REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione civile - nella persona del Giudice
monocratico dott.ssa Valentina Gigante, pronuncia, all'esito dell'udienza del 6.3.25, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 6310/2024 r.g.a.c. e vertente
TRA
(C.F.: , rappresentato e difeso, giusta procura Parte_1 C.F._1
in atti, dagli Avv.ti Jonathan Di Francesco e Luigi Garofano, elettivamente domiciliato in Curti
(CE) alla via Nazionale Appia n.81 COMPLESSO “LE CORTI”;
(intimante/ricorrente)
E
(C.F.: ), rappresentato e difeso, giusta procura Controparte_1 C.F._2 in atti, dall' Avv. Antonietta Dell'Aversano, elettivamente domiciliato in Bellona (CE) alla via
I ° Maggio n.5;
(intimata/resistente)
FATTO E DIRITTO
ha convenuto in giudizio onde sentir convalidato lo sfratto Parte_1 Controparte_1 dall'immobile sito in Capua, alla Via Mezza Appia n. 53, -censito al Catasto di Caserta al f. 24, p.lla
5340, sub 5- a quest'ultimo locato, ad uso commerciale, con contratto del 22.09.2016, regolarmente registrato (presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta con codice identificativo CodiceFiscale_3
Serie 3T), verso il pagamento di euro 500,00 mensili e dal 31.07.24 di euro 600,00 mensili. L'intimante ha all'uopo dedotto una morosità consistente nel mancato pagamento dei canoni relativi al mese di agosto 2023 per euro 500,00, maggio 2024 per euro 500,00, luglio 2024 per euro 500,00, agosto 2024 per euro 600,00, settembre 2024 per euro 600,00, per un totale di euro 2.700,00, importo per il quale ha chiesto altresì emettersi decreto ingiuntivo.
, costituitosi in giudizio, si è opposto all'intimato sfratto, dal suo canto esponendo: Controparte_1
1) di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione oggetto dell'intimazione di sfratto in ragione delle gravi infiltrazioni d'acqua presenti nel locale, alle quali ha dovuto provvedere più volte per evitare i cattivi odori provocati dalla muffa, perdendo anche molta clientela;

2) di aver comunque provveduto al pagamento, in data 10.7.24, dei canoni di maggio e giugno 2024, per un totale di euro 1.004,62, nonché, in data 30.09.2024, al pagamento dei canoni di luglio e agosto 2024, per cui l'intimazione di sfratto notificata solo il 2.10.24, in cui l'intimante lamenta l'omesso pagamento dei canoni versati precedentemente alla notifica, risulta del tutto illegittima;

3) di aver inoltre provveduto, in data 8.10.24 e 22.10.24 al pagamento delle ultime mensilità;
4) che risulta nullo l'atto di intimazione per indeterminatezza ed illegittimità della presunta pretesa creditoria;

5) che pertanto non sussiste alcuna morosità, in quanto il locatore, nonostante il versamento dei canoni e la conseguente riduzione del divario economico lamentato, ha depositato una domanda giudiziale per euro 2.700,00, pregiudicando gravemente la posizione dell'intimato, in spregio ai doveri di correttezza, buona fede e diligenza.
All'udienza del 23.10.24, parte intimante ha riconosciuto l'avvenuto pagamento dei canoni, rappresentando tuttavia che i versamenti erano stati eseguiti dopo la notifica dello sfratto;
pertanto, ha insistito per la risoluzione del contratto, stante l'intervenuto ritardo nell'adempimento nonché per il pagamento delle spese.
Parte intimata si è riportata a quanto già rappresentato.
La scrivente, preso atto dell'opposizione dell'intimato e, comunque, dell'intervenuto pagamento dei canoni, ha disposto il mutamento del rito, rinviando la causa all'udienza del 22.2.25, denegato il provvisorio rilascio ed assegnato termini perentorio per il deposito delle memorie integrative (sino a venti giorni prima dell'udienza).
