula del contratto definitivo di compravendita (31.7.2022);
- che il promissario acquirente aveva corrisposto contestualmente alla sottoscrizione del preliminare l'importo di euro 20.000 a titolo di caparra confirmatoria, ma si era poi reso subito inadempiente al pagamento della prima delle tre rate pattuite a titolo di caparra confirmatoria di € 24.000,00 da corrispondersi entro il 30.9.2020;
- che, successivamente, con le scritture private del 2-18 dicembre 2020 e del 23 settembre 2021 erano stati rinegoziati i termini di pagamento delle rate, confermando nel resto le pattuizioni originarie, ma il convenuto aveva corrisposto solo parzialmente gli importi dovuti e tardivamente;

- che alla data di presentazione della domanda giudiziale il convenuto aveva corrisposto l'importo di euro 44.000 a titolo di caparra confirmatoria, mentre era rimasto inadempiente al pagamento dell'ulteriore importo previsto sempre a titolo di caparra confirmatoria e pari a euro 48.000.

1.2 Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 19 dicembre 2022, si costituiva il convenuto chiedendo in via principale di rigettare le domande articolate da CP_1 parte attrice in quanto infondate in fatto e in diritto e, in via subordinata, in caso di accoglimento delle domande dell'attore di compensare gli importi da lui dovuti con il credito vantato in ragione delle migliorie da lui apportate all'immobile per euro 9.000 e di stabilire un termine per il rilascio dell'immobile sufficiente per consentirgli di reperire altra sistemazione abitativa adeguata alle esigenze della propria famiglia.
Allegava in particolare il convenuto:
- che non vi era inadempimento all'obbligo di concludere il contratto definitivo;

5 - che i termini previsti dal preliminare e dalle successive scritture private non erano essenziali e, pertanto, il mancato rispetto degli stessi non poteva costituire grave inadempimento;

- che non aveva potuto rispettare le scadenze previste in ragione della pandemia da Covid-19 e del fatto che era stato sottoposto alla misura cautelare degli arresti domiciliari successivamente alla conclusione del preliminare;

- che l'eventuale risoluzione del contratto preliminare di compravendita non poteva automaticamente comportare la condanna alla restituzione dell'immobile, atteso che l'occupazione dello stesso trovava il proprio fondamento nel diverso contratto di comodato d'uso gratuito sottoscritto dalle parti;

- che nulla pertanto era dovuto a titolo di indennità da illegittima occupazione, anche considerato che il complesso immobiliare era invenduto e sfitto per la metà;
- che aveva apportato delle migliorie all'immobile realizzando dei ribassamenti e inserendovi dei faretti per una spesa complessiva pari a euro 9.000.

1.3 Concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., con ordinanza del 25 luglio 2023 il
Giudice non ammetteva le istanze di prova orale articolate dalle parti e disponeva CTU al fine di determinare l'indennità di occupazione per l'immobile oggetto di causa.
Espletata la disposta CTU, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata udienza in data 26 marzo 2025 per la precisazione delle conclusioni.
Con decreto n. 8/2025 del Presidente del Tribunale la causa veniva assegnata alla scrivente innanzi alla quale venivano precisate le conclusioni in data 27 marzo 2025 come in epigrafe riportate e la causa veniva trattenuta in decisione concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c.


2. Il recesso di parte attrice

2.1 Come anticipato, ha chiesto nel merito in via principale Parte_1 di accertare e dichiarare il proprio diritto di recedere dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto con il convenuto in data 14 gennaio 2020, come successivamente modificato in data 2-18 dicembre 2021 e 23 settembre 2021, e il conseguente diritto di ritenere la somma pari a euro 44.000 corrisposta dal convenuto a titolo di caparra confirmatoria. La società attrice ha inoltre chiesto la condanna del convenuto al pagamento del residuo importo di euro
48.000 dovuto sempre a titolo di caparra confirmatoria.
6 Par A sostegno delle proprie domande ha allegato il grave Parte_1 inadempimento del convenuto alle proprie obbligazioni contrattuali e, in particolare, al pagamento di diverse rate del prezzo.

