Repubblica italiana Tribunale di Spoleto Giudice Paolo Mariotti
Sentenza pronunciata in nome del popolo italiano causa n. 1974/2021 r.g.

Parte_1
Avv. SAVINI LUCA parte attrice
Parte_2
AVV.TI PAOLA MARCHIONNI E MASSIMILIANO ROMAGNOLI (rinuncianti al mandato) parte convenuta
Le conclusioni delle parti:

Per l'attore: accertare e dichiarare che l'immobile indicato nell'atto di citazione, di proprietà del Sig. a seguito della Parte_1 concessione in locazione al Sig. ha riportato danni per un complessivo ammontare di € 14.100,93, e, di Parte_2 conseguenza, accertare e dichiarare il diritto del Sig. a trattenere il deposito cauzionale di € 1.200,00 versato dal Sig. Parte_1
a parziale copertura dei danni riportati, e, contestualmente, Parte_2 accertare e dichiarare che il Sig. è tenuto a risarcire al Sig. i danni riportati, nella Parte_2 Parte_1 misura di € 12.900,93, e, di conseguenza, condannare il Sig. a corrispondere al Sig. la somma di € 12.900,93, oltre agli interessi Parte_2 Parte_1 maturati e maturandi fino al saldo, con vittoria di spese e compensi professionali del giudizio, oltre al rimborso spese forfettario (15%), ed al CAP come per
Legge.
Per il convenuto: in via principale di merito:
- rigettare le domande di controparte nella totalità poiché infondate in fatto ed in diritto e non provate;
in via riconvenzionale:
1 - emettere, all'esito dell'udienza di prima comparizione delle parti, ordinanza di ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva, a carico del sig. per la somma di € 1.200,00 oltre interessi legali;
Parte_1
In ogni caso:
- con vittoria di spese competenze professionali, oltre r.f. 15%, c.i. 4% ed iva come per legge, del presente procedimento.

Le ragioni della decisione:
1. In primo luogo, si ritiene corretto esporre breve sintesi degli accadimenti procedimentali, in uno con la descrizione delle argomentazioni elaborate dalle parti.
1.1. Con atto di citazione del 27/9/2021, ha citato in giudizio , per Parte_1 Parte_2 ottenere da quest'ultimo risarcimento dei danni cagionati all'immobile di Via Cave n° 7, Foligno.
Si tratta di immobile di proprietà di , che era stato condotto in locazione da Parte_1 Parte_2
[...]
1.1.1. Secondo la ricostruzione dell'attore, non appena aveva lasciato l'immobile, Parte_2
poteva appurare che il locatario aveva cagionato i seguenti danni all'immobile: Parte_1
“- in quasi tutte le murature del piano terra e del primo piano erano presenti delle forature, dovute, probabilmente, al fissaggio del mobilio rimosso;

- erano presenti dei carotaggi, sia al piano terra che al primo piano dell'appartamento, ciascuno di diametro di circa 10 centimetri, per mettere in comunicazione l'interno con l'esterno, probabilmente, effettuati per permettere il passaggio delle tubazioni delle pompe di calore o delle stufe (nonostante, peraltro, l'immobile fosse già dotato di idonea predisposizione in tal senso); tali carotaggi, inoltre, hanno anche alterato la trasmittanza termica delle murature perimetrali, in quanto, non sarà più possibile ripristinare la muratura con la capacita termica preesistente;

- in uno dei bagni della villetta, risultava essere stato fessurato un lavabo, e la cassetta di scarico del isultava essere CP_1 danneggiata e non funzionante;

