REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice on. d.ssa Francesca- romana Puglisi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel proc. civ. iscritto al n. 235/2015 R.G. posto in decisione all'udienza del giorno 12 giugno 2025 tra
, nata in [...] il [...], c.f. Parte_1
, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. C.F._1
GRASSO GIANFRANCO che la rappresenta e difende giusta procura in atti;
attrice e
, nato in [...] il [...], c.f. Controparte_1
in proprio e n.q. di amministratore unico della C.F._2
p.i. ; Controparte_2 P.IVA_1
convenuto contumace avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
citava in giudizio deducendo di Parte_1 Controparte_1
aver acquistato dallo stesso con atto di compravendita del 04 marzo 2004 un immobile sito in UR CU (Messina), c.da Vallone, censito al catasto di detto Comune al foglio n. 11, particella 1090, sub. 8 e sub.

6. Rilevava che
1 nel contratto era stato pattuito che il sig. avrebbe conseguito il certi- CP_1
ficato di abitabilità facendosi carico dei relativi oneri;
lamentava che, nono- stante i molteplici solleciti, questi non aveva provveduto alla consegna. De- duceva che parte convenuta solo nel novembre 2013 aveva presentato istanza al Comune di UR CU (che aveva rilasciato un'autorizzazione in sanato- ria), ferma restando l'inerzia della società convenuta rispetto all'avanzamento del procedimento di richiesta del certificato di abitabilità. Chiedeva, pertanto, che fosse dichiarato l'inadempimento della società convenuta e che la stessa fosse condannata al rilascio del certificato di abitabilità e al pagamento di una somma a titolo di risarcimento del danno derivante dal deprezzamento dell'immobile, oltre al rimborso delle spese vive sostenute dall'attrice.
Ammessi i mezzi istruttori, veniva depositata c.t.u. in data 12 febbraio 2018.
All'udienza del 12 giugno 2025, la causa veniva trattenuta per la decisione previa rinuncia della parte costituita alla concessione dei termini di rito.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di , il Controparte_1
quale pur ritualmente citato, in proprio e n.q. di amministratore unico della non si è costituito. Controparte_2 Controparte_2
Nel merito la domanda di inadempimento è fondata e deve essere accolta per le ragioni che seguono.
Come noto, per giurisprudenza costante, salvo patto contrario il venditore di un appartamento è tenuto a consegnare all'acquirente il certificato di abitabili- tà (Cass. civ. 6403/1984). Infatti, seppure la mancanza del certificato di abi- tabilità di una casa non escluda di per sé la conformità della stessa alle norme igienico-sanitarie, l'omessa consegna del certificato da parte del venditore- costruttore integra pur sempre una inadempienza, che è atta a ledere il distin-
2 to interesse del compratore al relativo accertamento a tutela, anche futura, di un suo possibile diritto al risarcimento dei danni per la ridotta attuale com- merciabilità della casa. Difatti, il certificato di abitabilità, trattandosi della documentazione di un requisito oggettivo, attinente alle qualità essenziali del- la res, costituisce requisito giuridico indispensabile ai fini della realizzazione della funzione economico-sociale del contratto (Cass. civ. n. 11980/1992), assicurando il legittimo godimento e la commerciabilità del bene stesso
(Cass. civ. n. 5972/2020). Colui che acquista un immobile - salvo che sia reso espressamente edotto dell'esistenza di qualche problema amministrativo o ur- banistico - ha diritto alla consegna di un appartamento per il quale sia stata rilasciata la licenza di abitabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'im- mobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ov- vero che sia stato concretamente abitato (Cass. civ. n. 8880/2000). Secondo la giurisprudenza di legittimità, trattandosi per l'appunto di un requisito es- senziale del bene oggetto di compravendita, la mancata consegna costituisce inadempimento da parte dell'alienante (Cass. civ. n. 629/2014). Nel caso in esame, la ha proceduto a svariati solleciti volti ad ottenere Parte_1
bonariamente la consegna del certificato prima di avviare il presente proce- dimento, rimasti, tuttavia, inesitati. La circostanza che parte convenuta abbia richiesto al Comune detto certificato in data 25 marzo 2015 – e dunque due mesi dopo l'iscrizione a ruolo del presente procedimento – non rileva ai fini della valutazione della inadempiente condotta contrattuale in quanto per un verso erano già trascorsi oltre undici anni dalla compravendita e, per altro verso, questi non ha mai consegnato la copia conforme a parte attrice, pur
3 avendola ottenuta il 29 aprile 2015. Alla luce delle superiori considerazioni, in considerazione dell'art. 1477 c.c., pertanto, deve essere dichiarato l'inadempimento di parte convenuta.
