1
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora
Febbraro, all'esito dell'udienza di discussione del 17/11/2025, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA DEFINITIVA
dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 25745 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023
TRA
con sede in Napoli al Viale Antonio Gramsci, n. Parte_1
22, numero di iscrizione presso il Registro delle Imprese, codice fiscale e P.
I.V.A.: , in persona del legale rapp.te pro tempore sig. P.IVA_1 [...]
, nato a San Giorgio a [...] il [...], elett.te dom.ta in Roma CP_1
alla Via F. Ludovisi, 35, presso lo studio dell'Avv. Andrea Moretti (C.F:
) che la rappresenta e difende unitamente come CodiceFiscale_1
disgiuntamente agli Avv.ti Paolo Pecora ) ed CodiceFiscale_2
LE LI (C.F. ) del foro di Napoli in virtù di CodiceFiscale_3
procura rilasciata su separato documento sottoscritto con firma digitale
(All. AA.2) in calce al presente atto. I procuratori dell'opponente indicano,
il numero di fax: 081.5568891, ed il domicilio digitale:
presso il quale potranno essere Email_1
eseguite tutte le comunicazioni e le notificazioni
1 2
RICORRENTE OPPONENTE
E
(Cod. Fisc. e P. IV ) con sede Controparte_2 P.IVA_2
in Roma, Viale Liegi n. 42 in persona dell'amministratore unico sig.
[...]
, domiciliata elettivamente in Roma, Via Alfredo Casella n. 37 CP_3
presso lo studio dell'Avv. (C.F. ) Parte_2 C.F._4
dal quale è rappresentata e difesa in virtù di delega posta in calce agli atti per cui si agisce e in particolare al Ricorso per Decreto Ingiuntivo NRG
15552/2023 contenuta nel fascicolo telematico. Si richiede che le comunicazioni a cura della cancelleria vengano inviate a mezzo di posta elettronica certificata all'indirizzo: Email_2
RESISTENTE OPPOSTA
OGGETTO: Azione di opposizione a decreto ingiuntivo ed altro
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E
CONCLUSIONI
come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
ARTT. 132 E– 429 C.P.C. –
I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile,
intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c.
ed il correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n.
69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione.
II. Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato in data 16.3.2025 la
2 [..
[...]
(Cod. Fisc. e P. IV ) con sede in Roma, Parte_3 P.IVA_2
Via Guido d'Arezzo n. 5 in persona dell'amministratore unico sig.
[...]
, domiciliata elettivamente in Roma, Via Alfredo Casella n. 37 CP_3
presso lo studio dell'Avv. I. David Barda (CF. ) dal C.F._4
quale è rappresentata e difesa in virtù di delega posta in calce al presente atto ha chiesto ed ottenuto in data 11.4.2023, dal Tribunale di Roma, nel procedimento iscritto al ruolo nr.g.ac.c. 15552/2023, il decreto ingiuntivo
7538 del 2023, a carico della avente ad oggetto la Parte_1
somma di €. 17.644,94, oltre interessi come da domanda, oltre alle spese della procedura di ingiunzione, liquidate in €. 830,00 per compensi, in €.
145,50 per esborsi, i.v.a. e c.p.a. ed oltre alle successive occorrende.
A tal fine ha espresso e dedotto:
- che la concedeva in affitto alla Controparte_2 Parte_1
l'immobile sito in Roma, Via Livorno n. 3 con contratto di locazione
[...]
sottoscritto in data 01/03/2021 e registrato in data 22/03/2021 presso l'Agenzia delle entrate Ufficio d Roma 3 Settebagni al n. 004803 serie 3T,
cod. Identificativo;
CodiceFiscale_5
- che la soc. non ha provveduto al saldo dei canoni dei Parte_1
mesi di febbraio e marzo 2023 per un totale di € 17.644,94, IVA compresa,
come da fatture che si allegano;

- che a tutt'oggi la soc. è debitrice della somma totale di Parte_1
€. 17.644,94.
Ha depositato:
1) Copia contratto di locazione;

2) Copia fattura n. 39/R del 01/02/2023;
3) Copia fattura n. 75/R del 01/03/2023;
4) Nota spese.