- erano presenti delle macchie nelle pavimentazioni esterne, alcune delle quali di ruggine, dovute alla mancata manutenzione
e pulizia delle medesime pavimentazioni;
” (si vedano pagg. 3-4, atto di citazione).
1.1.2. L'attore, nelle memorie istruttorie, ha inoltre rilevato che la caldaia era stata verosimilmente oggetto di danneggiamento ovvero scarsa manutenzione del convenuto, di talché l'onere economico della sua sostituzione, in ogni caso, spetterebbe al convenuto, a nulla rilevando che il fatto che si tratterebbe di attività riconducibile alla straordinaria manutenzione.
1.1.3. In aggiunta, è bene evidenziare che l'attore ha ammesso che il deposito cauzionale, pari ad €
1.200,00, non è stato restituito a . Parte_2
1.2. Si è costituito in giudizio specificando di avere rilasciato l'immobile in data Parte_2
15/7/2019 (e non il 23/9/2019, come indicato dall'attore).
2 Il medesimo convenuto ha quindi specificato che “il proprietario, Sig. ha fatto periziare Parte_1
l'immobile solamente nell'ottobre 2019, ossia circa 3 mesi dopo” l'allontanamento del locatario;
ciò porterebbe “ad escludere che possa ravvisarsi un nesso causale tra la conduzione dell'immobile da parte del e la causazione dei Pt_2 presunti danni” (si veda pag. 5 atto di citazione).
Infatti, “non sappiamo nulla di cosa possa essere accaduto nei tre mesi trascorsi dal momento del rilascio dell'immobile a quello nel quale sono poi stati “accertati” per così dire i danni, ma la cosa certa è cha la disponibilità del bene non era più in capo al ma al (si veda pag. 6 atto di citazione). Pt_2 Parte_1
1.2.1. Il convenuto ha inoltre specificato che non vi è prova dei danni lamentati né dei costi affrontati dall'attore, in quanto si tratta di circostanze dedotte unicamente nella consulenza di parte;
infatti, secondo il convenuto, “non solo non sono provati i danneggiamenti, ma non sono provati nemmeno i costi sostenuti per
l'eliminazione degli stessi. In atti non v'è alcuna ricevuta fiscale che dimostri che il abbia sostenuto dei costi per Parte_1
l'eliminazione dei danni lamentati, eppure, trattandosi come dice lui di oltre quattordicimila euro di spese, non appare verosimile che non vi sia alcuna fattura degli interventi eseguiti” (si veda pag. 5, comparsa di costituzione e risposta).
1.2.2. In aggiunta, secondo il convenuto, in relazione alla sostituzione della caldaia, “non sappiamo né mai potremmo accertare se la sostituzione fu dovuta davvero ad un problema della caldaia che la rendeva inservibile, ovvero se detta caldaia avrebbe potuto essere aggiustata, ovvero ancora se la sostituzione dipese dalla volontà del di Parte_1 dotare l'immobile dove poi si è trasferito a vivere, di una caldaia più efficiente e più moderna. In ogni caso, qualsiasi sia stata la motivazione, il costo di tale manutenzione straordinaria non può essere addebitato al conduttore, ma al proprietario” in quanto da considerarsi manutenzione straordinaria.
1.2.3. Deve precisarsi, inoltre, che il convenuto ha formulato domanda riconvenzionale, volta ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale.
1.3. A seguito di contraddittorio tra le parti, è stata ammessa prova orale, la cui assunzione è avvenuta nelle successive udienze:
- all'udienza del 25/1/2023 si è tenuto l'interrogatorio formale del convenuto e Parte_2
l'audizione del c.t.p. ; Persona_1
- all'udienza del 20/3/2024, sono stati sentiti i testimoni e;
S_ Testimone_2
- all'udienza del 16/10/2024, è stata sentita la teste . Testimone_3
1.3.1. Il procedimento è stato successivamente trattenuto in decisione.
2. Una volta delineati i principali accadimenti processuali, in uno con le argomentazioni spese dalle parti,
è bene procedere all'analisi di queste ultime.
3 2.1. E' precisare che, secondo i testi ascoltati in giudizio, verosimilmente l'abitazione in parola veniva consegnata con una serie di danni e malfunzionamenti, eccedenti l'usura ordinaria dovuta al normale godimento dell'abitazione.
L'audizione dei testi e non ha consentito di tracciare un quadro chiaro e S_ Testimone_2 preciso dei danni cagionati all'abitazione; infatti, sia e non hanno saputo S_ Testimone_2 rispondere ad alcune domande, ed, in relazione ad altre, si sono limitati ad una laconica conferma, omettendo una compiuta e specifica ricostruzione del loro ricordo.
Appaiono più precise le dichiarazioni rese da , che, in uno con le fotografie Testimone_3 allegate alla c.t.p., consentono di delineare che l'immobile riconsegnato a si trovava in Parte_1 un pessimo stato di manutenzione.
Più in particolare, il materiale fotografico raccolto evidenzia violazione dell'art. 1590 c.c. da parte di
. Parte_2
2.2. Problematica è tuttavia la liquidazione del danno richiesto da parte attrice.
2.2.1. A tal proposito è bene rilevare quanto spiegato dall'attore in relazione ai lavori di riparazione: “il
Sig. è andato poi a vivere nella villetta in precedenza concessa al Sig. (doc. 16), e, non potendo attendere Parte_1 Pt_2 oltre, ha dovuto riparare i danni arrecati all'immobile dal Sig. in parte, mediante lavori in economia, ed, in altra Pt_2 parte, affidandosi alla Satrini s.r.l. (doc. 12), affrontando le relative spese” (pag. 5, atto di citazione).