Con memoria integrativa tempestivamente depositata, parte intimante ha insistito nelle richiesta già formulate, deducendo che: 1) il comportamento assunto dal conduttore nel corso del rapporto incide negativamente sul sinallagma, in quanto l'adempimento tardivo ha fortemente leso l'interesse del creditore/locatore a vedersi riconosciuta la controprestazione contrattuale, con ciò alimentando la volontà di quest'ultimo ad agire in giudizio per la dichiarazione giudiziale di risoluzione;
2) il conduttore ha infatti costantemente ignorato le singole scadenze contrattuali, provvedendo a sanare completamente la mora solo in prossimità della udienza fissata per la convalida;
3) ad ogni modo, nelle more del presente giudizio, il conduttore ha perseverato nella propria condotta, tanto è vero che l'ultimo pagamento effettuato in favore del locatore è avvenuto in data 27.1.25 e riferito alla mensilità di novembre 2024, risultando, pertanto, moroso per le mensilità di dicembre 2024 e gennaio 2025; 4) comunque, le infiltrazioni d'acqua che hanno interessato l'immobile oggetto di locazione non costituiscono causa giustificativa del conclamato ritardo, in quanto il conduttore non ha mai interrotto la normale attività commerciale svolta nel locale.
Alla luce di quanto esposto, l'istante ha così concluso: “accertato e dichiarato il grave inadempimento del conduttore, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato in data 22/09/2016, reg.to in pari data con codice identificativo TEJ16T008684000VD – serie 3T presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta;
- per lo effetto, condannare il sig. al rilascio dell'immobile oggetto Controparte_1
di locazione;
- fissare a breve la data dell'esecuzione; - condannare il conduttore al pagamento dei canoni dovuti fino alla data del rilascio”.
Con memoria integrativa, parte intimata ha reiterato le difese già espletate in fase di convalida, precisando, quanto allo stato dell'immobile, di aver più volte compulsato il locatore a provvedere alla riparazione dei danni e che i disagi lamentati dovrebbero condurre ad una risoluzione anticipata del contratto.
Alla luce di quanto esplicitato, l'intimato ha così concluso: “voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e reietta, previa ogni declaratoria del caso: - rigettare
l'intimata convalida dello sfratto per morosità, atteso il legittimo ricorso, da parte dell'intimato, all'eccezione prevista dall'art. 1460 c.c.; - rigettare, per le medesime motivazioni, l'eventuale richiesta ex art. 665, II, c.p.c. che la parte locatrice dovesse formulare;
-dichiarare la cessata materia del contendere per pagamento anticipato dei canoni locatizi”.
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Tanto premesso, le domande proposte appaiono in primo luogo procedibili, giacché precedute da regolare procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo, stante l'assenza di parte intimata
(cfr. verbale del 18.2.25).
Sempre preliminarmente, va disattesa l'eccepita tardività della memoria integrativa dell'intimato
(giacché depositata in data 31.1.25, dunque nel rispetto dei termini assegnati con provvedimento del
23.10.24).
Venendo al merito, va in primo luogo accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento.
Al riguardo, giova succintamente premettere che, secondo un consolidato indirizzo giurisprudenziale, qui condiviso, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale o per il pagamento (…) è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa;
costituito dall'avvenuto adempimento (…)" (artt. 2697 e 1461 c.c.; cfr. Cass. civ. Sez. Un. n.13533/2001; Cass.
n.15659/2011; Cass. n. 3373/2010; Cass. n.13674/2006; Cass. n. 8615/2006; Cass. n.2387/2004; Cass.
n.9351/2007).