Con ricorso depositato in data 16/05/2023, la ha Parte_1
3 4
proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 7538/2023 (r.g.a.c.c.
15552/23) reso dal Tribunale di Roma il 11.04.2023 e notificato a mezzo pec il 12.04.2023, sul presupposto che nulla è dovuto dalla conduttrice che ha pagato i due interi canoni di affitto in contestazione e quelli scaduti in seguito, ad aprile e maggio 2023, nella misura contrattualmente prevista e correttamente adeguata su base Istat.
In via riconvenzionale ha allegato che non sussiste nessun inadempimento colpevole da parte sua e, tanto meno, un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del contratto mentre il comportamento della locatrice non è stato conforme a buona fede.
A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…L'opposta ha concesso in affitto alla l'immobile sito Parte_1
in Roma, Via Livorno n. 3 con il contratto del 01/03/2021, registrato in data
22/03/2021 al n. 004803 serie 3T (doc.2).
Al paragrafo 4.1 è stabilito che il canone mensile è dovuto dall'opponente:
- da marzo 2022 a febbraio 2023 in ragione di € 6.000,00, oltre IVA;

- da marzo 2023 in ragione di € 6.500,00, oltre IVA.
Al paragrafo 4.3 è stabilito che dal 1.3.2022 (secondo anno della locazione) il canone doveva essere aggiornato automaticamente senza bisogno di richiesta, in base alla variazione accertata dall'ISTAT nella misura massima prevista dalla legge, con riferimento all'anno precedente dell'indice nazionale medio dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Si riporta di seguito la clausola:
Accade però che la locatrice, senza previa richiesta, emette la fattura del canone di luglio 2022 per l'importo di € 6.282,00+IVA (6.000,00+Istat) e contestualmente fattura gli adeguamenti (€ 282,00) relativi ai mesi precedenti da marzo a giugno
2022 (doc.4) applicando un adeguamento Istat esorbitante e senza spiegazione alcuna.
La conduttrice, sorvolando sulla nullità della pattuizione relativa alla
4 5
automaticità dell'aggiornamento e sorvolando altresì sulla inesistenza del diritto della locatrice a pretendere gli arretrati pro bono pacis paga l'importo richiesto,
paga gli arretrati e paga quanto richiesto nei mesi successivi ma chiedendo invano spiegazioni sul criterio con il quale è stato applicato l'adeguamento.
Considerato infatti che:
1° la misura massima prevista dalla legge, è quella del 75% della variazione
ISTAT (Cassazione civile, sez. III, 07/02/2006, n. 2527)
2° l'indice nazionale medio dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati pubblicato dall'Istat per l'anno 2021 era stato del 1,9%.
L'importo dovuto da marzo 2022 a febbraio 2023 era di gran lunga inferiore ad
€ 6.282,00+IVA (€ 7.664,04) ed era pari a € 7.424,31 così calcolato:
- canone 6.000 + 1,425% (1,9 al 75%) = 6.085,50+IVA = € 7.424,31.
Pertanto a febbraio 2023, considerato che per dodici mesi erano stati versati €
196,50 + IVA in eccesso rispetto al dovuto (per un totale di € 2.876,76) la conduttrice pretendeva una spiegazione del diverso calcolo dell'adeguamento e sospendeva il pagamento. Per tutta risposta la locatrice replicava assumendo la bontà a priori dei suoi calcoli siccome mai contestati dai suoi inquilini e quantificava a suo modo anche il successivo adeguamento Istat, emettendo la successiva fattura numero 75/R del 1.3.2023 relativa al canone di marzo 2023.
Sempre senza alcuna spiegazione il canone era ora quantificato in € 7.446,64 ed in aggiunta ad esso era anche pretesa l'imposta di registro proporzionale di € 894,00.
La conduttrice in buona fede versava anche questa volta il canone di febbraio
2023 nella maggior misura richiesta (doc. 6) con il bonifico in data 20.3.2023
(doc.7), e di nuovo chiedeva lumi, contestando la misura anche di questo calcolo e precisando che il canone da marzo 2023 era invece dovuto nella misura di €
6.993,12.