In ordine alla domanda volta ad ottenere la consegna del certificato di abita- bilità deve, invece, essere dichiarata cessata la materia del contendere. Come rilevato dal c.t.u. “nessun ulteriore adempimento è necessario in quanto il certificato di agibilità (rectius abitabilità) dell'immobile è stato rilasciato in data 29 aprile 2015 con prot. 4015 (allegato 3) dal Comune di UR CU, su istanza depositata in data 25/03/2015 prot. 1995 da parte della convenuta, la ditta nella persona del titolare Nessun co- CP_2 Controparte_1
sto aggiuntivo è previsto in quanto l'immobile ad oggi risulta essere confor- me sia dal punto di vista urbanistico che catastale” e, ancora, “parte attrice
[…] avendone diritto in qualità di proprietaria dell'immobile, potrà richie- derne copia conforme presso l'Ufficio tecnico comunale”.
La domanda di risarcimento danni deve essere accolta nei limiti che seguono.
Come detto, nella vendita di immobili destinati ad abitazione, il venditore- costruttore ha l'obbligo non solo di trasferire all'acquirente un fabbricato con- forme all'atto amministrativo di assenso della costruzione e, dunque, idoneo ad ottenere l'agibilità prevista, ma anche di consegnargli il relativo certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio. L'inadem- pimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché per un verso costringe l'acquirente a provvedere in proprio e, per altro, a rite- nere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi;
tale danno, ove accerta-
4 to nell' “an”, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, es- sendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il pre- ciso ammontare (Cass. civ. n. 25418/2019). Nel caso in esame, con riferimen- to alle spese sostenute per ottenere la licenza, in considerazione della pattui- zione espressa, convenuta tra le parti all'art. 7, ultimo comma del contratto di compravendita, secondo cui “il signor nella qualità, as- Controparte_1
sume l'obbligo di compiere quanto necesario per conseguire il certificato di abitabilità, facendosi carico di tutti gli oneri relativi”, la società deve essere altresì condannata alla restituzione dell'importo anticipato da parte attrice per la richiesta del titolo abitativo edilizio in sanatoria per un importo pari ad eu- ro 566,00. Con riferimento al secondo aspetto, scaturito dall'inadempimento,
e quindi il deprezzamento del bene, non può non tenersi conto dello stato at- tuale dell'immobile che risulta conforme dal punto di vista urbanistico e il cui prezzo astrattamente ricavabile è dato dal suo reale valore di mercato. Pertan- to, in assenza di documentate potenziali o concrete occasioni di vendita per- dute e vista l'acquisita commerciabilità del bene, il danno da ridotto godi- mento del bene va limitato al periodo temporale che intercorre tra la stipula del contratto di compravendita 04 marzo 2004 e il rilascio del certificato av- venuto il 25 marzo 2015. Il risarcimento per equivalente, disciplinato dagli artt. 2056 e 2057 c.c., è dato dalla differenza tra il valore del bene integro e il valore del bene leso e, nel caso di specie, questo decidente ritiene di dover procedere, ai fini della quantificazione, ai sensi dell'art. 1226 c.c., assumendo quale parametro di liquidazione equitativa una percentuale del valore reddi- tuale dell'immobile, la cui fruibilità sia stata temporaneamente ridotta. Esso può essere parametrato ad una percentuale minima, riguardo alla concreta
5 compromissione subita del pieno godimento del bene, del valore dello stesso, calcolato alla stregua delle valutazioni di mercato traibili dalle Quotazioni
Immobiliari della Agenzia delle Entrate, e moltiplicato per undici anni. Alla stregua di detti criteri, la somma dovuta a titolo di risarcimento del danno può quantificarsi all'attualità in € 3.500,00.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, valore sino ad euro 25.000,00, valori minimi stante la modesta complessità delle questioni trattate. Le spese di c.t.u., rettificando il verbale d'udienza del
23 ottobre 2017, vanno poste definitivamente a carico di parte convenuta.

PQM

Il Tribunale di Messina, in persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc. civ. n. 235/2015 R.G., così decide:

1. Dichiara l'inadempimento contrattuale di parte convenuta per la man- cata consegna del certificato di abitabilità dell'immobile di proprietà di censito al catasto di UR CU, foglio n. Parte_1
11, particella n. 1090, sub. 8 e sub. 6;

2. Condanna parte convenuta al pagamento di euro 566,00 a titolo di somme anticipate dall'attrice per la procedura e di euro 3.500,00 a ti- tolo di risarcimento del danno;

3. Dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda vol- ta ad ottenere il certificato di abitabilità;

4. Condanna parte convenuta alle spese di lite, che liquida in euro
274,78 per esborsi ed euro 2.540,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura del 15% ed i.v.a. e c.p.a. come per legge;

6 5. Pone definitivamente a carico di parte convenuta le spese di c.t.u..
Messina, 29/08/2025
Il Giudice on.
d.ssa Francescaromana Puglisi
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Fran-
cesca Annunziata Di Pietro, quale funzionario addetto all'Ufficio del Processo,
presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
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