2.2.2. Parte attrice fonda la quantificazione dei danni sul contributo di c.t.p.; il medesimo attore ha precisato che “i danni venivano esaustivamente documentati nella perizia del Geom. del 15/10/2019 Persona_1
(doc. 13), alla quale è allegata copiosa documentazione fotografica dello stato dei luoghi nel Settembre/Ottobre del 2019, e venivano quantificati dal C.T.P. in € 11.558,14 oltre I.V.A., per un ammontare complessivo di € 14.100,93” (si veda pag. 4, atto di citazione).
2.2.3. Sostanzialmente, la quantificazione della richiesta risarcitoria si fonda su computo metrico estimativo elaborato da c.t.p., in assenza di contraddittorio, compilato unilateralmente nella fase precedente al giudizio.
2.2.4. Tale documento non appare suscettibile di piena verifica;
infatti, per come dichiarato dallo stesso attore, i danni sono stati ormai riparati.
Inoltre, nonostante le fotografie in atti e le testimonianze rese in giudizio, l'attuale impossibilità di verificare direttamente il numero e la esatta configurazione degli indicati vizi, rende sconsigliabile la nomina di c.t.u. (in relazione al mancato affidamento di incarico a c.t.u., si veda anche successivo par.
2.5.1.).
4 2.2.5. A tal proposito occorre sottolineare che l'irreversibile e pieno affidamento al contributo offerto dal c.t.p., in ordine alla quantificazione del danno, pone problemi in ordine alla efficacia dimostrativa della ricostruzione patrocinata da parte attrice.
Infatti, per come ricordato da autorevole giurisprudenza, “occorre, se si fonda la decisione su una perizia di parte stragiudiziale, che il giudice «fornisca adeguata motivazione di tale sua valutazione» (così, tra gli arresti massimati, Cass. ord. 25593/2023, Cass. ord. 2193/2015, Cass. ord. 28649/2013 e Cass. ord. 26650/2011); ma ancor più importante è quella giurisprudenza di legittimità – pienamente condivisibile - che riconosce che la consulenza tecnica di parte,
«costituendo una semplice allegazione difensiva a contenuto tecnico», risulta essere «priva di autonomo valore probatorio»
(Cass. 259/2013) e costituisce una «mera allegazione defensionale di cui il giudice, per il principio del libero convincimento, deve fornire adeguata motivazione, qualora contenga dati o considerazioni ritenute rilevanti ai fini della decisione» (Cass. ord. 2524/2023).
E vanno altresì evocati ulteriori arresti quali Cass. ord. 34450/2022 (per cui le conclusioni raggiunte in una perizia stragiudiziale «non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione» ex articolo 115 c.p.c. perché
«non assurgono a fatto giuridico suscettibile di prova, ma costituiscono un mero elemento indiziario soggetto a doverosa valutazione da parte del giudice») e Cass. 2063/2010 (per cui la consulenza di parte «costituisce una semplice allegazione difensiva di carattere tecnico, priva di autonomo valore probatorio»; conformi Cass. ord. 9483/2021, Cass. 20821/2006,
Cass. 6432/2002 e Cass. 5151/1998)” (citazione testuale da Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 5362 del 2025).
2.2.6. L'impostazione della domanda di parte attrice, nell'affidare la quantificazione del danno al contributo del c.t.p., impropriamente attribuisce a quest'ultimo valore probatorio.
2.3. Ulteriori perplessità sorgono in relazione alla qualità e alla natura del contributo fornito dallo stesso c.t.p.
Quest'ultimo, infatti, ha elaborato un computo metrico estimativo: una stima, quindi, sul presumibile valore dei lavori per il pieno ripristino dell'immobile.
2.3.1. E' bene rimarcare che, prima dell'instaurazione del giudizio, i lavori erano terminati (si veda par.
2.2.1.); tuttavia, l'attore ha basato la propria domanda sulla stima effettuata dal c.t.p., operando invece una carente descrizione dei lavori effettivamente svolti: non risultano indicati i materiali utilizzati, né il tempo effettivamente impiegato per l'esecuzione, né l'attività concretamente effettuata.
L'attore si è limitato ad affermare lo svolgimento di lavori “in economia”, indicando di aver impiegato direttamente il proprio tempo nella esecuzione delle opere;
in tal caso, avendo l'attore rapporti diretti con i fornitori, non si comprende l'assenza di documentazione attestante l'acquisto dei materiali e dei beni necessari alla riparazione, la mancata indicazione dell'effettivo costo degli stessi e la mancata indicazione dei soggetti presso cui venivano effettuati gli acquisti;
inoltre, l'attore non ha individuato ragioni obiettive, che evidenziassero difficoltà nel fornire tali informazioni o documenti.
5 A tal proposito appare corretto richiamare l'esplicita eccezione formulata dal convenuto in relazione alla
“mancata prova dei danni asseritamente lamentati, mancata prova dei costi per l'eliminazione degli stessi” (si veda comparsa di costituzione e risposta, così titolata par. 2; in particolare si veda sopra, par.