In base ai dati pubblicati dall'ISTAT infatti (doc.5), l'indice nazionale medio nell'anno 2022 è stato pari al 8,1%. Di conseguenza il canone dovuto dalla
5 6
conduttrice da marzo 2023 è:
- a 2023 canone 6.000 + 1,425% (1,9 al 75%) = 6.085,50 Pt_4
- a Mar 2023 canone 6.500 +1,425%+6,075% (8,1x75%) = 6.993,12.
La conduttrice rinnovava la richiesta di chiarimenti anche per iscritto e formalmente a mezzo pec (doc.9) e la locatrice replicava recapitando, con la pec del
4 maggio 2023 h. 15:47 (doc.10), due fogli di calcolo (docc.11 e 12) con i quali dava conto di aver calcolato l'adeguamento Istat annuale assumendo a base il
100% dell'indice Istat e non il 75% e considerando non l'indice medio pubblicato dall'Istat, ma gli indici dei mesi di gennaio 2022 (4,7%) e gennaio 2023 (9,8%).
In conclusione, la locatrice aveva inopinatamente di non applicare gli adeguamenti previsti dal contratto per 1,425% nel 2022 e per 6,075 nel 2023 e di applicare invece tutt'altri indici, inconferenti, e per di più al 100% e quindi oltre il limite legale del 75% nonostante le rimostranze della conduttrice.
Richiamata di nuovo ad applicare gli adeguamenti nei limiti di legge e come da contratto, la locatrice insisteva nel pretendere gli adeguamenti nella maggior misura richiesta ed invitava la conduttrice a pagare o a rilasciare i locali, come in effetti poi, le intimava formalmente di fare con la nota del 5 maggio 2023.
A questo punto, la società conduttrice si è vista costretta ad agire di conseguenza e così: ha eseguito il pagamento di tutto quanto dovuto in base al contratto sino a maggio 2023 con il bonifico in data 11.05.23dell'importo di €
25.355,09 (doc. 13) così calcolato:
Canone Feb. 2023 6.000 + 1,425% = 6.085,50+IVA= € 7.424,31
Canone Mar., Apr. e Mag. 2023 6.500 +1,425%+6,075%
(8,1x75%) = 6.993,12+IVA = € 8.531,60.
Dovuto € 33.019,12 (€ 7.424,31+ 8.531,60+ € 8.531,60+ € 8.531,60)
Pagato € 33.019,13 (Bonifici 20/3 e 11/5: € 7.664,04 + 25.355,09)
Di poi, avendo correttamente adempiuto in buona fede alla sua obbligazione di pagamento del canone, la conduttrice ora intende:
6 7
1°) sentir accertato che l'indice da applicare al contratto dedotto in lite è quello medio pubblicato dall'Istat con riferimento all'anno precedente, al 75%, e che quindi il canone era dovuto da marzo 2022 in ragione € 6.085,50+IVA e da marzo
2023 in ragione di € 6.993,12+IVA.
2°) per l'effetto, sentir condannata in via riconvenzionale la locatrice alla restituzione di tutto quanto incassato in eccesso da marzo 2022 a gennaio 2023
(11 mesi) e quindi al pagamento € 2.637,03 oltre interessi di mora da ciascun pagamento.
3°) sentir accertato il buon diritto della conduttrice di opporre alla locatrice l'eccezione ex art. 1460 cod. civ. a fronte della pervicace pretesa di somme non dovute, avuto conto che mai può dichiararsi la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, in difetto di una formale corretta richiesta di pagamento del locatore, in quanto il conduttore - per valutazione legale della gravità
dell'inadempimento, non può essere ritenuto in mora se la somma pretesa non è
effettivamente dovuta ovvero, e comunque, accertarsi che stante l'abnorme fatturazione e l'insistenza della locatrice nel pretendere somme non dovute, è più
che giustificato il ritardo con il quale sono stati pagati il canone di febbraio e marzo 2023 e che quindi non sussiste alcun inadempimento colpevole della conduttrice.
4°) sentir accertato che integra nel caso specifico abuso del diritto la condotta della locatrice che nonostante la previsione negoziale pretenda costantemente cifre non dovute minacciando la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato pagamento, ciò in quanto, anche nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà integrativo della prestazione contrattualmente dovuta.