Perché possa pronunciarsi la risoluzione, occorre inoltre un inadempimento che, avuto riguardo all'interesse della parte, non sia di scarsa importanza (art. 1455 c.c.). Nel caso che occupa, avente ad oggetto una locazione diversa dall'uso abitativo, la gravità dell'inadempimento, non essendo legalmente predeterminata come nelle locazioni ad uso abitativo (art. 5 l. 392/1978), deve valutarsi in concreto su di un duplice piano: da un lato quello oggettivo, sì da accertare che l'inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto, dall'altro soggettivo, in modo da verificare se e come il comportamento di entrambe le parti possa, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.
Tornando al caso che occupa, il locatore ha innanzitutto dato prova del titolo del credito vantato, versando in atti il contratto di locazione del 22.09.2016, regolarmente registrato (presso l'Agenzia delle Entrate di Caserta con codice identificativo 3T), col quale locava CodiceFiscale_4 all'odierno intimato, ad uso commerciale -attività di parrucchiere- l'immobile sito in Capua– alla Via
Mezza Appia n. 53, -censito al Catasto di Caserta al f. 24, p.lla 5340, sub 5-, a quest'ultimo locato, ad uso commerciale, con contratto del 22.09.2016, verso il pagamento di euro 500,00 mensili e dal
31.07.24 di euro 600,00 mensili.
L'intimante ha altresì dedotto il notevole e sistematico ritardo in cui è incorso il conduttore nel pagamento dei canoni (di agosto 2023 per euro 500,00, maggio 2024 per euro 500,00, luglio 2024 per euro 500,00, agosto 2024 per euro 600,00, settembre 2024 per euro 600,00), deducendo inoltre, nella memoria integrativa, l'omesso pagamento di canoni relativi al mese di dicembre 2024 e gennaio 2025 medio tempore maturati.
Ciò posto, va osservato che per la locazione di immobili adibiti a uso diverso da quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti non preclude la valutazione, nel corso del giudizio successivo all'intimazione dello sfratto per morosità, dell'inadempimento in termini di gravità (v. art. 1453 ult. co.
c.c.; cfr. Cass. civ. nn. 24460/2005, 14527/2002).
Ebbene, il solo ritardo emerso senz'altro legittima in tal caso la risoluzione del rapporto, dovendosi reputare grave in ragione sia della pluralità delle mensilità corrisposte in ritardo (n. 5), sia del lasso di tempo intercorso tra la relativa scadenza e l'effettivo pagamento (risultando taluni dei canoni corrisposti con un ritardo di oltre un anno -v. canone agosto 2023- o comunque di due mesi) e ciò in spregio a quanto disposto dall'art. 2 del contratto, secondo cui il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni in rate mensili anticipate.
Le circostanze evidenziate, se rapportate all'interesse manifestato dal locatore al puntuale adempimento (senz'altro evincibile dall'art. 4 del contratto di locazione, in forza del quale “Il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione o eccezione se non dopo aver eseguito il pagamento delle rate scadute”), consentono di ritenere che il dedotto ritardo abbia determinato un'alterazione dell'equilibrio negoziale, come tale legittimante la risoluzione del rapporto
(arg. da Cass. civ. n. 30730/2019).
Corrobora infine il giudizio di gravità dell'inadempimento la condotta successivamente tenuta dal conduttore, il quale ha omesso di pagare integralmente i canoni medio tempore maturati -di dicembre
2024, gennaio, febbraio e marzo 2025- (cfr. ex plurimis, Cass. civ. n. 27955/2020).
Né l'inadempimento dedotto può considerarsi paralizzato dall'eccezione di inadempimento sollevata ai sensi dell'art. 1460 c.c. in ragione delle infiltrazioni asseritamente verificatesi nell'immobile. Seppur vero che, in tema di locazione di immobile, il conduttore possa sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell'ipotesi di suo inesatto adempimento (tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile), la sospensione del pagamento, in ossequio al canone di buona fede, ed avuto altresì riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, deve essere proporzionata (ex plurimis, Cass. civ. n.