1.2.1. per una sintesi delle argomentazioni della parte convenuta).
2.3.2. Quanto, invece, a quella parte di lavori per cui l'attore si sarebbe affidato alla Satrini s.r.l., è bene precisare che l'attore ha prodotto fatturazione (si veda documento n. 12 atto di citazione).
A tal proposito si rileva che tale fattura reca un unico importo (€ 10.500,00), in relazione a plurime prestazioni (“si emette fattura per fornitura e montaggio pannello solare, sostituzione caldaia, fornitura e montaggio nuova caldaia a condensazione, fornitura e montaggio valvole di zona, fornitura e montaggio aria condizionata a pompa di calore”).
2.3.2.1. Rispetto a tali plurime prestazioni non si comprende appieno quali siano quelle effettivamente correlate ai lavori di riparazione di cui si richiede il risarcimento;
verosimilmente, a fronte dell'utilizzo dello stile “grassetto” nella memoria ex art. 183, c. 6 n° 1 c.p.c. di parte attrice (si veda pag. 4 della memoria), la correlazione con l'azione risarcitoria sussisterebbe solo rispetto alla sostituzione della vecchia caldaia con la nuova caldaia a condensazione (incluso il montaggio di quest'ultima).
Tuttavia, a mente della lettura della fattura, risulta impossibile quantificare la distribuzione dell'importo complessivo in relazione alle diverse prestazioni elencate.
Quindi non è possibile distinguere la misura dell'importo fatturato che si riferisce a prestazioni oggetto della domanda risarcitoria (sostituzione caldaia, fornitura e montaggio nuova caldaia a condensazione) dalla misura dell'importo fatturato che non si riferisce a prestazioni oggetto della domanda risarcitoria
(fornitura e montaggio pannello solare, fornitura e montaggio valvole di zona, fornitura e montaggio aria condizionata a pompa di calore).
2.3.2.2. E' bene precisare che, nel corso del processo, sono stati sentiti e il collaboratore S_
; tuttavia, agli stessi non venivano formulate domande in ordine alla distribuzione Testimone_2 dell'importo totale indicato nella fattura di Satrini s.r.l., rispetto alle numerose ed eterogenee prestazione che avevano erogato.
2.4. In relazione alle citate lacune, è bene inoltre confrontarsi con l'argomentazione elaborata dall'attore, secondo cui, richiamando precedente giurisprudenziale (Cassazione Civile sez. III Ordinanza
15/03/2018, n. 6387), “in tema di danni arrecati dal conduttore all'immobile concesso in locazione (…) la prova del fatto costitutivo della pretesa può essere peraltro dal locatore data anche per presunzioni, che costituiscono un mezzo di prova di rango non inferiore agli altri, in quanto di grado non subordinato nella gerarchia dei mezzi di prova e dunque non "più debole" della prova diretta o rappresentativa, ben potendo le presunzioni assurgere anche ad unica fonte di convincimento del giudice” (si veda pag. 4, memoria ex art. 183, c. 6 n° 1 c.p.c. di parte attrice).
6 2.4.1. Rispetto a tale orientamento, si ritiene corretto evidenziare che, allo stato, non risulta possibile individuare un affidabile criterio di liquidazione poiché l'unica strada effettivamente tracciata dall'attore determinerebbe l'accoglimento di ricostruzione unilateralmente elaborata dallo stesso attore in una fase precedente al giudizio e non avente pieno valore probatorio (nell'ambito di c.t.p.), peraltro in forma di stima (nonostante l'effettivo svolgimento dei lavori, che avrebbe dato la possibilità di quantificare con precisione l'esborso).
2.4.2. D'altro canto, la richiesta di utilizzare criteri presuntivi in ordine alla determinazione del quantum risarcitorio è stata anche orientata verso l'ottenimento di liquidazione in via equitativa (oggetto di specifica richiesta in sede di comparsa conclusionale di parte attrice, pag. 15).
A tal proposito, è stato condivisibilmente affermato da giurisprudenza di legittimità che l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia dimostrata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provare il danno nel suo preciso ammontare, ciò che non esime, però, la parte interessata - per consentire al giudice il concreto esercizio di tale potere, la cui sola funzione è di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso - dall'onere di dimostrare non solo l'"an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui, nonostante la riconosciuta difficoltà, possa ragionevolmente disporre.
Nell caso di specie, l'accoglimento di tale richiesta è impedito dalla non particolare difficoltà nel provare il danno nel suo preciso ammontare (considerata la natura delle attività e il fatto che l'attore non ha fornito indicazioni in ordine ad una eventuale complessità) e dalle numerose carenze probatorie che, in ogni caso, caratterizzano la prospettazione di parte attrice (si vedano, in particolare, i precedenti paragrafi 2.3.1.,