In ragione di tutte le circostanze testè esposte appare palese la mala fede contrattuale profusa dalla locatrice. Lo stesso D.I. per preteso inadempimento
7 8
contrattuale, costituisce precedente che incide sulla reputazione commerciale di una società che ha sempre puntualmente onorato tutti i suoi impegni e dunque è
auspicabile che l'improprio utilizzo dello strumento giudiziario, vieppiù il pregresso carteggio nel quale ogni aspetto di questa vicenda era già stato ampiamente chiarito e documentato, sia severamente stigmatizzato in questa sede non solo con una esemplare condanna alla spese, ma anche con la condanna ex art. 96 c.p.c. della società opposta al pagamento, a favore della opponente di una somma equitativamente determinata, essendo indubbio che i danni derivati dall'ingiunzione, in termine di disdoro commerciale, possano essere liquidati equitativamente a questo titolo da Cod. Tribunale.
In proposito è appena il caso di osservare che l'illegittimo blocco della ordinaria situazione generale di credito della società opponente generato dai precedenti pregiudizievoli (ivi inclusi i D.I.) e quindi l'impossibilità di ottenere da un giorno all'altro ogni finanziamento o movimentazione del credito indispensabile per l'ordinaria gestione dell'azienda, comporta un gravissimo danno in termini di perdita di immagine, di competitività sul mercato e di ordinaria gestione;
danno che si ritiene in re ipsa e che legittima pertanto il diritto al risarcimento senza che incomba sul danneggiato l'onere di fornire la prova dell'esistenza del danno…>>.
Alla luce di quanto esposto, la ha chiesto Parte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
A) Revocarsi in ogni caso, il decreto ingiuntivo opposto stante l'eccessività
della somma pretesa della locatrice senza alcuna specificazione e quindi,
l'inesistenza della mora del debitore e stante comunque l'avvenuto spontaneo pagamento delle somme effettivamente dovute e dichiararsi che nulla è dovuto dalla alla per i canoni oggetto di Parte_1 Controparte_2
causa;
B) Accertarsi che l'indice da applicare al contratto dedotto in lite è quello medio pubblicato dall'Istat con riferimento all'anno precedente, al 75%, e che quindi il
8 9
canone era dovuto da marzo 2022 in ragione € 6.085,50+IVA e da marzo 2023 in ragione di € 6.993,12+IVA;
C) Per l'effetto, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannarsi l'opposta in persona del legale rappresentante pro tempore alla restituzione di tutto quanto incassato in eccesso da marzo 2022 secondo quanto esposto in narrativa, e quindi al pagamento € 2.637,03 oltre interessi di mora da ciascun pagamento;

D) Accertarsi il diritto della conduttrice di opporre alla locatrice l'eccezione ex art. 1460 cod. civ. o comunque, accertarsi che stante l'abnorme fatturazione e l'insistenza della locatrice nel pretendere somme non dovute, è stato più che giustificato il ritardo con il quale sono stati pagati il canone di febbraio e marzo
2023 e che quindi nessun inadempimento è imputabile alla opponente e che anzi,
stante l'inadempimento della locatrice, legittima è stata la richiesta di specificazione dei calcoli e illegittimo per contro, il rifiuto di applicare i criteri di adeguamento previsti dal contratto e dalla legge;

E) Per l'effetto, dichiararsi illegittima la risoluzione intimata dalla locatrice il
2.5.2023;
F) Dichiararsi che la condotta della locatrice integra abuso del diritto o comunque grave violazione contrattuale, nella misura in cui ha preteso costantemente cifre non dovute minacciando la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato pagamento;

G) Condannarsi in ogni caso l'opposta alla refusione di Controparte_2
spese diritti e onorari di causa nonché al risarcimento dei danni per lite temeraria nella misura che si riterrà di quantificare secondo equità…>>.