2.2 Il convenuto, costituendosi, non ha contestato il dedotto mancato pagamento delle somme stabilite entro i termini pattuiti, limitandosi a eccepire la non essenzialità dei termini previsti dal preliminare e dalle scritture private successive per effettuare i pagamenti, nonché l'impossibilità di configurare il proprio inadempimento all'obbligazione principale del contratto preliminare, ovvero la conclusione del rogito.

2.3 Ritiene il Tribunale che le domande dell'attrice meritino accoglimento nei limiti di seguito indicati.

2.3.1 Deve innanzitutto rilevarsi che non è contestato e risulta dagli atti (doc. 2a fascicolo attrice) che al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare il convenuto ha consegnato alla società attrice la somma pari a euro 20.000 a titolo di caparra confirmatoria. Il contratto preliminare prevedeva poi la successiva corresponsione rateizzata di un'ulteriore somma pari a euro 72.000 sempre a titolo di caparra confirmatoria, il cui pagamento doveva precedere la data prevista per il rogito e la corresponsione del saldo prezzo.
Parimenti non è contestato, come detto, che della complessiva somma pattuita a titolo di caparra confirmatoria, pari a euro 98.000, il convenuto ha corrisposto il solo importo pari a euro 44.000.
Nel caso di specie non può, quindi, dubitarsi che le parti abbiano concluso un patto sulla caparra confirmatoria, previsto e regolato dall'art. 1385 c.c., che ha natura reale, ma nell'ambito del quale può essere prevista la consegna differita di una parte della somma oggetto del citato patto.
Tale possibilità è ammessa dalla giurisprudenza di legittimità la quale ha affermato che “la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso
d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche dalla dazione differita (ossia, nel caso di specie, in epoca successiva alla stipulazione del contratto preliminare), così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna (nella fattispecie, il termine fissato per la dazione) sia anteriore
a quello di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare - ossia, nella fattispecie, alla
7 scadenza del termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo - (Cass. Sez. 2, Sentenza
n. 24563 del 31/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 5424 del 15/04/2002)” (Cass. n. 35068/2022).

2.3.2 Ricostruita come sopra la fattispecie in esame, deve essere verificata la legittimità del recesso esercitato dalla società attrice con la presentazione della domanda giudiziale.
L'art. 1385 comma 2 c.c. condiziona l'esercizio del diritto di recesso riconosciuto ex lege alla parte non inadempiente nel caso in cui sia stata pattuita una caparra confirmatoria all'inadempimento della controparte. Tale inadempimento deve essere di non scarsa importanza, come richiesto dall'art. 1455 c.c. per la risoluzione del contratto (ex multis Cass. 21209/2019).
Orbene, nel caso in esame, considerato che il convenuto non ha corrisposto più della metà delle somme che dovevano essere pagate prima della data fissata per il rogito e che tali pagamenti sono avvenuti quasi tutti in ritardo e nonostante le continue rinegoziazioni che parte attrice ha concesso per venire incontro allo stesso, si ritiene che la condotta tenuta dal promissario acquirente integri il grave inadempimento richiesto dalla norma per il legittimo esercizio del diritto di recesso da parte del promittente venditore.
A riguardo viene in rilievo quanto di recente statuito dalla Suprema Corte, ovvero che “qualora sia stabilito che il pagamento del prezzo debba eseguirsi entro un termine determinato, anche se alla sua scadenza non si possa concludere il contratto definitivo (e, quindi, detta scadenza sia antecedente alla data fissata per la stipulazione del definitivo), la parte è obbligata al versamento tempestivo di esso nel domicilio del creditore (artt. 1183,1498 c.c.) e, ove non vi provveda, colui che è tenuto al pagamento (nella fattispecie, il promissario acquirente) è da considerarsi inadempiente (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 27342 del 29/10/2018; Sez. 2, Sentenza n.
26226 del 13/12/2007; Sez. 2, Sentenza n. 8196 del 19/08/1998). Pertanto, può configurarsi inadempimento coercibile del preliminare, non solo rispetto all'obbligazione finale di conclusione del definitivo, ma anche rispetto alle eventuali obbligazioni interlocutorie che trovano la propria fonte immediatamente nel preliminare e che sono dirette, in tutto o in parte, ad anticipare gli effetti del definitivo” (Cass. n. 35068/2022).
Si aggiunga che il convenuto a sostegno dell'eccepita impossibilità temporanea di adempiere alle proprie obbligazioni ha allegato solo genericamente la circostanza della propria sottoposizione a una misura cautelare coercitiva (ma non è chiaro, né documentato quanto effettivamente è durata la misura restrittiva della libertà personale) e quella della pandemia da Covid-19 (ma non è
8 chiaro, né documentato in che termini le misure adottate dal Governo per affrontare l'emergenza sanitaria hanno inciso sulle disponibilità economiche del convenuto).
In conclusione, deve ritenersi legittimamente esercitato, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.p.c., il diritto di recesso riconosciuto ex lege ad in ragione della Parte_1 pattuizione della caparra confirmatoria nel contratto preliminare del 14 gennaio 2020 e il conseguente diritto di tale società di ritenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria e pari a euro 44.000.

