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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano Tribunale Ordinario di Roma Sezione 6^ Civile Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, esaurita la discussione orale all'udienza del 10/12/2024 e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-terdecies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa iscritta al n. 6337 del Ruolo Generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra (C.F. , con l'Avv. Luigi Parte_1 C.F._1
Felice (ricorrente) (C.F. ), in persona del Sindaco pro tempore, CP_1 P.IVA_1 con l'Avv. Daniela Dante (resistente) Conclusioni: come in atti FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c., ritualmente notificato,
[...] conveniva in giudizio l' al fine di Parte_1 Controparte_2 ottenere l'annullamento e comunque la dichiarazione di inefficacia dell'atto di intimazione di pagamento notificatole in data 13 dicembre 2023 al prot. n. QC/2023/109330 del 30.10.2023, avente ad oggetto l'omesso versamento di canoni locatizi nell'arco temporale dal 5 novembre 2018 al 31 luglio 2023.
A sostegno, la ricorrente deduceva che nell'anno 1938 CP_3
avesse concesso in locazione a
[...] Parte_2
l'immobile sito in via Porta Latina, 9 e che l'anno successivo CP_1
l'immobile fosse stato espropriato ed il conduttore invitato a versare il canone direttamente al Governato di che il canone veniva CP_1 determinato nell'anno 1976 in 5.350 lire, poi convertite in € 9,55 (per l'immobile ad uso abitativo) ed € 3,28 (per il terreno confinante), a mente del d.l. 25 giugno 1975 n. 255 (conv. in L. 31 luglio 1975 n. 363).
La ricorrente rappresentava, quindi, di essere subentrata nel contratto di locazione e di aver provveduto regolarmente al versamento del canone di cui sopra, fino a quando, con il modulo di pagamento del mese di febbraio 2022, non rideterminava unilateralmente CP_1 il canone dovuto in € 7,50/mq (per complessivi € 931,52), sulla scorta di apposita relazione di stima.
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Si giungeva, pertanto, alla notifica dell'intimazione del 13 dicembre 2023, qui impugnata, recante importo complessivo di € 16.460,70, nel quale dette somme venivano qualificate quale indennità d'uso, in conformità a quanto già indicato nella precedente comunicazione dell'8 febbraio 2022.
Nella presente sede, la rappresentava altresì di aver Parte_1 ricevuto modulo di pagamento da sino al mese di febbraio CP_1
2022, recante canone di locazione mensile di € 9,55 per l'immobile ad uso abitativo ed € 3,28 per il terreno. Contestava di aver mai ricevuto alcuna comunicazione di aumento del canone ed eccepiva, in ogni caso, l'abuso del diritto da parte dell'Ente e la violazione del dovere di solidarietà, stante l'affidamento ingenerato nel conduttore circa l'ammontare del canone mensile ed il suo spropositato ed improvviso aumento, anche a fronte dello stato di fatiscenza dell'immobile.
Si costituiva, allora, la quale, nel contestare CP_1 integralmente la ricostruzione in fatto ed in diritto di parte ricorrente e chiedere la reiezione delle relative domande, deduceva che con nota prot. n. QC_38544 del 18 dicembre 2018 fosse stata comunicata alla Parte_1 la nuova determinazione del corrispettivo annuale pari ad € 11.178,23 (€ 931,52 mensili), con decorrenza a partire dall'1 gennaio 2019, supportata da perizia di stima del dicembre 2018. Con la medesima comunicazione, peraltro, veniva intimata una morosità di € 164,96, costituendo conseguentemente in mora la ricorrente. Tale nota veniva debitamente notificata all'interessata in data 30 aprile 2019, a mezzo Polizia Locale.
La resistente rappresentava, infine, che il canone fosse stato aggiornato solo a partire dal febbraio 2022 - a fronte della decorrenza della rideterminazione a far data dall'1 gennaio 2019 - a causa di un mero disguido nella trasmissione della nota tra i competenti uffici e che, in ogni caso, a partire da quella data la avesse interrotto qualsiasi Parte_1 versamento.
Correttamente instaurato il contraddittorio e concessi termini per le integrazioni di cui all'art. 281-duodecies c.p.c., nonché rilevata l'inammissibilità della quesita C.T.U., la causa veniva ritenuta matura per la decisione e rinviata per la discussione orale.
Questi i fatti, le domande della ricorrente non possono trovare accoglimento.
Innanzitutto, in punto al regime giuridico dei beni immobili oggetto di causa, è da escludere la loro appartenenza alla categoria demaniale o al patrimonio indisponibile dell'Ente. Come noto, costituiscono beni demaniali necessari quelli indicati dall'art. 822 c.c. e dalle leggi speciali, mentre lo sono in senso solo accidentale, ricadendo nel patrimonio indisponibile ex art. 826 c.c., quei beni destinati dalla Pubblica Amministrazione all'utilità generale in maniera oggettiva e concreta, indipendentemente dalle statuizioni formali dell'Ente titolare (Cass. Civ., SS.UU., sent. n. 16831 del 27/11/2002; Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 5867 del 13/03/2007; Cass. Civ., Sez. II, ord. n. 26990 del 26 novembre 2020).