Instauratosi il contraddittorio si è costituito in giudizio
[...]
che ha contestato in fatto ed in diritto l'avversa Controparte_2
opposizione, di cui ha chiesto il rigetto, precisando quanto segue:
< concedeva in affitto alla Controparte_4 Parte_1
9 10
l'immobile sito in Roma, Via Livorno n. 3 mediante contratto di locazione sottoscritto in data 01/03/2021 e registrato in data 22/03/2021 presso l'Agenzia
delle entrate Ufficio d Roma 3 Settebagni al n. 004803 serie 3T, cod. Identificativo
. CodiceFiscale_5
Nel corso del rapporto la soc. VFD VENEZIA ometteva il pagamento dei canoni relativi alle mensilità di febbraio e marzo 2023 per un totale di €
17.644,94, IVA compresa.
Veniva, pertanto, depositato un Ricorso per Decreto Ingiuntivo in data
16.03.2023, notificato in data 12.04.2023 e controparte solo il 12.05.203 (per i canoni) e il 16.05.203 (per l'imposta di registro) provvedeva al pagamento della somma ingiunta con oltre tre mesi di ritardo.
Si precisa che il canone versato il 04.01.2022 veniva imputato per la mensilità
di dicembre 2022, il canone versato il 09.02.2023 per la mensilità di gennaio 2023
e il canone versato il 21.03.2023 per la mensilità di febbraio 2023, quindi controparte nella sua opposizione espone i fatti in modo palesemente errato avendo adempiuto la sua prestazione sempre in ritardo arrivando ad accumulare molti mesi di ritardo.
Nel proporre opposizione l'opponente sostiene di aver versato comunque una somma superiore a quella effettivamente dovuta ma ciò non corrisponde al vero avendo la locatrice imputato correttamente le somme versate come risulta nell'estratto conto allegato alla presente memoria.
Attualmente, inoltre, è pendente un procedimento di sfratto per morosità (RG
50638/2023 avanti alla dott.ssa Scoppetta, prossima udienza 11.04.2024) e in quella sede la locatrice ha rappresentato e provato che la conduttrice alla data del
29.02.2024 deve ancora la somma di € 43.948,78 oltre ad € 42.090,00 per la
Part penale indicata all'art.

4.1 e così in totale il debito della a ammonta Pt_1
ad € 86.038,78.
Per completezza si rappresenta che risulta altresì pendente una seconda
10 11
opposizione a Decreto Ingiuntivo, NRG 55193/2023 avanti il dott. Per_1
prossima udienza 19.04.2024, avente ad oggetto il mancato pagamento di ulteriori mensilità.
Infine, l'immobile è stato riconsegnato in pessime condizioni in data
08.03.2024 come da foto allegate a seguito di esecuzione forzata da parte dell'ufficiale Giudiziario in virtù dell'ordinanza di rilascio nel procedimento di sfratto sopra richiamato.
Quanto sopra esposto è sufficiente per far comprendere al Tribunale la strategia processuale di controparte e la pretestuosità della presente opposizione.
…
L'opponente con una certa confusione ritiene che il canone relativo al mese di marzo 2023 fosse dovuto nella misura di € 6.993,12 oltre IV in base ad un errato calcolo dell'Istat.
In realtà la locatrice aveva applicato nell'anno 2022 quanto previsto nel contrato di locazione (100% Istat) senza alcuna contestazione della conduttrice giungendo così a determinare il canone in € 6.282,00 (+4%); successivamente preso atto della contestazione di controparte ha però provveduto a stornare parte dell'aggiornamento con alcune note di credito applicando la quota di aggiornamento del 75% pari al 3,5%. Lo stesso calcolo veniva poi applicato l'anno successivo con il 75% della rivalutazione maturata del 9,8% con relativo aumento del 7,35%.
Pertanto, il canone attualmente ammonta ad € 7.203,18 oltre IV (aggiornato fino a febbraio 2023).
Il dettaglio dell'aggiornamento è contenuto in modo specifico nei documenti contabili allegati.
Ebbene è evidente che nulla deve essere rimborsato alla controparte dovendo comunque imputare e compensare l'eventuale maggior importo versato dopo la notifica del Decreto Ingiuntivo ai canoni successivi a partire da aprile 2023 fino al
11 12
rilascio dell'immobile e ciò anche a seguito delle correzioni contabili.
È importante evidenziare che controparte ometteva comunque di versare il canone che assumeva dovuto secondo i propri conteggi rendendosi quindi inadempiente.