2.3.2.x).
2.5. Quindi, nel rigettare la domanda risarcitoria formulata da parte attrice, si evidenzia che nessuna voce delle spese di riparazione effettivamente affrontate risulta concretamente determinata.
Infatti, riepilogando quanto già affermato nei precedenti paragrafi, l'attore non ha fornito alcuna indicazione sulle spese concretamente affrontate nell'ambito dei lavori in economia (si veda par. 2.3.1.) mentre, con riferimento ai lavori effettuati da Satrini s.r.l., è stata presentata una fattura di tipo promiscuo
(ovvero indicante un insieme di prestazioni, di cui, verosimilmente, solo talune risultano collegate alla richiesta risarcitoria), omettendo di individuare la misura dell'importo fatturato concretamente riferibile alla domanda risarcitoria (si vedano par.

2.3.2.x).
2.5.1. Ritenendo che il suddetto deficit probatorio non possa essere colmato con la c.t.p. (si veda par.
2.2.5.), né con la c.t.u. (sia in relazione ai motivi di al par. 2.2.4., sia perché non si ritiene corretto supplire
7 attraverso c.t.u. le richiamate carenze probatorie, che incidono sull'onere probatorio di parte), la domanda risarcitoria presentata da deve essere rigettata per significativa e generalizzata carenza Parte_1 in relazione alla determinazione del quantum risarcitorio, non giustificata dalla indicazione di ragioni obiettive.
3. Deve, invece, essere accolta la domanda di restituzione del deposito cauzionale.
3.1. In primo luogo, deve ritenersi che la domanda riconvenzionale formulata del convenuto non può ritenersi abbandonata: infatti, “pacifica è l'affermazione che, «nell'ipotesi in cui il procuratore della parte non si presenti all'udienza di precisazione delle conclusioni o, presentandosi, non le precisi o le precisi in modo generico, vale la presunzione che la parte abbia voluto tenere ferme le conclusioni precedentemente formulate» (Cass. n. 409/2006; conformi Cass. n.
22360/2013 e Cass. n. 11222/2018)” (citazione testuale da Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26523 del 2020, confermata anche da Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13524 del 2022).
3.2. Inoltre, pacifico è il trattenimento della somma da parte dell'attore (si vedano pag. 6 atto di citazione, pag. 19 comparsa conclusionale parte attrice).
3.3. Perciò, occorre condannare a restituire a la somma di € 1.200,00, Parte_1 Parte_2 oltre interessi legali dal 23/9/2019 (data del rilascio dell'immobile) e fino al soddisfo.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo sulla base delle statuizioni contenute nel d.m. Giustizia 10 marzo 2014, n. 55, come successivamente modificato, con riferimento al valore della causa (individuato in € 12.900,93) e con riferimento a importi pari ai medi tariffari per le fasi di studio, introduttiva e istruttoria, in relazione alla complessità del procedimento, alla sua durata, al numero delle parti e all'attività dalle stesse svolta.
Non si procede a liquidare alcun importo per la fase decisionale considerato che la difesa di Pt_2
in quella fase, non ha svolto alcuna attività.
[...]
5. Da ultimo, considerato che l'esperimento del tentativo di conciliazione costituisce condizione di procedibilità dell'azione e che il convenuto, senza giustificato motivo, non ha partecipato al primo incontro, lo stesso convenuto deve essere condannato al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 8, co. 4bis decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 (vigente all'epoca della domanda).


p.q.m.


Rigetta la domanda risarcitoria formulata da . Parte_1
8 Accoglie la domanda riconvenzionale formulata da e per l'effetto condanna Parte_2
alla restituzione della somma di € 1.200,00, oltre interessi legali dal 23/9/2019 e fino al Parte_1 soddisfo. condanna , in favore di , al pagamento delle spese di lite quantificate Parte_1 Parte_2 in € 125,00 per spese vive e in € 3.376,00 per compensi, oltre a i.v.a., c.p.a. e spese generali del 15%.
Condanna parte convenuta al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una Parte_2 somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
Spoleto, 22 luglio 2025
Il giudice
Paolo Mariotti
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