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In particolare, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che
“affinché un bene non appartenente al demanio necessario possa rivestire il carattere pubblico proprio dei beni patrimoniali indisponibili perché "destinati ad un pubblico servizio" ai sensi dell'art. 826, terzo comma cod. civ. deve sussistere un doppio requisito: la manifestazione di volontà dell'ente titolare del diritto reale pubblico e perciò un atto amministrativo da cui risulti la specifica volontà dell'ente di destinare quel determinato bene ad un pubblico servizio e l'effettiva ed attuale destinazione del bene al pubblico servizio (conseguentemente, nella specie, il fatto che il terreno sia stato acquistato dal nel CP_4
1884 per realizzare una "passeggiata pubblica" o parco e itto nell'inventario dei beni demaniali comunali, in difetto della concreta ed attuale destinazione al pubblico servizio, non è sufficiente per riconoscere al bene il carattere della indisponibilità)” (cfr. Cass. Civ., SS.UU., sent. n. 391 del 15/07/1999).
Evidentemente, il principio appena richiamato si attaglia perfettamente al caso di specie, in cui risulta in effetti una chiara volontà dell'amministrazione romana di apporre un vincolo di destinazione sui beni di cui si controverte già a far data dall'atto espropriativo, ma senza che tale intenzione sia mai stata concretamente realizzata, tanto che gli stessi furono sin da subito lasciati nella disponibilità dei privati che allora li conducevano in locazione.
Chiarita la natura dei beni, senza dubbio appartenenti al novero del patrimonio disponibile di circa la qualificazione giuridica CP_1 dei rapporti tra questa e la si deve escludere qualsiasi Parte_1 rilevanza della categoria della concessione, posto che la stessa è certo caratterizzata dalla temporaneità del trasferimento del bene pubblico, ma anche e soprattutto dalla funzionalizzazione di tale disponibilità al perseguimento di un fine pubblico, mediante l'espletamento di un'attività propria del privato, che consenta a quest'ultimo di generare ed assicurarsi un'utilità ulteriore. Nel caso di specie difetta in radice qualsiasi perseguimento di fine pubblico, tanto che la presunta concessione dei beni in disamina non si riconnette ad alcuna attività del supposto concessionario, il quale resta destinatario unico e meramente “passivo” dell'utilità generata dagli stessi.
In difetto dei caratteri in parola, pertanto, il rapporto “concessorio” va necessariamente ricondotto nell'alveo privatistico, facendo applicazione della disciplina dei contratti di locazione.
Sul punto, sia concesso richiamare altro pedissequo arresto pretorio secondo cui: “Affinché un bene non appartenente al demanio necessario possa rivestire il carattere pubblico proprio dei beni patrimoniali indisponibili, in quanto destinati a un pubblico servizio ai sensi dell'art. 826, comma 3, c.c., deve sussistere il doppio requisito (soggettivo e oggettivo) della manifestazione di volontà dell'ente titolare del diritto reale pubblico (e, perciò, un atto amministrativo da cui risulti la specifica volontà dell'ente di destinare quel determinato bene a un pubblico servizio) e dell'effettiva e attuale destinazione del
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bene al pubblico servizio;
in difetto di tali condizioni e della conseguente ascrivibilità del bene al patrimonio indisponibile, la cessione in godimento del bene medesimo in favore di privati non può essere ricondotta a un rapporto di concessione amministrativa, ma, inerendo a un bene facente parte del patrimonio disponibile, al di là del "nomen iuris" che le parti contraenti abbiano inteso dare al rapporto, essa viene a inquadrasi nello schema privatistico della locazione, con la conseguente devoluzione della cognizione delle relative controversie alla giurisdizione del giudice ordinario” (Cass. Civ., SS.UU., ord. n. 6019 del 25/03/2016; Cass. Civ., SS.UU., ord. n. 21991 del 12/10/2020).
Ciò posto e ricondotto il doc. n. 1 allegato alla comparsa di costituzione di parte resistente alla categoria negoziale della locazione, occorre interrogarsi sulla disciplina applicabile.
Al riguardo, se è pur vero che la mera apposizione di vincoli di tutela sui beni in parola non comporta per ciò solo la loro riconduzione alla categoria del patrimonio indisponibile, gli stessi vincoli devono essere valorizzati in questa sede in quanto escludono l'applicazione al contratto in esame della disciplina della L. n. 431/1998.
Ebbene, i beni su cui insiste la locazione de qua risultano essere effettivamente gravati da diversi vincoli di tutela (vedi docc. allegati alla memoria autorizzata di parte resistente del 12 novembre 2024).