Ovviamente non potrà sfuggire all'Ill.mo Giudice che anche nella denegata ipotesi di accoglimento delle eccezioni avversarie circa l'ammontare del canone lo stesso per ammissione di controparte era comunque dovuto per il 97% della somma indicata nelle fatture (controparte assume che la differenza tra canone dovuto e canone versato è di circa € 200,00 mensile) e tale importo è stato versato con grave ritardo molti mesi dopo la scadenza e successivamente alla notifica del
Decreto Ingiuntivo.
In altre parole, controparte ritenendo di non dover corrispondere la somma di €
2.876,76, a suo dire per un errato conteggio Istat, non versava interamente quanto indicato nelle fatture e in particolare la somma di € 17.644,94 quando avrebbe quanto meno dovuto versare l'importo non in contestazione;
non solo, la conduttrice si avvantaggiava anche dell'iva indicata nelle fatture portandole integralmente in detrazione.
…
Il contratto di locazione prevede espressamente quanto segue: “5.2 Il
pagamento di dette somme e degli oneri accessori costituisce una obbligazione inscindibile e non potrà essere sospeso né ritardato da pretese o da eccezioni della parte conduttrice, qualunque ne fosse il titolo, salvo ad essa il successivo e separato esercizio delle sue eventuali ragioni: “solve et repete”. Le parti convengono che dal pagamento di dette somme e oneri accessori la parte conduttrice potrà trattenere gli importi pari ai crediti certi liquidi ed esigibili da essa vantati nei confronti della locatrice.” Il tenore letterale della clausola non pone alcun dubbio interpretativo dovendo la conduttrice prima versare il canone di locazione indicato dalla locatrice e poi dopo eventualmente sollevare in giudizio
12 13
le sue contestazioni ma controparte per altri motivi ha preferito tenere una condotta palesemente inadempiente omettendo di eseguire la propria prestazione.
Il successivo articolo prevede poi anche l'obbligo di corrispondere interessi moratori in caso di ritardo nella misura del 5% annuo (“In caso di ritardo nel pagamento saranno comunque dovuti gli interessi legali maggiorati del 5% su base annua.) ma nulla veniva versato a tale titolo dalla locatrice nonostante il
Decreto Ingiuntivo prevedesse l'obbligo di corrispondere gli interessi legali maturati.
Appare evidente che controparte si è resa gravemente inadempiente alle sue obbligazioni e l'opposizione, destituita di fondamento, andrà rigettata tenuto conto anche dell'attuale situazione debitoria che ha costretto la parte opposta ad attivare numerose procedure giudiziarie oltre all'escussione della garanzia fideiussoria.
Si contesta in ogni caso il conteggio relativo all'aggiornamento Istat fornito dall'opponente in quanto errato e in contrasto con quanto previsto nel contratto sottoscritto dalle parti, pertanto, nulla è dovuto a titolo di rimborso e comunque qualsiasi somma risulta compensata dal maggior credito della parte opposta.
Fermo ed impregiudicato quanto sopra esposto anche nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse, comunque, accertare una minor somma dovuta dall'opponente per le causali di cui al Decreto Ingiuntivo al momento della notifica, quest'ultimo andrà in ogni caso condannato al pagamento degli interessi pari al 5% annuo sui giorni di ritardo e delle spese legali con contestuale rigetto delle avverse domande ed eccezioni.
Per le motivazioni esposte risulta del tutto infondata l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. proposta da controparte, peraltro con riferimento all'intera prestazione quando non viene contestato il canone dovuto senza aggiornamento Istat.
Allo stesso tempo risulta assolutamente destituita di fondamento la doglianza
13 14
circa un presunto abuso del diritto allorquando è evidente che la locatrice ha pieno diritto a percepire il pagamento del canone nei termini previsti in contratto e controparte si è resa invece inadempiente alla sua obbligazione principale costringendo l'opposta con separata azione processuale, non oggetto del presente giudizio ma all'attenzione della dott.ssa Scoppetta nel fascicolo sopra richiamato e allegato, a richiedere la risoluzione del contratto di locazione in virtù della clausola risolutiva espressa ovvero la risoluzione per grave inadempimento;

ricordiamo, infatti, ancora una volta che la morosità al mese di febbraio 2024
(senza contare il mese corrente di marzo), dopo l'escussione delle garanzie ammonta ad €. 43.948,78, oltre interessi convenzionali o moratori, a cui va aggiunta la penale di €. 42.090,00 indicata all'art. 4.1.