2.3.4 Al contrario, non può trovare accoglimento la richiesta dell'attrice di condannare il convenuto al pagamento in proprio favore dell'ulteriore somma pari a euro 48.000, prevista sempre a titolo di caparra confirmatoria, atteso che il relativo patto ha natura reale e, pertanto, se le parti prevedono (come possono) la consegna differita degli importi stabiliti a titolo di caparra confirmatoria, prima di tale consegna non si producono gli effetti del 1385 comma 2 c.c. Ne discende che il promittente venditore ha diritto a trattenere solo gli importi ricevuti a titolo di caparra ricevuta dal promissario acquirente che sia inadempiente ma non a pretendere la condanna della controparte a pagare quanto indicato nel contratto a titolo di caparra confirmatoria.
Si veda sul punto la già citata pronuncia della Corte di Cassazione (Cass. n. 35068/2022) secondo la quale “in tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate. Prima di tale momento non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale del patto rafforzativo del vincolo (Cass.
Sez. 2, Ordinanza n. 10366 del 31/03/2022; Sez. 6-2, Ordinanza n. 21506 del 27/07/2021; Sez. 2,
Sentenza n. 4661 del 28/02/2018; Sez. 2, Sentenza n. 10056 del 24/04/2013; Sez. 2, Sentenza n.
17127 del 09/08/2011; Sez. 2, Sentenza n. 5644 del 23/05/1995; Sez. 2, Sentenza n. 3704 del
31/05/1988)”.


3. La domanda di condanna alla restituzione dell'immobile

3.1 La società attrice ha poi chiesto di condannare il convenuto a restituire l'immobile oggetto del preliminare e nella cui detenzione era stato immesso in forza di contratto di comodato gratuito stipulato tra le parti contestualmente alla sottoscrizione del preliminare.
9 Il convenuto si è opposto a tale domanda sostenendo la perdurante validità ed efficacia del contratto di comodato gratuito sottoscritto dalle parti.

3.2 La domanda merita accoglimento.
Sul punto si è espressa di recente la Suprema Corte relativamente a una fattispecie simile a quella in esame (Cass. n. 5201/2025), affermando che nel caso di preliminare di compravendita immobiliare a c.d. effetti anticipati (ovvero con immissione anticipata del promissario acquirente nella detenzione dell'immobile oggetto di compravendita), poiché la detenzione anticipata viene riconosciuta in vista del perfezionamento dell'effetto traslativo, l'esercizio del diritto di recesso da parte del promittente venditore giustificato dall'inadempimento del promissario acquirente fa venir meno la causa della detenzione anticipata e sorgere in capo a quest'ultimo il conseguente obbligo di restituire il bene.
In conclusione, accertata la legittimità del recesso esercitato dalla società attrice in ragione del grave inadempimento del convenuto, quest'ultimo non ha titolo per continuare a detenere l'immobile e deve, pertanto, essere condannato alla immediata restituzione dello stesso.


4. La domanda di condanna al pagamento dell'indennità per illegittima occupazione

4.1 ha, infine, chiesto la condanna del convenuto al Parte_1 pagamento “dell'indennità per illegittima occupazione dell'immobile di cui è causa, con decorrenza dal 14 gennaio 2020 all'effettivo rilascio […] nonché condannarsi il sig. CP_1 al pagamento della penale di euro 50,00 per giorno di ritardo nella restituzione dell'immobile”.
si è opposto. CP_1