Trattandosi, poi, di locazione ad uso abitativo, l'art. 1, comma 2 lett. a) della legge n. 431 citata esclude l'applicazione degli artt. 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della stessa ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati, ai quali continua ad applicarsi - stante l'abrogazione parziale della L. n. 392/1978, relativamente alle locazioni ad uso abitativo - la disciplina generale del Codice civile.
Pertanto, la durata del contratto, inizialmente fissata in un anno, deve intendersi tacitamente rinnovata ex art. 1597 c.c. con cadenza annuale, non risultando essere mai intervenuto, nelle more, alcun atto di recesso ad opera delle parti.
Quanto alla determinazione del canone, invece, la facoltà di adeguamento dello stesso era prevista originariamente dallo stesso titolo, posto che il contratto sottoscritto in data 16 febbraio 1950 (doc. n. 1 allegato alla comparsa di costituzione di parte resistente) dai rispettivi danti causa delle odierne parti in giudizio ( e CP_4 Parte_2
) all'art. 3, secondo paragrafo, dopo aver determinato il canone
[...] mensile, poneva espresso obbligo al “concessionario” di “sottostare ai maggiori oneri finanziari, eventualmente derivanti da rivalutazione del canone e da più esatta misurazione del terreno od a ulteriore accertamento della consistenza dell'immobile”. Circostanze, queste ultime, effettivamente occorse in data 18 dicembre 2018, allorquando ebbe a formare e notificare alla CP_1 la comunicazione di rideterminazione del canone, peraltro Parte_1 supportata da previa istruttoria tecnica circa la nuova quantificazione.
Sul punto, occorre rilevare che detta comunicazione, a dispetto delle doglianze della ricorrente, è stata correttamente portata a sua
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conoscenza, mediante notifica a mani a mezzo Polizia locale, compiutasi in data 30 aprile 2019 (vedi doc. n. 7 allegato alla comparsa di costituzione di parte resistente, peraltro, prodotto anche da parte ricorrente in allegato all'atto introduttivo, al doc. n. 6).
A fronte di tale notifica e della previsione contrattuale più sopra citata, pertanto, l'odierna ricorrente risultava tenuta a soggiacere alla rideterminazione unilaterale del canone mensile ad opera dell'Ente, qualora non avesse avuto intenzione di recedere dal vincolo (circostanza in ogni caso mai evocata).
Da quanto sopra deriva che, quanto meno a decorrere dal 30 aprile 2019, la fosse tenuta al pagamento del canone mensile nella Parte_1 misura rideterminata, ossia per € 931,52 e che, tenuto conto che nell'atto impositivo impugnato detto nuovo importo viene applicato solo a decorrere dal mese di marzo 2022, la pretesa di come CP_1 ingiunta con l'atto impugnato nella presente sede, deve ritenersi pienamente legittima.
Prive di pregio sono, infine, le doglianze di parte ricorrente in ordine alla violazione del canone di buona fede da parte di CP_1 per non avere questa mai preteso l'aggiornamento del canone dal 1976 al 2018, posto che in tanto un legittimo affidamento circa la stabilità del canone può ritenersi sussistente e tutelabile, in quanto lo stesso sia conforme ai generali doveri di diligenza media, cui certamente era tenuta anche la conduttrice. Tali doveri, evidentemente, entrano in palese contrasto con i dati di realtà inerenti l'inattualità dell'importo del canone previgente rispetto ai valori di mercato e le condizioni stesse del mercato immobiliare, integranti fatti notori di comune e quotidiana esperienza, alla cui conoscenza di certo la non poteva dirsi sottratta. Senza Parte_1 considerare che, come detto, all'atto della nuova determinazione del canone da parte dell'Ente, la stessa avrebbe comunque potuto optare per il recesso dal contratto.
Ne discende che tutti i restanti motivi di opposizione alla pretesa di parte resistente devono ritenersi infondati, avendo peraltro la ricorrente mancato di fornire prova del fatto estintivo circa il debito maturato tra novembre 2018 e marzo 2022, in costanza del previgente canone di locazione.
Le spese di lite, liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014 e ss.ii.mm. con esclusione della fase istruttoria non celebrata, seguono la soccombenza e, pertanto, vengono poste a carico di parte ricorrente.

Per Questi Motivi

Il Tribunale di Roma, sez.VI^ civile, in persona del giudice dott.ssa Roberta Nardone, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di così decide: Parte_1 CP_1 rigetta integralmente le domande di parte ricorrente;

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condanna la ricorrente alla refusione in favore di delle CP_1 spese di lite, liquidate in € 3.397,00, oltre accessori come per legge. Roma, 24/02/2025
Il giudice
Dott.ssa Roberta Nardone

Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione del Magistrato Ordinario in Tirocinio, Dott. Gabriele Gatto, nominato con D.M. del 22.10.2024

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