Francamente considerare inadempiente la locatrice è una tesi alquanto temeraria ed è la conduttrice che dovrà essere condannata ex art. 96 c.p.c. non sussistendo di certo alcun suo danno reputazionale per non aver corrisposto quanto dovuto secondo contratto.
Infine, nessuna prova fornisce controparte in merito al presunto danno o addirittura all'impossibilità di ottenere finanziamenti o movimentazioni del credito….>> .
La ha chiesto accogliersi e le seguenti conclusioni: Controparte_2
<<…Voglia l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
a) Per i motivi esposti in narrativa, respingere tutte le domande avversarie poiché inammissibili e infondate oltre che sfornite di supporto probatorio e per l'effetto confermare il Decreto Ingiuntivo opposto n. 7538/2023 - R.G.N.
15552/2023 emesso dal Tribunale di Roma in data 12.04.2023.
b) In ogni caso, accertare che controparte alla data del deposito e a quella di notifica del risultava tenuta al pagamento della somma ingiunta di € 17.644,94,
IVA compresa, oltre interessi convenzionali del 5% ovvero moratori al tasso
14 15
previsto dalla legge, maturati dalle singole scadenze fino al soddisfo o di quella somma maggiore o minore che verrà ritenuta di giustizia per le causali indicate nel Decreto Ingiuntivo.
c) Rigettare tutte le domande avanzate dalla opponete in quanto infondate in fatto e diritto e comunque non provate.
d) Con vittoria di spese ed onorari di giudizio oltre oneri accessori come per legge…>>
La causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
all'esito dell'udienza del 2.4.2024 ed è stata decisa con sentenza parziale con cui è stata statuita l'ammissibilità dell'opposizione ed accolta in parte,
accertandosi come dovuto l'importo di euro 17.427,40 i.v.a. oltre interessi al saggio convenzionale del 5% dalla costituzione in mora al soddisfo (in luogo dei €. 17.644,94 i.v.a. compresa) maturati nei mesi di febbraio e marzo 2023 (per una differenza di euro 217,54 rispetto a quelli richiesti).
Gli importi sono stati corrisposti integralmente (v. doc.6 fattura febb.23 e doc. 7 bonifico febb.23: € 7.664,04 mensili, bonifici in atti del 20.3.2023 e del
11.5.2023, prima della proposizione dell'opposizione a decreto ingiuntivo)
sicchè il decreto ingiuntivo dev'essere revocato.
Le domande riconvenzionali sono state in parte rigettate poiché si è
accertato che un minimo errore di calcolo commesso dalla locatrice, non integrante l'asserito abuso nel diritto né una violazione della buona fede contrattuale tale da giustificare la sospensione integrale nel pagamento né
tanto meno il ritardo nell'adempimento.
La causa è stata rimessa sul ruolo al fine di verificare a mezzo di c.t.u. se effettivamente, in relazione ai canoni maturati da marzo 2022 a febbraio
2023, il conduttore abbia versato o meno, in presenza di puntuale richiesta di rivalutazione da parte del locatore, somme in eccesso rispetto a quelle effettivamente dovute considerato che:
15 16
1) all'art. 4 le parti hanno pattuito che :
2) la rivalutazione Istat deve essere corrisposta dal conduttore solo se richiesta dal locatore anno per anno. A tal fine occorre applicare l'indice medio dell'anno precedente a quello in cui si chiede l'aggiornamento salvo effettuare il conguaglio una volta conosciuto l'indice Istat medio dell'anno in corso. L'indice medio Istat per l'anno 2021 era dell'1,9% sull'importo di euro 5.500,00; l'indice medio Istat per l'anno 2022 era dell'8,1%
sull'importo di 6.000,00; l'indice medio Istat per l'anno 2023 era del 7,5 %
sull'importo di euro 6.500,00;
3) il canone di locazione per l'anno 2021 rivalutato al 75% era pari ad euro
5.500,00 +75% dell'aggiornamento medio di 104,50 (ossia 78,37); il canone di locazione per l'anno 2022 rivalutato al 75% è pari ad euro 6.000,00 + 75%
dell'aggiornamento medio di euro 486,00 (ossia 364,50) + 75% di euro
104,50 (ossia 78,37) e, dunque, pari ad euro 6.442,87 oltre iva, ossia euro
7.860,30 iva inclusa;
il canone di locazione per l'anno 2023 è pari ad euro
6.600,00 + 75% dell'aggiornamento medio di euro 370,50 (ossia 277,88) +
75% dell'aggiornamento medio di euro 486 (ossia 364,50) e dunque pari ad euro 7.142,38 oltre i.v.a., ossia pari ad euro 8713,70 i.v.a. inclusa;

4) in caso di ritardo nella corresponsione mensile dei canoni, vanno conteggiati anche gli interessi moratori convenzionali al saggio del 5%,
decorrenti dalla costituzione in mora del locatore al conduttore sino al
16 17
soddisfo effettivo.