4.2 La domanda merita accoglimento nei limiti di seguito indicati.
Il legittimo esercizio del diritto di recesso riconosciuto ex lege ad Parte_1 in ragione della pattuita caparra confirmatoria in seno al preliminare di compravendita
[...] immobiliare del 14 gennaio 2020 e il conseguente diritto di tale società a ritenere l'importo ricevuto a titolo di caparra confirmatoria non impedisce alla stessa di ottenere anche il risarcimento del danno da illegittima occupazione dell'immobile consegnato al promissario acquirente prima della stipula del rogito non avendo più titolo quest'ultimo per detenere l'immobile successivamente al recesso.
Sul punto si è espressa chiaramente la Corte di Cassazione nella già citata pronuncia (Cass. n.
5201/2025) statuendo che “il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato
10 rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto e ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19403 del 30/09/2016; Sez. 2,
Sentenza n. 9367 del 08/06/2012; Sez. 2, Sentenza n. 3704 del 31/05/1988; nello stesso senso
Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 5891 del 05/03/2024; Sez. 2, Sentenza n. 31685 del 04/12/2019; Sez.
2, Sentenza n. 21659 del 23/08/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 14086 del 23/05/2019; Sez. 2,
Sentenza n. 32139 del 12/12/2018)”.
Il danno risarcibile in caso di occupazione illegittima di un bene, ovvero in caso “di violazione del contenuto del diritto di proprietà”, “è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall'occupazione abusiva, del diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo” ed è richiesta “l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa”, con la conseguenza “che il non uso, il quale pure è una caratteristica del diritto, non è suscettibile di risarcimento” (Cass. SS.UU. n. 33645/2022).
Nel dettaglio la pronuncia appena citata ha affermato che “nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta […] e se tale danno non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Nel caso di specie, la volontà e la possibilità di godere e disporre del bene oggetto del preliminare
è stata puntualmente allegata dall'attrice e può comunque presumersi dal fatto che la società proprietaria aveva posto in vendita l'immobile per cui è causa concludendo il preliminare di compravendita con il convenuto.
Le contestazioni sul punto del convenuto sono generiche, essendosi lo stesso limitato ad allegare che il complesso immobiliare nel quale rientra l'immobile per cui è causa è in parte rimasto invenduto/sfitto.
11 Tanto ritenuto, venendo ora alla liquidazione dei danni, che dovrà avvenire in via equitativa, deve aversi riguardo agli esiti della svolta CTU, atteso che non vi sono ragioni per discostarsi dalle conclusioni argomentate, logiche e coerenti alle quali è giunto il consulente nominato. Non risulta, peraltro, che parte convenuta abbia mosso osservazioni alla relazione e quelle dell'attrice hanno ricevuto adeguata risposta dal consulente d'ufficio.
Nel dettaglio, il CTU ha ritenuto adeguato assegnare all' appartamento in questione un valore locativo pari ad € 7,00/mese per mq commerciale ed € 5,50/mese all' autorimessa e, conseguentemente, tenuto conto della superficie dell'appartamento e di quella dell'autorimessa, un valore pari a € 960,00/mese per l'appartamento ed € 170,00/mese per l'autorimessa.
Gli importi mensili indicati devono essere moltiplicati per 67 mensilità (a partire dal mese di gennaio 2020 e sino al mese di luglio 2025) e, pertanto, è dovuta la somma pari a euro 64.320 per l'appartamento (euro 960 x 67 mensilità) e la somma pari a euro 11.390 per l'autorimessa (euro
170 x 67 mensilità).
Non possono essere riconosciuti gli ulteriori importi che andranno a maturare dalla data odierna sino al rilascio, in quanto integrante una inammissibile condanna in futuro.

4.3 Nulla invece deve essere riconosciuto a titolo di penale per il ritardo nella restituzione dell'immobile, atteso che la clausola invocata non pare applicabile essendo stata prevista nella scrittura privata del 2-18 dicembre 2020 in connessione con una clausola risolutiva espressa di cui l'attrice non ha inteso avvalersi, avendo poi rinegoziato i termini per il pagamento delle rate concordate con la scrittura privata del 23 settembre 2021 e non essendo chiaramente stata reiterata nella successiva scrittura del 23 settembre 2021.