2154/2021). Ed infatti, secondo una giurisprudenza di legittimità qui senz'altro condivisa, l'exceptio non rite adimpleti contractus si basa non solo sull'esistenza dell'altrui inadempimento ma anche sulla proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva delle parti, bensì in relazione alla situazione oggettiva. Siffatta valutazione deve poi tener conto del comportamento complessivamente assunto dalle parti nella fase di esecuzione del contratto, non potendosi isolare le singole condotte tenute. Al riguardo, un indirizzo di legittimità qui condiviso ha osservato che il giudice deve procedere alla valutazione sinergica del comportamento delle parti,
“attraverso un'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo” (Cass. civ. ord. n. 7649/2023). Tanto chiarito, preme evidenziare come nel caso di specie il conduttore, pur deducendo l'inidoneità dell'immobile a causa delle infiltrazioni verificatesi, abbia continuato a godere dello stesso nonostante la presenza dei vizi lamentati. Tale circostanza attesta con ogni evidenza la complessiva godibilità del bene e dunque la sproporzione con il ritardo nel pagamento dei canoni inizialmente contestati e, da ultimo, con l'omesso pagamento dei canoni maturati dal mese di dicembre
2024 sino al mese di marzo 2025 (secondo quanto anche dedotto all'odierna udienza).
Per tale motivo, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa del conduttore, con conseguente condanna di quest'ultimo al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, in favore del locatore.
Stimasi equo fissare quale data di rilascio ex art. 56 l. 392/78, in ragione della natura dell'inadempimento contestato, nonché delle esigenze del conduttore di rinvenire altro luogo in cui eventualmente svolgere la propria attività, la data del 20.06.2025.
Va da ultimo accolta la domanda di pagamento dei canoni, per cui l'intimato resistente va condannato al pagamento dei canoni sino ad ora maturati ed insoluti (dicembre 2024, gennaio, febbraio e marzo
2025) per un totale di euro 2.400,00 (euro 600,00x4), nonché al pagamento dei canoni a scadere sino al rilascio (cfr. Cass. civ. n. 24819/2023), oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo,
Le spese di lite -ivi comprese quelle relative alla fase della convalida nonché quelle sostenute per la mediazione- seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo tenuto conto dell'attività processuale concretamente svolta e del tenore delle difese espletate.
Stante, infine, la mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione instaurato da parte ricorrente, il resistente va condannato al versamento all'entrate del bilancio dello
Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio
(art. 12 bis co. 2 d.lgs 28/2010). Non può infatti reputarsi giustificato motivo il ritenere superato l'oggetto del contendere in ragione dell'intervenuto pagamento dei canoni (vd. verbale del 6.3.25), risultando implicito (anche alla luce delle deduzioni formulate all'udienza del 23.10.24) che l'intimante intendesse coltivare, nella presente sede, la domanda di risoluzione per inadempimento da ritardo.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in persona del Giudice dr.ssa Valentina Gigante,
definitivamente pronunciando, così provvede:
1) In accoglimento della domanda di risoluzione, dichiara risolto, per fatto e colpa del conduttore, il contratto di locazione stipulato tra le parti in causa il 22.09.2016;
2) Per l'effetto, condanna a rilasciare, in favore di , Controparte_1 Parte_1
l'immobile sito in Capua– alla Via Mezza Appia n. 53, -censito al Catasto di Caserta al f. 24,
p.lla 5340, sub 5- libero e vuoto da persone e cose, fissando all'uopo la data del 20.06.2025; 3) Condanna al pagamento, in favore di , di euro Controparte_1 Parte_1
2.400,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo, nonché al pagamento dei canoni che matureranno sino al rilascio;

4) Condanna al pagamento, in favore di , delle spese di Controparte_1 Parte_1
lite che liquida in euro 285,00 per spese vive ed euro 1.597,00 per compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge;

5) Stante, infine, la mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione instaurato da parte ricorrente, il resistente va condannato al versamento all'entrate del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 6 marzo 2025
Il Giudice
Dr.ssa Valentina Gigante