Indi la parte opponente ha precisato nella memoria del 30.6.2025 che:
<< Purtroppo però, se Cod. Giudice ha stabilito in sentenza (e poi pure confermato nel provvedimento di correzione) che a marzo 2022 erano dovuti (in base a due adeguamenti ?!) Euro 7.860,30 mensili iva inclusa (cfr. pag. 2 decreto del 7.5.2025) nulla più potrà stabilire il CTU e niente resta da discutere in questa sede.
Euro 7.860,30 dovuti sono più di € 7.664,04 pagati e quindi il Tribunale è già
pervenuto con la sentenza parziale alla errata conclusione che l'opponente abbia pagato meno di quanto dovuto e non di più, implicitamente rigettando la domanda riconvenzionale del conduttore, ancorché persino l'opposto abbia ammesso il contrario ed emesso nota credito.
Si rende a questo punto solo indispensabile definire sollecitamente il giudizio e quindi si chiede che la causa venga decisa>>.
Stante il disinteresse della parte opponente la C.T.U. non è stata espletata sicchè non resta che accogliere, in minima parte, la domanda riconvenzionale limitatamente alla somma di euro 217,54 per l'anno 2023,
oltre interessi dalla domanda, con rigetto nel resto.
IV. Le spese di lite seguono la soccombenza prevalente di parte opponente e si liquidano come da dispositivo, con applicazione del d.m. n.
55 del 2014 e succ. modifiche con aggiornamento sulla base del D.M. n. 147
del 13/08/2022 pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23
ottobre 2022.

Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica,
definitivamente pronunciando sulle domande come proposte in narrativa,
ogni contraria domanda, eccezione, deduzione disattesa, nel contraddittorio delle parti, facendo seguito alla sentenza parziale, così
17 18
decide:
a) accoglie l'opposizione, in parte, per le ragioni di cui in motivazione accertandosi come dovuto l'importo di euro 17.427,40 i.v.a. oltre interessi al saggio convenzionale del 5% dalla costituzione in mora al soddisfo, in luogo dei €. 17.644,94 i.v.a. compresa, oltre interessi come da domanda richiesti (per una differenza di euro 217,54);
B) revoca, per l'effetto, il decreto ingiuntivo opposto n. 7538 del 2023, a carico della Parte_1
C) dà atto dell'integrale pagamento in favore di parte opposta degli importi di cui al capo a);
D) rigetta, in parte, la domanda riconvenzionale;

E) accoglie la domanda riconvenzionale in parte e, per le ragioni di cui in motivazione, condanna la parte opposta a corrispondere alla opponente l'importo di euro 217,54 a titolo di restituione, oltre interessi dalla domanda al soddisfo al saggio legale ex art. 1284 comma 1;
F) condanna la parte opponente al pagamento, in favore della parte opposta delle spese e delle competenze di giudizio che liquida in euro
5.077,00 per compensi, oltre c.p.a. al 4% ed i.v.a. al 22%, oltre spese vive di mediazione.
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 17.11.2025
Il Giudice Unico
dott.ssa Maria Flora Febbraro
18