4.4 In conclusione, il convenuto, , deve essere condannato a pagare in favore CP_1 dell'attrice la somma pari a euro 75.710 somma da intendersi ai valori attuali, oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
ha chiesto “In caso di accoglimento delle domande dell'attrice, compensare gli CP_1 importi liquidati a favore dell'attrice con le somme versate dal sig. a titolo di caparra CP_1 confirmatoria per l'importo di euro 44.000,00 e per le migliorie apposte per euro 9.000,00”.
La domanda non merita accoglimento atteso che non vi è alcuna prova dell'esecuzione dei lavori o comunque dell'effettivo esborso sostenuto dal convenuto. E infatti, anche ammettendo i capitoli di prova articolati da e rigettati dal precedente Giudice assegnatario del CP_1 fascicolo (in ogni caso non reiterati in sede di precisazione delle conclusioni) volti a provare
12 l'esecuzione dei lavori, la domanda non avrebbe potuto essere in ogni caso accolta in mancanza della prova del pagamento effettuato dal convenuto. In particolare, non sono rilevanti i documenti prodotti a sostegno della domanda in esame, atteso che i docc. 5, 6 e 7 sono semplici foto e il doc.
9 è un file privo di qualsiasi firma.


5. Le spese di lite

5.1 Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in favore di parte attrice come da dispositivo, facendo applicazione dei parametri medi previsti dal D.M.
55/2014 come aggiornati dal D.M. 147/2022, per tutte le fasi processuali, ridotti del 25% tenuto conto del valore della causa come determinato sulla scorta del quantum riconosciuto all'attore e dell'attività difensiva effettivamente prestata.

5.2 Parimenti le spese della c.t.u. espletata nel corso del procedimento e poste provvisoriamente a carico solidale delle parti, già liquidate con separato decreto, tenuto conto dell'esito del giudizio, in applicazione della regola della soccombenza, devono essere poste a carico del convenuto.

PQM

Il Tribunale di Varese, definitivamente pronunciando nel contraddittorio fra le parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. ACCERTA la legittimità del recesso esercitato da Parte_1 relativamente al preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto con CP_1 in data 14 gennaio 2020, come successivamente modificato con le scritture del 2-18 dicembre
2020 e 23 settembre 2021 e il conseguente diritto di di Parte_1 trattenere la somma pari a euro 44.000 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria;

2. RIGETTA la domanda di di condannare Parte_1 CP_1
al pagamento dell'importo pari a euro 48.000, dovuto a titolo di caparra
[...] confirmatoria;

3. CONDANNA il convenuto, , a rilasciare immediatamente nella piena CP_1 disponibilità di liberi da persone e/o cose l'unità Parte_1 immobiliare ad uso di civile abitazione sita in Laveno Mombello, Via Martiri della Libertà n.
21, al quarto piano della palazzina denominata “Residenza Verbena”, Palazzina “D” facente parte del menzionato complesso “I Giardini di Laveno”, indicata con la sigla “D-18”
(composta da ingresso, soggiorno, cucina, disimpegno, due camere, due bagni, ripostiglio, loggia e due balconi), nonché il box ad uso autorimessa al piano interrato, distinto con la sigla
13 “G-060” con accesso da via Buozzi, catastalmente censite nel N.C.E.U. alla Sezione , Pt_1 foglio 7, come segue:
a. quanto all'appartamento: mappale 5.873, sub. 668, via Martiri della Libertà n. 21, piano 4, cat. A/2, cl. 3, vani 6,5, sup. catastale totale mq 134, sup. catastale totale escluse aree scoperte mq 121, r.c. Euro 688,18;
b. quanto al box: mappale 5.873, sub. 594, via Diaz snc, piano S1, cat. C/6, cl. 10, mq
26, sup. catastale totale mq 31, r.c. Euro 98,02

4. CONDANNA il convenuto, , al pagamento in favore di CP_1 [...]
della somma pari a euro 75.710, da intendersi in valori attuali oltre Parte_1 accessori come in motivazione;

5. CONDANNA il convenuto, , a rifondere in favore dell'attrice, CP_1 [...]
, le spese di lite che si liquidano in euro 10.578 per compensi, oltre Parte_1
i.v.a. (se dovuta), c.p.a. e 15% per spese generali;

6. PONE definitivamente a carico del convenuto, , le spese per la CTU svolta CP_1 nel corso del procedimento, già liquidate con separato decreto.
Varese, 31 luglio 2025
Il Giudice
Marta Maria Recalcati
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